1 Kredietaanvraag aankoop en realisatie Fietsenstalling Gierstraat

Raadsvoorstel

Onderwerp Kredietaanvraag aankoop en realisatie Fietsenstalling Gierstraat Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/2024034 B. van Leeuwen 4.4 Ruimtegebruik PCM Krijn Goudzwaard 023-5114443 kgoudzwaard@haarlem.nl In april 2023 heeft de gemeente een 20-jarige huurovereenkomst gesloten met de eigenaar van het voormalige V&D-pand (Grote Houtstraat 70) voor een ruimte die ingericht kan worden als fietsenstalling met ruim 750 plekken. De afgelopen periode is onderzocht of het voor de gemeente (financieel) interessant is om de betrokken ruimte ook in eigendom te verkrijgen en dat bleek het geval. De eigenaar van het voormalige V&D-pand is bereid de ruimte voor de fietsenstaling tegen aanvaardbare condities te verkopen en daarom wordt voorgesteld de ruimte in eigendom te verwerven en in te richten als fietsenstalling en daarvoor het in de programmabegroting gereserveerde krediet vrij te geven. De opening van de fietsenstalling wordt verwacht in de eerste helft van 2026.

Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten Besluit College d.d. 19 november 2024

De commissie Beheer wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering. Dit raadsvoorstel dient in dezelfde vergaderingen behandeld te worden als het collegebesluit (zware voorhangprocedure) ‘Aankoop ruimte Fietsenstalling Gierstraat (2024/2024020)’. Collegebesluit sluiten Huurovereenkomst Fietsenstalling Gierstraat 21 maart 2023 (2023/259103). 1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Kenmerk: 2024/2024034

de burgemeester,

1/8

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Haarlem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Een krediet vrij te geven van € 4.500.000 voor de aankoop en bijkomende kosten van de ruimte t.b.v. de fietsenstalling in het voormalige V&D-pand en de verbouwing van deze ruimte tot casco fietsenstalling. Dit krediet komt voor € 4.200.000 ten laste van IP-post FTS.03 Fietsenkelder Gierstraat en voor € 300.000 ten laste van IP-post FTS.01 Actieplan Fiets. 2. Ten laste van IP-post FTS.04 Inrichting fietsenkelder Gierstraat een krediet vrij te geven van € 1.850.000 voor de afbouw en inrichting van de fietsenstalling. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Om het fietsparkeren in de omgeving van de Botermarkt te kunnen faciliteren, heeft de gemeente in april 2023 een 20-jarige huurovereenkomst gesloten voor een kelderruimte (verdieping -1) in het pand van de voormalige V&D. De kelderruimte en de begane grond zouden in het kader van de huurovereenkomst door de eigenaar verbouwd worden tot een casco fietsenstalling (inclusief trap en fietslift). De ontwikkelaar van de voormalige V&D heeft een omgevingsvergunning voor fase 1 (de verdiepingen -2 t/m +1) aangevraagd en de ontwerpbeschikking voor de omgevingsvergunning wordt nog dit jaar ter inzage gelegd. De verwachting is dat de omgevingsvergunning in het voorjaar van 2025 definitief kan worden verleend. Uit nader onderzoek is gebleken dat het voor de gemeente (financieel) interessant is om de ruimte voor de fietsenstalling in eigendom te verwerven en daarom wordt voorgesteld de ruimte aan te kopen.

Kenmerk: 2024/2024034

2/8

Doorsnede entree fietsenstalling

De realisatie van de fietsenstalling is een essentieel onderdeel van de herontwikkeling van de voormalige V&D. Daarbij wordt het rijksmonument omgevormd van een monofunctioneel gebouw (uitsluitend detailhandel) naar een multifunctioneel gebouw met wonen, werken, winkels en horeca inclusief parkeervoorzieningen (auto en fiets). 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Een krediet vrij te geven van € 4.500.000 voor de aankoop en bijkomende kosten van de ruimte t.b.v. de fietsenstalling in het voormalige V&D-pand en de verbouwing van deze ruimte tot casco fietsenstalling. Dit krediet komt voor € 4.200.000 ten laste van IP-post FTS.03 Fietsenkelder Gierstraat en voor € 300.000 ten laste van IP-post FTS.01 Actieplan Fiets; 2. Ten laste van IP-post FTS.04 Inrichting fietsenkelder Gierstraat een krediet vrij te geven van € 1.850.000 voor de afbouw en inrichting van de fietsenstalling. 3. Beoogd resultaat Met de aankoop van het pand wordt het mogelijk op een strategische plek in de binnenstad een gemeentelijke fietsenstalling te realiseren. Door de aankoop wordt de gemeente volledig beschikkingsbevoegd waardoor ook de exploitatie van de fietsenstalling na 20 jaar kan worden gewaarborgd.

Kenmerk: 2024/2024034

3/8

4. Argumenten 4.1 Het realiseren van een fietsenstalling past in het vastgestelde beleid De Omgevingsvisie Haarlem 2045 bepleit ter bevordering van de mobiliteitstransitie de aanleg van extra fietsparkeervoorzieningen. Bovendien is één van de actiepunten uit beleid het verbeteren van de toegankelijkheid van trottoirs. Ook in het Actieplan Fiets 2023 – 2027 (onderdeel van het Fietsbeleid) is het realiseren van extra fietsparkeervoorzieningen nadrukkelijk benoemd. 4.2 Op een centraal punt in de binnenstad wordt fietsparkeren toegevoegd Deze nieuwe fietsenstalling biedt, op een centraal punt in de binnenstad, een veilige, schone en droge parkeermogelijkheid voor fietsende bezoekers van ons centrum. Dit bevordert het fietsgebruik, één van de speerpunten uit het mobiliteitsbeleid van de gemeente. Bovendien beperken in dit deel van het centrum veel geparkeerde fietsen de toegankelijkheid van trottoirs, met name voor mensen met een beperking. Ook de uitstraling van het pand wordt sterk verbeterd indien de huidige fietsenrekken worden verwijderd. In combinatie met flankerende maatregelen tegen foutparkeren, zal deze stalling in een nadrukkelijke behoefte voorzien. 4.3 De aan te kopen ruimte ligt op een strategische plek in de binnenstad De gemeente wil de voorzieningen voor het fietsparkeren bij voorkeur realiseren op locaties waar de fietsparkeerdruk het hoogst is.

Het pand van de voormalige V&D, gelegen aan de Grote Houtstraat, is zo’n locatie. Het is zeker niet de verwachting dat het fietsgebruik de komende jaren zal afnemen en daarom wil de gemeente deze locatie ook voor de langere termijn behouden. In plaats van huren is daarom wenselijker de ruimte in eigendom te verwerven. Met de aanpassingen die nu in de ruimte worden doorgevoerd (eigen entree, trap naar de kelder, (fiets)lift, directe verbinding naar de Grote Houtstraat) is ook een alternatief gebruik voorstelbaar waardoor deze ruimte op een strategische plek in de binnenstad zijn waarde zal blijven behouden. 4.4 De koopprijs wijkt beperkt af van het taxatierapport Nadat de huurovereenkomst in april 2023 was gesloten, heeft de eigenaar van het pand een vraagprijs van € 4.534.000,- kosten koper (en exclusief eventuele BTW) aan de gemeente voorgelegd (uitgaande van een casco fietsenstaling die op het moment van oplevering aan de gemeente in eigendom zou worden overgedragen). Dit bedrag komt overeen met overeengekomen jaarhuur van € 226.700,- (niet geïndexeerd) vermenigvuldigd met 20. Daarnaast wilde de eigenaar vasthouden aan de in de huurovereenkomst opgenomen eigen bijdrage van € 250.000,- exclusief BTW in de verbouwingskosten. Om de vraagprijs van de eigenaar te toetsen is door STIMA Valuation & Advisory een taxatierapport opgesteld (bijlage 1).

De taxateur komt in zijn taxatierapport op basis van verschillende scenario’s tot twee waarderingen: • •

marktwaarde scenario 1: € 2.100.000,-; marktwaarde scenario 2: € 3.920.000,-.

Kenmerk: 2024/2024034

4/8

In scenario 1 gaat de taxateur uit van de fictieve situatie dat enkel en alleen de kelder een zelfstandig vermarktbare eenheid vormt. In scenario 2 wordt de beleggingswaarde berekend op basis van de huurovereenkomst met de gemeente. Dit scenario leidt tot een veel hogere marktwaarde. In de ogen van de eigenaar had de kelder in combinatie met de begane grond ook prima als winkelruimte kunnen worden verhuurd. De huurprijs die daarmee zou kunnen worden behaald, vormde dan ook steeds de referentie voor de eigenaar. Door de taxateur wordt deze potentie ook nadrukkelijk benoemd maar deze is in de berekening van de marktwaarde scenario 1 niet meegenomen. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst inmiddels is gesloten, ligt het voor de hand marktwaarde scenario 2 als uitgangspunt te hanteren. Na een lange en intensieve onderhandeling is uiteindelijk overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 4.227.000,- (halverwege de vraagprijs en de taxatiewaarde scenario 2) plus de in de huurovereenkomst overeengekomen bijdrage in de verbouwingskosten van € 250.000,- exclusief BTW. In de onderhandeling is overigens afgesproken de koopprijs op te splitsen in een koopsom voor de ruimte in de bestaande situatie (€ 2.750.000,- kosten koper) en een aanneemsom (€ 1.727.000,-) voor de verbouwing tot casco fietsenstalling.

De gemeente betaalt geen overdrachtsbelasting en de BTW over de verbouwingskosten wordt gecompenseerd via het BTW-compensatiefonds. Omdat het financieel aantrekkelijker is om de betrokken ruimte te kopen in plaats van te huren, is het aanvaardbaar dat de uiteindelijk overeengekomen totaalprijs hoger is dan de marktwaarde scenario 2. Dat kan als volgt worden gemotiveerd: •

•

•

•

Op basis van het aankoopbedrag en de aanneemsom voor de verbouwing tot casco fietsenstalling is een kostprijsdekkende huur (een huur die nodig is om alle kapitaals- en exploitatiekosten te dekken) berekend op basis van de bovengenoemde totaalprijs minus de eigen bijdrage in de verbouwingskosten. Dat laatste is gedaan om de kostprijsdekkende huur te kunnen vergelijken met de huurprijs uit de huurovereenkomst. Aanvullend op de huurprijs was in de huurovereenkomst immers ook een eigen bijdrage in de verbouwingskosten overeengekomen. De kostprijsdekkende huurprijs is vastgesteld op € 195.707,- en dat is beduidend lager dan de huurprijs die op grond van de huurovereenkomst (€ 226.700,-) dient te worden betaald. Daarmee is aangetoond dat het voor de gemeente dus financieel interessant is om te kopen in plaats van te huren. In de berekening van de kostprijsdekkende huur wordt het aankoopbedrag geheel afgeschreven in 40 jaar. In werkelijkheid behoudt deze ruimte in het centrum van Haarlem altijd een bepaalde waarde. Een indicatie daarvoor is de taxatiewaarde scenario 1. De taxatie was gebaseerd op een bruto vloeroppervlakte van 1.378 m2 terwijl de koopprijs is gebaseerd op 1.478 m2.

Kenmerk: 2024/2024034

5/8

•

Het is niet ongebruikelijk dat de overeengekomen koopprijs wat hoger ligt dan de taxatiewaarde. Bovendien gaat het in dit geval om een specifieke locatie waarvan bekend was dat de gemeente die graag in eigendom wilde verkrijgen omdat het nu eenmaal een uitstekende locatie voor een fietsenstaling is.

4.5 De aankoop en de realisatie zijn voorzien in het Investeringsplan In het Investeringsplan bij de programmabegroting 2025-2029 is reeds voorzien in de aankoop en de realisatie van de Fietsenstalling Gierstraat. In de onderstaande tabel zijn de beschikbare IP-posten en te verwachten uitgaven opgenomen. Omschrijving IP-post FTS.01 Actieplan Fiets IP-post FTS.03 Fietsenkelder Gierstraat IP-post FTS.04 Inrichting fietsenkelder Gierstraat Aankoop ruimte fietsenstalling Bijkomende kosten aankoop Verbouwing tot casco fietsenstalling Afbouw en inrichting fietsenstalling Onvoorzien Totaal

Budget € 300.000,00 € 4.200.000,00 € 1.855.000,00

€ 6.355.000,00

Kosten

€ 2.750.000,00 € 23.000,00 € 1.727.000,00 € 1.700.000,00 € 150.000,00 € 6.350.000,00

De eerste drie kostenposten (aankoop, bijkomende kosten en verbouwing tot casco fietsenstalling) vloeien voort uit het onderhandelingsresultaat dat m.b.t. de aankoop en de verbouwing tot casco fietsenstalling is bereikt. In principe gaat het dan ook om posten waarvan de hoogte niet meer significant zal wijzigen. De post ‘Afbouw en inrichting fietsenstalling’ is samengesteld uit de reeds gemaakte voorbereidingskosten (ontwerp en projectmanagement), een kostenraming van een aannemer voor het afbouwen en inrichten van de fietsenstalling en het bijkomende projectmanagement. De raming van de aannemer is gebaseerd op het bijvoegde Definitief Ontwerp (bijlage 2). Op dit moment wordt het Definitief Ontwerp verder uitgewerkt tot een Technisch Ontwerp op basis waarvan de aannemer tot uitvoering kan overgaan. Daarna zal de aannemer een definitieve aanbieding uitbrengen die mogelijk wat af zal wijken van de eerdere kostenraming. Om dit risico af te dekken is een post onvoorzien opgenomen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat, binnen de overeengekomen contractstructuur, de ontwikkelaar verantwoordelijk is voor de verbouwing tot casco fietsenstalling maar dat de afbouw en inrichting van de fietsenstalling door de gemeente wordt opgedragen. 4.6 Onderhouds- en exploitatielasten zijn al opgenomen in de programmabegroting

Kenmerk: 2024/2024034

6/8

Na het sluiten van de huurovereenkomst in april 2023 is voor de exploitatiekosten en beheerlasten budget opgenomen in de programmabegroting voor 2025 en verder. De gemeente is momenteel in gesprek met Spaarnelanden over de kosten voor het in beheer nemen van de fietsenstalling. De eerste indruk is dat het eerder opgenomen bedrag niet voldoende zal zijn. Aangezien er fietsenstallingen worden gesloten en geopend wordt er aan een nieuw totaaloverzicht gewerkt. Voor de bestuursrapportage van 2025 zal dat definitief inzichtelijk worden gemaakt. 4.7 Duurzaamheidsparagraaf Bij de aankoop zelf spelen ecologie en duurzaamheid geen rol van betekenis. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal hieraan, conform het gemeentelijk beleid, voldoende aandacht worden geschonken. Uiteraard wordt met de realisatie van de fietsenstalling een duurzame manier van mobiliteit gestimuleerd. 4.9 Participatie heeft plaatsgevonden De afgelopen jaren hebben ontwikkelaar en gemeente de relevante stakeholders (waaronder wijkraden, ondernemersverenigingen en erfgoedverenigingen) via diverse bijeenkomsten geïnformeerd over de plannen voor de voormalige V&D. Met de ondernemers in het eerste deel van de Gierstraat zijn diverse besprekingen gevoerd over de herinrichting van het eerste deel van de Gierstraat.

De herinrichting is nodig als gevolg van met name de autoparkeergarage onder het pand en in mindere mate de komst van de fietsenstalling. De komst van de fietsenstalling wordt door vrijwel iedereen positief gewaardeerd. Nadat de ontwerpbeschikking voor fase 1 ter inzage wordt gelegd, zal er naar verwachting in december van dit jaar een brede informatieovereenkomst worden georganiseerd waarin ook de herinrichting van de Gierstraat en de plannen voor fase 2 van de herontwikkeling zullen worden gepresenteerd. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 De koopsom is gebaseerd op een eigendomsoverdracht in 2024 Met de eigenaar van het pand is in de onderhandeling afgesproken dat de eigendomsoverdracht nog dit jaar dient plaats te vinden. Indien alle besluitvorming conform planning verloopt, is dat ook haalbaar. Wanneer de eigendomsoverdracht onverhoopt niet dit jaar kan plaatsvinden, moet rekening worden gehouden met een aanvullende (rente)vergoeding. 5.2 De kosten voor afbouw en inrichting kunnen nog niet exact worden berekend De kostenraming van de aannemer is gebaseerd op het Definitief Ontwerp. Een definitieve aanbieding volgt op basis van het nog af te ronden Technisch Ontwerp. Om dat risico af te dekken, is in de begroting een post onvoorzien opgenomen. 5.3 De omgevingsvergunning voor de fietsenstalling is nog niet verleend

Kenmerk: 2024/2024034

7/8

De eigenaar van het pand heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor fase 1 (verdiepingen -2 t/m +1). Omdat het pand een rijksmonument is, wordt de uitgebreide procedure gevolgd. Dit betekent dat eerst een ontwerpbeschikking ter inzage wordt gelegd. De verwachting is dat dit nog dit jaar zal gebeuren. Eventuele zienswijzen zullen door de gemeente worden afgewogen waarna de definitieve omgevingsvergunning kan worden afgegeven. Naar verwachting volgt de definitieve vergunning in het voorjaar van 2025. De start van de werkzaamheden van de verbouwing tot casco fietsenstalling is voorzien in het derde kwartaal van 2025. De opening van de fietsenstalling is voorzien in de eerste helft van 2026. 6. Uitvoering Na het collegebesluit (zware voorhangprocedure) m.b.t. de aankoop van het pand en de vaststelling van dit raadsvoorstel voor de kredietaanvraag, zal aan de eigenaar een bericht worden gestuurd dat kan worden ingestemd met de inhoud van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst zal na een positieve behandeling in de gemeenteraad worden ondertekend. De notaris van de eigenaar heeft al opdracht gekregen om de akte van levering voor te bereiden. Indien uit de behandeling in de commissie Beheer en in de raad geen wensen of bedenkingen blijken die tot een ander besluit moeten leiden, kan de eigendomsoverdracht eind december 2024 plaatsvinden.

7. Bijlagen 1. Taxatierapport van STIMA Valuation & Advisory 2. Definitief Ontwerp VOCUS architecten

Kenmerk: 2024/2024034

8/8