1 Onderzoek versterking middensegment

Informatienota

Onderwerp Onderzoek versterking middensegment Nummer 2026/43708 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling ECDW Auteur Horik, H.E. van Telefoonnummer Email hvanhorik@haarlem.nl, lkleingoldewijk@haarlem.nl Kernboodschap Het college informeert de commissie over de uitkomsten van het ‘Onderzoek versterking middensegment in Haarlem’ (RIGO-rapport d.d. 15 januari 2026). Het onderzoek is onder andere uitgevoerd naar aanleiding van het initiatiefvoorstel ‘Versterkers middeldure koop’. In lijn met de prioritering uit het RIGO-rapport schetst het college meerdere scenario’s voor het vervolg die in deze informatienota worden toegelicht. Doel hiervan is om de beschikbare keuzerichtingen en bijbehorende randvoorwaarden in beeld te brengen en deze (na bestuurlijke afweging) waar nodig te vertalen naar spelregels, prestatieafspraken of separate besluitvorming. Behandelvoorstel voor Het college stuurt de informatienota ter bespreking naar de commissie commissie Ontwikkeling. Het college wil graag van de commissie horen wat zij mee wil geven ten aanzien van de verschillende keuzerichtingen. Het voorstel aan de commissie is om met deze informatienota de motie ‘Door het vuur voor middelduur’ (2025/563036) af te doen.

Relevante eerdere - Evaluatie en actualisatie nota kaders en instrumenten sociale huur en besluiten middensegment (2022/1192863) in de raad van 17 november 2022. - Initiatiefvoorstel ‘Versterkers middelduur koop’ (2025/412303) in Commissie Ontwikkeling van 17 april 2025. - Opinienota ‘Kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030’ (2025/198674) in de Commissie Ontwikkeling van 10 april 2025. - Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 ‘Samen voor een fijn (t)huis’ (2025/689023) in de raad van 18 december 2025. Besluit college 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt de informatienota aan de d.d. 14 april 2026 commissie vast. de secretaris,

Kenmerk: 2026/43708

de burgemeester,

1/6

1. Aanleiding Aanloop Sinds 2018 vergroot Haarlem de grip op de woningmarkt door het stellen van kaders en het inzetten van diverse instrumenten vastgelegd in de Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (de ‘spelregels’). Hiermee wordt gestuurd op prijs, kwaliteit en toewijzing voor elke woningbouwcategorie. Voor huishoudens met een middeninkomen (circa 1,5 à 2 keer modaal) is het middensegment (koop en huur) bedoeld, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen laag en hoog. In de actualisatie van de spelregels in 2022 is daarbij expliciet de voorkeur uitgesproken voor het realiseren van middeldure koopwoningen. De woningbouwcategorieën worden juridisch geborgd in het Omgevingsplan (voorheen via de Doelgroepenverordening in bestemmingsplannen). Afspraken met ontwikkelende partijen over prijzen, termijnen en toewijzing van middeldure woningen worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Daarnaast worden aanvullende instrumenten toegepast zoals een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht, die samen met ontwikkelaars worden uitgewerkt. Sinds 2022 wordt ook in de bestaande woningvoorraad gestuurd op behoud van het middeldure koopsegment via de opkoopbescherming. Verder is het voor koopstarters sinds 2008 mogelijk om in Haarlem een Starterslening aan te vragen voor de aankoop van een eerste woning tot de NHG-grens, zowel bestaand als nieuwbouw.

Sinds eind 2025 is het door de raad beschikbaar gestelde budget voor de Starterslening volledig bereikt. In de raad van 17 april 2025 is het initiatiefvoorstel ‘Versterkers middeldure koop’ aangenomen met voorstellen om het aanbod middeldure koopwoningen in Haarlem verder te vergroten. Op 3 juli 2025 is de motie aangenomen waarin het college wordt opgeroepen om de raad te infomeren welke maatregelen mogelijk zijn om de bouw van middeldure woningen in Haarlem te stimuleren. Tot slot is in de raad van 18 december 2025 het Volkshuisvestingsprogramma vastgesteld (2025/689023) waarin mogelijke routes voor meer aanbod voor middeninkomens in de huur en koopsector zijn geschetst. Onderzoek Ter uitvoering van het initiatiefvoorstel, motie en Volkshuisvestingsprogramma is bij een extern onderzoeksbureau advies gevraagd hoe kansrijk en realistisch verschillende routes zijn voor de gemeente Haarlem. De 4 onderzochte routes voor een beter positie van middeninkomens zijn: 1. Meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties, marktpartijen en wooncoöperaties; 2. Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens; 3. Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden;

Kenmerk: 2026/43708

2/6

4. Meer woningaanbod voor middeninkomens creëren door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen of deze over te laten hevelen naar de middeldure huur. Onderzoeksbureau RIGO heeft het onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Met deze informatienota wordt de commissie geïnformeerd over de uitkomsten van het onderzoek en het voornemen van het college voor het vervolg daarop. 2. Toelichting Hieronder volgt een samenvatting van de 4 routes die zijn onderzocht door RIGO. In de bijlage is het volledige onderzoek opgenomen. RIGO hanteert in haar onderzoek de rijksgrenzen voor het middensegment. Deze afbakening zoals aangegeven door het Rijk valt in de Haarlemse spelregels binnen het hoge middensegment. De maximale huur in het middensegment wordt in de afbakening van het Rijk gekoppeld aan de huurgrens van de Wet betaalbare huur (€ 1184,- prijspeil 2025) en voor de koop op een maximum van €405.000,- (prijspeil 2025). De opbouw in de Haarlemse spelregels zijn gerelateerd aan maximale prijsniveaus die passend zijn bij verschillende inkomenscategorieën. Voor de inkomensgroep van 1,5 keer de DAEB-norm ligt daarom de koopprijsgrens (midden laag) op maximaal €335.161 (prijspeil 2025). De betaalbare koopgrens van het Rijk valt daarom binnen het Haarlemse hoog middensegment (koop tussen €335.161,- en € 495.948,- prijspeil 2025).

Route 1: Meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties, marktpartijen en wooncoöperaties Route 1 richt zich op het realiseren van extra gereguleerde middenhuurwoningen via corporaties, marktpartijen en wooncoöperaties. RIGO constateert dat dit segment sinds de Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024) duidelijk is afgebakend door een huurplafond via het WWS‑puntenstelsel. Daarnaast krijgen corporaties in de komende jaren door aangepaste Europese wetgeving meer ruimte om middenhuur binnen de DAEB‑tak te realiseren, wat effect kan hebben op investeringsmogelijkheden van corporaties. RIGO geeft aan dat de haalbaarheid van nieuwe middenhuur wordt bepaald door factoren zoals bouwkosten, regulering van aanvangshuren en lokale ruimtelijke en kwalitatieve eisen. In aanvulling hierop noemt RIGO dat wooncoöperaties slechts onder specifieke randvoorwaarden (zoals betaalbare grond en passende financiering) bij kunnen dragen aan de realisatie van middenhuur. De route biedt mogelijkheden om het aanbod voor middeninkomens te vergroten maar de schaalgrootte wordt volgens RIGO begrensd door markt‑ en investeringscondities. Route 2: Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens Route 2 richt zich op het realiseren van meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen voor middeninkomens.

RIGO constateert dat de betaalbaarheid van koop voor een aanzienlijk deel van de doelgroep onder druk staat omdat huishoudens rond 1 à 1,5 keer modaal de bovenkant van het

Kenmerk: 2026/43708

3/6

middensegment vaak niet kunnen financieren zonder eigen vermogen. RIGO beschrijft dat de haalbaarheid van betaalbare koop beïnvloed wordt door verschillende kostenfactoren waaronder minimummetrages, parkeernormen en aanvullende (bovenwettelijke) kwaliteitseisen. Aanpassing of versobering van dergelijke eisen kan volgens RIGO effect hebben op de financiële uitvoerbaarheid van middeldure koopprojecten. Route 3: Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden Route 3 verkent instrumenten die koopwoningen voor middeninkomens toegankelijker maken of langer betaalbaar houden zoals de Starterslening, KoopStart/KoopGarant en erfpacht. RIGO geeft aan dat instrumenten met uitgestelde betaling of aanvullende leningen vooral de instap in de koopmarkt verbeteren maar geen langdurige betaalbaarheid borgen. Uit onderzoek naar de Starterslening blijkt dat de starterslening niet prijsopdrijvend werkt, onder andere omdat starters niet boven de marktwaarde mogen bieden en de groep gebruikers klein is. Instrumenten die wel structurele betaalbaarheid kunnen bieden, zoals terugkoopregelingen of sociale erfpacht, zijn volgens RIGO juridisch en financieel complex en vragen specifieke randvoorwaarden (zoals terugkoopcapaciteit of gemeentelijke grondposities).

RIGO concludeert dat deze route vooral een toegankelijkheidsfunctie heeft en dat de structurele impact op het middensegment beperkt blijft. Route 4: Meer woningaanbod voor middeninkomens door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen of deze over te laten hevelen naar de middeldure huur Route 4 verkent hoe via de bestaande corporatievoorraad meer aanbod voor middeninkomens kan ontstaan. RIGO onderscheidt hierbij drie mogelijkheden: (1) het liberaliseren van sociale huurwoningen naar middenhuur bij mutatie, (2) het verkopen van corporatiewoningen en (3) het verlagen van huren van vrije sectorwoningen naar middenhuur. RIGO benadrukt dat elke verschuiving uit de sociale voorraad een risico is gezien de schaarste en lange wachttijden. RIGO constateert dat een deel van de sociale huurwoningen qua WWS‑punten in theorie als middenhuur verhuurd zou kunnen worden, maar dat overheveling van DAEB naar niet‑DAEB in de praktijk financieel en juridisch complex is vanwege interne waarderingsregels en effecten op de investeringsruimte. Ook verkoop van corporatiewoningen kan volgens RIGO een instrument zijn maar leidt tegelijkertijd tot structureel verlies van sociale huur en kan resulteren in gespikkeld bezit, wat beheer en toekomstige investeringen bemoeilijkt.

Daarnaast merkt RIGO op dat de toepasbaarheid van deze route sterk gebiedsafhankelijk is; in sommige wijken kunnen woningen binnen het prijsniveau van het middensegment vallen terwijl dit elders minder waarschijnlijk is. Tot slot constateert RIGO dat het verlagen van huren van vrije sectorwoningen naar middenhuur financieel doorgaans onvoldoende rendabel is waardoor dit slechts beperkt op grotere schaal toepasbaar is. Conclusies RIGO-rapport RIGO concludeert dat drie van de vier routes (route 1, 2 en 4) onder voorwaarden kansrijk zijn. Met betrekking tot het langdurig betaalbaar houden van koopwoningen door middel van bijzondere

Kenmerk: 2026/43708

4/6

constructies/voorwaarden (route 3) zijn zij terughoudend. Daarnaast doet RIGO een voorstel voor de prioritering van de verschillende routes waarbij op volgorde route 2, 1 en 4 verder verkend zouden kunnen worden. 3. Resultaten en/of consequenties In lijn met de conclusies en prioritering uit het RIGO-rapport onderneemt het college een aantal vervolgacties die hieronder worden toegelicht. Doel van deze vervolgacties is om de beschikbare keuzerichtingen en bijbehorende randvoorwaarden scherper in beeld te brengen en deze (na bestuurlijke afweging) waar nodig te vertalen naar spelregels, prestatieafspraken of separate besluitvorming. 4. Uitvoering en vervolg Gezinnen met een middeninkomen zijn belangrijk voor de stad. Deze gezinnen kunnen niet terecht in een sociale huurwoning terwijl de stap naar het vrije huursegment of koopsegment onder de huidige marktomstandigheden vaak te groot is. Om te voorkomen dat deze gezinnen tussen wal en schip vallen vindt het college extra ondersteuning in het middensegment van de woningmarkt voor deze groepen noodzakelijk. Dat geldt voor zowel de huur- als de koopkant van de woningmarkt. Daarmee sluit het college aan bij de geschetste opties zoals voorgesteld in het RIGO onderzoek. In tegenstelling tot het RIGO onderzoek wil het college alle kansrijke opties gelijktijdig verkennen. Daartoe zullen onderstaande vervolgacties worden ondernomen.

Vervolgactie 1: realiteitscheck koopsegment (lage middeldure koop) Het college gaat onderzoeken op welke wijze het koopwoningsegment als aantrekkelijk segment voor inkomens van 1,5 keer modaal behouden kan blijven. Er wordt onderzocht in hoeverre de huidige combinatie van minimale metrages en maximale prijsgrenzen in de spelregels financieel haalbaar blijft voor de realisatie van nieuwe koopwoningen. Voor extra ruimte in projectontwikkeling zal worden gekeken naar scenario’s waarin metrages worden verkleind en collectieve ruimten onderdeel worden van het programma en spelregels. Hierover zullen gesprekken met ontwikkelende partijen en beleggers worden gevoerd. Conclusies van deze gesprekken zouden vertaald kunnen worden in een aanpassing van de Haarlemse woningbouwspelregels. Vervolgactie 2: middenhuur (rol marktpartijen en corporaties) Het college gaat verkennen welke partijen een al dan niet formele rol kunnen pakken in het realiseren van middenhuurwoningen. Zowel met markpartijen als corporaties zullen vervolggesprekken worden gevoerd over wat hiervoor nodig is. In de aanloop naar de nieuwe prestatieafspraken wordt het gesprek gevoerd over de concrete rol die corporaties op zich kunnen nemen voor het realiseren van middenhuurwoningen in Haarlem, daar waar de markt de opgave niet oppakt zoals bij middenhuurwoningen voor gezinnen.

Een extra aandachtspunt dat het college daarbij meeweegt is dat de inzet van corporaties op het

Kenmerk: 2026/43708

5/6

middenhuursegment niet ten koste mag gaan van de groei van het sociale segment in de gemeente gezien de grote vraag naar sociale huurwoningen. Voor extra ruimte in projectontwikkeling zou ook hier gekeken kunnen worden naar kleinere metrages, mits gecompenseerd met collectieve voorzieningen aansluitend bij de ambities in het Volkshuisvestingsprogramma en het initiatiefvoorstel Samen Beter Wonen. Ook wordt onderzocht of voor het middenhuursegment subsidiering, vergelijkbaar met de aanjaagregeling voor sociale huurwoningen, kan worden opgezet. Vervolgactie 3: verdere versterking ongedeelde stad Het college werkt aan een ongedeelde stad. Dat betekent Haarlemse wijken met een goede mix van bewoners en woningen. Het is daarom belangrijk om met name sociale huurwoningen goed over de stad te verdelen, zowel ten westen als ten oosten van het Spaarne. In lijn met de conclusies van RIGO en het initiatiefvoorstel “versterkers middeldure koop” gaat het college onderzoeken of corporaties in gebieden met weinig sociale huur extra kunnen inzetten op sociale huur, waardoor er ruimte ontstaat voor extra verkoop of overheveling naar het middenhuursegment in wijken met meer dan 40% sociale huurwoningen. Daarbij blijft het uitgangspunt voor het college dat dit niet ten kosten mag gaan van de groei van de sociale woningvoorraad.

De extra verkoop mag bovendien de verduurzamingsopgave van gebouwen of straten niet vertragen. Uitkomsten van de verkenning zouden wederom kunnen landen in de prestatieafspraken met corporaties. Vervolgactie 4: starterslening Het college gaat verkennen welke herijking van de starterslening wenselijk is en welk budget hiervoor nodig zou zijn. De starterslening werd tot op heden breed ingezet. Het college wil verkennen of de starterslening gerichter kan worden ingezet voor nieuw op te leveren woningen. Daarnaast verkent het college of de effectiviteit van het instrument verder vergroot kan worden door de maximale grenzen voor de starterslening te laten aansluiten bij het laag-middeldure koopsegment in plaats van de NHG-grens. Een voorstel voor de gewenste aanpassingen en het benodigde budget wordt daarna aan de raad voorgelegd. Het college gaat naar aanbeveling van het RIGO rapport vooralsnog niet verder met het verkennen van nieuwe instrumenten om de toegang tot betaalbare koopwoningen te faciliteren. 5. Bijlagen 1. Rapport RIGO ‘Onderzoek versterking middensegment in Haarlem’, 15 januari 2026.

Kenmerk: 2026/43708

6/6