1 Rapportage Woningbouw 2024

Informatienota

Onderwerp Rapportage Woningbouw over 2024 Nummer 2024/686536 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling ECDW Auteur Veen, A.C. van der Telefoonnummer 14-023 Email knuijens@haarlem.nl/jmkersloot@haarlem.nl Kernboodschap Jaarlijks wordt middels de Rapportage Woningbouw inzicht gegeven in de woningbouwproductie en de plancapaciteit van Haarlem van het voorgaande jaar, in het licht van de lokale en regionale woningbouwambities en/of afspraken. De groeiambitie uit het coalitieakkoord bedraagt 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030, waarvan de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. In 2023 is de Haarlemse woningvoorraad met 1.434 woningen toegenomen (1.131 nieuwbouwwoningen en 387 overige toevoegingen). Het aantal nieuwe woningen in Haarlem is verhoudingsgewijs flink hoger dan elders in Nederland en de gemeenten om ons heen. Haarlem plukt dit jaar de vruchten van alles wat de afgelopen jaren in de steigers is gezet en met trots kan gesteld worden dat het aantal toevoegingen het hoogste is in decennia.

2023 kent een relatief laag aantal ''start bouw'' projecten (voor in totaal zo'n 350 woningen) maar tegelijkertijd is wel een zeer hoog aantal bouwvergunning afgegeven (voor in totaal zo’n 1.500 woningen) De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2024 t/m 2030 bestaat uit ca 12.679 woningen. Na 2030 staan nu ca. 3.700 woningen in de plancapaciteit genoemd. De segmentering binnen deze plancapaciteit is op dit moment (bruto, afgerond) 45% sociaal, 35% middelduur en 21% vrij. Voor de periode 2024 t/m 2025 wordt een groei van de woningvoorraad verwacht van ca. 1.500 nieuwbouwwoningen (overige toevoegingen: circa 150 per jaar). Dit is gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van het afgelopen jaar en nu, geen slechte prognose. Daarbij spant Haarlem zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Voor de periode 2026 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 6.800 woningen. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.364 woningen. Op basis hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het

Kenmerk: 2024/686536

1/7

coalitieakkoord reëel is. Door de aanhoudende lastige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt blijven focus, goed prioriteren en extra aandacht en middelen zeer noodzakelijk. Haarlem pleegt veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productieaantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we door in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers) diverse maatregelen te nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen. Dit door niet alleen extra focus in onze inzet aan te brengen, maar waar mogelijk ook oplossingen te bieden. We stellen als gemeente naast alle extra rijksmiddelen ook zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen. Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de Commissie Ontwikkeling - Woonvisie en uitvoeringsagenda 2021-2025 "Samen Doorbouwen een aan Duurzaam (t)huis", 2021/25829 -Evaluatie en actualisatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, 2022/1192863 - Prestatieafspraken Haarlem 2022 t/m 2025 met woningcorporaties Ymere, Pré Wonen en Elan Wonen en huurdersorganisaties, 2022/67145 - Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2024, 2024/59761 - Een fijn (t)huis voor nu en later. Stadsdeal ouderenhuisvesting Haarlem, 2022/0073147 -Bouwen aan de toekomst. Effectiviteit van sturing op sociale woningbouw, Rekenkamer Haarlem 2023/403369

Besluit college d.d. 21 mei 2024

1. Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

de burgemeester,

Kenmerk: 2024/686536

2/7

Inleiding In het coalitieakkoord 2022-2026 zijn ambities opgenomen over de ontwikkeling van de woningvoorraad. Deze informatienota rapporteert ten aanzien van deze ambities en afspraken in het licht van het aantal gerealiseerde woningen (opleveringen) en de verwachte groei van de woningvoorraad (plancapaciteit). Ook wordt gerapporteerd over de risico’s in de realisatieverwachting in de periode 2024 t/m 2030 als gevolg van de knelpunten op de huidige bouwen woningmarkt en de hedendaagse conjuncturele ontwikkelingen. Daarnaast wordt stilgestaan bij de strategie die Haarlem op dit moment hanteert om deze risico’s waar mogelijk te beperken. Tot slot wordt ook aandacht besteed aan de monitoring op de voortgang van de productie sociale huur en de voortgang van de stadsdeal ouderenhuisvesting. Dit laatste in aansluiting op de aanbevelingen uit het in 2023 verschenen rapport van de Haarlemse Rekenkamer. 2. Kernboodschap Oplevering aantal nieuwbouwwoningen in 2023 is historisch hoog In 2023 is de Haarlemse woningvoorraad met 1.434 woningen toegenomen (waarvan 1.131 nieuwbouw en 387 overige toevoegingen). Het aantal nieuwe woningen in Haarlem is verhoudingsgewijs flink hoger dan elders in Nederland en de gemeenten om ons heen.

We plukken dit jaar zichtbaar de vruchten van alles wat we de afgelopen jaren in de steigers hebben gezet en kunnen met trots zeggen dat het aantal toevoegingen het hoogste is in de afgelopen decennia. Prognose van totaal opgeleverde woningen periode 2022 tot eind 2030 komt overeen met ambitie coalitieakkoord. De Haarlemse woningvoorraad groeit gestaag. Op 1 januari 2024 telde Haarlem 79.428 woningen. In de periode 2016 t/m 2023 is de woningvoorraad netto met ca. 5.400 woningen gegroeid. De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar. Voor 2023 ligt het aantal toegevoegde woningen met 1.434 woningen flink boven het gemiddelde groeiniveau. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2024 t/m 2030 bestaat uit ca. 12.679 woningen. Na 2030 staan nu ca. 3.700 woningen in de plancapaciteit genoemd. Dit zijn er ca. 1.600 meer dan in de Rapportage Woningbouw 2023 is vermeld, de oorzaak kan gevonden worden in het doorschuiven van woningbouwprojecten in de tijd. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie.

Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van 30%. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen wordt voor de periode 2024 t/m 2025 een groei van de woningvoorraad verwacht van ca. 1.500 woningen. Dit is gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van het afgelopen jaar en nu, zeker geen slechte prognose. Daarbij spant Haarlems zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Voor de periode 2026 t/m 2030 wordt nog eens

Kenmerk: 2024/686536

3/7

een groei verwacht van ruim 6.800 woningen. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.364 woningen. Op basis hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord nog altijd haalbaar is. Woningbouwsegmentering 40-40-20 nog steeds goed aanwezig binnen plancapaciteit De woningbouwprogrammeringsambitie uit het coalitieakkoord is dat de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Van vrijwel alle plannen binnen de plancapaciteit is bekend hoe de woningsegmentering eruitziet. De segmentering is op dit moment (bruto, afgerond) 45% sociaal, 35% middelduur en 21% vrij. Wanneer we nog specifieker kijken naar de segmentering binnen de plancapaciteit, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (24% t.o.v. 28%). Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (21% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als Schonevaert en Being, waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld ligt het percentage sociale huur, met in totaal 45%, op dit moment dus iets boven de beleidsdoelstelling van 40%.

Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten worden gerealiseerd, om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is nog iets ondergeprogrammeerd (18% t.o.v. 24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) bijna op het streefpercentage ligt (17% t.o.v. 16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van vòòr het in werking treden van de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (geen kaders) liggen steeds meer op het wenspercentage (21% t.o.v. 20%); dit percentage is in de afgelopen jaren afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal en dus toegegroeid naar het aandeel in de programmering. Kijkend naar eerdere rapportages kan gesteld worden dat de segmentering steeds meer aansluit bij de vastgestelde streefpercentages. Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord.

De productieafspraak van de Woondeal kan worden behaald maar focus op de realisatie van het betaalbare programma blijft een belangrijk aandachtspunt Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA de Woondeal ondertekend. De Haarlemse bieding is een groei van de woningvoorraad van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Qua totale aantallen liggen we, op basis van de woningvoorraad groeiprognose van 10.365 tot eind 2030, goed op koers in relatie tot de bieding. Belangrijk blijft daarbij wel dat ook het Rijk en de Provincie hun aandeel nemen in het creëren van de juiste randvoorwaarden om ook de realisatie van deze aantallen mogelijk te maken.

Kenmerk: 2024/686536

4/7

Aandachtspunten om op dit niveau oplossingen te creëren liggen onder andere op het vlak van stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. Monitoring realisatie sociale woningbouw door corporaties Met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is een prestatieafspraak gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1.900 sociale huurwoningen. De Haarlemse corporaties hebben in 2023 125 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De komende jaren zullen er substantiële aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De indicatieve opleververwachting is dat voor 1-1-2028 tussen de 1.000 en 1.400 sociale huurwoningen kunnen worden opgeleverd. In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de plancapaciteit dan ook ruim voldoende is om met elkaar de ca. 3000 sociale huurwoningen uit de stedelijke doelstelling en de prestatieafspraken te realiseren. Of dit lukt voor 2030 blijft een punt van aandacht. We moeten daarom gezamenlijk blijven streven om zoveel mogelijk plancapaciteit voor die periode ook hard te maken en te koersen op tijdige realisatie. Een toenemend vraagstuk hierbij is wel de financierbaarheid van de opgave na met name 2028. De financiële aanjaagmiddelen die de gemeente hiervoor in 2024 beschikbaar gaat stellen, gaan hierbij zeker helpen.

Monitoring stadsdeal ouderenhuisvesting In februari 2022 heeft de gemeente in de Stadsdeal Ouderenhuisvesting samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen en afspraken over samenwerking geformuleerd. In verband met enige wijzigingen in demografische ontwikkelingen en gewijzigd rijksbeleid ten aanzien van de uitbreiding van verpleeghuiscapaciteit wordt de opgave geactualiseerd (en uiteindelijk ook verankerd in het actieprogramma wonen en zorg). Afgelopen jaren is toegewerkt naar planvorming op basis van de vastgestelde opgave 2021-2040, te weten: • 530 verpleegplekken (zorggeschikte woningen); • 700 geclusterde woningen; • 3.720 aangepaste en nultredenwoningen. Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen. Het volgende beeld komt naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel verwachten we dat dit jaar de eerste geclusterde zorgwoningen bij Hof van Jacob in Schalkwijk worden opgeleverd. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 265 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Dit is ca. 30% van de behoefte. • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca. 95% uit appartementen bestaat en deze groter is dan de behoefte aan nultredenwoningen kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden.

• Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen op grond van nog toegekende capaciteit voor verpleeghuisplaatsen. Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu al

Kenmerk: 2024/686536

5/7

ruim 50% in de planning. Voor de verdere uitbreidingsmogelijkheden focussen we op kansen in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. Oostpoort wordt gezien de excentrische ligging en de afwezigheid van een grotere zorgvoorziening in de nabijheid als minder geschikt geacht. 3. Consequenties Blijven inzetten op snelle planrealisatie en tegengaan verdere vertragingen in plannen Door de aanhoudende lastige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt blijven focus, goed prioriteren en extra aandacht en middelen noodzakelijk om de ambitie uit het coalitieakkoord ook daadwerkelijk waar te maken. Daarbij blijft dat niet bouwen door de enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we via een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, waarbij we in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (de woningcorporaties, de ontwikkelaars en de beleggers) diverse maatregelen nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen.

Dit door niet alleen extra focus in onze inzet aan te brengen, maar waar mogelijk ook oplossingen te bieden. We stellen als gemeente naast alle extra rijksmiddelen ook nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen. Zo is bij de kadernotabesprekingen van 2023 1,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie en is mede als gevolg van de motie “Voorkom de bouwdip” dit bedrag eind 2023 nog eens verhoogd met 5 miljoen euro tot in totaal 6,5 miljoen euro. Voor de juiste besteding van deze middelen zijn inmiddels door de raad spelregels aangenomen en wordt door het college dit nu uitgewerkt in een subsidieregeling die specifiek focust op het aanjagen van de sociale woningbouw. Op deze manier hopen het College en de Raad ook voor de periode 2026 t/m 2028 op directe en indirecte wijze de bouw van ca. 1.200 woningen veilig te stellen. Met al die actieve inspanningen zijn we tot op heden behoorlijk succesvol. Cruciaal hierbinnen is de samenwerking binnen de hele keten, zowel intern als extern en tussen intern en extern. Belangrijk daarbij is het steeds in beeld brengen van de belangen die al die partijen binnen die keten hebben en daar ook met elkaar op een open en transparante manier het gesprek over voeren en zoeken naar oplossingen.

Zo zijn er, ondanks de tegenwind in 2023, toch voor ruim 1.500 nieuwbouwwoningen omgevingsvergunningen afgegeven. En dit mede door de goede samenwerking in de projectteams en ook de goede samenwerking met de ontwikkelaars. 4. Vervolg De vastgestelde rapportage wordt:

Kenmerk: 2024/686536

6/7

•

Ter informatie toegezonden aan Haarlemse woningcorporaties, de provincie Noord-Holland, de MRA en de Woonakkoord partners Zuid-Kennemerland/IJmond.

5. Bijlage 1. Rapportage woningbouw Haarlem 2024: “Historisch veel woningen opgeleverd, maar blijvende focus op doorbouwen en aanjagen, juni 2024.

Kenmerk: 2024/686536

7/7