1 Evaluatie effectiviteit en werkbaarheid Leegstandsverordening en stand van zaken opkoopbescherming

Informatienota

Onderwerp Evaluatie effectiviteit en werkbaarheid Leegstandsverordening en stand van zaken opkoopbescherming Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteurs Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/480444 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw VTH C. de Visser (VTH), K. Nuijens (ECDW) 0646215663 / 0638294569 cdevisser@haarlem.nl De Leegstandsverordening Haarlem (2022) en de opkoopbescherming (2022) zijn geëvalueerd. Sinds invoering is de woningleegstand stabiel op 3% en winkelleegstand op 5%. Het aantal meldingen van leegstand steeg, maar afhandeling stokt door complexere dossiers. Handhaving wordt bovendien bemoeilijkt door capaciteitsgebrek en systeeminrichting. De effectiviteit van de leegstandsverordening is beperkt; een wijziging van de Leegstandswet biedt meer mogelijkheden tot effectieve handhaving. Dit vraagt op termijn een aanpassing van de verordening. De opkoopbescherming blijkt succesvol: het aandeel investeerders op de koopmarkt daalde van 9% (2018) naar 2% (2024). Haarlem creëert zo meer kansen voor starters en eigenaar-bewoners. De regeling wordt ongewijzigd voortgezet. Geconstateerd wordt dat het te vroeg is om de leegstandsverordening af te schalen; de inzet die tot dusver is gepleegd moet nog verzilverd worden in de komende jaren. Hiervoor is 2fte voor de komende drie jaar nodig voor toezicht en handhaving.

Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten

Het college stuurt de informatienota ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. Het college legt daarbij de volgende vraag voor bij de bespreking: Hoe kijkt de commissie naar het voornemen van het college om de leegstandsverordening te continueren? o o o o

Initiatiefvoorstel Leegstandsverordening (2022/0533567) Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 (2021/571131) Uitkomsten evaluatie opkoopbescherming 2023 (2023/1874391) VTH Evaluatie- en Uitvoeringsprogramma 2024-2025 (2025/89062) in het college van B&W 18-03-2025

Kenmerk: 2025/480444

1/6

Collegereactie op leegstandsverordening (2022/0533567) in de Raad van 0206-2022. 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt de informatienota aan de commissie vast. o

Besluit college d.d. 8 juli 2025

de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding De Leegstandsverordening gemeente Haarlem 2022 is in oktober 2022 in werking getreden, na aanname van het initiatiefvoorstel door de raad. Bij inwerkingtreding van de leegstandsverordening is incidenteel budget beschikbaar gesteld voor toezicht en handhaving. Dit liep tot 2025. Op dit moment is er dus geen budget meer beschikbaar. De opkoopbescherming, onderdeel van de Huisvestingsverordening, geldt sinds februari 2022. Een jaar na invoering zou de Leegstandsverordening worden geëvalueerd. Deze evaluatie is uitgesteld vanwege de jaarlijkse wettelijke VTH-evaluatie en omdat het om een nieuw instrument gaat waarvoor opstarttijd nodig was en een evaluatie te vroeg zou zijn. De opkoopbescherming is wel tussentijds geëvalueerd (2023). In maart 2025 zijn cijfers over beide regelingen opgenomen in de VTH Evaluatie 2024 en het VTH Uitvoeringsprogramma 2025. Deze informatienota biedt aanvullende inzichten die in die rapportages minder goed tot hun recht komen. 2. Toelichting Leegstandsverordening Op basis van CBS-cijfers is geen significante afname van leegstaande woningen gezien sinds de invoering, het blijft stabiel op 3%. Haarlem scoort iets boven het landelijke gemiddelde voor wat betreft woningleegstand (2% landelijk). Dit laat zien dat er potentieel is om de leegstand te verkleinen en op deze manier de beschikbare woningvoorraad te vergroten.

De winkelleegstand laat alleen in 2022 een verandering zien, 7%, waar het in de andere jaren stabiel blijft op 5%. Haarlem kent een lagere winkelleegstand dan het landelijk gemiddelde. Sinds de invoering van de leegstandsverordening is er dus geen aanzienlijke verandering te zien in de percentages leegstaande winkels en woningen op stedelijk niveau. Winkel- en woningleegstand Haarlem 2020-2024 (bron: CBS) 8 6 4 2 0

2020

2021

2022

2023

Kenmerk: 2025/480444 % winkelleegstand HLM % woningleegstand HLM

2024 2/6

Vanaf het derde kwartaal 2023 wordt toezicht gehouden en waar nodig gehandhaafd op de Leegstandsverordening. In bijlage 1 wordt een uitgebreid cijfermatig beeld geschetst van meldingen, handelswijze en uitkomsten hiervan met betrekking tot Leegstand in 2023 en 2024. Voor 2025 zijn nog geen cijfers beschikbaar. De belangrijkste conclusies die op basis hiervan kunnen worden getrokken zijn: 1. Toename leegstandsmeldingen van 15 naar 50 In 2024 steeg het aantal meldingen van leegstand sterk, van 15 in 2023 naar 50. Dit is mede dankzij een betere samenwerking met woningbouwcorporaties, die 13 van de 20 meldingen via eigenaren verzorgden. De meldknop op de gemeentelijke website wordt steeds beter gevonden, mede door meer zichtbaarheid op sociale media en door bijdragen van wijkteams en buurtinitiatieven. Ook negatieve ervaringen met onveilige situaties verhogen de meldingsbereidheid. Tijdens reguliere inspectierondes constateren toezichthouders en bouwinspecteurs vaker leegstand, wat bijdraagt aan een vollediger beeld van het probleem. 2. Toegenomen complexiteit van lopende zaken Het percentage afgehandelde zaken daalde van 67% in 2023 naar 18% in 2024. Dit wordt veroorzaakt door een toename van complexe dossiers, zoals langdurige verbouwingen en juridische kwesties.

Een voorbeeld betreft een aangevochten omgevingsvergunning voor het omzetten van een bedrijfspand in meerdere woonruimten. Deze complexiteit vertraagt de afhandeling aanzienlijk. 3. Nieuwe uitdagingen In 2024 zijn er nieuwe categorieën leegstand bijgekomen, zoals eigenaren die verblijven in verzorgingstehuizen, oneigenlijk gebruik van panden en erfgenamen als eigenaren. Deze ontwikkelingen wijzen op een grotere diversiteit en toenemende juridische complexiteit binnen leegstandsdossiers. Daarnaast is op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking getreden. Capaciteits-technisch is hierdoor de inrichting van het zaaksysteem voor toezicht op de leegstandsverordening en opkoopbescherming nog niet optimaal ingericht. Effectieve handhaving wordt hierdoor bemoeilijkt en vertraagd. Daarnaast wordt er toezicht gehouden en daar waar nodig gehandhaafd op de overige onderwerpen genoemd in hoofdstuk 3 van de huisvestingsverordening, zoals strijdig gebruik, strijdige splitsingen en particuliere vakantieverhuur. Deze onderwerpen vragen ook veel capaciteit. 4. Effectiviteit van de huidige regeling laat te wensen over én kan verbeterd worden Afgezien van de meldingsplicht die op zichzelf voldoende duidelijkheid biedt, laat de regeling aan effectiviteit te wensen over als het gaat om afdwingbaarheid voor het oplossen van de leegstandssituatie.

Het voordragen van een gebruiker als uiterste sanctie (artikel 8 van de verordening) brengt principiële bezwaren met zich mee. Daarnaast is de gemeentelijke organisatie in praktische zin niet ingericht op een ‘makelaarsrol’ en is het artikel in de praktijk niet werkbaar. Op landelijk niveau wordt deze opvatting gedeeld (RIGO evaluatie leegstandswet). In de aanscherping van de Leegstandswet wordt de verplichte voordracht van een gebruiker door gemeenten dan ook

Kenmerk: 2025/480444

3/6

vervangen door een verplichte termijn waarbinnen een woning opnieuw bewoond moet worden. Hiermee komt de makelaarsrol van de gemeente te vervallen. 5. Verstandig om Leegstandsverordening te continueren Geconstateerd wordt dat het te vroeg is om de leegstandsverordening af te schalen; de inzet die tot dusver is gepleegd moet nog verzilverd worden de komende jaren. Er is op dit moment onvoldoende resultaat om een weloverwogen uitspraak te doen over het nut van de verordening. Met de aangekondigde wetswijziging wordt de verordening bovendien beter werkbaar en beter afdwingbaar omdat meer slagkracht wordt ingebouwd. Dit laatste punt vraagt wel een aanpassing van de verordening op het moment dat de nieuwe wet in werking treedt. Opkoopbescherming In april 2025 heeft het Kadaster een cijfermatige analyse uitgevoerd over de aankopen van investeerders van woningen in Haarlem. De cijfers van het Kadaster borduren voort op de cijfermatige onderbouwing bij de invoering van dit instrument, als ook bij de tussentijdse evaluatie in 2023. Bij de tussentijdse evaluatie bleek dat een trendbreuk zichtbaar was ten gunste van eigenaarbewoners, met name voor koopstarters in Haarlem. Het aandeel investeerders dat zich op de Haarlemse koopwoningmarkt begeeft nam procentueel af; van 9% in 2018 naar 3% in 2022.

De laatste cijfers laten zien dat deze trendbreuk doorzet naar 2023-2024; 2% van de woningaankopen (in alle segmenten) wordt gedaan door investeerders. Dat betekent dat in veruit de meeste gevallen een woning wordt gekocht door een doorstromer, een starter, als tweede huis of door een corporatie die de woningen verhuurt of onderdeel maakt van een herstructureringsproject. Hier is sprake van zelfbewoning zonder commerciële doeleinden. Er zijn in 2024 negen verhuurvergunningen opkoopbescherming (d.w.z. een vergunning om een woning tijdelijk te verhuren terwijl deze binnen het werkingsgebied opkoopbescherming valt) aangevraagd, alle 9 zijn verleend (zie VTH Evaluatie- en Uitvoeringsprogramma 2024-2025). De implementatie van toezicht en handhaving op de opkoopbescherming verloopt minder snel dan verwacht vanwege de complexiteit van de AVG-wetgeving en vanwege de inrichting van de systemen. Het inregelen en uitvoeren van toezicht- en handhaving op de regels van opkoopbescherming bleek complexer dan verwacht. Opsporing bij opkoopbescherming vindt data gestuurd plaats. Voordat er daadwerkelijk acties konden worden genomen was het daarom noodzakelijk om te voldoen aan AVG wet- en regelgeving. In 2024 zijn de benodigde processen ingericht en datasets verbeterd.

Bureauonderzoek is uitgevoerd naar potentiële overtredingen bij koopwoningen uit 2022-2023 die potentieel onder de opkoopbescherming vallen. Bij een vermoeden van overtreding volgt een controle ter plaatse om eventuele strijdigheden daadwerkelijk te constateren en daar vervolgens op te handhaven. In 2025 wordt er vervolg gegeven aan de verdere uitvoering hiervan.

Kenmerk: 2025/480444

4/6

3. Resultaten en/of consequenties Hoewel de model leegstandsverordening van VNG in Haarlem één op één is overgenomen, heeft het college tot op heden bewust gekozen nog geen gehoor te geven aan artikel 8, het voordragen van een verplichte gebruiker. De redenen hiervoor zijn de complexe implementatie, de grote capaciteit die het voordragen van gebruikers vergt, de kennis vanuit andere gemeenten dat verplichte voordrachten structureel stuk lopen op de huurprijs die de eigenaar zélf mag bepalen en de verwachtte aanpassing van de Leegstandswet op dit punt. Tot op heden is daarom gefocust op het voeren van leegstandsgesprekken waarbij de eigenaar met argumentatie is gemaand tot actie. 4. Conclusie Leegstandsverordening Hoewel de implementatie en uitvoering van de leegstandsverordening in de praktijk gecompliceerder is dan vooraf voorzien, en er ook geen zichtbare cijfermatige vermindering van leegstand zichtbaar is, is de leegstandverordening een waardevol instrument in het beschikbaar instrumentarium van team huisvesting. Bestrijding van leegstand is geen doel op zich, maar onderdeel van het grotere geheel van bescherming en optimalisatie van de woningvoorraad. De leegstandsverordening kan beschouwd worden als waardevol instrument in aanvulling op de andere instrumenten die Haarlem ook al inzet.

Er is potentieel om de leegstand te verkleinen en om de beschikbare woningvoorraad te vergroten. Opkoopbescherming Cijfers van de opkoopbescherming laten zien dat de koopkansen voor starters nog steeds zijn verbeterd ten opzichte van voor invoering van de regeling. Om die reden is het voorstel om de regeling onveranderd voort te zetten. 5. Uitvoering en vervolg Leegstandsverordening De aanpassing van de Leegstandswet biedt de mogelijkheid om leegstand effectiever aan te pakken. Meer complexe leegstandszaken die op dit moment worden aangehouden kunnen naar verwachting na aanpassing worden gehandhaafd via het opleggen van de aangekondigde verplichte termijn waarbinnen de woning opnieuw bewoond moet worden, indien nodig verder af te dwingen middels het opleggen van een last onder dwangsom. Het college acht het nuttig om vervolg te geven aan de verdere uitwerking van de Leegstandsverordening, waarin de geconstateerd verbeterpunten worden geïmplementeerd daar waar mogelijk, nadat de Leegstandswet is aangescherpt. Opkoopbescherming De opkoopbescherming blijft gehandhaafd in de huidige vorm. De conclusie uit de tussentijdse evaluatie is nog steeds relevant: Er is in Haarlem een ‘klimaat’ gecreëerd waarin weer meer ruimte is

Kenmerk: 2025/480444

5/6

voor eigenaar-bewoners dan voorheen, zeker binnen de prijsgrens van de opkoopbescherming waarmee met name de koopstarters een betere uitgangspositie hebben. Het college ziet, gezien de cijfermatige update vanuit het Kadaster, geen aanleiding om de regeling aan te passen. Bij de Programmabegroting 2026 zal het college het voorstel betrekken om voor toezicht en handhaving op de leegstandverordening en opkoopbescherming de inzet van 2 fte voor de uitvoering voort te zetten voor de komende drie jaar, waarbij er na twee jaar zal worden geëvalueerd. Dit zal onderdeel zijn van integrale afweging. 6. Bijlagen Bijlage 1

Cijfermatige onderbouwing handhaving leegstand en casuïstiek

Kenmerk: 2025/480444

6/6