1 Rapportage Woningbouw Haarlem 2025

Informatienota

Onderwerp Rapportage Woningbouw Haarlem 2025 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/633242 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw ECDW Helder, M.G. van den mvandenhelder@haarlem.nl Jaarlijks wordt middels de Rapportage Woningbouw inzicht gegeven in de woningbouwproductie en de plancapaciteit van Haarlem, in het licht van de lokale en regionale woningbouwambities en afspraken. In 2024 is de Haarlemse woningvoorraad met 996 woningen toegenomen (877 nieuwbouwwoningen en 302 overige toevoegingen). Ondanks de moeilijkheden in de bouwsector van de afgelopen jaren, zaten in 2024 vergunningen in de pijplijn voor ruim 2.800 nieuwbouwwoningen. Door het verzilveren van deze vergunningen zal naar verwachting de komende jaren de woningbouwproductie op koers worden gehouden. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit ca. 11.316 woningen. Na 2030 zijn nu ca. 4.100 woningen in de plancapaciteit opgenomen; ca. 400 meer dan in de Rapportage Woningbouw 2024. De segmentering binnen deze plancapaciteit is 46% sociaal, 38% middelduur en 18% vrij. Voor de periode 2025 t/m 2026 wordt een groei van de woningvoorraad verwacht van ruim 2.200 woningen. Daarmee ligt de verwachte woningbouwproductie op het noodzakelijke gemiddelde groeiniveau (ca. 1.100 woningen per jaar). Gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van de afgelopen jaren is dit een heel goed perspectief.

Daarbij spant Haarlem zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Voor de periode 2027 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 5.200 woningen. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.386 woningen. Op basis hiervan is de verwachting dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord en ook het nakomen van de Woondeal afspraken nog altijd haalbaar is.

Kenmerk: 2025/633242

1/7

Door de aanhoudend lastige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt zijn een goede prioritering en extra middelen noodzakelijk. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. We stellen als gemeente naast alle extra Rijksmiddelen ook nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen. Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling - Woonvisie en uitvoeringsagenda 2021-2025 "Samen Doorbouwen een aan Duurzaam (t)huis" (2021/25829) -Evaluatie en actualisatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) - Prestatieafspraken Haarlem 2022 t/m 2025 met woningcorporaties Ymere, Pré Wonen en Elan Wonen en huurdersorganisaties (2022/67145) - Addendum op Prestatieafspraken 2022-2025 met Elan Wonen, Pré Wonen en Ymere en huurdersorganisaties (2023/404781) - Verlenging Prestatieafspraken met woningcorporaties Elan Wonen, Pré Wonen en Ymere en hun huurdersorganisaties, incl. Monitor Prestatieafspraken 2024 (2025/442846) - Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2025 (2025/166190) - Een fijn (t)huis voor nu en later. Stadsdeal ouderenhuisvesting Haarlem (2022/0073147) - Actieprogramma Wonen en Zorg 2025-2030 “Gewoon samen thuis” (2025/409972) - Bouwen aan de toekomst. Effectiviteit van sturing op sociale woningbouw, Rekenkamer Haarlem (2023/403369) - Startnotitie Volkshuisvestingsprogramma (2024/1952567) - Kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 (2025/198674)

Besluit college d.d. 9 september 2025

1. Het college van burgemeester en wethouders stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

Kenmerk: 2025/633242

de burgemeester,

2/7

1. Aanleiding In het coalitieakkoord 2022-2026 zijn ambities opgenomen over de ontwikkeling van de woningvoorraad. In de Woondealafspraken met het Rijk, de Provincie en de MRA zijn ambities, met in acht name van diverse randvoorwaarden, geformaliseerd in realisatieafspraken. Deze informatienota rapporteert ten aanzien van deze ambities en afspraken in het licht van het aantal gerealiseerde woningen en de verwachte groei van de woningvoorraad (plancapaciteit). Ook wordt gerapporteerd over de risico’s in de realisatieverwachting in de periode 2025 t/m 2030 als gevolg van de knelpunten op de huidige bouw- en woningmarkt. Daarnaast wordt stilgestaan bij de strategie die Haarlem op dit moment hanteert om deze risico’s waar mogelijk te beperken. Tot slot wordt ook aandacht besteed aan de monitoring op de voortgang van de productie sociale huur en de voortgang van de stadsdeal ouderenhuisvesting. Dit laatste in aansluiting op de aanbevelingen uit het in 2023 verschenen rapport van de Haarlemse Rekenkamer. 2. Toelichting Haarlemse woningbouwproductie op koers, ondanks ontwikkelingen bouw- en woningmarkt In 2024 is de Haarlemse woningvoorraad met 996 woningen toegenomen (waarvan 877 nieuwbouw en 302 overige toevoegingen). Op 1 januari 2025 telde Haarlem 80.430 woningen.

In de periode 2016 t/m 2024 is de woningvoorraad netto met 6.757 woningen gegroeid, waarvan in de periode 2022 t/m 2024 netto 2.931 woningen. Daarmee ligt de groei van de Haarlemse woningvoorraad op koers. De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar. Voor 2024 ligt het aantal toegevoegde woningen met 996 woningen iets onder het gemiddelde groeiniveau. Dit komt door vertragingen in de geplande start bouw in 2023 als gevolg van de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt. Prognose van totaal opgeleverde woningen periode 2022 tot eind 2030 komt overeen met ambitie coalitieakkoord De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit ca. 11.316 woningen. Dit aantal is door het aantal opleveringen in 2024, en ook door een aantal in de tijd doorgeschoven projecten, lager ten opzichte van vorig jaar. Na 2030 staan nu ca. 4.100 woningen in de plancapaciteit opgenomen. Dit zijn er ca. 400 meer als in de Rapportage Woningbouw 2024. Deze extra woningen komen grotendeels uit het doorschuiven van plannen en een aantal nieuw toegevoegde plannen. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie.

Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van 30%. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen wordt voor de periode 2025 t/m 2026 een groei van de woningvoorraad

Kenmerk: 2025/633242

3/7

verwacht van ruim 2.200 woningen. Daarmee ligt de verwachte woningbouwproductie op het noodzakelijke gemiddelde groeiniveau. Gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van de afgelopen jaren is dit een heel goed perspectief. Daarbij spant Haarlem zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Voor de periode 2027 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 5.200 woningen. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.386 woningen. Op basis hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord nog altijd haalbaar is. Woningbouwsegmentering 40-40-20 goed aanwezig binnen plancapaciteit De woningbouwprogrammeringsambitie uit het coalitieakkoord is dat de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Deze ambitie sluit aan bij de afspraken van de recent ondertekende Woondeal met het Rijk, de Provincie en de MRA. Van vrijwel alle plannen binnen de plancapaciteit is bekend hoe de woningsegmentering eruitziet. De segmentering is op dit moment (afgerond) 46% sociaal, 36% middelduur en 18% vrij. Wanneer we nog specifieker kijken naar de segmentering binnen de plancapaciteit, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (24% t.o.v. 28%).

Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (22% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als ‘Schonevaert’ en ‘Spaarnepoort’, waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld ligt het percentage sociale huur, met in totaal 46%, op dit moment dus iets boven de beleidsdoelstelling van 40%. Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten worden gerealiseerd, om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is nog iets ondergeprogrammeerd (20% t.o.v. 24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) op het streefpercentage ligt (16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van vòòr het in werking treden van de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (geen kaders) liggen net onder het wenspercentage (18% t.o.v. 20%); dit percentage is in de afgelopen jaren afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal en midden en dus toegegroeid naar het aandeel in de programmering.

Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. De productieafspraak van de Woondeal kan worden behaald maar focus op de realisatie van het betaalbare programma blijft een belangrijk aandachtspunt Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA de Woondeal ondertekend. Deze Woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door

Kenmerk: 2025/633242

4/7

iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De Haarlemse bieding is een groei van de woningvoorraad van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Qua totale aantallen ligt Haarlem, op basis van de woningvoorraad groeiprognose van 10.386 tot eind 2030, goed op koers in relatie tot de bieding. Daarnaast is ook het afgesproken aandeel betaalbaar uit de Woondealafspraak voldoende aanwezig in de Haarlemse plancapaciteit tot en met 2030. Deze verhouding zit met een totaal van 72% voor het betaalbare deel boven de Woondealnorm van 65%. Belangrijk blijft daarbij wel dat ook het Rijk en de Provincie hun aandeel nemen in het creëren van de juiste randvoorwaarden om ook de realisatie van deze aantallen mogelijk te maken. Aandachtspunten om op dit niveau oplossingen te creëren liggen onder andere op het vlak van stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. Monitoring realisatie sociale woningbouw door corporaties Met de drie Haarlemse woningcorporaties is een prestatieafspraak gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1.900 sociale huurwoningen.

De Haarlemse corporaties hebben in 2024 netto 364 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Ook de komende jaren zullen er substantiële aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De indicatieve opleververwachting is dat voor 1-1-2029 tussen de 1.200 en 1.700 sociale huurwoningen kunnen worden opgeleverd. De Haarlemse woningcorporaties zijn inmiddels, mede als gevolg van de goede samenwerking tussen gemeente en de corporaties onderling, goed in stelling gebracht binnen de Haarlemse plancapaciteit. In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de plancapaciteit ruim voldoende is om met elkaar de ca. 3.000 sociale huurwoningen uit de stedelijke doelstelling en de prestatieafspraken te realiseren. Of dit lukt voor 2030 blijft een punt van aandacht. Betrokken partijen moeten daarom gezamenlijk blijven streven om zoveel mogelijk plancapaciteit voor die periode ook hard te maken en te koersen op tijdige realisatie. Een toenemend vraagstuk hierbij is wel de financierbaarheid van de opgave na met name 2028. De financiële aanjaagmiddelen die de gemeente hiervoor in 2024 en 2025 beschikbaar heeft gesteld gaan hierbij zeker helpen. De (verwachte) realisatie van nieuwe corporatiewoningen wordt ook opgenomen in de jaarlijkse monitor van de prestatieafspraken.

Monitoring stadsdeal ouderenhuisvesting In de Stadsdeal Ouderenhuisvesting zijn samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen gesteld en afspraken gemaakt over de realisatie van geschikte (zorg)woningen voor ouderen. In verband met demografische ontwikkelingen en gewijzigd Rijksbeleid ten aanzien van de uitbreiding van verpleeghuiscapaciteit is de opgave in 2024 geactualiseerd en verankerd in het Actieprogramma Wonen en Zorg, te weten: • 4.720 nultredenwoningen; • 873 geclusterde woningen;

Kenmerk: 2025/633242

5/7

• 273 verpleeghuisplaatsen (toegekend); • 247 zorggeschikte woningen. Jaarlijks wordt gemonitord hoe het zit met de productie van deze woningen. Het volgende beeld komt naar voren: • De plancapaciteit in Haarlem bestaat voor ca. 93% uit nultredenwoningen, daarmee kan worden gesteld dat het doel van 4.720 nultredenwoningen naar verwachting zal worden behaald. • Binnen de programmering van de huidige plancapaciteit tot 2030 is bekend dat er ca. 413 geclusterde woningen voor ouderen worden toegevoegd. Daarnaast zijn er goede kansen voor nog 200 extra geclusterde woningen. De resterende opgave betreft daarmee 260 woningen. Binnen de planvoorraad wordt daarom gezocht naar extra programmamogelijkheden op dit vlak. Daarbij wordt gefocust op mogelijkheden in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. • Binnen de programmering van de huidige plancapaciteit tot 2030 is bekend dat er 258 zorggeschikte woningen zijn opgenomen in plannen. Daarnaast zijn er goede kansen voor nog ca. 30 extra zorggeschikte woningen. Daarmee kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting zal worden behaald. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen op grond van nog toegekende capaciteit voor verpleeghuisplaatsen.

Deze uitbreiding intramurale capaciteit staat opgenomen in de programmering van de plancapaciteit. 3. Resultaten en/of consequenties Blijvend inzetten op planrealisatie en tegengaan van vertragingen in plannen Door de aanhoudende lastige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt blijven focus, goed prioriteren en extra aandacht en middelen noodzakelijk om de ambitie uit het coalitieakkoord en de Woondeal ook daadwerkelijk waar te maken. Daarbij blijft door de enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, doorbouwen essentieel. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we via een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, waarbij we in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (de woningcorporaties, de ontwikkelaars en de beleggers) diverse maatregelen nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen. Dit door niet alleen extra focus in onze inzet aan te brengen, maar waar mogelijk ook oplossingen te bieden.

We stellen als gemeente naast alle extra Rijksmiddelen ook nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen. Zo is in 2023 6,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie. Hiermee is in 2024 de subsidieregeling 'Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem' uitgewerkt en toegekend aan 12 projecten waarbij de realisatie van 765 sociale woningen door kan gaan. Ook profiteren 442 woningen in andere categorieën, zoals middenhuur, van deze regeling. De

Kenmerk: 2025/633242

6/7

Raad heeft bij de Kadernota 2026 een motie aangenomen waarin het College wordt gevraagd om samen met de woningcorporaties te onderzoeken op welke wijze en voor welk budget het wenselijk is om in 2026 de aanjaagregeling voort te zetten. Op deze manier hopen het College en de Raad ook voor de periode vanaf 2026 op directe en indirecte wijze de bouw van betaalbare woningen veilig te stellen. Met al deze actieve inspanningen is Haarlem tot op heden behoorlijk succesvol. Cruciaal hierin is de samenwerking binnen de hele keten, zowel intern als extern en tussen intern en extern. Belangrijk daarbij is het steeds in beeld brengen van de belangen die al die partijen binnen die keten hebben en daar ook met elkaar op een open en transparante manier het gesprek over voeren en zoeken naar oplossingen. Ondanks de tegenwind de afgelopen jaren loopt de vergunningenpijplijn steeds voller en zaten voor ruim 2.800 nieuwbouwwoningen vergunningen in de pijplijn in 2024. Door het verzilveren van deze vergunningen zal naar verwachting de komende jaren de woningbouwproductie op koers worden gehouden. 4. Uitvoering en vervolg De vastgestelde rapportage wordt: • Ter informatie toegezonden aan Haarlemse woningcorporaties, de provincie Noord-Holland, de MRA en de Woonakkoord partners Zuid-Kennemerland/IJmond. 5. Bijlagen 1. Rapportage Woningbouw Haarlem 2025

Kenmerk: 2025/633242

7/7