1 Ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder

Collegebesluit

Onderwerp Ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/820261 Berkhout, R.A.H. / Roduner, F.J. 4.2 Economie, toerisme en cultuur / 4.4 Ruimtegebruik PG / ECDW Hartog, T. / Dekker M.V. 06-28431471 / 06-39074866 thartog@haarlem.nl / michaeldekker@haarlem.nl In de Omgevingsvisie is de Zuidstrook van de Waarderpolder aangewezen als gebied om kennisintensieve werkgelegenheid te realiseren. Hart voor Oostpoort, waar de nadruk ligt op woningbouwontwikkeling, vormt hierop een uitzondering. De Zuidstrook Waarderpolder kan met het toevoegen van de beoogde 4.500 arbeidsplaatsen een substantiële bijdragen leveren aan de stad. Naast kansen voor meer werkgelegenheid kan de intensivering van de Zuidstrook met het realiseren van een gemengd programma (horeca, voorzieningen, maar geen wonen) en een hoogwaardige openbare ruimte ervoor zorgen dat dit deel van de Waarderpolder meer betekenis krijgt voor de stad. De intensivering van de Zuidstrook Waarderpolder bevindt zich in de verkennende fase. Onder leiding van een externe kwartiermaker is samen met eigenaren en gebruikers uit het gebied gewerkt aan het wenkend perspectief, in de vorm van een ontwikkelkoers. Met deze ontwikkelkoers wordt het programmatisch kader en ruimtelijk raamwerk voor intensivering van de Zuidstrook Waarderpolder opgeleverd.

Behandelvoorstel voor commissie

Met de oplevering van de ontwikkelkoers is de verkennende fase nog niet volledig afgerond. Hierdoor kan de eerder toegezegde startnotitie op dit moment nog niet aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In 2026 krijgt het organisatorisch raamwerk verdere uitwerking. Na afronding van dit organisatorisch raamwerk wordt de startnotitie ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden als startpunt van de volgende fase voor de Zuidstrook Waarderpolder Het college stuurt het collegebesluit ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. De commissie Ontwikkeling wordt verzocht input te geven ten aanzien van de Ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder.

Kenmerk: 2025/820261

1/9

Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 27 januari 2026

•

Vaststellen Economische Visie Haarlem (2020/442884) in de gemeenteraad van 25 juni 2020 • Vaststellen Omgevingsvisie Haarlem 2045 (2021/0492095) in de gemeenteraad van 27 januari 2022. • Collegebesluit Transformatie Zuidstrook Waarderpolder (2024/936516) • Informatienota Procesaanpak verkennende fase Zuidstrook Waarderpolder (2025/469382) Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. De Ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder vast te stellen. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding De Waarderpolder is hét bedrijventerrein van Haarlem en bevat de grootste concentratie aan bedrijvigheid in de gemeente. In de Omgevingsvisie is het toevoegen van een “substantieel aantal arbeidsplaatsen aan de Waarderpolder” genoemd als speerpunt voor het thema “Mengen en verdichten”. Ruimte voor werk is in Haarlem een stadsbrede opgave. De werkgelegenheid mee laten groeien met de beroepsbevolking is een uitdaging. De Zuidstrook Waarderpolder kan met het toevoegen van de beoogde 4.500 arbeidsplaatsen een substantiële bijdragen leveren aan de stad. Naast kansen voor meer werkgelegenheid kan de intensivering van de Zuidstrook met het realiseren van een gemengd programma (horeca, voorzieningen, maar geen wonen) en een hoogwaardige openbare ruimte ervoor zorgen dat dit deel van de Waarderpolder meer betekenis krijgt voor de stad. Hart voor Oostpoort vormt hierop een uitzondering, aangezien hier de focus ligt op woningbouwontwikkeling. De Zuidstrook vormt de verbinding tussen de binnenstad en Hart van Oostpoort en zal als hoogwaardige herontwikkeling de identiteit van Haarlem verrijken. Daarbij kan de Zuidstrook Waarderpolder niet los gezien worden van de ontwikkelingen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In de MRA is door de omvorming van werkgebieden naar woningbouw een tekort ontstaan aan bedrijventerreinen.

In de MRA Verstedelijkingsstrategie wordt daarom ingezet op het versterken van de stedelijke kernen buiten Amsterdam en het doorontwikkelen van economische locaties. Met een scherpe economische profilering rond toegepaste innovatie (en de nabijheid van twee stations) kan de Zuidstrook Waarderpolder onderdeel worden van het MRA-netwerk van hoogwaardige werklocaties.

Kenmerk: 2025/820261

2/9

Omdat de opgave inhoudelijk anders is dan Haarlem in de huidige ontwikkelzones gewend is (het gaat alleen om werk, geen woningen) en de gemeente relatief weinig grondpositie heeft, vraagt de intensivering van de Zuidstrook om een, voor de gemeente, onconventionele aanpak. De Zuidstrook Waarderpolder bevindt zich in de verkennende fase (Fase 1). Ter afronding van de verkennende fase is een startnotitie en een wenkend perspectief toegezegd, bestaande uit een drietal raamwerken. • Raamwerk 1: ‘Gebruik wat er al is’ • Raamwerk 2: ‘Ruimtelijk raamwerk’ • Raamwerk 3: ‘Organisatorisch raamwerk’ De startnotitie is het geschikte moment om vanuit het bestuur een go/no go uit te spreken voor langjarige verbintenis aan de intensiveringambities van de Zuidstrook. Onder leiding van een externe kwartiermaker is samen met eigenaren en gebruikers uit het gebied gewerkt aan het wenkend perspectief, in de vorm van een ontwikkelkoers. Met deze ontwikkelkoers wordt het programmatisch kader en ruimtelijk raamwerk voor intensivering van de Zuidstrook Waarderpolder opgeleverd. Hierbij worden raamwerk 1 ‘Gebruik wat er al is’ en raamwerk 2 ‘Ruimtelijk raamwerk’ gecombineerd.

Om vorm te geven aan de intensiveringsambitie wordt gebruik gemaakt van negen leidende principes, te weten: Principe 1 | Programma toevoegen Principe 2 | Nuances in programmamix Principe 3 | Volume toevoegen Principe 4 | Collectieve oplossingen Principe 5 | Goede routes voor langzaam verkeer Principe 6 | Groen en water als kwaliteit Principe 7 | Verblijfsplekken Principe 8 | Goede routes voor logistiek Principe 9 | Parkeren aan logistieke routes Het ruimtelijk raamwerk geeft invulling aan de beoogde toekomst voor de Zuidstrook Waarderpolder en bouwt daarbij voort op wat er al is en wat er al gebeurt in het gebied (zoals: ontwikkeling Haarlemmer Stroom, C-District, Hart van Oostpoort). Het raamwerk toont als het ware een ontwikkelpad tussen de bestaande situatie en de beoogde toekomstsituatie van het gebied. Met de oplevering van de ontwikkelkoers is de verkennende fase nog niet volledig afgerond. Hierdoor kan de eerder toegezegde startnotitie op dit moment nog niet aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In 2026 krijgt het organisatorisch raamwerk verdere uitwerking. Samen met de stakeholders in het gebied wordt gewerkt aan een duurzame gebiedsorganisatie, waar de gemeente

Kenmerk: 2025/820261

3/9

één van de stakeholders vormt. Na afronding van dit organisatorische raamwerk wordt de startnotitie ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad als startpunt van de volgende fase.

2. Beoogd resultaat Met de ontwikkelkoers wordt de basis gelegd voor de intensiveringsambities voor de Zuidstrook Waarderpolder. De uitvoering van de ontwikkelkoers draagt bij aan het creëren van meer ruimte voor bedrijvigheid door intensivering, het vergroten van het aantal arbeidsplaatsen, het vestigen van passende bedrijven op de juiste locatie en het realiseren van een veilige, aantrekkelijke, duurzame, gezonde en goed bereikbare werkomgeving. De leidende principes uit de ontwikkelkoers geven een eerste richting en kader aan nieuwe ontwikkelingen op zowel private kavels als gemeentelijke gronden. 3. Onderbouwing voorstel 3.1 De ontwikkelkoers bouwt voort op de omgevingsvisie en de economische visie Zowel in de Omgevingsvisie Haarlem 2045 als in de Economische Visie Haarlem is de Zuidstrook Waarderpolder aangemerkt als kansrijke locatie om 4.500 arbeidsplaatsen aan de stad toe te voegen. Haarlem positioneert zich als creatieve stad van toegepaste innovatie. Dit profiel is in de Zuidstrook van de Waarderpolder reeds zichtbaar, onder andere door het C-District, waar circulariteit en creativiteit lokaal samenkomen met kennis en innovatie op (inter)nationaal niveau. De intensivering van de Zuidstrook wordt in de Omgevingsvisie benoemd als een van de icoonprojecten voor de eerste strategische keuze: mengen & verdichten.

Hier gaat de aantrekkelijke werkstad vorm krijgen door het toevoegen van een substantieel aantal arbeidsplaatsen. Deze intensivering van bedrijvigheid, en daarmee het toevoegen van arbeidsplaatsen, geeft ook aanleiding om het gebied aantrekkelijker en duurzamer te maken. 3.2 De ontwikkelkoers draagt vanuit een integrale benadering bij aan een evenwichtige woonwerkbalans in Haarlem Haarlem groeit als stad. Met de zeven ontwikkelzones wordt gewerkt een grote uitbreiding van het woningaanbod. Naast deze woningbouwopgave heeft Haarlem de ambitie om de woon-werkbalans minimaal op peil te houden. Dat betekent onder meer dat het aantal arbeidsplaatsen meegroeit met de bevolkingsgroei en dat er voldoende passende werkgelegenheid beschikbaar is voor de Haarlemse beroepsbevolking. De Zuidstrook Waarderpolder is daarbij de meest kansrijke locatie om een significante bijdrage te leveren aan deze gemeentelijke ambities. 3.3 De ontwikkelkoers versterkt de Waarderpolder als het bedrijventerrein van Haarlem

Kenmerk: 2025/820261

4/9

De Waarderpolder is hét bedrijventerrein van Haarlem en bevat de grootste concentratie aan bedrijvigheid in de gemeente met ruim 15.000 arbeidsplaatsen. Bovendien levert de Waarderpolder de hoogste toegevoegde waarde binnen de Metropoolregio Amsterdam en de Provincie NoordHolland. Door de intensivering van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de Zuidstrook van de Waarderpolder, verstevigen Haarlem en de Waarderpolder hun positie binnen de regio en de provincie. 3.4 De ontwikkelkoers zet in op het efficiënter en beter benutten van de ruimte in de stad De beschikbare ruimte in Haarlem is schaars. Groei en uitbreiding vereisen daarom voornamelijk verdichting en intensivering, ook in de Zuidstrook van de Waarderpolder. In dit gebied zijn nauwelijks onbebouwde gronden of kavels om te ontwikkelen, waardoor de bestaande ruimte efficiënter moet worden benut. Dit is mogelijk dankzij de goede ligging aan de oostentree van de stad en tussen twee treinstations. Daarnaast biedt het gebied kansen om bebouwing verder te verdichten en met name in hoogte uit te breiden. Met de ontwikkelkoers wordt voor de Zuidstrook een belangrijke eerste stap gezet richting een integrale en toekomstbestendige ontwikkeling van de Zuidstrook.

Door collectieve oplossingen en samenwerking op het gebied van parkeren, deelmobiliteit, energieopslag en waterberging te agenderen, kan in de toekomst ruimte gecreëerd worden voor uitbreiding en nieuwe bebouwing op bestaande kavels. Deze aanpak versterkt niet alleen de ruimtelijke kwaliteit, maar draagt ook bij aan duurzaamheid en economische kracht van de Zuidstrook. Dit vraagt nog verdere uitwerking in het vervolgtraject. 3.5 De ontwikkelkoers is een noodzakelijke eerste stap om eigenaren en gebruikers uit het gebied richting en houvast te geven De ontwikkelkoers geeft richting aan de intensiveringsambities als geleidelijke doorontwikkeling vanuit het bestaande gebruik richting een nieuwe toekomstambitie. Dit gebeurt door het formuleren van nieuwe principes en kaders voor zowel publieke, private als collectieve ingrepen en projecten. De negen leidende principes uit de ontwikkelkoers geven een eerste richting en kader voor nieuwe initiatieven op kavelniveau. 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s 4.1.1 Momentum kan verloren raken In samenwerking met gebiedspartijen is intensief gewerkt aan de ontwikkelkoers, waarbij gezamenlijk momentum en vertrouwen zijn opgebouwd. Indien het vervolg op deze ontwikkelkoers na vaststelling onvoldoende concreet of tijdig wordt ingevuld, bestaat het risico dat dit momentum afneemt.

Dit kan leiden tot verminderde betrokkenheid en draagvlak bij partijen en daarmee de uitvoerbaarheid van de volgende fase onder druk zetten. 4.1.2

Grondeigenaren kiezen voor de veilige weg met een binnenplanse ontwikkeling

Kenmerk: 2025/820261

5/9

Met deze Ontwikkelkoers is voor de Zuidstrook een nieuwe ambitie en richting geformuleerd. Deze richting is nog niet juridisch verankerd. Zolang het verouderde bestemmingsplan van kracht is, bestaat het risico dat grondeigenaren en ontwikkelende partijen kiezen voor een binnenplanse ontwikkeling die wel past binnen het huidige planologisch en juridisch kader, maar niet in lijn is met de Ontwikkelkoers. Dit kan de realisatie van de beoogde ambitie en richting bemoeilijken en de strategische sturing van het gebied onder druk zetten. 4.2 Kanttekeningen 4.2.1 De gemeentelijke grondpositie is beperkt en daarmee sterk afhankelijk van ontwikkelbereidheid van private eigenaren Afgezien van de openbare ruimte beschikt de gemeente over een beperkte grondpositie in de Zuidstrook van de Waarderpolder. Voor het realiseren van de intensiveringsambities is de gemeente in hoge mate afhankelijk van de ontwikkelbereidheid van bestaande bedrijven, eigenaren, marktpartijen en de bijpassende mogelijkheden op particulier terrein. Hierdoor zijn de gemeentelijke sturingsmogelijkheden beperkt. 4.2.2

De uitvoering van de ontwikkelkoers vraagt naar verwachting om substantiële financiële middelen die nog verder uitgewerkt dienen te worden Voor de uitvoering van de ontwikkelkoers zijn naar verwachting in de komende jaren aanzienlijke investeringen nodig, onder meer in de openbare ruimte, collectieve oplossingen en gemeentelijke capaciteit. De exacte omvang van deze investeringen, de verantwoordelijkheidsverdeling, de wijze waarop publieke en private partijen elkaar kunnen versterken en de dekking van gemeentelijke investeringen dienen nog nader te worden uitgewerkt. Als afronding van de verkennende fase en start van de volgende fase wordt een startnotitie ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Hierin zal een aanpak voor de financiële haalbaarheid worden opgenomen, inclusief inzicht in de benodigde middelen voor de uitvoering. Als blijkt dat er gemeentelijke investeringen nodig zijn, dan worden de keuzes daarin voorgelegd. 4.2.3

Mogelijk ontstaat er minder draagvlak bij gevestigde bedrijven of belanghebbenden in het gebied over de verdere uitwerking van de ontwikkelprincipes en profilering die opgenomen zijn in de ontwikkelkoers In het gebied zijn verschillende ondernemers, bedrijven en vastgoedeigenaren actief. De ontwikkelkoers is tot stand gekomen via een zorgvuldig een intensief participatietraject. De voorgestelde principes in de ontwikkelkoers voor verdichting op private kavels, evenals aanpassingen in verkeersstructuur en parkeervoorzieningen op werklocaties, kunnen desondanks tot weerstand leiden, bijvoorbeeld door maatregelen zoals parkeren op afstand of veranderingen in vervoersstromen.

Kenmerk: 2025/820261

6/9

Niet alle aanwezige bedrijven zullen zich (volledig) kunnen vinden in de ontwikkelkoers en of bereid zijn een actieve rol te spelen in de uitvoering. Met deze mogelijke zorgen en beperkingen wordt in de verdere uitwerking en ruimtelijk-juridische trajecten nadrukkelijk gehouden.

4.2.4

Netcongestie en onduidelijkheid omtrent stikstof kan op de korte termijn invloed hebben op intensiveringsambities in de Zuidstrook De beschikbare transportcapaciteit in het gebied kan mogelijk niet toereikend zijn om op korte termijn te kunnen voorzien in de benodigde intensivering. Naast de geplande regionale uitbreiding van de stroomcapaciteit zullen de betrokken partijen in het gebied ook moeten kijken naar congestieverzachtende oplossingen als stroom opwek en opslag en samenwerkingen vormen door bijvoorbeeld het oprichten van energy hubs. Ook met betrekking tot het stikstofdossier is er op nationaal niveau nog veel onduidelijkheid, wat ontwikkelingen op korte termijn mogelijk nadelig kan beïnvloeden. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën Binnen de begroting is voor het huidige kalenderjaar budget gereserveerd voor de inhuur van een externe kwartiermaker. De intensiveringambities uit de ontwikkelkoers vragen de komende jaren zowel publieke als private investeringen. Bij de startnotitie wordt de gemeentelijke rol verder uitgewerkt en de benodigde financiële middelen inzichtelijk gemaakt. Wanneer blijkt dat er gemeentelijke investeringen nodig zijn, dan worden de keuzes daarin voorgelegd. Ruimte voor werk en beter benutten van bedrijventerreinen, onder andere door intensivering, staat ook bij de Provincie en het Rijk hoog op de agenda.

Er wordt gekeken welke financiële ondersteuning, door middel van regelingen en fondsen, kan worden ingezet. 5.2 Communicatie Na het collegebesluit worden de gebruikers en eigenaren uit het gebied over het besluit geïnformeerd. Een nieuwsbericht over het besluit wordt gepubliceerd op de gemeentesite. 5.3 Participatie De Ontwikkelkoers is tot stand gekomen in co-creatie tussen de gemeente en de eigenaren en bedrijven in het gebied. Gedurende een uitgebreid en intensief participatietraject, bestaande uit meerdere Zuidstrooksessies en diverse 1-op-1 gesprekken, is gezamenlijk verkend hoe de toekomstambitie voor de Zuidstrook vormgegeven kan worden en welke randvoorwaarden daarvoor nodig zijn. Binnen deze bijeenkomsten zijn uiteenlopende aspecten van de intensiveringsopgave belicht en besproken. De verschillende belangen van betrokken partijen zijn daarbij zoveel mogelijk samengebracht tot een samenhangende en gedragen koers. De opbrengsten hiervan zijn verwerkt in

Kenmerk: 2025/820261

7/9

de Ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder en zijn door de stakeholders onderschreven via adhesieverklaringen.

5.4 Juridisch De ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder heeft geen juridische status. Tegen het vaststellen van de ontwikkelkoers staat geen bezwaar of beroep open. 5.5 Planning en vervolg De Zuidstrook bevindt zich in de verkennende fase. De geformuleerde ambitie uit de ontwikkelkoers is een gedeelde, langjarige opgave die vraagt om een solide organisatorisch raamwerk. Samenwerking tussen gemeente en eigenaren uit het gebied blijft ook in de volgende fases essentieel. Onder leiding van de externe kwartiermaker wordt in 2026 verder gewerkt aan een passende samenwerkingsvorm, inclusief afspraken over financiële bijdragen van zowel eigenaren als gemeente. Dit gebeurt ook in nauwe afstemming met de Industriekring Haarlem en Stichting Parkmanagement Waarderpolder. Met de oplevering van het organisatorisch raamwerk wordt de verkennende fase voor de Zuidstrook afgerond. Als startpunt van de daaropvolgende fase wordt een startnotitie ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. De raad ontvangt deze startnotitie als formeel go/no-go-moment voor een langjarige bestuurlijke en financiële betrokkenheid bij de intensiveringsopgave voor de Zuidstrook in de Waarderpolder. Hieronder een schema voor de globale weergave: Fase Verkennende fase Zuidstrook (Fase 1) / Pre-Initiatieffase

Volgende fase Zuidstrook (Fase 2) / Initiatieffase

Product • Ruimtelijk raamwerk, in de vorm van een ontwikkelkoers • Organisatorisch raamwerk • Startnotitie

Bevoegdheid • BenW

Planning Gereed

• BenW

Medio 2026

• Raad

Q3/Q4 2026

Het Haarlems Ruimtelijk Planproces (HRPP) is in opzet en uitwerking primair afgestemd op reguliere woningbouwontwikkelingen. De voorgenomen intensivering van de Zuidstrook, evenals het proces dat daarvoor thans wordt doorlopen, kent een ander karakter. Hierdoor sluit het huidige traject niet

Kenmerk: 2025/820261

8/9

volledig aan op de systematiek en fasering van het HRPP. Op dit moment kan bovendien nog niet worden voorzien hoe de volgende fase van het proces exact zal worden vormgegeven en welke producten daarbij behoren.

6. Bijlagen 1. 2.

Ontwikkelkoers Zuidstrook Waarderpolder Overzicht adhesieverklaring bedrijven, ontwikkelaars, grondeigenaren

Kenmerk: 2025/820261

9/9