1 Molenwijk Noord - Waddenbuurt - WBI aanvraag

Collegebesluit

Onderwerp Molenwijk Noord - Waddenbuurt - WBI aanvraag Nummer 2024/167884 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling PCM Auteur Visser, K.M. de Telefoonnummer 0642104671 Email kdevisser@haarlem.nl Kernboodschap Haarlem heeft de ambitie om 10.000 woningen te bouwen in de periode tot en met 2030, waarvan een groot deel betaalbare woningen. Omdat de gemeente weinig grondposities heeft en de binnenstedelijke woningbouwopgave hoge kosten met zich meebrengt met name op het gebied van ontsluiting en openbare ruimte, zijn additionele bijdragen van medeoverheden noodzakelijk. Daarom wil het college gebruik maken van het Besluit Impuls Versnelling Woningbouw van het Rijk. Voor Molenwijk Noord - Waddenbuurt wil het college gebruikmaken van de zesde tranche WBI die 12 februari 2024 als uiterste indieningsdatum voor de aanvraag heeft. Voor de benodigde cofinanciering voor dit project heeft de gemeenteraad al eerder middelen gereserveerd, de rest van de financiering zal worden betrokken bij de kadernota. Behandelvoorstel voor Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie ontwikkeling commissie Relevante eerdere besluiten

- Ontwikkelvisie Molenwijk Noord 20220749755 raadsvergadering 29 juni 2022 - Startnotitie Molenwijk Noord 2019524853 raadsvergadering 17 oktober 2019

Besluit College d.d. 6 februari 2024

1. Een subsidie aan te vragen van €1.685.392 in de zesde tranche Besluit Impuls Versnelling Woningbouw voor Molenwijk Noord - Waddenbuurt, en deze uiterlijk 12 februari 2024 in te dienen bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. 2. Een aanvullende investeringsbijdrage OR.19 Waddenstraat Herinrichting bij sloop/nieuwbouw van € 1,5 miljoen tot € 5 miljoen te betrekken bij de eerstvolgende actualisatie van het Investeringsprogramma 2023-2027 Kadernota 2025 de secretaris,

Kenmerk: 2024/167884

de burgemeester,

1/7

1. Inleiding De druk op de Haarlemse woningmarkt is groot, Haarlem heeft de ambitie om voor 2030 met tenminste 10.000 woningen toe te voegen. In Molenwijk Noord - Waddenbuurt. Het doel is het verbeteren en uitbreiden van de woningvoorraad, het verdichten door het toevoegen van woningen, meer differentiatie in woningtypen en segmenten, het verbeteren van de leefbaarheid en leef kwaliteit en toekomstbestendig maken van de openbare ruimte in de Waddenbuurt. De huidige 264 sociale huurwoningen van de corporatie Pré Wonen zijn in dermate slechte technische staat dat sloop noodzakelijk is. Ook de voormalige grafische school wordt gesloopt. Op beide locaties wordt uitgegaan van nieuwbouw, verdichting is mogelijk tot 518 nieuwe woningen. De ontwikkeling gaat uit van meer betaalbare woningen en meer gevarieerde soorten woningen (naar type en segmentering). Door de variatie in woningtypologieën zijn de woningen geschikt voor verschillende doelgroepen en ontstaat een meer gemêleerde gemeenschap die meer toekomstbestendig is, met aandacht voor elkaar, wat de (sociale) veiligheid in de woonwijk zal verbeteren. Door de nieuwe positionering van wonen kunnen meer woningen terug gebouwd worden en kan de openbare ruimte meer samenhangend, meer gevarieerd, sociaal veiliger, toekomstbestendiger, gebruiksvriendelijker en betekenisvoller (o.a. gericht op ontmoeting) worden.

Door de herstructurering wordt de buurt beter verbonden met de omgeving en ontstaat er een betere samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte: gebouwen staan met voorkanten naar de openbare ruimte. Vanwege de grootschalige en complexe herstructurering, het toevoegen van meer en diverse woningen en de duurzaamheidsopgave verandert er ook ondergronds veel. De waterafvoer wordt aangepast naar een gescheiden stelsel en er wordt rekening gehouden met een zwaarder elektriciteitsnetwerk door de verdichting en toenemende vraag per huishouden. Door het toevoegen van veel betaalbare woningen, grote ingrepen in de openbare ruimte en kostenstijging staat het project financieel onder druk. Om de businesscase sluitend te krijgen, zijn extra opbrengsten en bijdragen noodzakelijk. Het rijk stelt de Woningbouwimpuls (WBI) regeling beschikbaar om woningbouw te versnellen en een bijdrage te leveren aan de realisatie van betaalbare woningen. De zesde en tevens laatste tranche is open gesteld, uiterlijk 12 februari 2024 dient een aanvraag ingediend te zien bij het Ministerie van BZK.

Kenmerk: 2024/167884

2/7

2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Een subsidie aan te vragen van €1.685.392 in de zesde tranche Besluit Impuls Versnelling Woningbouw voor Molenwijk Noord - Waddenbuurt, en deze uiterlijk 12 februari 2024 in te dienen bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. 2. Een aanvullende investeringsbijdrage OR.19 Waddenstraat Herinrichting bij sloop/nieuwbouw van € 1,5 miljoen tot € 5 miljoen te betrekken bij de eerstvolgende actualisatie van het Investeringsprogramma 2023-2027 Kadernota 2025 3. Beoogd resultaat Dit besluit draagt bij aan de ontwikkeling van Molenwijk Noord - Waddenbuurt, zoals vastgelegd in de door de Raad vastgestelde ontwikkelvisie Molenwijk Noord (20220749755). De aanvraag WBI biedt daarbij cofinanciering voor de publiek onrendabele top en maakt realisatie en versnelling van de woningbouwopgave bereikbaar. 4. Argumenten 1. WBI aanvraag van € 1,7 miljoen is noodzakelijk voor het dekkend krijgen van de businesscase, plus een aanvullende bijdrage van de gemeente van € 1,5 miljoen tot € 5 miljoen In de businesscase van dit project worden de kosten bepaald door planontwikkeling, sloop en bouwen woonrijp maken. De opbrengsten komen uit de verkoop van grond van de grafische school en uit de bijdragen die de ontwikkelende partij heeft toegezegd.

Volgens de WBI berekening voldoen wij met een cofinanciering van € 2,8 miljoen (minimaal 50% bijdrage gemeente). In het IP 2023-2027 bij de Programmabegroting 2024-2027 is rekening gehouden met € 5 miljoen kosten en € 3 miljoen bijdrage derden (OR.19). Daarnaast is er vanuit de reserve Leefomgeving € 0,5 miljoen beschikbaar voor de herinrichting. De cofinanciering vanuit Programmabegroting 2024-2027 komt daarmee uit op € 2,5 miljoen. Om de kans te vergroten om in aanmerking te komen voor WBI subsidie is de maximale bijdrage per netto toe te voegen woning van belang. Uit de WBI berekening komt een tekort van €5,7 miljoen. Bij een cofinanciering van de gemeente van €4,0 miljoen, wordt een subsidieaanvraag gedaan bij het rijk van €1,7 miljoen. Hiermee komt de bijdrage per woning van het rijk op €6.635 voor de netto toe te voegen woning (254). Met deze aanvraag sluiten wij aan bij de bandbreedte van toegekende bedragen per woning in voorgaande tranches. Een actuele raming uit januari 2024 laat € 3,5 miljoen hogere kosten zien dan de raming in de WBI. De hogere kosten voor de gemeente hebben betrekking op civiele ingenieurskosten en indexatie. In de WBI raming wordt genormeerd uitgegaan van lagere opslagen voor ingenieurskosten en

Kenmerk: 2024/167884

3/7

indexatie. Het verschil tussen de WBI normen en de geactualiseerde raming wordt nader onderzocht en kan leiden tot een extra bijdrage van de gemeente. Voor een succesvolle WBI aanvraag stelt het college voor bij de actualisatie van het IP bij de Kadernota 2025 € 1,5 miljoen extra krediet beschikbaar te stellen. Daarnaast is op basis van de actuele raming van januari 2024 mogelijk nog een aanvullende bijdrage van € 3,5 miljoen noodzakelijk. Bij de integrale afweging en actualisatie van het investeringsprogramma van de Kadernota 2025 wordt de noodzakelijke ophoging van het krediet OR.19 betrokken. 2. Ontwikkeling Waddenbuurt sluit aan bij de ontwikkelvisie Molenwijk Noord, coalitieakkoord en de woonvisie Haarlem Op 29 juni 2022 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie Molenwijk Noord vastgesteld. Hierin is opgenomen dat in Molenwijk Noord door de sloop van 264 corporatiewoningen in de Waddenbuurt, de sloop van de voormalige grafische school en de ontwikkeling van de locatie Zwemmerslaan kan verdichten. Door de sloop is het mogelijk om een nieuwe structuur in de wijk aan te brengen. Door de nieuwe positionering van wonen kunnen meer woningen terug gebouwd worden en kan de openbare ruimte meer samenhangend, meer gevarieerd, sociaal veiliger, toekomstbestendiger, gebruiksvriendelijker en betekenisvoller (o.a. gericht op ontmoeting) worden.

Deze verdichting draagt bij aan de ambitie van Haarlem om de komende jaren met 10.000 woningen te groeien, conform het coalitieakkoord en de woonvisie Haarlem. Er ontstaat door het toevoegen van meer woningen en meer gedifferentieerd aantal woningen een meer draagkrachtige wijk. 3.

De opgave van de Waddenbuurt sluit aan bij doel en gestelde uitgangspunten van de WBI subsidie De WBI subsidie heeft als doel om woningbouw te versnellen en een bijdrage te leveren aan het realiseren van betaalbare woningen. Hiervoor moet een project netto 200 woningen toevoegen binnen een geografische/financiële/organisatorische eenheid, waarvan minimaal 50% betaalbaar, start bouw is binnen 3 kalenderjaren, cofinanciering door de gemeente of andere overheid is minimaal 50%. De subsidie richt zich op het verkleinen van de onrendabele top die ontstaat doordat grondopbrengsten niet voldoende zijn om de noodzakelijke publieke investeringen te dekken. Het Ministerie van BZK toetst de uitkomst van de publiek tekort, onder andere op de mate waarin sprake is van optimalisatie van de businesscases. Het project voldoet aan deze uitgangspunten, voor de Waddenbuurt geldt dat:  sprake is van een geografische, financiële en organisatorische eenheid: Molenwijk Noord Waddenbuurt  264 sociale woningen worden gesloopt, een concept woonprogramma gaat uit van nieuwbouw van 518 woningen. Er worden 254 woningen netto toegevoegd.  het aandeel betaalbare woningen is meer dan 80%  voor startbouw wordt uitgegaan van begin 2026

Kenmerk: 2024/167884

4/7

 

cofinanciering is verwerkt in het IP 2023-2027 en vastgesteld bij de Programmabegroting 20242027 de publieke investering, het opnieuw inrichten van de boven en ondergrondse openbare ruimte voor het verbeteren van de leefkwaliteit en leefbaarheid een publiek tekort geeft.

4. Optimalisatie in de planontwikkeling heeft al plaatsgevonden Verdichten met betaalbare woningen en het verbeteren van een leefbaarheid in de buurt is het uitgangspunt van dit project, de behoefte aan betaalbare woningen is groot. Na actualisatie van de kostenraming van de openbare ruimte in november 2022 heeft er een optimalisatie van het plan plaatsgevonden. Die bestond uit:  Om opbrengsten te verhogen is het oorspronkelijke woonprogramma een deel vervangen en aangevuld met marktwoningen. De verhouding 40-40-20 over nieuw toe te voegen woningen over geheel Molenwijk Noord is daarbij in de gaten gehouden.  Om de kosten te beperken, is er gezocht naar aansluiting op ondergrond en het bestaande straatprofiel. Voor de afkoppeling van regenwater en aansluiting op boezemwater is gezocht naar een alternatief voor de aanleg van een nieuwe duiker. Hiervoor gebruiken wij een bestaande overstort als afvoer van het hemelwater. Deze moet wel aangepast worden, maar er hoeft geen nieuwe kostbare duiker te worden gerealiseerd.  De oorspronkelijk ingetekende singel in het park was kostbaar. Deze is vervangen door een parkzone met andere vormen van waterberging (wadi’s en waterplein). Bijkomend voordeel hiervan is dat er mogelijkheden zijn voor dubbelgebruik met diverse sport- en spelactiviteiten, waardoor de bouwvelden iets konden worden vergroot. 5.

Groen- en duurzaamheidsparagraaf In dit project wordt aansluiting gezocht bij het convenant Toekomstbestendige woningbouw MRA, waarbij wordt ingezet op niveau brons. De groene kwaliteit van Molenwijk-Noord wordt versterkt, ondanks dat het aantal woningen toeneemt. Uitgangspunt is daarbij dat het percentage groen in de wijk gelijk blijft (ca. 30%) of hoger wordt. De vuistregel 3-30-300 is de richtlijn voor de uitwerking: vanuit iedere woning zicht op ten minste 3 bomen, ten minste 30% groen en binnen 300 meter afstand een buurtpark (namelijk het Romolenpark en Molenburgpark). Bestaande waardevolle bomen worden zoveel mogelijk ingepast binnen de voorgestelde nieuwe groenstructuur. Vanwege de gewenste aanpassing van de structuur van de buurt zal dit echter niet overal mogelijk zijn. Een robuust en fijnmazig netwerk van groen draagt bij aan de stedelijke biodiversiteit met een veelheid aan insecten, vogels en kleine zoogdieren. Het Waddenpark is binnen de buurt de hoofdas voor flora en fauna, die in contact staat met het overig groen in de wijk en omgeving. Het park krijgt een grotendeels ecologische inrichting. In aanvulling op de hoofdas is er een fijnmazig groen netwerk door de hele wijk met bomen, kruidenrijke grasbermen, hagen en heesters.

Kenmerk: 2024/167884

5/7

Voor een toekomstbestendige wijk wordt ingezet op een gescheiden rioolstelsel en een klimaatadaptieve openbare ruimte. Regenwater wordt zoveel mogelijk lokaal hergebruikt of geïnfiltreerd in de bodem. De parkzone bestaat voor een groot deel uit wadi’s en zorgt daarmee voor wateropvang en -infiltratie voor de hele buurt. Bermen in de straten liggen, voor zover mogelijk (bijvoorbeeld in verband met bestaande bomen), iets verdiept 6. Participatie Voor het project Waddenbuurt is meermaals afstemming geweest in de buurt. Zo is voor het opstellen van het concept Programma van Eisen van de Leefomgeving (PvEL) eind november op 2 avonden met bewoners gesproken. Belanghebbenden hebben bij deze bijeenkomsten de kans gekregen om hun gedachten te delen als input voor het PvEL. Daarnaast vindt afstemming plaats met de AOK, Platform Groen, de wijkraad, etc.

5. Risico’s en kanttekeningen 1. Startbouw binnen 3 kalenderjaren en realisatie van het aangevraagde programma is een vereiste Deelname aan de WBI schept verplichtingen voor de gemeente, met name op het gebied van versnelling. Uiterlijk 3 kalenderjaren na toekenning van de WBI moet de bouw van start zijn gegaan. Dat vraagt een inspanning van de ambtelijke organisatie, van de corporatie en van het bestuur. Indien het beoogde betaalbaar programma niet conform de aanvraag wordt gerealiseerd bestaat het risico dat het Rijk (een deel van) de cofinanciering terugvordert. Omdat in de planning wordt uitgegaan van startbouw 2026 zit er een jaar speling in de planning van het project om dit te realiseren. Bij de aanvraag legt de gemeente zich tevens vast om de geplande woningaantallen, en met name de betaalbare woningen, ook daadwerkelijk te realiseren. Binnen het plangebied is de mogelijkheid om met het programma te schuiven, zoals bijvoorbeeld met de ontwikkeling van de locatie van de grafische school. Dergelijke wijzigingen kunnen wel financiële gevolgen hebben. 2. Honoreren subsidieaanvraag niet zeker Het Ministerie van BZK stelt hoge eisen aan de aanvragen van gemeenten. Deze hebben betrekking op het programma, de businesscase en de mate van versnelling. Deze dienen allen vooraf te worden verantwoord en gedocumenteerd. De kans bestaat dat de aanvraag niet gehonoreerd wordt.

De zesde tranche wordt vanuit het Rijk als laatste mogelijkheid om gebruik te maken van de WBI regeling genoemd. Overschrijving met aanvragen wordt verwacht, wat de kans verkleint voor toekenning. Bij afwijzing van de aanvraag is er geen herkansingsmogelijkheid meer.

Kenmerk: 2024/167884

6/7

3. Planontwikkeling is optimistisch ingepland, vertraging kan ontstaan In de planning van dit project wordt uitgegaan van een planontwikkeling waarbij planologische producten opvolgend en soms deels overlappend worden opgesteld. Deze ambitieuze planning is afhankelijk van een inzet van capaciteit. Ook meer inspraak en bezwaar is van invloed op de planning en kan bij overlappend opstellen van vervolgproducten tot herziening leiden. De subsidieaanvraag gaat uit van start bouw binnen 3 kalenderjaren, dus uiterlijk in 2027. De huidige planning van het project gaat uit van startbouw in 2026. 4. Uit planontwikkeling komt een ruimtelijke kwaliteit die onvoldoende is De planontwikkeling is nog gaande. Voor een vraagstuk als het parkeren irt aantal woningen wordt nog gezocht naar een ruimtelijk kwalitatieve oplossing. Bij de uitwerking kan naar voren komen dat hier geen overeenstemming over wordt bereikt en een negatief advies wordt afgegeven ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan gevolgen hebben voor de kosten, het programma of het kwaliteitsniveau van het plan. 6. Uitvoering De aanvraag dient door het college uiterlijk 12 februari 2024 ingediend te worden bij het Ministerie van BZK en bevat zowel een inhoudelijk deel op basis van de ontwikkelvisie, een volledige financiële uitwerking op basis van door BZK aangeleverde formats en een aantal verplichte bijlagen.

Uiterlijk in mei 2024 ontvangt de gemeente Haarlem van het ministerie van BZK een bericht over de uitkomst. De afwijking op civiel engineering en indexatie tussen de raming van de gemeente van 2024 en de berekening van de WBI wordt nader onderzocht en kan leiden tot een extra bijdrage van de gemeente. Daarbij wordt onder andere gekeken of het inzetten van onderhoudsbudgetten voor de openbare ruimte mogelijk is. Indien een grotere bijdrage van de gemeente wordt gevraagd, dan is besluitvorming van de raad over een financieringsvoorstel nodig. Tevens wordt doorgewerkt aan de planontwikkeling om startbouw in 2026 te realiseren. 7. Bijlagen Niet van toepassing.

Kenmerk: 2024/167884

7/7