1 Aangaan overeenkomsten Parkeergarage Sonneborn

Collegebesluit

Onderwerp Aangaan overeenkomsten Parkeergarage Sonneborn Nummer 2025/736438 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.4 Ruimtegebruik Afdeling PCM Auteur Goudzwaard, K. Telefoonnummer Email kgoudzwaard@haarlem.nl Kernboodschap In de raadsvergadering van 28 september 2023 heeft de raad ingestemd met het realiseren van extra gemeentelijke parkeerplaatsen in Parkeergarage Sonneborn en het ter beschikking stellen van het noodzakelijk krediet. In de afgelopen periode is er een Definitief Ontwerp voor de parkeergarage vervaardigd en is de noodzakelijke planologische procedure (bestemmingsplan en BOPA) doorlopen. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn inmiddels onherroepelijk. Met ontwikkelaar VORM en aannemer Ouwenhand is overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder het gemeentelijke deel van de parkeergarage dient te worden gerealiseerd. Het college stemt met dit besluit in met het aangaan van de koopovereenkomst met VORM en een realisatieovereenkomst met Ouwehand. De werkzaamheden zullen in Q1 van 2026 beginnen en circa 2,5 jaar in beslag nemen. Behandelvoorstel voor Het collegebesluit wordt ter informatie gestuurd aan de commissie Ontwikkeling.

commissie • Beschikbaar stellen krediet parkeergarage Sonneborn (2023/1426656) Relevante eerdere • Kadernota 2026 (2025/445072) besluiten • Beschikbaar stellen en vrijgeven krediet Tijdelijke Parkeergarage Kavel 2B (2025/0495668) Besluit college d.d. 11 november 2025

1. Een koopovereenkomst aan te gaan VORM conform het concept in bijlage 1. 2. Een realisatieovereenkomst aan te gaan met Ouwehand conform het concept in bijlage 2. 3. 16 bezoekersparkeerplaatsen van VORM en Pré Wonen over te nemen. 4. In te stemmen met de tekst in bijlage 3 voor het doorleggen van bijzondere bepalingen uit de anterieure overeenkomst aan kopers. de secretaris,

Kenmerk: 2025/736438

de burgemeester,

1/8

1. Aanleiding Aan de Spaarndamseweg 466 ligt het voormalige Sonneborn-terrein waar tot circa 15 jaar geleden een oude petrochemische fabriek stond. Deze locatie maakt deel uit van de ontwikkelzone Spaarndamseweg. Projectontwikkelaar VORM Ontwikkeling B.V. (hierna VORM) heeft in nauw overleg met de gemeente een stedenbouwkundig plan vervaardigd met 160 woningen (waarvan 70 sociale huurappartementen), een vrouwenopvang, een commerciële ruimte en een parkeergarage. Omdat de parkeerdruk in de Indische wijk één van de hoogste in Haarlem is, zijn op verzoek van de gemeente naast de parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers ook 166 gemeentelijke parkeerplaatsen in het plan opgenomen. De gemeente heeft besloten in de Indische wijk parkeerregulering in te voeren en dat maakt het mogelijk de gemeentelijke parkeerplaatsen tegen een nader te bepalen vergoeding aan te bieden aan bewoners in de wijk waardoor de parkeerdruk in de wijk lager zal worden. Omdat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning (BOPA) inmiddels onherroepelijk zijn geworden, kan op korte termijn tot realisatie worden overgegaan. 2. Beoogd resultaat Het besluit van het college heeft als beoogd resultaat: • •

Het realiseren van 166 gemeentelijke parkeerplaatsen waardoor 166 auto’s van wijkbewoners in de parkeergarage kunnen parkeren in plaats van in de wijk. De overname van 16 bezoekersparkeerplaatsen van VORM en Pré Wonen waardoor het parkeermanagementsysteem van de parkeergarage eenvoudiger kan worden en het gewenste besloten karakter van de parkeergarage beter kan worden gewaarborgd.

3. Onderbouwing voorstel 3.1 De parkeergarage voldoet aan het in opdracht van de gemeente opgestelde Programma van Eisen. De gemeente heeft adviesbureau Spark opdracht gegeven een programma van eisen op te stellen en heeft Spark vervolgens laten toetsen of het door VORM opgestelde Definitief Ontwerp aan die eisen voldoet. Dat blijkt het geval te zijn. 3.2 De bouwkosten van de parkeergarage zijn getoetst door een externe bouwkostendeskundige en die blijken marktconform te zijn. Samen met woningcorporatie Pré Wonen heeft de gemeente een bouwkostendeskundige ingeschakeld om de bouwkosten van de woningen (Pré Wonen) en de parkeergarage (Pré Wonen en gemeente) te beoordelen en die heeft geconcludeerd dat de bouwkosten marktconform zijn.

Kenmerk: 2025/736438

2/8

3.3 De totale kosten van het gemeentelijke deel van de parkeergarage passen binnen het door de gemeenteraad beschikbaar gestelde budget. De gemeenteraad heeft in september 2023 besloten € 12 miljoen ter beschikking te stellen voor de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeergarage en daarvan € 500.000,- vrij te geven als voorbereidingsbudget. Bij de Kadernota 2025 is besloten de investeringsbudgetten vanwege prijsstijgingen op te hogen waardoor het totale budget voor de parkeergarage op € 13,52 miljoen werd vastgesteld. Bij de Kadernota 2026 is het restant van het budget ad € 13 miljoen vrijgegeven voor realisatie. Het totaal van de koopsom en de aanneemsom ad € 9.352.481,- is beduidend lager dan het door de gemeenteraad vrijgegeven bedrag. In de paragraaf financiën wordt een schatting gemaakt van de totaal te verwachten kosten. Daarnaast wordt daar toegelicht dat het vrijgegeven bedrag met € 2 miljoen is verlaagd ten gunste van de tijdelijke Parkeergarage Kavel 2B. 3.4 Het overnemen van de bezoekersparkeerplaatsen van VORM en Pré Wonen maken het beheer van de parkeergarage eenvoudiger. Op grond van de gemeentelijke parkeernormering dienen voor het project Sonneborn in totaal 16 bezoekersparkeerplaatsen te worden gerealiseerd: 9 voor de koopwoningen van VORM en 7 voor de huurwoningen van Pré Wonen.

Het nadeel van bezoekersparkeren is dat derden toegang dienen te verkrijgen tot een parkeergarage die verder een besloten karakter heeft. De parkeerplaatsen zijn of in eigendom bij eigenaren van woningen, of in gebruik bij de huurders van Pré Wonen of ter beschikking gesteld aan een buurtbewoner (onder intrekking van het parkeerrecht in de wijk). Voor bezoekers zou een aanvullend toegangssysteem moeten worden ontworpen. Door de 16 bezoekersparkeerplaatsen van VORM en Pré Wonen over te nemen, kunnen 16 extra auto’s aan de wijk worden onttrokken waardoor in de wijk ruimte beschikbaar komt voor de bezoekers van Sonneborn. Het is daarbij de bedoeling dat bewoners van het project Sonneborn een parkeervergunning voor bezoekers kunnen kopen. Daarmee verkrijgen bewoners een voordelig parkeertegoed waarmee bezoekers in de buurt kunnen parkeren. Voor deze gewijzigde invulling van het bezoekersparkeren zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Met VORM is afgesproken dat de 9 parkeerplaatsen om niet worden overgenomen. Voor de bezoekersparkeerplaatsen van Pré Wonen is afgesproken dat beide partijen 50% van de aan VORM en Ouwehand Bouw Katwijk B.V. (hierna Ouwehand) te vergoeden kosten voor hun rekening nemen. De betrokken vergoeding ad € 157.595,- is in de definitieve versies van de contracten in de koopsom en de aanneemsom verdisconteerd.

Duurzaamheid Het realiseren van extra parkeercapaciteit is, als onderdeel van het nieuwe parkeerbeleid, een bouwsteen die bijdraagt aan de gewenste mobiliteitstransitie. Deze transitie is er op gericht dat er in Haarlem ruimte beschikbaar blijft en komt voor andere urgente vraagstukken zoals bereikbaarheid, wonen, duurzaamheid en klimaatadaptatie. Op het dak van de parkeergarage wordt een waterberging van circa 300 m3 gerealiseerd.

Kenmerk: 2025/736438

3/8

Groen Het dak van de parkeergarage wordt ingericht als kijktuin met een zorgvuldige samenstelling van de beplanting zodat een interessant ecologisch milieu ontstaat.

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 4.1.1

Risico’s Door de netcongestie in Haarlem kunnen bij de oplevering van de parkeergarage nog geen laadpalen worden aangesloten. Bij de oplevering van de parkeergarage beschikt de parkeergarage over een nutsaansluiting met voldoende capaciteit voor de basisinstallaties (verlichting, lift, speed gates). Er is echter nog geen capaciteit voor het aanbrengen van laadpalen. De parkeergarage zal echter wel worden voorzien van een basisbekabeling zodat toekomstige laadpalen snel en eenvoudig kunnen worden aangesloten. Liander heeft nog niet bevestigd wanneer de extra netcapaciteit voor de laadpalen ter beschikking zal worden gesteld.

4.2

Kanttekeningen

4.2.1

De parkeergarage is een integraal onderdeel van het project dat door ontwikkelaar VORM en aannemer Ouwehand worden gerealiseerd waardoor het niet mogelijk was een aanbesteding met meerdere partijen te organiseren. Normaal gesproken organiseert de gemeente voor vastgoed dat in opdracht van de gemeente wordt gerealiseerd een (Europese) aanbesteding. In dit geval was dat niet mogelijk omdat de parkeergarage een integraal onderdeel is van het project Sonneborn waarbij constructies en gebouwonderdelen met de andere eigenaren in het complex worden gedeeld. Bovendien is de gemeente niet de enige opdrachtgever van de parkeergarage maar is zij dat gezamenlijk met andere eigenaren (Pré Wonen en de eigenaren van de koopwoningen). De raad is via het raadsbesluit geïnformeerd over het ontbreken van de mogelijkheid tot aanbesteding.

4.2.2

Voor de parkeergarage wordt een zogenaamde vereniging van eigenaars opgericht. De parkeergarage kent in totaal 284 parkeerplaatsen. De gemeente wordt eigenaar van 182 parkeerplaatsen (166 + 16). Andere eigenaren van parkeerplaatsen zijn Pré Wonen (25) en de eigenaren van koopwoningen (77). De vereniging van eigenaars parkeergarage is op haar beurt lid van de hoofdvereniging, samen met de 4 andere bouwblokken (E t/m H). Conform de splitsingsakte zal het administratief beheer van de parkeergarage worden opgedragen aan een gespecialiseerde VVE-beheerder en het technisch beheer aan SRO en Spaarnelanden.

4.2.3

De koopovereenkomst wordt gesloten met VORM en de realisatieovereenkomst met Ouwehand. Op grond van de anterieure overeenkomst zou het logisch zijn geweest om zowel de koopKenmerk: 2025/736438

4/8

als de realisatieovereenkomst te sluiten met VORM. Vanwege de garantiestructuur worden voor alle andere onderdelen in het project Sonneborn koopovereenkomsten gesloten met VORM en aannemingsovereenkomsten/realisatieovereenkomsten met aannemer Ouwehand. VORM heeft aan de gemeente voorgesteld om deze structuur ook voor de gemeentelijke parkeerplaatsen te gebruiken en daar is onder voorwaarden mee ingestemd. Zo blijft VORM hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de realisatieovereenkomst indien Ouwehand in gebreke blijft en deze gebreken niet vanuit de garantiestructuur worden opgelost. 4.2.4

Met dit collegebesluit wordt ingestemd met een aantal gewijzigde afspraken t.o.v. de anterieure overeenkomst. Ten opzichte van de met VORM gesloten Anterieure Overeenkomst zijn er aantal ondergeschikte wijzigingen met VORM overeengekomen. Het gaat bijvoorbeeld om een wijziging in het programma (3 woningen minder voor de Blijf Groep, reeds verwerkt in het bestemmingsplan en BOPA), het toepassen van de KoopStart-regeling voor 22 maisonnettes en een alternatieve oplossing voor het bezoekersparkeren. De aan kopers door te leggen bijzondere bepalingen krijgen daardoor ook een andere formulering dan nu in de Anterieure Overeenkomst is vastgelegd. Deze aangepaste teksten worden opgenomen in de volmacht voor de eigendomsoverdracht van de parkeergarage. De gewijzigde afspraken worden op deze wijze formeel tussen partijen vastgelegd zonder dat bijvoorbeeld een allonge hoeft te worden opgesteld. De aangepaste teksten zijn opgenomen in Uitwerkingsdocument notarieel - Westvaer 04-11-2025 (bijlage 3).

4.2.5

Een koopovereenkomst dient normaal gesproken vooraf te worden voorgelegd aan de gemeenteraad maar daar is vanaf gezien. De gemeenteraad heeft reeds ingestemd met het ter beschikking stellen en vrijgeven van het krediet voor de realisatie van parkeergarage. Vanwege de juridische structuur met appartementsrechten en de garantiestructuur (zie 4.2.3) sluit de gemeente t.b.v. de realisatie een aparte koopovereenkomst met VORM en een aparte realisatieovereenkomst met Ouwehand. Omdat deze wijziging geen andere verplichtingen met zich meebrengt dan die waarmee de raad al heeft ingestemd, is een zware voorhangprocedure niet nodig.

5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën De totale kosten voor het realiseren van het gemeentelijke deel van de Parkeergarage Sonneborn (exclusief de 16 bezoekersparkeerplaatsen) worden op dit moment begroot op € 10.177.913,-. In dit bedrag is ook de vergoeding begrepen die de gemeente aan VORM betaalt vanwege de inpassing van de parkeergarage (zie bijlage 14 b bij de anterieure overeenkomst). Met VORM is overigens overeengekomen dat dit bedrag met € 109.516,- wordt verlaagd vanwege de KoopStart-regeling die, met instemming van de gemeente, op de maisonnettes in blok F is toegepast.

Kenmerk: 2025/736438

5/8

De totale kosten zijn als volgt opgebouwd: Omschrijving Grondkosten (vergoeding aan VORM) Bouwkosten Honoraria Overige bijkomende kosten Notariskosten Ontwikkelingskosten Onvoorzien 2% Laadplekken (91) Overige kosten (interne uren/VAT) Totale kosten exclusief BTW

Bedrag 2.228.235 6.391.818 486.695 168.394 8.300 214.618 127.836 200.000 500.000 10.325.896

Het oorspronkelijke budget voor Parkeergarage Sonneborn bedroeg € 13.518.000. Bij het raadsbesluit over het ter beschikking stellen en vrijgeven van het krediet voor de Tijdelijke Parkeergarage Kavel 2B is € 2 miljoen van dit budget overgeheveld naar het budget voor Tijdelijke Parkeergarage Kavel 2B. Samen met de hierboven berekende kosten, leidt dat tot het volgende overzicht: Budget Parkeergarage Sonneborn (PRK.07) Overheveling naar Parkeergarage Kavel 2B (PRK.09) Actueel budget

13.518.000 2.000.000 11.518.000

Totale kosten Parkeergarage Sonneborn Kosten parkeerplaatsen Pré Wonen (verdisconteerd in grond- en bouwkosten) Kosten totaal

10.325.896 10.325.896

Verwacht budgetoverschot

1.192.104

Ondanks de aanvullende kosten voor het verkrijgen van de bezoekersparkeerplaatsen van Pré Wonen, blijft er nog steeds sprake van een significant budgetoverschot. De totale kosten vallen, los van de tussentijdse indexering, uiteindelijk ruim € 1 miljoen lager uit dan het oorspronkelijke krediet dat is aangevraagd. Daarbij moet worden gerealiseerd dat er op het moment dat het raadskrediet werd aangevraagd er nog geen Definitief Ontwerp voor de parkeergarage beschikbaar was. Daarom was rekening gehouden met een behoorlijke post onvoorzien en een forse stijging van de bouwkosten omdat rekening werd gehouden met bezwaren uit de buurt tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning met langlopende procedures tot gevolg. Daarnaast zou de gemeente VORM over haar deel van de parkeergarage rentekosten moeten gaan vergoeden. De vertraging door de procedures viel uiteindelijk erg mee (9 maanden). Voor de volledigheid wordt nog opgemerkt dat het aantal gemeentelijke parkeerplekken (zonder de 16 bezoekersparkeerplaatsen) is afgenomen van circa 178 naar 166. Dat is niet het gevolg van een kleinere parkeergarage maar dat was noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de voorschriften voor het kunnen manoeuvreren en het soepel kunnen rijden (minimale bochtstralen) in de parkeergarage. Kenmerk: 2025/736438

6/8

5.2 Communicatie Op grond van de anterieure overeenkomst is VORM verplicht de omgeving te informeren over de bouwactiviteiten. In dat kader zal door VORM of Ouwehand een zogenaamd BLVC-plan worden opgesteld dat goedgekeurd dient te worden door de gemeente. 5.3 Participatie Tijdens de totstandkoming van het stedenbouwkundige plan en in het kader van de planologische procedure heeft er participatie plaatsgevonden. Door enkele omwonenden is een procedure bij de Raad van State gestart maar daarin is de gemeente volledig in het gelijk gesteld. Nu het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning inmiddels onherroepelijk zijn geworden, is participatie niet meer aan de orde. 5.4 Juridisch Op grond van dit collegebesluit en het gemeentelijk mandateringsbesluit is het hoofd van de afdeling Vastgoed bevoegd om de koopovereenkomst en de (volmacht t.b.v. de) akte van levering te tekenen. De eigendomsoverdracht is voorzien in november 2025. De directeur Fysiek Domein is bevoegd om de realisatieovereenkomst aan te gaan. Uiteraard is het mogelijk in het kader van een feestelijk moment de ondertekening door een wethouder te laten plaatsvinden. Daarvoor dient de burgemeester een volmacht te ondertekenen. 5.5 Planning

De Parkeergarage Sonneborn bevindt zich in de voorbereidingsfase en begin 2026 zullen de bouwwerkzaamheden starten. Globale planning: Fase Voorbereidingsfase

Realisatiefase

Product • Definitief Ontwerp • Tekenen koopovereenkomst • Tekenen realisatieovereenkomst

Bevoegdheid • BenW • BenW • BenW

Planning gereed Q4 2025 Q4 2025

• •

• •

Q1 2026 Q3 2028

Start bouwkundige werkzaamheden Verwachte oplevering

Kenmerk: 2025/736438

BenW BenW

7/8

6. Bijlagen 1. Concept koopovereenkomst (inclusief bijlagen) 2. Concept realisatieovereenkomst (inclusief bijlagen) 3. Uitwerkingsdocument notarieel - Westvaer 04-11-2025

Kenmerk: 2025/736438

8/8