1 Overzicht Middelen Reserve Grondexploitaties

Informatienota

Onderwerp Overzicht Middelen Reserve Grondexploitaties Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/657334 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PG Vester, M. 0643035613 mvester@haarlem.nl Omwille van onder andere prijsstijgingen in bouwkosten, veranderende marktomstandigheden, capaciteitsproblemen in de gehele keten, netcongestie, stikstof of langlopende vergunningsprocedures kan vertraging optreden in bouwprojecten waardoor de financiële haalbaarheid onder druk kan komen te staan. Diverse Haarlemse woningbouwprojecten kennen inmiddels tekorten. De gemeente spant zich in om deze tekorten te minimaliseren en ontplooit verschillende initiatieven daartoe, variërend van aanwending van de eigen reserves tot het benutten van externe cofinanciering. Nu het einde van de huidige coalitieperiode nadert presenteert het college middels deze informatienota een stand van zaken met betrekking tot de financiën van de grotere Haarlemse gebiedsontwikkelingen. De conclusie is dat de meeste gebiedsontwikkelingen voldoende gedekt kunnen worden. Er is nog onzekerheid bij Oostpoort, Beatrixplein, Waddenbuurt, Spaarneboog en Delftplein.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling.

Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 28 oktober 2025

Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

Kenmerk: 2025/657334

de burgemeester,

1/6

1. Aanleiding Het einde van de coalitieperiode is in zicht. Daarmee ontstaat een aanleiding om te reflecteren op de realisatie van de woningbouwambities uit het Coalitieakkoord Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad (2022-2026). Hier werd onder andere het streven vastgelegd om uiterlijk in 2030 10.000 woningen bij te bouwen in de verdeling 40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure huur- en koopwoningen en 20 procent overige woningen. Bij ontwikkelingen aan de westkant van het Spaarne is maatwerk passend, waarbij een minimum van 50 procent sociale huurwoningen wordt toegepast. De rapportage woningbouw (2025/633242) laat zien dat in de periode 2022 t/m 2024 netto 2.931 woningen zijn toegevoegd. Voor de periode 2025 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van 7.700 woningen. Daarmee ligt de groei van de Haarlemse woningvoorraad op koers. Echter werd de woningmarkt de afgelopen jaren gekenmerkt door de nodige omstandigheden die realisatie hebben bemoeilijkt. Zo is er sprake van stijgende bouwkosten, arbeidstekorten, vertragende vergunningsprocedures, stapeling van beleidseisen, hoge rente/inflatie en veranderende marktomstandigheden. Dergelijke dynamieken raken ook de Haarlemse gebiedsontwikkelingen, waardoor zich uitlopende planningen en niet-sluitende businesscases kunnen voordoen.

Het college spant zich in om deze tekorten te minimaliseren en ontplooit verschillende initiatieven daartoe, variërend van aanwending van de eigen reserves, het opzetten van de subsidieregeling Aanjagen Sociale Woningbouw tot het benutten van externe cofinanciering. Zo is er de Reserve Ongedeelde Stad, een fonds waarmee gebiedsontwikkelingen die bijdragen aan de realisatie van betaalbare woningbouw aan de westkant van het Spaarne mogelijk worden gemaakt. Daarnaast is er de Reserve Grondexploitaties, waarmee risico’s die voortvloeien uit lopende en nieuwe grondexploitaties kunnen worden gedekt. Tevens kunnen met het surplus uit deze reserve nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van dekking worden voorzien. Daarnaast heeft het college de afgelopen jaren gebruik gemaakt van Rijksregelingen zoals de Woningbouwimpuls, Startbouwimpuls en Woningbouw op Korte Termijn SPUK-gelden. Terugkijkend op de huidige coalitieperiode hebben bovenstaande inspanningen een belangrijke bijdrage geleverd aan de voortgang van de Haarlemse gebiedsontwikkelingen. 2. Toelichting In deze informatienota wordt ingegaan op de financiële stand van zaken binnen de grotere gebiedsontwikkelingen, de beschikbare middelen, en hoe het college heeft getracht deze in te zetten om de tekorten te dempen.

Ook is er aandacht voor potentiële tegenvallers in de komende coalitieperiode, en hoe de beschikbare middelen kunnen worden aangewend om continuïteit en snelheid te blijven borgen.

Kenmerk: 2025/657334

2/6

Schalkwijk Ontwikkelzone Europaweg Binnen de ontwikkelzone Europaweg wordt ruim de helft van Haarlemse woningbouwambitie gerealiseerd (5500 woningen). Deze verdichting kan mede plaatsvinden dankzij het succesvol binnenhalen van Rijkssubsidies zoals de Woningbouwimpuls (€7,6 miljoen) en SPUK WOKT voor het ov-knooppunt Haarlem Spaarnepoort en de stadsstraat Europaweg (55 miljoen). Een bijzondere ontwikkeling voor komende periode is fase 3 van het Centrum Schalkwijk. In het IP zijn reeds middelen gereserveerd voor deze grootschalige ontwikkeling. Waddenbuurt Het college heeft in februari 2024 besloten een aanvraag in te dienen voor de zesde tranche Woningbouwimpuls (2024/167884), waarbij uiteindelijk €1,7 miljoen werd toegekend. Voor de gemeentelijke cofinanciering werd voorgesteld een aanvullende bijdrage te betrekken bij de actualisatie van het IP gedurende de actualisatie van de Kadernota 2025. De Waddenbuurt kent sindsdien een toename van het publiek tekort ten opzichte van de initiële business case. Met het afronden van het PvEL is een SSK-raming gemaakt op basis van het schetsontwerp. Hieruit blijkt dat de investering hoger uitvalt door o.a. hogere kosten klimaatmaatregelen, riool en ondergrondse containers. Verwacht wordt dat het tekort met ongeveer €5,6 miljoen zal toenemen.

Bij de actualisatie van het MPZ bij Kadernota 2027 zal het werkelijk tekort worden bepaald, waarna een verzoek zal worden gedaan het toegenomen tekort te storten in de reserve Ontwikkelzones. Haarlem Oost Beatrixplein Onder andere de herinrichting van de openbare ruimte en de mobiliteitshub kennen een hoge publieke onrendabele top. Om dit tekort beheersbaar te houden kiest het college er daarom voor om een subsidieaanvraag in te dienen bij het ministerie van VRO voor de zevende tranche van de Woningbouwimpuls. De WBI voorziet in een bijdrage van 50% van het totale tekort. De overige 50% is reeds gedekt. Oostpoort De ontwikkeling van Oostpoort heeft de potentie om Haarlem een nieuwe stadsentree te bieden aan de oostzijde, maar kent gezien de omliggende infrastructuur en geluidscontouren de nodige uitdagingen. Al in 2021 deed het de gemeente een succesvolle aanvraag voor de regeling Woningbouwimpuls voor €6,46 miljoen. Essentieel onderdeel van de plannen voor een succesvolle gebiedsontwikkeling in dit gebied is het realiseren van het OV-Knooppunt met een goede Noord-Zuid fietsverbinding (F205) ter hoogte van Hart voor Oostpoort. De Noord-Zuid fietsverbinding is een bovenplanse regionale fietsverbinding die

Kenmerk: 2025/657334

3/6

een belangrijke bijdrage levert aan de gehele mobiliteitstransitie van Haarlem. Omdat het een regionale fietsverbinding betreft kan deze voor slechts een deel toegerekend worden aan de Business Case WBI. Een aanzienlijk deel van de kosten voor deze fietsverbinding wordt niet gedekt, daarom heeft de gemeente gebruik gemaakt van de Specifieke Uitkering Woningbouw op Korte Termijn 2.0 (SPUK WOKT 2.0). Voor het niet toerekenbare deel van de Noord-Zuidfietsverbinding aan de business case WBI hebben we een WOKT subsidie van € 7.562.500 aangevraagd die 65% van de kosten zal dekken. De overige 35% zal door de gemeente als cofinanciering moeten worden geleverd. Bij Kadernota 2023 is reeds € 15,2 miljoen in het investeringsplan opgenomen, wat na aftrek van de WOKT subsidie een voordeel op de kapitaalslasten zal betekenen. Haarlem West Ontwikkelzone Zuidwest Voor de ontwikkelzone Zuidwest geldt dat gestart is met de bouw van het project Stephensonstraat. De overige deelgebieden in het noordelijk deel en Middengebied bevinden zich nog in een eerder stadium van planvorming. Omdat de gemeente nauwelijks eigendom heeft in de zone en het eigendom is versnipperd over tientallen verschillende eigenaren, geldt voor de gemeente een faciliterende regierol.

Hierbij stelt de gemeente de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laat ze de ontwikkeling (en de risico’s daarvan) aan derden (zoals ontwikkelaars en/of woningcorporaties) over. Zij zijn verantwoordelijk voor de realisatie van de woningen, de bedrijfsruimte, de maatschappelijke ruimte en het parkeren en soms delen van de openbare ruimte of infrastructuur. Al in 2020 (2020/765792) werd een Woningbouwimpuls-aanvraag gedaan van €8,2 miljoen, welke ook is toegekend. Aanvullend is de Reserve Ongedeelde stad, een reserve waarmee gebiedsontwikkelingen die bijdragen aan de realisatie van 50% sociale huur aan de westkant van het Spaarne mogelijk worden gemaakt, nodig om de business case meer lucht te geven. Ontwikkelzone Zijlweg-West In 2022 heeft de ontwikkelzone Zijlweg-West een Wbi-subsidie gekregen van €3,08 miljoen. De gemeentelijke cofinanciering (50%) wordt gedekt in de Reserve Ontwikkelzones. Om de verschillende deelgebieden tot ontwikkeling te krijgen zijn diverse mogelijke investeringen voorzien die vallen buiten de initiële business case, variërend van de grondaankopen voor studentenhuisvesting, maatschappelijke functies of sociaal woningbouwprogramma. Om een faciliterende rol te kunnen spelen ondanks de beperkte gemeentelijke grondposities is voorkeursrecht (wvg) gevestigd.

Het aankopen van percelen is echter kostbaar en risicovol, en vraagt om voldoende gemeentelijke middelen. Ook bovenplanse investeringen zoals gebouwde parkeervoorzieningen of ingrepen in de omliggende infrastructuur vragen hoge gemeentelijke bijdragen. Bijdragen uit de reserve Ongedeelde Stad is nodig om hier in te voorzien.

Kenmerk: 2025/657334

4/6

Haarlem Noord Spaarndamseweg/Spaarneboog De ontwikkelzone Spaarndamseweg/Spaarneboog omvat een langgerekte strook van projecten. Vooral het project 1828 heeft veel financiële en juridische tegenslagen gehad. Om de realisatie van de jongerenwoningen te faciliteren wordt gekeken naar de door het Rijk aangekondigde realisatiestimulans of de Haarlemse regeling Aanjagen Sociale Woningbouw. Er wordt nog een doorrekening voor de gebiedsontwikkeling opgesteld. Orionweg Binnen de ontwikkelzone Orionweg staat de haalbaarheid van een aantal projecten onder druk, zoals bij de Sportweg. Bij Sportweg is sprake van een ambitieuze gebiedsontwikkeling door het realiseren van een gedeelde parkeeroplossingen voor de ontwikkeling van zowel woningbouw, supermarkt als zwembad. Omdat het een gebiedsontwikkeling is met 50% sociale huur biedt de reserve Ongedeelde Stad uitkomst om voortgang te boeken. Bij toekomstige (aanvullende) tekorten kan vervolgens een WBI of de realisatiestimulans worden ingezet om de ambitieuze gebiedsontwikkeling af te ronden. Delftplein Bij Delftplein worden ongeveer 350 sociale huurwoningen en middeldure woningen in een groene omgeving gebouwd. Binnen het project komt een wooncorporatie en er in de gebouwen komen voorzieningen zoals parkeerplaatsen voor bewoners, winkels, werkplekken en ruimten voor zorgaanbieders.

Het PvEL is vastgesteld en per januari wordt een grenscorrectie verwacht. Vervolgens zal de doorrekening van de gebiedsontwikkeling worden afgerond. 3. Resultaten en/of consequenties De gemeente heeft zich de afgelopen jaren ingespannen om waar mogelijk externe financiering aan te trekken, en heeft succesvol vele miljoenen naar Haarlem kunnen halen. Echter blijven omwille van de genoemde marktomstandigheden risico’s op tekorten zich voordoen. Het college stelt daarom voor de beschikbare reserves maximaal te benutten om snelheid, continuïteit en voortgang in de Haarlemse gebiedsontwikkelingen te kunnen borgen. De volgende reserves zijn beschikbaar voor de gebiedsontwikkelingen: Reserve Grondexploitaties Met de Reserve Grondexploitaties kunnen risico’s en tekorten die voortvloeien uit lopende en nieuwe grondexploitaties kunnen worden gedekt. Nieuwe gebiedsexploitaties die worden voorzien zijn de Korte Verspronckweg, Sportweg, Delftplein, Floris van Adrichemlaan. Tevens kunnen met het surplus uit deze reserve nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van dekking worden voorzien. Reserve Ongedeelde Stad

Kenmerk: 2025/657334

5/6

De reserve wordt ingezet voor het reserveren van middelen voor het realiseren van betaalbare woningbouw en voor voorzieningen en leefbaarheid met als doel een ongedeelde stad. Bij gebiedsontwikkeling waar relatief 50% sociale huur wordt gerealiseerd is het niet altijd mogelijk alle noodzakelijke kosten voor voorzieningen en leefbaarheid in het gebied te verhalen op de ontwikkelaars. Met de reserve kan deze zogenaamde onrendabele top van de gebiedsontwikkeling worden afgedekt. Bij 3 grotere gebiedsontwikkelingen met 50% sociale huur ten westen van het Spaarne is het wenselijk de business case rond te maken of meer lucht te geven: Sportweg, Ontwikkelzone Zijlweg-West en Ontwikkelzone Zuidwest. Inzet is de nog beschikbare middelen in de reserve evenredig over deze 3 ontwikkelingen te verdelen. Saldo

-€ 9.467.228

Beoogde inzet - Ontwikkelzone Zuidwest - Ontwikkelzone Zijlweg - Ontwikkelzone Orionweg/Planetenlaan - Overige

€ 3.000.000 € 3.000.000 € 3.000.000 € 460.000

Restant

€ 7.228

Reserve Leefomgeving Binnen de reserve Leefomgeving is een bedrag van €4 miljoen beschikbaar voor de gebiedsontwikkeling Beatrixplein, volgend uit eerdere grondverkopen. De Raad heeft bij besluit 2024/754841 besloten deze middelen beschikbaar te houden voor de gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein. Deze zal bij toekenning van de WBI subsidie bij Kadernota 2027 voorgesteld worden als cofinanciering in te zetten. Hiernaast ligt op de reserve Leefomgeving nog een claim vanuit het project Delftplein. Eerder is besloten de opbrengst van de grondverkoop aan Elan wonen (€ 2.059.748) voor de tijdelijke woningen beschikbaar te houden voor de toekomstige gebiedsontwikkeling. Deze claim zal worden meegenomen bij het afwikkelen van de reserve bij Kadernota 2027.

4. Uitvoering en vervolg Het college informeert de commissie Ontwikkeling en raad over de financiële stand van zaken van de ontwikkelzones en projecten middels de Meerjaren Prognose Zones (MPZ) en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG), welke jaarlijks behandeld worden bij de Kadernota. De onttrekking van middelen uit de beschikbare reserves gebeurt altijd met een Raadsbesluit.

Kenmerk: 2025/657334

6/6