1 Noormannenstraat 1 aankoop grond

Raadsvoorstel

Onderwerp Aankoop grond Noormannenstraat 1 en start voorbereiding nieuwbouw IBKC (Integraal Buurt en Kind Centrum) de Talenten Nummer 2025/188625 Portefeuillehouder Raadt, E. de Programma/beleidsveld 4.5 Overige beheerstaken Afdeling Vastgoed, PCM Auteur Wesseling, G.F., Oostendorp, J.N. Telefoonnummer 06 - 38688107 Email jvanoostendorp@haarlem.nl Basisschool De Talenten is al meer dan 13 jaar gevestigd in buurtcentrum de Kernboodschap Hamelink in de Slachthuisbuurt. Bij de oprichting in 2008 was de school bedoeld voor 100 tot 120 kinderen. Het aantal leerlingen groeit gestaag, het huidige aantal leerlingen is 200. Door de bouw van nieuwe woningen in de buurt wordt verwacht dat het aantal leerlingen zal toenemen tot ongeveer 225. De aanschaf van de kavel met opstallen aan de Noormannenstraat 1 maakt het mogelijk om de ontwikkeling van het integraal buurt- en kindcentrum (IBKC) met gymzaal op te starten. Uitgangspunt is dat de bestaande gymzaal behouden blijft en mogelijk met een andere functie ingevuld wordt. Met de vervangende nieuwbouw van basisschool de Talenten wordt een belangrijke stap gezet in de vernieuwing van de Slachthuisbuurt.

Het beschikbaar gestelde budget van € 2.000.000 wordt gebruikt voor de aankoop van de kavel met opstallen voor een bedrag van € 1.245.000 en het overige bedrag van € 755.000 wordt gebruikt voor de sloop van het object, het bouwrijp maken van de kavel de voorbereiding van de nieuwbouw van IBKC De Talenten. Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt dit voorgenomen besluit (zware voorhangprocedure) ter advisering aan de commissie Ontwikkeling en vervolgens naar de raad met het verzoek zijn wensen en bedenkingen te geven. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d. van de Gemeentewet bevoegd te besluiten tot de aan -en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,-, beslist het

Kenmerk: 2025/188625

1/11

Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 14 oktober 2025

college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid aanhef en onder a. van de Financiële Verordening 2024. - Jaarlijks Onderwijshuisvestingsplan 2020 (2019/842178) vastgesteld in het college van B&W van 11 februari 2020 - Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2023-2038 (2023/0009349) vastgesteld in de raad van 29 juni 2023 Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. 2. Tot aankoop van de kavel met opstallen aan de Noormannenstraat 1 over te gaan onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de zienswijze van de raad geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken. 3. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een geheimhoudingsplicht op te leggen ten aanzien van delen van het taxatierapport (bijlage 1), de financiële informatie (bijlage 2) en de verkoopovereenkomst (bijlage 3), ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1.

tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo)), ten tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo. 4. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van de bijlage 1 (het taxatierapport) geldt voor onbepaalde tijd. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 2 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers en de gunning van de uit te voeren werkzaamheden voor de sloop en het bouwrijp maken. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van bijlage 3 (de verkoopovereenkomst) wordt de geheimhoudingsplicht opgelegd voor onbepaalde duur. Halfjaarlijks wordt bekeken of geheimhouding nog relevant is.

Kenmerk: 2025/188625

2/11

5. De raad te vragen uiterlijk 27 november 2025 haar wensen en bedenkingen (zienswijze) over het onder 2 genoemde voornemen ter kennis te brengen aan het college. de secretaris,

Ontwerp -besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van de aankoop van de Noormannenstraat 1. 2. Het doel van het in de Kadernota 2025 vrijgegeven krediet van € 2.000.000 van ‘voor de aankoop van grond en het bouwrijp maken ten behoeve van de Hamelinkschool’ te verbreden tot ‘de aankoop van grond, bouwrijp maken en de voorbereiding van de nieuwbouw van IBKC De Talenten’. 3. Het voorstel van het bod van € 1.245.000 k.k. als koopsom, en de geraamde kosten voor het sloop- en bouwrijp maken en overige kosten (zie bijlage 2) vast te stellen en deze kosten te dekken uit de bestaande post IP post voor de Hamelink / Talenten (77.01). 4. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een geheimhoudingsplicht op te leggen ten aanzien van delen van het taxatierapport (bijlage 1), de financiële informatie (bijlage 2) en de verkoopovereenkomst (bijlage 3), ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1.

tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo) ), ten tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo. 5. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van de bijlage 1 (het taxatierapport) geldt voor onbepaalde tijd. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 2 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers en de

Kenmerk: 2025/188625

3/11

gunning van de uit te voeren werkzaamheden voor de sloop en het bouwrijp maken. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van bijlage 3 (de verkoopovereenkomst) wordt de geheimhoudingsplicht opgelegd voor onbepaalde duur. Halfjaarlijks wordt bekeken of geheimhouding nog relevant is. 6. Na de eigendomsoverdracht de onderhouds- en exploitatielasten en huurbaten van de Noormannenstraat 1, tot het moment van sloop, als lasten in de Kadernota 2027 op te nemen. de griffier,

Kenmerk: 2025/188625

de voorzitter,

4/11

1. Aanleiding Basisschool De Talenten (zie figuur 1) is al meer dan 13 jaar gevestigd in buurtcentrum de Hamelink in de Slachthuisbuurt. Bij de oprichting in 2008 was de school bedoeld voor 100 tot 120 kinderen. Het aantal leerlingen groeit gestaag, het huidige aantal leerlingen is 200. Door de bouw van nieuwe woningen in de buurt wordt verwacht dat het aantal leerlingen zal toenemen tot ongeveer 225. Het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (2019/842178) van de gemeente Haarlem voorziet in nieuwbouw voor de Hamelink, met een 9-klassige basisschool (1.330 m²) en een gymzaal (550 m²). Met de vervangende nieuwbouw van basisschool de Talenten wordt een belangrijke stap gezet in de vernieuwing van de Slachthuisbuurt (zie figuur 2). Elan Wonen is de huidige eigenaar van de kavel en de opstal (zie figuren 3 en 4). Samen met de gemeente is onderzocht of er een integrale ontwikkeling mogelijk was, waarbij er op de kavel een school, een gymzaal en een aantal woningen gebouwd konden worden. De voorgenomen ontwikkeling van Elan Wonen om van de basisschool een IBKC te maken en woningbouw te realiseren gaat definitief niet door. Het plan is te complex, te duur en het aantal woningen is te gering om de extra ontwikkelkosten te kunnen dekken. Tevens is gebleken dat de huidige gymzaal (figuur 5) cultuurhistorische waarde heeft en dus niet gesloopt kan worden.

Deze zaal was onderdeel van de oorspronkelijke school uit de jaren ’20 van de vorige eeuw (figuur 6). Het is onwaarschijnlijk dat de school op een andere locatie gerealiseerd kan worden. Dit komt enerzijds door het ruimtegebrek in Haarlem Oost en anderzijds omdat een alternatieve locatie niet wenselijk is gezien de sociale functie die de school heeft in deze wijk. De school moet wel ontwikkeld worden om de groei te faciliteren en is daarom opgenomen in het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2023-2038 (2023/0009349). Gezien de huidige staat van het gebouw en de plannen om een grotere IBKC locatie te ontwikkelen om de groei te faciliteren is besloten om over te gaan tot sloop/nieuwbouw. Daarom is besloten om de grond met opstallen over te kopen van Elan Wonen. Vervolgens kan de gemeente het schoolgebouw slopen en de grond bouwrijp maken, waarna de kavel ontwikkeld kan worden. Op 19 mei juli jl. is overeenstemming bereikt over de koopprijs, te weten € 1.245.000,- k.k., en overige voorwaarden. Als opschortende en ontbindende voorwaarden zijn benoemd het niet verkrijgen van goedkeuring van de gemeenteraad.

Kenmerk: 2025/188625

5/11

Figuur 2. Woningbouwprojecten plangebied

Figuur 1. Huidige basisschool De Talenten

Figuur 4. Bestemmingsplankaart

Figuur 3. Huidige situatie van de kavel

Figuur 5. Monumentale gymzaal

Figuur 6. De school uit de jaren 20

Kenmerk: 2025/188625

6/11

2. Beoogd resultaat Met de aankoop van de grond met opstallen aan de Noormannenstraat 1 wordt het mogelijk om vervangende nieuwbouw te realiseren voor basisschool de Talenten (c.q. Integraal Buurt- en Kind Centrum met gymzaal). Na de aankoop van de grond is het mogelijk om de oude school te slopen en de grond bouwrijp te maken. Uitgangspunt is dat de bestaande gymzaal behouden blijft en mogelijk met een andere functie ingevuld wordt. 3. Onderbouwing voorstel 3.1 Ontwikkeling opgenomen in Strategisch Huisvestingplan (SHO) 2023-2038 In het SHO 2023-2038 is de vervangende nieuwbouw van basisschool de Talenten opgenomen bij de eerste fase projecten (2023-2027). Er is een positieve beschikking afgegeven op de aanvraag in het JOP 2020. De beoogde ontwikkeling van een school met gymzaal in combinatie met woningbouw is onderzocht, maar de kavel is te beperkt in omvang. Door de gymzaal met bijgebouwen te behouden en op een zinvolle manier te integreren in een kwalitatieve herontwikkeling, wordt recht gedaan aan de identiteitswaarde en de herinneringswaarde die het schoolgebouw in zich draagt. Dit heeft ertoe geleid dat Elan Wonen heeft afgezien van het mede-ontwikkelen van de kavel. Zij willen daarom de kavel overdoen aan de gemeente, zodat de nieuwe school en nieuwe gymzaal (en behoud van de bestaande gymzaal) kunnen worden uitgewerkt.

3.2 Buurtfunctie In het stadsdeel Oost staan veel inwoners voor sociale en maatschappelijke uitdagingen. Een goede op elkaar afgestemde en samenhangende voorzieningen structuur voor opvang, onderwijs en zorg is belangrijk voor het creëren van goede randvoorwaarden voor onder anderen de ontwikkeling van kinderen en jongeren in deze omgeving. Het kan ook een belangrijke bijdrage leveren aan de participatie van bewoners in het gebied. De school vervult nu al een belangrijke rol voor de omgeving door ruimte te bieden aan diverse buurtinitiatieven en ondersteunende functies. In de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de voortzetting en eventuele uitbreiding van deze functie. 3.3 Groenparagraaf De kavel heeft en houdt een stedelijk karakter met weinig ruimte voor groen. Het aangrenzende Graafschapplein biedt mogelijk wel kansen voor het toevoegen van kwalitatief hoogwaardig groen met als uitgangspunt het zoveel mogelijk uitgaan van natuur die ter plaatse thuishoort. 3.4 Ecologie en Duurzaamheid Rond de aankoop zelf spelen ecologie en duurzaamheid geen rol van betekenis. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal hieraan, conform het gemeentelijk beleid, voldoende aandacht worden geschonken. Door vervangende nieuwbouw van basisschool de Talenten kan de school gaan voldoen aan de (duurzaamheids-)eisen die wij stellen aan onderwijsgebouwen.

Het traject voor aanwijzing van de oude gymzaal als gemeentelijk monument is gestart. Het behoud van de oude

Kenmerk: 2025/188625

7/11

gymzaal draagt bij aan duurzaamheidsdoelen. In de herontwikkeling zal er budget worden gereserveerd voor de renovatie en verduurzaming. 3.5 De aankoopprijs is marktconform op basis van twee onafhankelijke taxaties. Ten behoeve van het bepalen van de marktwaarde is het object getaxeerd door twee onafhankelijke deskundigen. De uiteindelijke koopprijs is bepaald aan de hand van het gewogen gemiddelde van de uitkomsten van beide taxaties (Bijlage 2). 3.6 De investering is voorzien in het Investeringsplan In het Investeringsplan is op post 77.01 een bedrag van € 2 miljoen opgenomen voor de aankoop en het bouwrijp maken. De kapitaallasten van deze investering zijn al verwerkt in de begroting. Het krediet voor de aankoop en het bouwrijp maken is al vrijgegeven bij de Kadernota 2025. 3.7 Gedeeltelijke geheimhouding in verband met artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid Het is belangrijk dat de gemeente concurrentiegevoelige bedrijfsinformatie en andere gevoelige informatie beschermt. Dit op basis van de wetsartikelen genoemd in de Gemeentewet en de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht op bijlage 1 blijft voor onbepaalde tijd van kracht.

Door een onafhankelijk deskundige taxateur is aangegeven hoe de marktwaarde tot stand is gekomen en met de daaraan gekoppelde financiële gegevens waardoor geïnteresseerde (markt)partijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Daarnaast worden er in deze bijlagen referentieobjecten genoemd om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde. Deze referentieobjecten vallen onder de bescherming van andere dan in artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder c van de Woo genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Deze informatie geeft inzicht in de strategie en de werkwijze van berekeningen. Het is niet toegestaan het taxatierapport te delen met derden. Gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 2 (Financiële informatie) is gewenst vanwege de financiële informatie, omdat bij openbaarheid hiervan de onderhandelingspositie van de gemeente in het geding kan komen. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van deze bijlage wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers en de gunning van de uit te voeren werkzaamheden voor de sloop en het bouwrijp maken.

In verkoopovereenkomst (bijlage 3) zijn financiële- en persoonsgegevens, parafen en handtekeningen onzichtbaar gemaakt op grond van artikel 5.1 lid aanhef en onder e Wet open overheid, ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Zo wordt voorkomen dat personen in hun persoonlijke levenssfeer worden geschaad door het gebruik van deze informatie op het internet, in artikelen of om fraude mee te plegen. Openbaarmaking van de gegevens dient geen redelijk doel en de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokkenen weegt in dit verband zwaarder.

Kenmerk: 2025/188625

8/11

4. Risico’s en kanttekeningen Voor het project zien we nu al de volgende globale risico’s en kanttekeningen. In het vervolg van dit project zal er een uitgebreide risicoanalyse plaatsvinden om de risico’s en beheersmaatregelen nog verder in beeld te brengen. 4.1. Kosten voor sloop- en bouwrijp maken nog niet exact bekend Intern is er een kostenraming gemaakt op basis van kengetallen. Uiteindelijk zullen deze werkzaamheden gegund worden en zal op dat moment meer duidelijk zijn over de daadwerkelijke kosten. De uitvoering hiervan moet plaatsvinden in een zeer verdichte woonbuurt. 4.2. Onderhouds- en exploitatielasten nog niet exact bekend. Wanneer het pand in eigendom komt van de gemeente gelden de onderhoudseisen en normen voor de strategische vastgoedportefeuille van de gemeente tot het moment van de sloop, in lijn met het onderhoudsbeleid instandhoudingsbeheer. In deze fase van het proces kan nog geen definitieve inschatting worden gemaakt van de onderhouds- en exploitatielasten. Na verwerving zal een bouwkundige inspectie worden opgenomen. De benodigde onderhouds- en exploitatielasten zullen in de Kadernota 2027 worden opgenomen en aangevraagd. 4.3. Tijdelijke huisvesting vinden Voor alle functies die zich nu bevinden binnen de Hamelink dient tijdelijke huisvesting gevonden te worden. Dit zal vorm krijgen in een tijdelijke gebouw in de nabijheid van de huidige schoollocatie.

Onderzoek naar de mogelijkheden hiervoor is in gang gezet. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Communicatie Er is overeenstemming bereikt met Elan Wonen over de prijs voor de kavel met opstallen. Nadat de gemeente de grond bouwrijp heeft opgeleverd, wordt het Programma van Eisen afgestemd met de school, de kinderopvang en de gemeente (voor de buurtfuncties). 5.2 Participatie Na de besluitvorming van het college over de aankoop wordt in overleg met het schoolbestuur een planning opgesteld voor de sloop en nieuwbouw en de tijdelijke huisvesting van de school. Hierbij wordt zoals te doen gebruikelijk aandacht besteed aan participatie. 5.3 Juridisch Door verwerving van deze kavel kan de gemeente de herontwikkeling mogelijk maken. Na de bouw wordt de grond met opstallen in juridisch eigendom overgedragen aan het schoolbestuur TWijs. De gemeente behoudt het economisch claimrecht.

Kenmerk: 2025/188625

9/11

5.4 Planning Na het besluit van de raad zal aan de verkopende partij bericht worden gestuurd dat kan worden ingestemd met de inhoud van de koopovereenkomst. Daarnaast zal een notaris opdracht krijgen om de akte van levering voor te bereiden. Indien uit de behandeling van het collegebesluit in de commissie Ontwikkeling en in de raad geen wensen of bedenkingen blijken die tot een ander besluit moeten leiden, kan de eigendomsoverdracht in december 2025 plaatsvinden. Voor de verdere ontwikkeling van de nieuwbouw worden processtappen volgens het HRPP.

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase

• Raadsstuk Aankoop grond (startnotitie) Noormannenstraat 1

• Raad

27-11-2025

• B&W

Q4 2026

• Besluitvorming DO (incl. beschikbaar stellen budget)

• B&W

Q2 2027

• Aanbestedingsresultaat goedkeuren

• B&W

Q1 2028

Voorbereidingsfase

• Ontwerpbesluit (BOPA)

• Raad

Q4 2027

Realisatiefase

• Uitvoering

Definitiefase/Ontwerpfase • Besluitvorming VO

Kenmerk: 2025/188625

2028-2029

10/11

6. Bijlagen 1. Taxatierapport (geheim) 2. Financiële informatie aankoop (geheim) 3. Koopovereenkomst (geheim) 4. Bouwkundig onderzoek 5. Advies Erfgoed m.b.t. bestaande gymzaal

Kenmerk: 2025/188625

11/11