1 Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie

Informatienota

Onderwerp Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie Nummer 2023/1739930 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling PG Auteur Stoop, M. Telefoonnummer 023-5115466 Email mstoop@haarlem.nl De stijgende bouwkosten, rente, inflatie en een toenemend gebrek aan Kernboodschap grondstoffen zetten de woningbouwproductie steeds meer onder druk. Gezien de urgentie voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, zet het college maximaal in op het aanjagen van de woningbouw in Haarlem. Naast het indienen van een aantal projecten voor de Startbouwimpuls, de nieuwe subsidieregeling van het ministerie van BZK waarmee een tekort op de businesscase kan worden gesubsidieerd, neemt het college maatregelen om de woningbouwproductie zoveel mogelijk op gang te houden. Via deze nota informeert het college de raad over de inzet van financiële middelen en andere (gemeentelijke) maatregelen om de Haarlemse woningbouwproductie op gang te houden. Gezien de zorgen over mogelijke stagnatie van de woningbouwproductie in Haarlem is bij de Kadernota 2023 door de raad een motie (‘Voorkom een bouwdip’, 2023/1246825) aangenomen waarin het college wordt opgeroepen om inzichtelijk te maken welke gemeentelijke investeringen mogelijk nodig zijn om een stagnatie in de bouw van (betaalbare) woningen te voorkomen.

Met daarbij een transparant afwegingskader voor de verstrekking daarvan. Via deze informatienota wordt de inzet van gemeentelijke middelen en eventuele andere maatregelen nader toegelicht. Het voorstel aan de commissie is om de motie met deze informatienota af te doen. Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten Besluit College d.d. 17 oktober 2023

Het college stuurt de informatienota ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling Relevante eerdere bestuurlijke besluiten:  Informatienota ‘Versterken van de gebiedsontwikkeling’ (2023/845858) Rapportage Woningbouw 2023 (2023/744380) 1. Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

Kenmerk: 2023/1739930

de burgemeester,

1/6

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Steeds meer mensen willen wonen en werken in Haarlem. De populariteit van de stad vergroot de druk op de woningmarkt en daarom heeft Haarlem de ambitie om tot 2030 10.000 woningen bij te bouwen. Die komen er vooral door binnenstedelijke verdichting in de nabijheid van OVknooppunten, waar we ook werklocaties en voorzieningen creëren. De stijgende bouwkosten, rente, inflatie en een toenemend gebrek aan grondstoffen zetten de woningbouwproductie steeds meer onder druk. Gezien de urgentie voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, zet het college maximaal in op het aanjagen van de woningbouw in Haarlem. Naast het indienen van een aantal projecten voor de Startbouwimpuls, de nieuwe subsidieregeling van het ministerie van BZK waarmee een tekort op de businesscase kan worden gesubsidieerd, neemt het college maatregelen om de woningbouwproductie zoveel mogelijk op gang te houden. Via deze nota informeert het college de raad over de inzet van financiële middelen en andere (gemeentelijke) maatregelen om de Haarlemse woningbouwproductie op gang te houden. Het college bouwt daarmee voort op reeds ingezette acties, waaronder het beschikbaar stellen van extra middelen (onder andere bij de Kadernota) en het sneller, efficiënter en slimmer organiseren van de gemeentelijke inzet.

Zie voor dit laatste ook de informatienota ‘Versterken van de gebiedsontwikkeling’ (2023/845858). Gezien de zorgen over mogelijke stagnatie van de woningbouwproductie in Haarlem is bij de Kadernota 2023 door de raad een motie (‘Voorkom een bouwdip’, 2023/1246825) aangenomen waarin het college wordt opgeroepen om inzichtelijk te maken welke gemeentelijke investeringen mogelijk nodig zijn om een stagnatie in de bouw van (betaalbare) woningen te voorkomen. Met daarbij een transparant afwegingskader voor de verstrekking daarvan. Via deze informatienota wordt de inzet van gemeentelijke middelen en eventuele andere maatregelen nader toegelicht. 1.2 Doel van deze informatienota De gemeentelijke inzet van aanvullende financiële middelen (vanuit het surplus in de reserve grondexploitaties) en aanvullende maatregelen voor het aanjagen van de woningbouw in Haarlem worden in deze informatienota nader toegelicht. Deze informatienota beantwoordt motie 40 ‘Voorkom een Haarlemse bouwdip’. Het voorstel aan de commissie is om de motie met deze informatienota af te doen. 2. Kernboodschap 2.1 Monitoring en inventarisatie van woningbouwprojecten met een mogelijk financieel tekort De oplevering van woningen wordt periodiek gemonitord. Uit de meest recente cijfers blijkt dat het aantal opleveringen in 2023 tot op heden redelijk op planning ligt.

Tot eind augustus zijn 856 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Met de overige toevoegingen en de administratieve correcties staat Haarlem nu op een netto groei van de woningvoorraad in 2023 van 1140 woningen. De voorspelling voor 2023 in de Rapportage woningbouw 2023 was 1398 woningen, dus het verschil is nog maar 258 woningen. De verwachting is dat met projecten die de komende maanden nog als

Kenmerk: 2023/1739930

2/6

opgeleverd worden gemeld, zoals bijvoorbeeld Link aan de Schipholweg, eind 2023 de geprognotiseerde groei van de woningvoorraad gehaald wordt. Daarnaast wordt een planning bijgehouden van alle ruimtelijke projecten. Daarbij worden de projecten waar binnen nu en circa 2 jaar gestart kan worden met bouwen, extra gemonitord op vertraging. Ten behoeve van de SBI-subsidie is, met de gemeentelijke procesmanagers en ontwikkelzonemanagers, een aanvullende inventarisatie van projecten gedaan waar mogelijk vertraging optreedt en die voldoen aan de criteria van de subsidie. Op basis van deze lijst is beoordeeld welke projecten in aanmerking komen voor de nieuwe SBI-regeling van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) – zie verder bij 2.2. Zodra bekend is aan welke projecten de SBI-subsidie wordt toegekend, ontstaat een duidelijker beeld van de projecten waar mogelijk een aanvullende gemeentelijke ondersteuning noodzakelijk is. De verwachting is dat de toekenning van de SBI in de loop van december bekend wordt. 2.2 Woningbouwprojecten geselecteerd voor indiening voor de Startbouwimpuls (SBI) De projecten die zijn geselecteerd voor indiening bij de SBI zijn getoetst aan de volgende criteria:      

startbouw uiterlijk 2024/2025; oplevering uiterlijk 36 maanden later (2027/2028); het betreft permanente woningen; minimaal 50% betaalbaar; de betrokken ontwikkelaar of woningcorporatie onderschrijft de aanvraag juridische zekerheid over moment van start bouw; bij voorkeur minimaal een vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan

De projecten die voldoen aan de criteria en waarvan de ontwikkelende partij of woningbouwcorporatie heeft aangegeven de aanvraag te onderschrijven, zijn inmiddels ingediend door de gemeente. Dit betreft in totaal 10 projecten, te weten: 1. Sociale woningbouw De Koepel (261 woningen) 2. Stephensonstraat 38-46 (96 woningen) 3. Spaarndamseweg Schoterkwartier fase 2 (101 woningen) 4. Schipholweg 1 (243 woningen) 5. Schonenvaert (823 woningen) 6. Spaarne Poort (625 woningen) 7. Kavel 1F in ontwikkelzone Oostpoort (94 woningen) 8. Blauwe Wetering (429 woningen) 9. Ripperda (24 woningen) 10. Rootz (665 woningen) Hiermee is voor deze (concrete en op korte termijn te starten) projecten een stap gezet om projecten te versnellen. Op 13 oktober 2023 zijn de aanvragen ingediend. Het is nog niet duidelijk wanneer bekend gemaakt wordt welke projecten een bijdrage toegekend krijgen. De verwachting is

Kenmerk: 2023/1739930

3/6

dat dit eind november bekend wordt gemaakt. De raad zal door het college geïnformeerd worden hierover. Gezien het beperkte budget dat beschikbaar is gesteld door het ministerie van BZK, is de verwachting dat slechts een beperkt aantal projecten een subsidie toegekend krijgt. Als de projecten geen bijdrage toegekend krijgen, wil dat niet zeggen dat de projecten niet gerealiseerd zullen worden. De subsidie is bedoeld om projecten te versnellen, vertraging te voorkomen en doelstellingen overeind te houden. Na bekendmaking zal voor de projecten die geen SBI-subsidie hebben ontvangen worden bekeken welke aanvullende maatregelen mogelijk zijn om deze te versnellen. Zie voor een nadere toelichting op de aanvragen bijlage 1. 2.3 Afwegingskader opgesteld voor projecten met een financieel tekort die niet in aanmerking komen voor de SBI De verwachting is dat slechts een deel van de projecten subsidie toegekend zal krijgen. Indien projecten stil dreigen te vallen die niet in aanmerking komen voor SBI-subsidie, kan de gemeente zelf (financiële) ondersteuning bieden. Uitgangspunt is dat de inzet van middelen op korte termijn leidt tot productie en realisatie van (betaalbare) woningen. Om focus en richting aan te brengen in hoe de gemeente woningbouwprojecten wenst te ondersteunen, is een afwegingskader opgesteld: 1. Eigen grondexploitaties of grondposities.

Dit kan bijvoorbeeld door korting op de grondprijs. Hiermee worden de eigen projecten gestimuleerd en via die weg bijgedragen aan de woningbouw; 2. Projecten met een WBI-subsidie of ‘eerste paal’ projecten voor de WBI. Het tijdig halen van de eerste paal in de grond is van belang voor de regeling. Het is zaak deze projecten niet te laten stagneren. 3. Projecten die (bovengemiddeld) bijdragen aan gemeentelijke doelen, bijvoorbeeld ten aanzien van sociale of betaalbare woningbouw, bijdrage aan de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Bij de Kadernota 2024 is reeds € 1,5 miljoen in de reserve grondexploitaties gestort om projecten te helpen die stil dreigen te vallen als gevolg van de huidige marktomstandigheden. Dit bedrag is bepaald op basis van een aantal concrete projecten waar problemen zouden kunnen ontstaan. De huidige reserve grondexploitaties kent een surplus. Hiervan wordt naast het bovenstaande bedrag, een bedrag van € 5 miljoen geoormerkt voor het bijdragen aan projecten die stil dreigen te vallen als gevolg van de huidige marktomstandigheden. De inschatting is dat met een dergelijk bedrag, circa 500 woningen kunnen worden versneld, wat neerkomt op ongeveer de in een half jaar gewenste productie.

De bovenstaande 3 criteria worden uitgewerkt in concrete spelregels (beslisboom) op basis waarvan het college kan besluiten om projecten financieel te helpen, met als dekking het binnen de reserve grondexploitatie geoormerkte bedrag. Deze spelregels worden de komende maanden verder uitgewerkt en daarna aan de raad voorgelegd.

Kenmerk: 2023/1739930

4/6

3. Consequenties Financiële consequenties In tegenstelling tot het dictum uit de motie (40), stelt het college voor om geen aparte middelen in te zetten vanuit de algemene middelen, maar een deel van het surplus van de reserve grondexploitaties te oormerken. Rekening houdend met de prioritering en dus het feit dat niet alle projecten financieel ondersteund zullen worden, is vooralsnog de inschatting dat er voldoende middelen beschikbaar zijn daarvoor. Daarnaast zullen uiteindelijk niet alle projecten op de longlist daadwerkelijk financieel ondersteund hoeven te worden. Door circa € 5 miljoen te reserveren, verwacht het college circa 500 woningen te kunnen stimuleren, dan wel vertraging te voorkomen. Dit neemt niet weg dat de huidige middelen die er zijn om woningbouw te stimuleren ingezet blijven worden (bijvoorbeeld de reserve ongedeelde stad voor de sociale woningbouw ten westen van het Spaarne). Naast de inzet van directe financiële middelen, kan de reserve ook gebruikt worden om bijvoorbeeld risico’s voor de ontwikkelaar af te dekken of kosten uit te stellen. Risico’s - Staatssteun: het financieel ondersteunen van projecten zal goed getoetst moeten worden aan de staatssteun regels. De exacte financiële spelregels moeten nog worden uitgewerkt.

Maar uit recente ervaringen van andere gemeenten met de ontwikkeling van ondersteunende subsidieregelingen ten behoeve van de afdekking van onrendabele toppen op sociale woningbouw (o.a. de gemeente Ede), blijkt dat er mogelijkheden zijn om de risico’s te beperken. - SBI-toekenning: het is nog niet bekend welke projecten een bijdrage krijgen vanuit de landelijke SBI-subsidie. Wanneer de ingediende projecten geen rijksbijdrage ontvangen, blijft er een financieel tekort dat op een andere manier van dekking voorzien zal moeten worden (zie 2.3). - Kritisch blijven op te versnellen projecten: de SBI-aanvraag leert dat het aanbieden van subsidiemogelijkheden ook vraag creëert. Dat betekent dat in geval van een gemeentelijke regeling sprake moet zijn van heldere spelregels en voorwaarden. Er zal daarom kritisch gekeken worden naar projecten die om een financiële bijdrage vragen. 4. Vervolg Monitoring van de planning van de verschillende projecten blijft prioriteit. Waar planningen en daarmee start bouw dreigt te vertragen is het zaak dit, alsmede de onderliggende oorzaak, snel in beeld te hebben. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar projecten die op relatief korte termijn zouden moeten starten, ongeveer binnen twee jaar. Wanneer vertraging dreigt, moet het college in staat zijn om snel te kunnen handelen.

Daartoe wordt een set spelregels (zie daarvoor de drie criteria in paragraaf 2.3 van deze nota) opgesteld waarmee projecten een (financiële) bijdrage kunnen krijgen vanuit het daarvoor geoormerkte bedrag uit de reserve grondexploitaties. Met deze spelregels kunnen projecten op een gelijkwaardige manier worden beoordeeld en ondersteund. Daarbij wordt onder andere gekeken naar optimalisatiemogelijkheden binnen een plan en op welke

Kenmerk: 2023/1739930

5/6

manier de versnelling daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden na toekenning van gemeentelijke middelen. Zodra de toekenning van de SBI-subsidie bekend is, wordt de raad hierover geïnformeerd. Er wordt een overzicht opgesteld van de projecten (met een start binnen de komende twee jaar) met risico op vertraging en mogelijk de noodzaak voor de gemeente om deze te versnellen. Dit overzicht wordt in eerste instantie periodiek geactualiseerd. Twee keer per jaar kan de commissie Ontwikkeling geïnformeerd worden over de voortgang, afhankelijk van de ontwikkelingen in beslotenheid of openbaar. Verkend wordt of er in dit kader nog een aparte subsidieregeling moet worden ontwikkeld om een bijdrage te leveren aan de onrendabele toppen op extra sociale woningbouw of op de onrendabele top bij omzetting van middelduur en duur programma naar sociale huur. Over bovenstaande punten wordt de raad in het eerste kwartaal van 2024 nader geïnformeerd. 5. Bijlagen Bijlage 1 - Begeleidende aanbiedingsbrief Startbouwimpuls-aanvragen gemeente Haarlem (5 oktober 2023)

Kenmerk: 2023/1739930

6/6