1 Molenwijk Noord - Waddenbuurt start inspraak ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving

Collegebesluit

Onderwerp Molenwijk Noord – Waddenbuurt: start inspraak ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/1575906 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Visser, K.M. de 0642104671 kdevisser@haarlem.nl In Molenwijk Noord – Waddenbuurt wil Pré Wonen 11 verouderde woningbouwblokken met portiekflats slopen en vervangen door nieuwe (sociale huur) woningen. Dit biedt samen met de ontwikkeling van de Grafische School ruimte voor herstructurering van Molenwijk Noord. Het doel van de herstructurering is het verbeteren van de buurt door het woningaanbod beter te laten aansluiten op de huidige en toekomstige behoeften. Hiervoor wordt in de Waddenbuurt ingezet op: • het uitbreiden van de woningvoorraad met 254 woningen tot een totaal van 518; • meer differentiatie in woningtypen en segmenten; • het verbeteren en het helderder maken van de opzet van de bebouwing en de inrichting van de buitenruimte; • het verbeteren van de leefbaarheid en leefkwaliteit door het toevoegen van een nieuw centraal park; • het toekomstbestendig maken van de woningen en de openbare ruimte (boven- en ondergronds). Om begeleiding te geven aan de uitwerking van de planontwikkeling zijn ruimtelijke kaders nodig. In 2022 is de Ontwikkelvisie Molenwijk Noord vastgesteld. Het ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) Molenwijk Noord – Waddenbuurt is een uitwerking van deze visie en bevat de uitgangspunten voor de verdere planontwikkeling.

Molenwijk Noord – Waddenbuurt is een complexe en financieel uitdagende herstructurering. Daarom is eerder dit in 2024 een Woningbouwimpuls (WBI) subsidie van €1,7 miljoen aangevraagd bij het rijk, welke is toegekend.

Kenmerk: 2024/1575906

1/9

Dit ontwerp PvEL wordt na een positief besluit van het college ter inzage gelegd in de periode van 5 december 2024 tot en met 15 januari 2025. Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 26 november 2024

Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling. Het vaststellen van het PvEL is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Op deze wijze kan de commissie kennis nemen van de stand van zaken in dit project. - Molenwijk Noord - Waddenbuurt - WBI aanvraag 2024167884 B&W vergadering 6 februari 2024 - Ontwikkelvisie Molenwijk Noord 20220749755 raadsvergadering 29 juni 2022 - Startnotitie Molenwijk Noord 2019524853 raadsvergadering 17 oktober 2019 Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het ontwerp Programma van Eisen van de Leefomgeving Molenwijk Noord Waddenbuurt vast te stellen en vrij te geven voor inspraak. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Het doel van de herstructurering is het verbeteren van de buurt door het woningaanbod beter te laten aansluiten op de huidige en toekomstige behoeften. Met de herstructurering van Molenwijk Noord – Waddenbuurt wordt hieraan een bijdrage geleverd door in te zetten op: • het uitbreiden van de woningvoorraad; • het aanbrengen van meer differentiatie in woningtypen; • het aanbrengen van differentiatie in segmenten; • het verbeteren en het helderder maken van de opzet van de bebouwing; • het verbeteren van de inrichting van de buitenruimte; • het verbeteren van de leefbaarheid en leefkwaliteit; • het toekomstbestendig maken van de woningen en de openbare ruimte in de Waddenbuurt. De huidige 11 woningbouwblokken van woningcorporatie Pré wonen met ieder 24 identieke 4kamer-woningen (totaal 264 woningen) zijn in dermate slechte technische staat dat er geen goede mogelijkheden voor renovatie zijn en sloop noodzakelijk is. Ook de voormalige Grafische School wordt gesloopt en her-ontwikkeld. Op beide locaties wordt uitgegaan van nieuwbouw, waarbij

Kenmerk: 2024/1575906

2/9

verdichting mogelijk is tot 518 nieuwe woningen. De ontwikkeling gaat uit van de herbouw van de 264 te slopen sociale huurwoningen en het toevoegen van ruim 250 veelal betaalbare woningen. Door deze ontwikkeling komen er meer gevarieerde soorten woningen (naar type en segmentering). Door de variatie in woningtypologieën zijn de woningen geschikt voor verschillende doelgroepen en ontstaat een meer gemêleerde gemeenschap die toekomstbestendig is, met aandacht voor elkaar, wat de (sociale) veiligheid in de woonwijk zal verbeteren. Door de nieuwe positionering van de bebouwing kunnen meer woningen teruggebouwd worden en kan de openbare ruimte meer samenhangend, meer gevarieerd, sociaal veiliger, toekomstbestendiger, gebruiksvriendelijker en betekenisvoller (o.a. gericht op ontmoeting) worden. Door de herstructurering wordt de buurt beter verbonden met de omgeving en ontstaat er een betere samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte: gebouwen staan met voorkanten naar de openbare ruimte. Vanwege de grootschalige en complexe herstructurering, het toevoegen van meer en diverse woningen en de duurzaamheidsopgave verandert er ook ondergronds veel.

Naast de verlegging als gevolg van de nieuwe positionering van de gebouwen zal onder andere ook de riolering worden vervangen en aangepast naar een gescheiden stelsel en er wordt rekening gehouden met een zwaarder elektriciteitsnetwerk door de toenemende vraag. Om begeleiding te geven aan de uitwerking van deze complexe planontwikkeling met meerdere afhankelijkheden zijn ruimtelijk en functionele kaders nodig. In 2022 is de Ontwikkelvisie Molenwijk Noord vastgesteld. Het ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) Molenwijk Noord – Waddenbuurt is een uitwerking van deze visie en bevat de uitgangspunten voor de verdere planontwikkeling. 2. Besluitpunten college Het college besluit 1. het ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving Molenwijk Noord - Waddenbuurt vast te stellen en vrij te geven voor inspraak. 3. Beoogd resultaat Een vastgesteld Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL), zodat de herontwikkeling de volgende fase in kan gaan. 4. Argumenten 4.1 Ontwikkeling Waddenbuurt sluit aan op de Woonvisie Haarlem en de Ontwikkelvisie Molenwijk Noord Op 29 juni 2022 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Molenwijk Noord vastgesteld. Hierin is opgenomen dat in de Waddenbuurt (Molenwijk Noord), inclusief de locatie van de voormalige Grafische School, en op de locatie Zwemmerslaan kan worden verdicht.

Deze verdichting draagt bij aan de ambitie van Haarlem om de komende jaren met 10.000 woningen te groeien. Er ontstaat door

Kenmerk: 2024/1575906

3/9

het toevoegen van woningen meer differentiatie in woningtype, grootte en segment. Door deze variatie zijn de woningen geschikt voor verschillende bewoners, waardoor een meer draagkrachtige wijk kan ontstaan. 4.2 De herontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Haarlem De raad van Haarlem heeft op 27 januari 2022 de Omgevingsvisie Haarlem vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft aan de hand van zes strategische keuzes een integrale ontwikkelrichting van de stad weer. De keuzes houden rekening met de eigenschappen van de verschillende buurten. Dit betekent een verdere uitwerking op gebiedsniveau in samenwerking met betrokkenen voor het betreffende deelgebied. Deze zes genoemde strategische keuzes zijn: • Mengen en verdichten • Buurtgericht ontwikkelen • Vergroenen & vernatten • Bevorderen gezonde leefomgeving • Ruimte voor de energietransitie • Mobiliteitstransitie. De keuzes zijn verder uitgewerkt in het PvEL voor Molenwijk Noord - Waddenbuurt. 4.3 Door de sloop van 264 woningen en de voormalige Grafische School komen meer woningen terug Pré Wonen heeft in de Waddenbuurt 264 identieke 4-kamerwoningen. Deze woningen verkeren in dermate slechte technische staat dat sloop noodzakelijk is.

De Grafische School van Terschellingpad 2, gemeentelijk bezit, is al langere tijd niet meer in gebruik als school en wordt tijdelijk tot aan de sloop gebruikt voor maatschappelijke functies. Door de sloop van de woningen en het schoolgebouw is het mogelijk om meer en nieuwe woningen terug te bouwen, circa 518 woningen. Dit betekent netto een toevoeging van circa 254 woningen in de Waddenbuurt. 4.4 Herstructurering is een kans voor het verbeteren van de opzet en kwaliteit van de openbare ruimte onder ander door de realisatie van een centraal park Op initiatief van de gemeente is naast de sloop van de woningen van Pré Wonen ook ingezet op een totale herstructurering van het gebied. De Waddenbuurt wordt nu gekenmerkt door een versnipperde en verouderde inrichting van de openbare ruimte. Door bebouwing en openbare ruimte te herstructureren en de openbare ruimte her in te richten, krijgt de openbare ruimte een sterkere groen- en verblijfskwaliteit en wordt de buurt voor voetgangers en fietsers beter verbonden met de omgeving. Een belangrijke toevoeging is een centrale parkruimte voor de hele buurt, die zowel in sociaal opzicht van waarde is als voor ecologie en waterberging. Met het aanleggen van een uitnodigende openbare ruimte wordt sociale interactie en gemeenschapszin gestimuleerd en is minder sprake van anoniem wonen.

De nieuwe openbare ruimte wordt samenhangend, gevarieerd, sociaal veiliger, toekomstbestendiger, gebruiksvriendelijker en betekenisvoller (o.a. gericht op ontmoeting).

Kenmerk: 2024/1575906

4/9

4.5 De ontwikkeling leidt tot een meer gevarieerd woonprogramma inclusief parkeeroplossing Pré Wonen heeft in de Waddenbuurt nu 264 4-kamer portiekwoningen in de sociale huur. Voor deze woningen geldt dat alle 264 woningen worden gesloopt en in de sociale huur worden teruggebouwd. Voor de toe te voegen woningen in heel Molenwijk Noord (Waddenbuurt en Zwemmerslaan samen) is het uitgangspunt 40% sociaal, 40% middensegment en 20% overige woningen. Binnen die segmenten wordt ook gedifferentieerd met verschillende soorten woningen. Zo worden binnen het sociale segment 2-, 3- en 4 kamerwoningen gebouwd. Hiermee richt de ontwikkeling zich op diverse doelgroepen, waaronder kleine huishoudens, senioren en gezinnen. Door het vergroten van het aantal woningen neemt ook de behoefte aan parkeerplaatsen toe. Voor de nieuwe bebouwing wordt uitgegaan van de actuele parkeernorm. Omdat sprake is van herstructurering en een groot deel van de Waddenbuurt opnieuw wordt ingericht, is het noodzakelijk om ook voor de te handhaven woningen de parkeerbehoefte te bepalen. Deze behoefte is op basis van actuele parkeertellingen bepaald, waardoor ook voor de bestaande woningen voldoende parkeerplaatsen in het plan zijn opgenomen. Zo is ten noorden van de flats van Ymere aan de Europaweg het parkeerterrein uitgebreid.

4.6 Het PvEL voldoet aan de voorwaarden van de WBI-subsidie Door het toevoegen van veel betaalbare woningen, grote ingrepen in de openbare ruimte en kostenstijging staat het project financieel onder druk. Om de businesscase sluitend te krijgen, zijn extra opbrengsten en bijdragen noodzakelijk. Succesvol is eerder in 2024 een Woningbouwimpuls (WBI) subsidie van €1,7 miljoen aangevraagd bij het rijk, deze is gehonoreerd. In de begroting is opgenomen dat voor deze herstructurering een aanvullende gemeentelijke investering van in totaal € 5 miljoen nodig is. Voorwaarden van de subsidie is dat binnen 3 jaar na toekenning gestart wordt met de woningbouw en dat het aangegeven programma wordt gerealiseerd. Conform de huidige planning zal voor april 2027 gestart worden met bouwen. De voorbeeld verkaveling zoals opgenomen in het PvEL is uitgegaan van het programma van de WBI aanvraag. 4.7 Groen- en duurzaamheidsparagraaf In dit project worden de uitgangspunten uit het convenant Toekomstbestendige woningbouw MRA in eisen en ambities overgenomen. Daar waar een onderwerp uit het convenant als een ambitie is geformuleerd (circulair en toxiciteit) wordt in gezamenlijkheid onderzocht of niveau brons toch gerealiseerd kan worden. De groene kwaliteit van Molenwijk-Noord wordt versterkt, ondanks dat het aantal woningen toeneemt. Robuust en verbonden groen is één van de ambities.

Uitgangspunt is daarbij dat het percentage groen in de buurt gelijk blijft (ca. 30%) of hoger wordt. De vuistregel 3-30-300 is de richtlijn voor de uitwerking: vanuit iedere woning zicht op ten minste 3 bomen, ten minste 30% groen en binnen 300 meter afstand een buurtpark (namelijk het Romolenpark en Molenburgpark).

Kenmerk: 2024/1575906

5/9

Bestaande waardevolle bomen worden zoveel mogelijk ingepast binnen de voorgestelde nieuwe groenstructuur. Vanwege de gewenste aanpassing van de structuur van de buurt zal dit echter niet overal mogelijk zijn. In dat geval zal gekeken worden naar een passende compensatie. Een robuust en fijnmazig netwerk van groen draagt bij aan de stedelijke biodiversiteit met een veelheid aan insecten, vogels en kleine zoogdieren. Het te ontwikkelen Waddenpark is binnen de buurt de hoofdas voor flora en fauna, die in contact staat met het overig groen in de wijk en omgeving. Het park krijgt een grotendeels ecologische inrichting. In aanvulling op de hoofdas is er een fijnmazig groen netwerk door de hele buurt, bestaande uit kruidenrijke grasbermen met (inheemse) bomen, hagen en heesters en gemeenschappelijke binnentuinen. Daarnaast is de parkzone aan de buitenrand van Molenwijk een bestaande grote kwaliteit die wordt gekoesterd. Voor een toekomstbestendige wijk wordt ingezet op een gescheiden rioolstelsel en een klimaatadaptieve openbare ruimte. Regenwater wordt zoveel mogelijk lokaal hergebruikt of geïnfiltreerd in de bodem. De parkzone bestaat voor een groot deel uit wadi’s en zorgt daarmee voor wateropvang en -infiltratie voor de hele buurt. Bermen in de straten liggen, voor zover mogelijk (bijvoorbeeld in verband met bestaande bomen), iets verdiept.

Aanvullend worden voorzieningen voor waterberging in/onder verharding opgenomen. 4.8 Participatie en inspraak heeft plaats gevonden Voor het project Waddenbuurt is meermaals contact geweest in de buurt. Zo is direct na het vaststellen van de Ontwikkelvisie een bijeenkomst geweest waarin bewoners over diverse thema’s hun gedachten konden meegeven. Eind november 2023 hebben bijeenkomsten plaatsgevonden over de hoofdlijnen van het Programma van Eisen van de Leefomgeving (PvEL) en hebben bewoners en belanghebbenden hun reactie gegeven. Daarnaast heeft afstemming plaats gevonden met de Adviescommissie Omgevingskwaliteit en het wijkplatform. De ontvangen reacties zijn meegenomen bij het opstellen van dit plan. Ook Platform Groen is eerder al geïnformeerd en zal midden september een toelichting krijgen bij het ontwerp PvEL. Het ontwerp PvEL wordt voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd van 5 december 2024 tot en met 15 januari 2025. Gedurende die periode wordt ook een informatiebijeenkomst georganiseerd. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 Startbouw binnen 3 kalenderjaren en realisatie van het aangevraagde programma is een vereiste vanuit de toegekende WBI subsidie Deelname aan de WBI schept verplichtingen voor de gemeente, met name op het gebied van versnelling. Uiterlijk 3 kalenderjaren na toekenning van de WBI (april 2027) moet de bouw van start zijn gegaan.

Dat vraagt een extra inspanning van de gemeente en de corporatie. Indien het beoogde betaalbaar programma niet conform de aanvraag wordt gerealiseerd bestaat het risico dat het Rijk

Kenmerk: 2024/1575906

6/9

(een deel van) de co-financiering terugvordert. Omdat in de planning wordt uitgegaan van start bouw 2026 zit er speling in de planning van het project om dit te realiseren. Bij de aanvraag legde de gemeente zich tevens vast om de geplande woningaantallen, en met name de betaalbare woningen, ook daadwerkelijk te realiseren. Binnen het plangebied is de mogelijkheid om met het programma te schuiven, zoals bijvoorbeeld met de ontwikkeling van de locatie van de Grafische School. Dergelijke wijzigingen kunnen financiële gevolgen hebben. 5.2 Planontwikkeling is optimistisch ingepland, vertraging kan ontstaan In de planning van dit project wordt uitgegaan van een planontwikkeling waarbij planologische producten opvolgend en soms deels overlappend worden opgesteld. Ook meer inspraak en bezwaar is van invloed op de planning en kan bij overlappend opstellen van vervolgproducten tot herziening leiden. De huidige planning van het project gaat uit van startbouw in 2026. 5.3 De haalbaarheid van het parkeerprogramma is niet aangetoond, mogelijk leidt dit tot aanpassing van het PvEL Uit de verschillende berekeningen en tellingen komt geen eenduidig beeld over het aantal noodzakelijke en het aantal te behouden- en nieuwe parkeerplaatsen. Daarom is nader onderzoek nodig.

Om met dit onderzoek het proces voor ontwikkeling niet te vertragen is er voor gekozen om deze parallel uit te voeren aan de inspraakperiode van het PvEL. Hiermee wordt het geringe risico genomen dat na het onderzoek het PvEL moet worden aangepast ten opzichte van het plan dat ter inzage is gelegd. Bij besluitvorming over het PvEL moet de haalbaarheid aangetoond zijn. 5.4 Eventueel onverwachte civiel technische vraagstukken kunnen kosten verhogend zijn Bij het uitwerken van de plannen en uit nadere onderzoeken kan naar voren komen dat er grotere civiel technische vraagstukken zijn op te lossen dan nu zijn voorzien. Hierdoor kan het noodzakelijk zijn om de plannen aan te passen of technische maatregelen te treffen. Dit kan gevolgen hebben voor de kosten, het programma en de ruimtelijke kwaliteit. Om nu zoveel mogelijk inzicht te hebben in de civiel technische vraagstukken zijn diverse onderzoeken op hoofdlijnen al uitgevoerd. 5.5 De beoogde singel uit Ontwikkelvisie is door kostenafweging vervangen door wadi’s In de Ontwikkelvisie Molenwijk-Noord die in juni 2022 is vastgesteld was een singel in het park opgenomen. Bij het actualiseren van de kostenraming bleek dat hier hoge kosten aan verbonden zaten.

Door in dit PvEL in het park de singel te vervangen door wadi’s en ondergrondse waterberging worden de kosten verminderd, is meer dubbelgebruik (bijvoorbeeld met spelen) mogelijk en kunnen ook meer bestaande bomen worden behouden.

Kenmerk: 2024/1575906

7/9

5.6 De gemeente zoekt actief mee naar een nieuwe locatie voor Mooizooi In de voormalige Grafische School aan Terschellingpad 2 zijn tijdelijk diverse partijen gehuisvest totdat het gebouw niet meer gebruikt kan worden of gesloopt wordt. Bij de behandeling van de ontwikkelvisie heeft de gemeenteraad aan het college gevraagd om zich actief in te zetten om mee te zoeken naar een nieuwe locatie voor Mooizooi. De gemeente helpt Mooizooi bij haar zoektocht voor herhuisvesting. 6. Financiën Voor de aanvraag van de Woningbouwimpuls (WBI) subsidie heeft een taxatie en actualisatie van de kostenraming (tot aan oplevering van de laatste fase) plaatsgevonden. Door het toevoegen van veel betaalbare woningen, grote ingrepen in de openbare ruimte en kostenstijging staat het project financieel onder druk. De aanvraag van de Woningbouwimpuls (WBI) subsidie van €1,7 miljoen bij het rijk is succesvol geweest. De gemeente is in deze specifieke situatie zelf initiatiefnemer van de grootschalige herstructurering, waarbij de gehele openbare ruimte boven- en ondergronds opnieuw wordt ingericht en toekomstbestendig gemaakt. In de begroting 2025 is hiervoor een bedrag van €5,0 miljoen. opgenomen.

7. Uitvoering De ontwikkeling doorloopt de fases van het Haarlems Ruimtelijk Planproces. Met het vrijgeven voor inspraak van het ontwerp Programma van Eisen van de Leefomgeving Molenwijk--Noord – Waddenbuurt worden de belanghebbende geïnformeerd over de concept kaders die de gemeente heeft opgesteld en biedt zij de mogelijkheid om een reactie te geven. Na het verwerken van de inspraakreacties wordt het PvEL voor besluitvorming aangeboden aan de raad. De uitgangspunten uit het PvEL worden meer gedetailleerd uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitplan en vervolgens vertaald naar een Omgevingsplan. Op basis van het PvEL en het Stedenbouwkundig Plan wordt de Anterieure Overeenkomst opgesteld. Daarna wordt het inrichtingsplan van de openbare ruimte opgesteld, de civiel technische uitwerking en het ontwerp van de woningen. Het opstellen van deze producten biedt bewoners en belanghebbenden de kans om inbreng te leveren. De vastgestelde kaders biedt de corporatie zekerheid over de ontwikkelmogelijkheden. Het project gaat uit van een gefaseerde ontwikkeling van oost naar west in 3 fases. Daarbij wordt de mogelijkheid geboden aan bestaande bewoners vanaf de 2de fase direct door te verhuizen. Sloop/nieuwbouw start in het oosten in 2026 en eindigt in het westen in 2032.

Terschellingpad 2 heeft een eigen planning vanaf het vaststellen van het omgevingsplan en kan zelfstandig ontwikkeld worden.

Kenmerk: 2024/1575906

8/9

De planning is globaal als volgt: Fase Definitiefase Ontwerpfase

Voorbereidingsfase

Product - Besluitvorming PvEL - Stedenbouwkundig Plan - Anterieure Overeenkomst - Inrichtingsplan Openbare ruimte - Aanbestedingsstukken Terschellingpad 2 - Beeldkwaliteitplan -

Omgevingsplan Omgevingsvergunning Pré Wonen

Bevoegdheid Raad College College College College

Planning Q2 2025 Q3 2025 Q4 2025 Q4 2025 Q4 2025

Raad

Q1 2026

Raad

Q1 2026 Q3 2026

8. Bijlagen 241119 Molenwijk Noord Waddenbuurt – Ontwerp Programma van Eisen van de Leefomgeving

Kenmerk: 2024/1575906

9/9