1 Actualisatie beleidskader vastgoedtransacties

Collegebesluit

Onderwerp Actualisatie Beleidskader vastgoedtransacties Nummer 2025/713829 Portefeuillehouder Raadt, E. de Programma/beleidsveld 4.5 Overige beheerstaken Afdeling JZ Auteur Esveld, M. Telefoonnummer Email mesveld@haarlem.nl Kernboodschap Na de uitspraak van de Hoge Raad over het Didam I-arrest in 2021 is uitgezocht of dit gevolgen heeft voor de wijze waarop de gemeente Haarlem vastgoed verkoopt. In november 2024 heeft de Hoge Raad een aanvullende uitspraak gedaan over het Didam II-arrest. De afdeling Juridische Zaken heeft de verkooppraktijk en het vastgoedbeleid van de gemeente Haarlem bekeken in het licht van deze arresten. De Haarlemse praktijk van verkoop en verhuur van panden voldoet op alle punten en het vastgoedverkoopbeleid voldoet op de meeste punten aan de Didamarresten. Het verschil zit in het gebruik van termen. In Haarlem vinden verkopen van gemeentelijk vastgoed plaats volgens het zogenoemde TOM-principe: transparant, openbaar en marktconform. In de Didam-arresten worden de begrippen ‘openbare selectieprocedure’, ‘objectieve, toetsbare en redelijke criteria’ en ‘passende mate van openbaarheid’ gebruikt. Een eenduidig gebruik van begrippen vergroot de helderheid en controleerbaarheid van beslissingen.

Om aansluiting te zoeken bij de begrippen in de Didam-arresten vervangt het ‘Beleidskader vastgoedtransacties’ de ‘Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019’ (2019/441246). Behandelvoorstel voor Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling. commissie Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 25 november 2025

Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit (2019/441246) zoals behandeld in de commissie Ontwikkeling van 16 oktober 2019 1. Het “Beleidskader vastgoedtransacties” vast te stellen, dat de “Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019” (2019/441246) vervangt; 2. de “Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019” (2019/441246) in te trekken. de secretaris,

Kenmerk: 2025/713829

de burgemeester,

1/4

1. Aanleiding In zijn arrest van 26 november 2021 (Didam I) bepaalde de Hoge Raad dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Naar aanleiding van het Didam I-arrest kwamen nieuwe vragen op die hebben geleid tot uitspraken van andere rechters die aan het arrest een nadere duiding en invulling gaven. Ook bij de Hoge Raad is de Didam-zaak weer aan de orde geweest, hetgeen heeft geleid tot het in november 2024 gewezen Didam II-arrest. Dit samenstel van rechterlijke uitspraken geeft, kort samengevat, op dit moment het volgende beeld: • Overheden dienen bij de verkoop van grond gelegenheid te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat overheden niet zonder meer vrij zijn om grond/vastgoed te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden moeten gelijke kansen bieden bij uitgifte daarvan. Dit geldt alleen als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria wordt een koper geselecteerd. Van een selectieprocedure mag alleen worden afgezien als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop. In dit geval wordt gesproken van 1-op-1 verkoop.

• De Didam-regels zijn niet alleen van toepassing op de verkoop van onroerende zaken (gebouwen en gronden), maar ook op de uitgifte van erfpacht- en opstalrechten daarop, alsook op de verhuur en verpachting ervan door overheden. Verder is het arrest van toepassing in het geval van het verlenen van rechten van eerste koop, het sluiten van optie- en bouwclaimovereenkomsten en het sluiten van bruikleenovereenkomsten. Dit betekent dat alle vastgoedtransacties van de gemeente vallen binnen de reikwijdte van de Didam-arresten. • De Didam-regels zijn, met toepassing van artikel 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zij zijn ook van toepassing op handelen dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam I arrest. • Handelen in strijd met de Didam-regels levert geen strijd op met artikel 3:40, tweede lid BW. De regels hebben niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didamregels is gesloten is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar. Wel is er een mogelijke schadeplichtigheid of een mogelijk verbod om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan.

Op 10 september 2019 stelde het college het gemeentelijk vastgoedverkoopbeleid vast door middel van de nota “Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019” (2019/441246). De in dit beleid opgenomen Haarlemse verkooppraktijk voldoet op hoofdlijnen aan de eisen van de Didam-arresten. Wel moet de publicatieverplichting bij 1-op-1-transacties nader worden uitgewerkt en de werking van het beleid worden uitgebreid naar alle uitgiftevormen van gemeentelijk vastgoed. Het nieuwe Beleidskader geeft deze nadere uitwerking. Overigens is wel gebleken dat alle verkopen die in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden aan de regels voldoen.

Kenmerk: 2025/713829

2/4

2. Beoogd resultaat Een snelle en eenduidige manier van de verkoop van gemeentelijk vastgoed mogelijk maken: Transparant, Openbaar en Marktconform (TOM) dat voldoet aan de eisen van de Didam-arresten. 3. Onderbouwing voorstel Met het aangepaste beleidskader wordt voldaan aan de eisen voor uitgifte van gemeentelijk vastgoed die voortvloeien uit de Didam-arresten. Uitgifte van vastgoed kan op verschillende manieren plaatsvinden: door verkoop, door vestiging van rechten van erfpacht of opstal, door verhuur of bruikleen. De keuze voor een bepaalde manier van uitgifte hangt af van het te dienen (beleids)doel en/of de specifieke omstandigheden van het geval. In deze nota presenteert het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem het geactualiseerde vastgoedtransactiebeleid en de hiermee samenhangende uniforme werkwijze. In Haarlem vinden verkopen van gemeentelijk vastgoed plaats volgens het zogenoemde TOMprincipe: transparant, openbaar en marktconform. Bij de omvorming van het bestaande beleid naar het Beleidskader vastgoedtransacties is ervoor gekozen om aansluiting te zoeken bij de begrippen die de Hoge Raad in het Didam-arrest heeft gebruikt. Deze begrippen (“openbare selectieprocedure”, “objectieve, toetsbare en redelijke criteria”, “passende mate van openbaarheid”) dragen alle kenmerken van het TOM-principe in zich.

Een eenduidig gebruik van begrippen vergroot de helderheid en controleerbaarheid van beslissingen, verkleint foutkansen en dient de rechtszekerheid. Uitzonderingen blijven mogelijk Alhoewel alle gemeentelijke vastgoeduitgiften binnen het bereik vallen van de Didam-regels (dus ook 1-op-1-transacties), volgt uit de Didam-arresten dat geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Het betreft de volgende uitzonderingen: 1. Huurders, pachters of opstalhouders. 2. Initiatieven vanuit de markt 3. Verkoop niet-strategische- en niet-schaarse grond. 4. Verkoop aan toegelaten instellingen voor sociale woningbouw. 5. Inherente afwijkingsbevoegdheid. Voor het mogen inroepen van een uitzondering is altijd voorafgaand een formeel besluit nodig van het college en zal altijd publicatie van het voornemen tot verkoop moeten plaatsvinden.

Kenmerk: 2025/713829

3/4

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s Het risico van procedures is niet uit te sluiten Alhoewel het nieuwe Beleidskader met de grootste zorgvuldigheid is opgesteld en zoveel mogelijk aansluit bij de Didam-arresten, blijft het altijd mogelijk dat een partij zich benadeeld voelt en de zaak ter beoordeling aan de rechter voorlegt. Dat zal met name het geval kunnen zijn als gebruik wordt gemaakt van een van de uitzonderingen bij een 1-op-1-gunning. 5. Consequenties en uitvoering Na vaststelling van het geactualiseerde verkoopbeleid wordt dit gepubliceerd op de website en in het digitale gemeenteblad. 5.1 Financiën De vaststelling van dit beleid heeft geen financiële consequenties. 5.2 Communicatie Na vaststelling van het geactualiseerde verkoopbeleid worden de medewerkers van de afdelingen die te maken hebben met verkoop van gemeentelijk vastgoed geïnformeerd. 5.3 Juridisch Het college is bevoegd tot het nemen van dit besluit (art. 160 lid 1 aanhef en onder d. van de Gemeentewet). 6. Bijlage Nota “Beleidskader vastgoedtransacties”.

Kenmerk: 2025/713829

4/4