1 Allonge op de AO Project Pasteur

Collegebesluit

Onderwerp Allonge op de AO Project Pasteur Nummer 2024/273516 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling PCM Auteur Bukman, S. Telefoonnummer 06-41320913 Email sbukman@haarlem.nl Kernboodschap Op 29 juni 2023 hebben de gemeente en ElanWonen een Anterieure Overeenkomst (AO) gesloten voor het Project Pasteur aan de Louis Pasteurstraat. Onderdeel van deze overeenkomst is het onderling aan -en verkopen van gronden op basis van taxatiewaarde. Op verzoek van de gemeenteraad zijn er woningen aan het plan toegevoegd wat de taxatiewaarde van de gronden ten gunste van de gemeente heeft beïnvloed. ElanWonen heeft in haar businesscase geen rekening gehouden met deze hogere grondwaarde en kan deze extra kosten niet dragen. De gemeente heeft met de vraag om extra woningen niet beoogd een hogere grondwaarde te realiseren. Voorgesteld wordt de gestegen grondwaarde niet door te berekenen maar een korting te geven ter grootte van de waardestijging. Om het gewijzigde woonprogramma vast te leggen en nieuwe afspraken te maken over de grondruil is een Allonge gemaakt. Voorgesteld wordt de Allonge vast te stellen. Behandelvoorstel voor Ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling commissie Relevante eerdere besluiten Besluit College d.d. 23 april 2024

- Vaststellen AO Pasteur (2022/1704575) in college van 11 april 2023 - Grondruil project Pasteur (2023/425196) in raadsvergadering 1 juni 2023 Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De allonge behorende bij de AO Louis Passteurstraat/Roordastraat d.d. 7 maart 2023 vast te stellen. 2. Akkoord te gaan met compenseren van het verschil tussen de getaxeerde grondwaarde en de daardoor veroorzaakte extra fiscale lasten ter waarde van in totaal €194.579,- aan Elan Wonen, op grond van de algemene europese deminimisverordening. de secretaris,

Kenmerk: 2024/273516

de burgemeester,

1/3

1. Inleiding Op 29 juni 2023 hebben de gemeente en ElanWonen een Anterieure Overeenkomst (AO) gesloten voor het Project Pasteur aan de Louis Pasteurstraat. Daarin is het woonprogramma voor deze herontwikkeling vastgelegd en zijn afspraken gemaakt over het onderling aan -en verkopen van gronden. Op verzoek van de gemeenteraad zijn woningen aan het plan toegevoegd wat de taxatiewaarde van de gronden ten gunste van de gemeente heeft beïnvloed. Het ligt in rede om dit onbedoelde effect niet ten laste van ElanWonen te brengen. Om het gewijzigde woonprogramma vast te leggen en nieuwe afspraken te maken over de grondruil is een Allonge gemaakt.

2. Besluitpunten college 1. De allonge behorende bij de AO Louis Passteurstraat/Roordastraat d.d. 7 maart 2023 vast te stellen. 2. Akkoord gaan met compenseren van het verschil tussen de getaxeerde grondwaarde en de daardoor veroorzaakte extra fiscale lasten ter waarde van in totaal €194.579,- aan Elan Wonen, op grond van de algemene europese de-minimisverordening.

3. Beoogd resultaat Met het vaststellen van de Allonge worden de gewijzigde afspraken als gevolg van het toevoegen van woningen vastgelegd. 4. Argumenten 1. Het maken van gewijzigde afspraken over het woonprogramma is noodzakelijk Op verzoek van de gemeenteraad heeft ElanWonen het woningprogramma aangepast van 150 naar 179 woningen. Dit is een wijzing ten opzichte van wat er in de AO is opgenomen. Het nieuwe woonprogramma wordt in deze Allonge vastgelegd. 2 Het toevoegen van woningen geeft een hogere grondwaarde De waarde van te ruilen gronden is gebaseerd op een marktconforme taxatie. Door de toevoeging van woningen is de waarde van de gemeentelijke grond aanmerkelijk hoger dan de grond die ElanWonen inbrengt. ElanWonen heeft in haar businesscase geen rekening gehouden met deze hogere grondwaarde en kan deze extra kosten niet te dragen. De gemeente heeft met de vraag om extra woningen niet beoogd een hogere grondwaarde te realiseren. Daarom is gezocht naar mogelijkheden om toch de grondruil met gesloten beurzen te realiseren. Die mogelijkheid is gevonden in de zogenaamde algemene de-minimis regeling (EU/2023/2831) van de Europese Unie. Daarbij is het toegestaan onder een aantal voorwaarden projecten financieel te ondersteunen zonder dat dat daarbij sprake is van ongeoorloofde staatssteun.

Het wegnemen van het verschil in grondwaarde van €159.000,- en het als gevolg daarvan extra te betalen bedrag aan belastingen van

Kenmerk: 2024/273516

2/3

€ 35.579,- voldoet aan de voorwaarden van de Europese Commissie. Elan Wonen heeft daartoe een verklaring ingevuld die als bijlage bij dit besluit wordt gevoegd. 3 De hogere grondwaarde heeft ook hogere fiscale lasten tot gevolg In de AO is afgesproken dat alle kosten (notaris, kadaster, BTW en overdrachtsbelasting) voor ElanWonen zijn. De fiscale lasten stijgen door de hogere grondwaarde. Ook deze extra lasten ad € 35.579,- kan ElanWonen niet dragen. Op basis van dezelfde de-minimis regeling kan de gemeente deze extra belastingen compenseren. 4 Duurzaamheidsparagraaf Niet van toepassing op dit besluit. 5 Er is geen zware voorhangprocedure nodig voor de aankoop van de grond De grondruil is eerder in het kader van zware voorhang aan de raad voorgelegd. Daarbij is toestemming gevraagd om, indien de grondwaarde wijzigt vanwege het realiseren van meer woningen er niet nogmaals bij de raad instemming hoeft te worden gevraagd. Daar heeft de raad mee ingestemd zodat de zware voorhangprocedure nu achterwege kan blijven. 5. Risico’s en kanttekeningen De grondwaarde en de daarbij horende fiscale lasten zijn als gevolg van het voldoen aan het verzoek van de raad gestegen. Het is redelijk die kosten niet bij ElanWonen neer te leggen. Voor wat betreft de grondwaarde is er sprake van een korting op de grondprijs.

Daar zit geen fysieke geldstroom aan vast maar is een lagere opbrengst dan volgens de taxatie zou moeten. De fiscale regelgeving maakt dat er niet zomaar een lagere grondprijs mag worden afgesproken, de berekening van de fiscale last moet op basis van de getaxeerde waarde. Voor de gestegen fiscale lasten geldt dat daarom dat die wel moeten worden betaald. Die afrekening wordt bij de notariële levering gemaakt en komt ten laste van het budget van Vastgoedtransacties. 6. Uitvoering Na het tekenen van deze Allonge kan ElanWonen intern verder met het voorbereiden van de bouw. 7. Bijlagen 1. Allonge bij AO Louis Pasteurstraat/Roordastraat incl De-minimisverklaring ElanWonen 2. AO Louis Pasteurstraat/Roordastraat

Kenmerk: 2024/273516

3/3