1 Concept-Huisvestingsverordening Zuid-KennemerlandIJmond Haarlem 2026 vrijgeven voor inspraak

Collegebesluit

Onderwerp Concept-Huisvestingsverordening en concept-Nadere regels Woonurgentie en vrijgeven voor inspraak Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/614833 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw ECDW Nuijens, F.K.N. 14023 knuijens@haarlem.nl Het college stelt de concept-Huisvestingsverordening en de concept-nadere regels woonurgentie vast en geeft deze vrij voor inspraak. Met deze verordening en nadere regels wordt geregeld hoe sociale en nieuwe betaalbare huur- en koopwoningen in Haarlem en de andere gemeenten in de regio ZuidKennemerland/IJmond worden toegewezen en welke regels gelden voor de samenstelling van de woningvoorraad. Het besluit is belangrijk omdat de Huisvestingswet is aangepast en Haarlem hierdoor nieuwe mogelijkheden krijgt om schaarse en betaalbare woningen eerlijker te verdelen en de leefbaarheid in buurten te beschermen. De nieuwe verordening maakt onder andere mogelijk dat tot 50% van nieuwbouwwoningen in de categorieën sociale huur, middenhuur en betaalbare koop trapsgewijs met voorrang worden aangeboden woningzoekenden die woonachtig zijn in Haarlem en de regio (ZKL/IJ). Toepassing hiervan in middenhuur en betaalbare koop vraagt nadere uitwerking, voor sociale huur is dit sneller te realiseren. Woningzoekenden met een vitaal beroep krijgen ook een betere uitgangspositie. Ook maakt het college met deze verordening een slag in de eenduidigheid over de regels voor woningtoewijzing in de regio; deze zijn nu gelijk en daarmee ontstaat meer duidelijkheid voor woningzoekenden.

De regelgeving over de bestaande woningvoorraad in Haarlem blijft - met uitzondering van een aantal technische wijzigingen - ongewijzigd. Waar nodig zijn bestaande regels (technisch) aangepast zodat ze werkbaarder zijn. Dit besluit betekent dat Haarlemse woningzoekenden meer kans krijgen op betaalbare huur- en koopwoningen, dat vitale beroepsgroepen beter kunnen worden gehuisvest. Door regionale afstemming ontstaat een eerlijke en duidelijke regeling die zowel inwoners, woningzoekenden als instellingen zekerheid biedt.

Kenmerk: 2025/614833

1/7

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt het collegebesluit ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling.

Relevante eerdere besluiten

-

Besluit college d.d. 2 september 2025

Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2021 (2021/193558) - Wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 (2923/120763) - Regionale uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordeningen ZuidKennemerland/IJmond 2026 (2025/0161188) Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. De concept-Huisvestingsverordening en de concept-Nadere regels Woonurgentie vast te stellen en vrij te geven voor inspraak; 2. Gedeputeerde Staten van Noord-Holland om advies te vragen met betrekking tot de concept-huisvestingsverordening door bijgevoegde brief te versturen. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten een huisvestingsverordening hanteren om negatieve effecten van schaarste te bestrijden. Gemeenten zijn wettelijk verplicht de Huisvestingsverordening regionaal af te stemmen. Wanneer de Wet Regie op de Volkshuisvesting (momenteel in behandeling bij de Eerste Kamer) in werking treedt zijn gemeenten verplicht om een Huisvestingsverordening vast te stellen. De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond hanteren al vele jaren een op elkaar afgestemde huisvestingsverordening. De verordeningen lopen af op 31 december 2025. De gemeenten in de regio hebben daarom in gezamenlijkheid een zoveel mogelijk gelijkluidende nieuwe concept Huisvestingsverordening opgesteld. Concept verordeningen die inspelen op nieuwe wet- en regelgeving en beleidsdoelstellingen. De nieuwe concept verordeningen zijn in de regio zo veel als mogelijk eenduidig met lokaal maatwerk waar dat noodzakelijk is, dit geldt met name over de regels voor de bestaande voorraad. Voor een uniforme openbare voorbereidingsprocedure van besluiten van de gemeente is het wenselijk de concept verordening met nadere regels ter inzage te leggen. Op grond van de Huisvestingswet en de Wet regie volkshuisvesting in voorbereiding is het wenselijk de provincie om advies te vragen.

Kenmerk: 2025/614833

2/7

2. Beoogd resultaat Met de verordening wordt beoogd de betaalbare woningvoorraad rechtvaardig en evenwichtig over woningzoekenden te verdelen, en de leefbaarheid te beschermen. Met het vrijgeven voor inspraak van deze concept verordening en concept nadere regels wordt beoogd de visie en reactie van betrokkenen en belanghebbenden op te halen zodat deze meegewogen kunnen worden voor de definitieve versie. 3. Onderbouwing voorstel In de concept verordening zijn de eerder vastgestelde uitgangspunten verwerkt. 1.1 Meer eenduidigheid tussen de verordeningen in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond In het belang van de woningzoekende en de werkbaarheid van de regels streeft de regio naar eenheid in de verordeningen. Dit betekent ten eerste dat de nummering en de structuur in alle verordeningen gelijkgetrokken zijn. Indien een gemeente een bepaalde regelgeving niet hanteert wordt dit artikel als 'gereserveerd' opgenomen. Voor Haarlem is dit niet aan de orde. Ten tweede wordt in Haarlem naast de Huisvestingsverordening, ook het document ''Nadere regels Woonurgentie Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026'' vastgesteld. Hierin wordt, voor alle urgentie categorieën, een verdere uitwerking geboden dan tot nu toe het geval was.

Een eenduidige verordening en Nadere regels Woonurgentie vereenvoudigt de beoordeling van toewijzingen en urgentieverlening en het proces van bezwaarschriften die zij voor de gemeenten afhandelen. De IJmond gemeenten hanteren al vele jaren een vergelijkbaar document voor woonurgentie bij de huisvestingsverordening. Daar waar de huisvestingsverordening de urgente doelgroepen vastlegt beschrijft de beleidsregel meer concreet de situaties waarin men wel of niet in aanmerking komt voor een urgentie. Voor Haarlem geldt dat deze werkwijze wordt overgenomen. De nadere regels zijn tevens technisch geactualiseerd en aangepast op nieuwe eisen die voortkomen uit de wet regie volkshuisvesting in voorbereiding en op nieuw beleid. 1.2 Meer mogelijkheden voor lokaal-woningzoekenden en woningzoekenden met een vitaal beroep. In maart 2025 heeft de raad regionale uitgangspunten voor verordeningen met de daarbij behorende schaarste onderbouwing vastgesteld, gericht op de nieuwe mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt. De vastgestelde uitgangspunten zijn nu verwerkt in de concept Huisvestingsverordening 2026, met de volgende resultaten/uitwerking in de verordening: • De regio behoudt een open woningmarkt met zo weinig mogelijk (voorrangs)regels zodat woningzoekenden iets te kiezen hebben en de dynamiek op de woningmarkt blijft.

Dit geldt voor de hele regio en uit onderzoek blijkt dat een open woningmarkt (met veel verhuisdynamiek) gunstig is voor woningzoekenden. • De regelingen voor urgent-woningzoekenden blijven grotendeels gehandhaafd. • 50% van alle nieuwbouw sociale huurwoningen wordt met voorrang aangeboden (in getrapte volgorde) aan woningzoekenden uit Haarlem, en in tweede instantie uit de regio. Hiermee wordt de

Kenmerk: 2025/614833

3/7

doorstroming binnen de gemeente bevorderd, maar de impact van voorrangsregels op de totale woonmarkt blijft beperkt. Dit wordt in samenwerking met de corporaties uitgevoerd. • Het is met deze verordening mogelijk om woningen met voorrang aan woningzoekenden met een vitaal beroep toe te wijzen. Naast nieuwbouw geldt dit ook voor de bestaande voorraad. Dit vraagt een nadere uitwerking. Het college zal daarom een inwerkingstredingsbesluit voor toewijzing aan vitale beroepsgroepen uitwerken met nadere regels over de wijze waarop de uitvoering, in samenwerking met corporaties en werkgevers, is georganiseerd. In de regio lopen meerdere pilots met toewijzing aan huishoudens met een vitaal beroep om lering uit te trekken. • 50% van alle nieuwbouw betaalbare koopwoningen wordt trapsgewijs met voorrang aangeboden aan woningzoekenden uit Haarlem en in tweede instantie uit de regio. Deze maatregel vraagt nadere uitwerking, het college zal daarom een inwerkingstredingsbesluit voor toewijzing van betaalbare koopwoningen uitwerken met nadere regels over de wijze waarop de uitvoering wordt georganiseerd. Verduidelijking gebied ‘wonen boven winkels’ Met deze verordening wordt het gebied verduidelijkt waar vergunningsvrij (binnen de kaders van de regeling ‘wonen boven winkels’) woningen kunnen worden toegevoegd.

De aanduiding in de huidige Huisvestingsverordening sluit namelijk niet volledig aan de op de straten die als winkelgebied worden gekenmerkt (dat wil zeggen, meer winkels dan woningen op de plint). Straten die nu wel in het gebied van wonen boven winkels vallen, maar geen ‘winkelgebied’-functie kennen, zijn in de concept-Huisvestingsverordening weggelaten. En andersom geldt hetzelfde: straten die volgens de huidige gebiedsaanduiding niet in het gebied vallen, maar wel een ‘winkelgebied’-functie kennen, zijn nu wel in het gebied opgenomen. Deze aanpak leidt tot de volgende straatnamenlijst: Anegang Barteljorisstraat Damstraat Gedempte Oude Gracht Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat Grote Markt Kruisstraat Koningsstraat Lange Veerstraat Oude Groenmarkt Schachelstraat Spaarne vanaf de Turfmarkt tot de Damstraat Spekstraat Warmoesstraat Zijlstraat

Kenmerk: 2025/614833

4/7

Het college gebruikt de komende weken om te onderzoeken of deze straatnamenlijst nog uitgebreid moet worden. Voorbereid op de Wet regie volkshuisvesting De Tweede Kamer heeft in juli 2025 de Wet regie op de volkshuisvesting aangenomen, inclusief een aantal amendementen. De Eerste Kamer zal hierover vergaderen in het najaar van 2025. Haarlem zich, mede in samenwerking met de regio, al geruime tijd voor op de nieuwe Wet voorbereid. In de regio wordt gewerkt aan een verplicht regionaal volkshuisvestingsprogramma (de opvolger van het vigerende Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond). Ook de voorliggende concept Huisvestingsverordening 2026 met Nadere regels Woonurgentie spelen al in op de aankomende Wet. De Wet stelt namelijk voorwaarden over doelgroepen die gemeenten moeten ondersteunen bij huisvesting. Denk bijvoorbeeld aan mensen met een laag inkomen, senioren, maar ook specifieke groepen als slachtoffers van huiselijk geweld, uitstromers uit instellingen, dak- en thuislozen. De verordening en nadere regels woonurgentie behandelen alle verplichte groepen zoals in de concepttekst van de lagere regelgeving behorend bij de wet worden opgenomen, en meer om te voorzien in een eerlijke verdeling van schaarste. Eén van de amendementen die door de Tweede kamer is aangenomen betreft het uitsluiten van voorrang voor statushouders bij de toewijzing van woningen.

Met name dit amendement zorgt ervoor dat de VNG de steun voor de wet heeft ingetrokken, mede in relatie tot de uitvoerbaarheid van de uitvoering van de taakstelling statushouders. VNG wijzigt standpunt Wet versterking regie volkshuisvesting | VNG. In de concept-verordening is dit amendement dan ook niet verwerkt. Haarlem hanteert al vele jaren een Huisvestingsverordening waarin deze groepen zijn opgenomen. Met de concept verordening is op onderdelen meer aandacht gegeven aan bepaalde groepen en zijn technische verbeteringen doorgevoerd. Nieuw is de verplichting om ex-sekswerkers een voorrangpositie te verstrekken, dit wordt nu al opgenomen in de Huisvestingsverordening, zij het met een inwerkingtredingsbesluit van het college. Ex-gedetineerden kunnen uitstromen op basis van de voorwaarden voor het Pact voor Uitstroom, dit blijft ongewijzigd (zij het met technische aanpassingen). De wet vraagt gemeenten ook om regionale afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van urgente groepen in de woningmarktregio. Voor het overgrote deel bestaan deze afspraken al. In het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond zijn beleidsafspraken gemaakt. En gemeenten in de regio zijn, samen met woningcorporaties en zorgpartijen, een convenant Pact voor uitstroom aangegaan. Hierin is niet alleen de werkwijze naar huisvesting maar ook een contingentverdeling tussen gemeenten afgesproken.

Waar noodzakelijk worden aanvullende verdelingsafspraken tussen gemeenten opgenomen in het regionaal Volkshuisvestingsprogramma dat de regiogemeenten met elkaar gaan opstellen in 2026. De verordening regelt dat de (urgente) doelgroepen aan bod komen op de woningmarkt in de regio. Het regelt de voorwaarden voor verdelingsafspraken. Een uitstromer uit een instelling krijgt, op grond van de verordening, bijvoorbeeld een urgentie. Daarbij is bepaald dat de uitstromer bemiddeld wordt naar een woning die gelegen kan zijn in de gehele regio Zuid-

Kenmerk: 2025/614833

5/7

Kennemerland/ IJmond. Verdelingsafspraken staan echter niet in de verordening. Dit wordt geregeld in regionale overeenkomsten. Zoals opgenomen in Wet regie Volkshuisvesting in voorbereiding zal de provincie om advies gevraagd worden voordat besluitvorming plaatsvindt. Open woonmarkt Het is belangrijk te benoemen dat deze verordening de woningmarkt bijstuurt. Gemeenten in de regio willen desalniettemin een open woningmarkt blijven, een woningmarkt waar woningzoekenden iets te kiezen hebben. Keuzevrijheid (en zo min mogelijk beperkingen om te verhuizen) leidt tot meer verhuisbewegingen (dynamiek op de woningmarkt), en dat resulteert in een kortere wachttijd. Het is om die reden belangrijk terughoudend te zijn met beperkende regelgeving. Het gaat tenslotte om verdeling van schaarste. Daar waar een bepaalde groep middels regelgeving sneller aan een passende woning kan komen, daar moeten andere woningzoekenden langer wachten. De regio ZuidKennemerland/ IJmond heeft met name door de terughoudendheid in het hanteren van regelgeving kortere wachttijden dan andere regio's in de Metropool Regio Amsterdam. 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s/kanttekeningen Haarlem werkt samen met andere gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond, maar vormt ook een regio voor MO/BW met de gemeente Haarlemmermeer, en in de regio MRA (waaronder de woondeal-afspraken).

In de concept-verordening wordt vooralsnog uitgegaan van de huidige woningmarktregio (Zuid-Kennemerland/IJmond) in de zin van de huisvestingswet, waarin nu reeds sprake is van één registratiesysteem voor woningzoekenden, en goed werkende samenwerking binnen het woondomein, waaronder de verdeling van urgente en aandachtsgroepen. De provincie zal in het kader van de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting de woningmarktregio (opnieuw) vaststellen en het is niet gegarandeerd dat deze regio hetzelfde blijft als hierboven beschreven.

5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën Deze terinzagelegging kent geen financiële consequenties 5.2 Communicatie De concept huisvestingsverordening wordt ter inzage gelegd. De deelnemers van de participatiebijeenkomsten ontvangen een terugkoppeling op de geleverde adviezen.

Kenmerk: 2025/614833

6/7

5.3 Participatie De verordening en de nadere regels zijn integrale producten van ruimtelijk beleid, juridische zaken, leefomgeving, vergunningen en het sociaal domein. De verordening is in nauwe samenwerking tussen de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en de IJmond tot stand gekomen. De woningcorporaties zijn als uitvoerders van de regelgeving intensief betrokken in het gehele ontwikkelproces voor doelmatigheid en uitvoerbaarheid. Voor ontwikkelaars, beleggers, huurdersorganisaties, makelaars, notarissen en organisaties in het sociaal domein is een digitale participatiebijeenkomsten georganiseerd (verslag is als bijlage opgenomen bij dit besluit). De provincie heeft op verzoek van de regiogemeenten in maart 2025 een ambtelijk advies uitgebracht op de vastgestelde regionale Uitgangspunten voor de Huisvestingsverordening. Dit om de kwaliteit van de huisvestingsverordening te verhogen, maar ook om verrassingen in het uiteindelijke advies van Gedeputeerde Staten te voorkomen. De ambtelijke reactie was positief. De regionale samenwerking en het streven naar eenheid wordt gewaardeerd. Zij zien dat de gemeenten ervan doordrongen zijn dat woonruimte schaars is en goed verdeeld moet worden, maar dat vrije vestiging overeind blijft. De provincie onderschrijft onze doelstellingen. De in te voeren regelgeving is goed onderbouwd.

De ambtelijke adviezen van de provincie passen binnen de doelstellingen van de gemeente en gaven geen aanleiding voor een aanpassing in de uitwerking van de verordening en Nadere regels Woonurgentie. Juridisch Deze terinzagelegging kent geen juridische consequenties 5.4 Planning ▪ Gedeputeerde Staten wordt om advies gevraagd op de concept Huisvestingsverordening 2026 en de concept Nadere regels voor Woonurgentie. Het college kan dit advies overnemen of hiervan gemotiveerd afwijken. De binnenkomende zienswijzen worden gedurende zes weken verzameld. Een nota van beantwoording wordt opgesteld en de verordeningen en Nadere regels worden indien wenselijk aangepast. ▪ Op 15 oktober wordt de voorliggende concept Huisvestingsverordening 2026 in de regionale radenbijeenkomst besproken. ▪ Een collegevoorstel voor vaststellen van de Nadere regels Woonurgentie in samenhang met de verordening wordt voorbereid. ▪ Het raadsvoorstel voor behandeling van de Huisvestingsverordening volgt in december 2025. 6. Bijlagen ▪ Bijlage 1: concept-Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026 ▪ Bijlage 2: concept-Nadere regels Woonurgentie 2026 ▪ Bijlage 3: brief Gedeputeerde Staten Provincie Noord inzake advies conceptHuisvestingsverordening

Kenmerk: 2025/614833

7/7