1 Collegereactie op initiatiefvoorstel versterkers middeldure koop

Raadsfracties PvdA Haarlem (D. Heinis) GroenLinks Haarlem (J. Drost) CDA Haarlem (P. Oppenhuis) ; Actiepartij Haarlem (D. van Leeuwen)

Ons kenmerk Datum Afdeling Contact Telefoon E-mail Bijlage(n)

2025/171504 11 februari 2025 ECDW, team Wonen M.van den Helder 06 43461665 mvandenhelder@haarlem.nl Reactie corporaties

Onderwerp: reactie op initiatiefvoorstel versterkers middeldure koop

Geachte raadsleden, Op 19 december 2024 heeft u het initiatiefvoorstel ‘versterkers middeldure koop’ ingediend. Met deze brief reageren wij op uw voorstel. In dit initiatiefvoorstel worden zes zogenaamde ”versterkers” beschreven die moeten bijdragen aan de groei van het aanbod middeldure koop in Haarlem. Het voorstel gaat in op de ontwikkeling van de Haarlemse koopwoningmarkt. De indieners benadrukken de stijgende prijzen van koopwoningen en het kleiner wordende aanbod aan betaalbare huur- en koopwoningen voor huishoudens met lage en middeninkomens. Het college heeft het initiatiefvoorstel met belangstelling gelezen en onderschrijven het belang van het versterken van het middeldure koopsegment in Haarlem. Het college heeft op 11 januari 2024 met de commissie ontwikkeling hierover gesproken (2023/1414863) en op 31 mei 2024 werd op initiatief van de gemeenteraad over dit onderwerp een raadsmarkt georganiseerd. We willen nogmaals benadrukken dat gemeente Haarlem zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw flink stuurt op het middeldure koopsegment via diverse instrumenten. Haarlem is een voorloper in de regio op deze doelstelling. Van het beschikbare instrumentarium wordt door de gemeente Haarlem reeds een groot deel ingezet; sturing binnen woningbouwprogrammering, doelgroepenverordening, opkoopbescherming en starterslening.

Ook is toegezegd reeds ingezette instrumenten waar nodig aan te passen, zoals de Huisvestingsverordening. We zien ook dat het middensegment onder druk staat, zowel de huur- als koopsector. Voorheen zagen we in de middensegment vooral middeldure huur geprogrammeerd. Dit onder andere als gevolg van de focus van (institutionele) beleggers op het middeldure huursegment. Vanuit duurzaam betaalbaarheidsperspectief is dit laatste voor de woningmarkt geen slechte zaak, omdat een middeldure koopwoning zonder betaalbare koopconstructie vaak na de eerste doorverkoop alweer uit het betaalbare woningbouwsegment is verdwenen. Inmiddels is een kentering waar te nemen in het middensegment. Als gevolg van de marktontwikkelingen en de veranderingen in het Rijksbeleid Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. [Kies adres]

Kenmerk: 2025/171504 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/6

zien we dat ontwikkelaars bij steeds meer projecten middeldure koopwoningen opnemen. Van de Haarlemse plancapaciteit is circa 16% middeldure koop en circa 14% middeldure huur. De voorkeur voor middeldure koop wordt ingegeven vanuit behoefte, maar vanuit langdurige betaalbaarheid en de wens om het middensegment structureel te versterken is aandacht voor middeldure huur ook belangrijk. In acht nemende de reeds ingezette instrumenten en de complexiteit dat het versterken van het middensegment meebrengt staat het college deels positief tegenover het initiatiefvoorstel. In het voorstel worden zes versterkers geformuleerd. Daartoe worden concrete voorzetten gegeven. Hieronder geeft het college per “versterker” een reactie en advies. Eerste versterker: middeldure koop, ook voor gezinnen Voorstel: Onderzoek met de drie grote Haarlemse corporaties of extra aankoop van sociale huur mogelijk is in nieuwbouwprojecten. Het aantal extra aangekochte woningen mag in wijken met meer dan 40% sociale huur extra verkocht worden. De extra verkoopopbrengsten komen volledig ten goede aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Om te zorgen dat de woningen betaalbaar zijn voor middeninkomens kan overwogen worden om een sociale koopconstructie in te zetten. Het doel is om op deze manier gemiddeld per jaar zo’n 50 extra lage middeldure koopwoningen bereikbaar te maken voor gezinnen.

Door gebruik te maken van een terugkooprecht kunnen de middeldure koopwoningen ook voor toekomstige kopers betaalbaar blijven. De corporaties volgen hierbij de algemene voorrangsregels voor middeldure koop die we bij de andere versterkers voorstellen. Reactie college: De eerste versterker raakt vooral de werkzaamheden van de corporaties. De drie Haarlemse corporaties hebben een zienswijze opgesteld als reactie op de eerste versterker uit dit initiatiefvoorstel (zie bijlage). Zij staan hier in algemene zin positief tegenover en het voorstel om e.e.a. samen nader te verkennen. Wel plaatsen zij daarbij een aantal kanttekeningen; eventuele gesprekken over meer sociaal en verkoop, verhuur van sociaal en middensegment zouden zij willen bespreken vanuit een breder perspectief over het middensegment en is onderdeel van de nieuw te maken prestatieafspraken. Tweede en derde versterker: voorrang als je binding hebt met Haarlem en middeldure koop voor middeninkomens Voorstellen: - Maak maximaal gebruik van de ruimte om middeldure koop in te zetten voor woningzoekenden met een binding met Haarlem. Pas de huisvestingsverordening hierop aan of leg afspraken met ontwikkelaars vast in de anterieure overeenkomst. - Geeft voor middeldure koopwoningen tot 390 duizend euro voorrang aan middeninkomens, naar voorbeeld van de gemeente Utrecht.

Reactie college: Het college biedt tegelijkertijd met dit advies de regionale uitgangspuntennotitie voor huisvestingsverordening 2025 aan de gemeenteraad waarin wordt ingegaan op de mogelijkheden die Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2025/171504 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/6

de Huisvestingswet biedt voor een vergunningstelsel voor nieuwbouwkoopwoningen in het middensegment. Het uitgangspunt is dat er een ‘kan’ bepaling in de verordeningen wordt opgenomen waardoor het toewijzen van betaalbare koopwoningen aan mensen met een maximum inkomen mogelijk wordt, en een ‘’kan’’ bepaling waarbij voorrang wordt gegeven aan mensen die een sociale huurwoning in de gemeente of regio achterlaten waarbij invulling wordt gegeven aan de wettelijke ruimte om voorrang te bieden aan mensen met lokale binding. Uit onderzoek van het kadaster blijkt dat in Haarlem een aanzienlijk deel van de (betaalbare) nieuwbouwwoningen wordt gekocht door mensen van buiten de regio. Vanuit deze optiek is het college voorstander dat een groter gedeelte van de betaalbare nieuwbouw terecht komt bij woningzoekenden met lokale (en in tweede instantie regionale) binding. Het college is tevens voorstander om woningzoekenden die daarnaast ook nog een sociale huurwoning achterlaten, als eerste in aanmerking te laten komen zodat doorstroom van sociaal naar middelduur tot stand komt. Inrichting van een vergunningstelsel vraagt echter om de nodige ambtelijke capaciteit die er op dit moment niet is. Bovendien is het in de huidige arbeidsmarkt zeer lastig om de juiste mensen aan te trekken.

Dat geldt overigens ook wanneer het om de handhaving van afspraken in anterieure overeenkomsten gaat (voor zover dit binnen de wettelijke mogelijkheden kan). Het college staat kortom positief tegenover de inzet van deze versterker maar ziet vooralsnog knelpunten in het verkrijgen van de ambtelijke capaciteit. Vierde versterker: vernieuw het anti-speculatiebeding Voorstel: Vernieuw het anti-speculatiebeding en blijf het inzetten op het moment dat de vrij op naamprijs lager dan de marktprijs ligt. Maak onderscheid tussen voortijdige verkoop en verhuur. Leg de boetes en afdracht aan de gemeente expliciet vast in anterieure overeenkomsten. Reactie college: De huidige als standaard gehanteerde regels voor het anti-speculatiebeding bij projecten zijn opgenomen in de in door het college vastgestelde ‘’Algemene verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem’’ gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk onroerend goed. In artikel 3.3. is de standaard zelfbewoningsplicht van 5 jaar opgenomen. Deze standaard kan worden aangepast wanneer daar aanleiding voor is (bijvoorbeeld omdat dit met de raad is afgesproken). Via een kettingbeding wordt de zelfbewoningsplicht ook voor nieuwe bewoners van kracht. Het is in principe mogelijk om een zelfbewoningsplicht (of verhuurverbod) voor onbepaalde tijd op te nemen in voorwaarden, of (zoals gemeente Amsterdam toepast met uitzonderingen).

Het is goed om te beseffen dat de gemeente met de invoering van de opkoopbescherming de verhuur van betaalbare koopwoningen reeds terugdringt, en een algemeen verhuurverbod de ontwikkeling van woningen kan belemmeren. Daarnaast geeft artikel 3.7 de standaard weer van het anti-speculatiebeding, waarbij 10 jaar de standaard is, en waarbij een ‘’afroomregeling’’ is opgenomen die overeenkomt met het voorstel uit het initiatiefvoorstel.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2025/171504 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/6

Deze standaardartikelen past de gemeente toe wanneer er sprake is van verkoop van gemeentelijke grond of panden. In de geactualiseerde Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment is in spelregel 9 is opgenomen dat voor middeldure koopwoningen een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding geldt die door ontwikkelaar wordt uitgewerkt en in anterieure overeenkomst wordt vastgelegd. Voor de uitwerking kan de ontwikkelaar gebruik maken van de bovengenoemde Algemene verkoopvoorwaarden. De voorwaarden landen in het koopcontract dat bouwende/ontwikkelende partij afspreekt met koper. Boetes en afdracht hebben wanneer de gemeente geen eigendomspositie heeft, dan ook betrekking op voorwaarden tussen eigenaar (ontwikkelaar) en koper, de gemeente heeft hierin geen rol. De gemeente heeft daarnaast de mogelijkheid om via publiekrechtelijke mogelijkheden betaalbare koopwoningen te behouden door woningen in het omgevingsplan de bestemming sociale huur toe te kennen. De gemeente Haarlem heeft in 2020 een doelgroepenverordening opgesteld, vooral gericht op bescherming van sociale huur en middeldure huur. Via dit instrument is het mogelijk om in het omgevingsplan vast te leggen dat deze woningen een maximale huur, huurstijging en minimale exploitatiermijn hebben.

Inmiddels is de doelgroepenverordening opgenomen in de omgevingswet en zijn de prijzen voor de bestemming sociale koop gelijkgetrokken aan de betaalbare koop. Deze aanpassing is nog niet doorgevoerd in het Haarlems omgevingsplan, planning is om dit in 2025 te doen. Het college adviseert de raad om uit te blijven gaan van de standaard bepalingen in de algemene verkoopvoorwaarden. Naast het toepassen van gemeentelijk instrumentarium werd tijdens de raadsmarkt ook gesproken over de mogelijkheid kleinere marktconforme woningen te bouwen. De Haarlemse spelregels voor woningbouw stelt kwaliteitseisen in de vorm van oppervlakte per woning. Het marktconform bouwen van woningen kan ook een ‘versterker’ zijn voor het middeldure koopsegment. Hierover leest het college niets terug in het initiatiefvoorstel en vraagt de gemeenteraad hierover in gesprek te gaan. Vijfde versterker: starterslening focussen op nieuwbouw en verkoop door corporaties Voorstel: Focus de starterslening op nieuwbouw en verkoop door corporaties. Reactie college: De starterslening ondersteunt de starter bij de aankoop van de eerste koopwoning. De starterslening is voor bestaande en nieuwe koopwoningen, maar wordt over het algemeen toegepast op bestaande koopwoningen. Voor de nieuwbouw in Schalkwijk centrum fase 2 zijn diverse leningen aangevraagd en verleend.

Koopstarters die gebruik maken van de starterslening verhuizen vooral vanuit het ouderlijk huis, maar soms is er een verhuizing vanuit de particuliere huur of vanuit een corporatiewoning. Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2025/171504 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/6

Het focussen van de starterlening op nieuwbouw en op verkoop van corporatiewoningen heeft een aantal nadelen: - De starterslening zorgt voor doorstroming als de starter een bestaande koopwoning koopt. Juist het kopen van bestaande woningen door starters brengt een verhuisketen op gang. Dat gebeurt niet in de nieuwbouw. - De starterslening voor bestaande koopwoningen heeft geen prijsopdrijvend effect, laten diverse onderzoeken zien, zoals het kadaster. Voor nieuwbouw dient er gewaakt te worden dat woningen niet op de NHG grens gaan zitten (grens starterslening), omdat men toch aanspraak kan maken op een lening. - De starterslening is ingevoerd om (vooral jonge) woningzoekenden te ondersteunen bij de aankoop van een eerste koopwoning. Deze veelal jonge starters zullen naar verwachting een inkomensgroei doormaken die de starterslening kan aflossen of bij verhuizing wordt afgelost. De verwachting is dat in minder mate geldt voor zittende bewoners van corporatiewoningen. Uit het WiMRA 2023 blijkt dat veel bewoners in corporatiewoningen lang wonen omdat ze niet de financiële mogelijkheden hebben voor verhuizen. Daarnaast zal de revolverende werking van de starterslening minder snel gaan, omdat mogelijk minder snel afgelost gaat worden. Het beschikbare budget wordt minder snel aangevuld. Momenteel loopt de starterslening erg goed. Er zijn meerdere aanvragen per week.

Door de gebruiksmogelijkheden van de lening in te perken kan langer met het beschikbare budget worden gedaan. Zolang het budget van de starterslening toereikend is en door de revolverende werking loopt ziet het college geen noodzaak tot aanpassing van de starterslening. Zesde versterker: middelduur ook echt middelduur Voorstel: Zorg voor grip op de vrij op naam-prijs via de anterieure overeenkomst. Reactie college: Het college is het eens om via anterieure overeenkomsten beter vast te leggen wat er binnen de vrij op naam-prijs valt. Om inzicht te krijgen in aanvaardbare meerkosten van nieuwbouwwoningen kan een onderzoek worden uitgezet. Aan dit onderzoek zijn kosten verbonden en worden geschat tussen de € 10.000 en € 15.000. Hier is op dit moment geen dekking voor. Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, , de secretaris,

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

de burgemeester,

Kenmerk: 2025/171504 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/6

mr. C.M. Lenstra

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

drs. J. Wienen

Kenmerk: 2025/171504 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

6/6