1 Aangaan allonge op Anterieure Overeenkomst Blauwe Wetering

Collegebesluit

Onderwerp Aangaan allonge op Anterieure Overeenkomst Blauwe Wetering Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/470873 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Bukman, S. 06-41320913 sbukman@haarlem.nl Voor de Blauwe Wetering is een bestemmingsplan vastgesteld en een omgevingsvergunning verleend (februari 2022). Er kunnen op grond van de vergunning en de afspraken in de Anterieure Overeenkomst 409 starters koopwoningen worden gebouwd en 20 sociale huurwoningen. Er is sprake van een grote hoeveelheid woningen die in één bouwstroom gebouwd moeten worden. De bouwtijd is circa 3 jaar en er is geen mogelijkheid tot gefaseerd opleveren. Kopers moeten dan heel lang wachten voor ze de gekochte woning kunnen betrekken. De ontwikkelaar wil graag de bouw starten maar de voorfinanciering levert problemen op. Pas bij 70% verkochte woningen kan het project van start, door de grote hoeveelheid woningen gaat het lang duren voor die 70% is gehaald met als risico dat er tussentijds weer kopers afhaken. Om zo snel mogelijk tot het minimale verkooppercentage te komen vraagt de ontwikkelaar om een deel van de woningen tijdelijk in eigen bezit te houden met de mogelijkheid deze te verhuren. Daarmee wordt het percentage voorverkochte woningen vergroot en kan de bouw starten. Lopende de bouwtijd worden de woningen wel te koop aangeboden, dus elke woning die voor oplevering alsnog wordt verkocht komt niet in de huur terecht. En bij opzeggen van de huur wordt het appartement alsnog te koop aangeboden.

Behandelvoorstel voor commissie

Verhuren van woningen is in strijd met de Anterieure Overeenkomst, middels een Allonge op deze overeenkomst kan de gemeente aan het verzoek meewerken onder een aantal voorwaarden. Eén daarvan is de verplichting zoveel mogelijk woningen te verkopen onder de stimuleringsregeling uit het Nationaal Fonds Betaalbare Woningen (NFBK). Deze regeling is speciaal voor de doelgroep onder de 35 jaar. Het college zendt dit besluit ter informatie aan de commissie Ontwikkeling.

Kenmerk: 2025/470873

1/4

Relevante eerdere besluiten

Aangaan Anterieure Overeenkomst Blauwe Wetering (2019/158715) in collegevergadering 16 april 2019 Vaststellen bestemmingsplan Blauwe Wetering (2022/1651) in raadsvergadering 17 februari 2022

Besluit college d.d. 1 juli 2025

Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. De allonge op de Anterieure Overeenkomst Blauwe Wetering aan te gaan. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding Al geruime tijd is het bestemmingsplan Blauwe Wetering en omgevingsvergunning voor dit project onherroepelijk van kracht. De ontwikkelaar kan de bouw starten maar door de sterk gestegen kosten en grotere onzekerheid in de markt krijgt de ontwikkelaar het niet voor elkaar de noodzakelijke 70% voorverkoop te realiseren. Om toch van start te kunnen heeft de ontwikkelaar gevraagd om in afwijking van de Anterieure Overeenkomst woningen in eigen beheer te verhuren in plaats van te verkopen. De verhuur is een tijdelijke maatregel om voldoende voorfinanciering te krijgen. Tijdens de bouw en ook na oplevering blijft het streven uiteindelijk alle woningen te verkopen. 2. Beoogd resultaat Door aan de vraag van de ontwikkelaar mee te werken kan de bouw van de 429 woningen van start. 3. Onderbouwing voorstel 1. Meewerken aan het verzoek van de ontwikkelaar kan onder voorwaarden Het verzoek van de ontwikkelaar is in strijd met de afspraken in de Anterieure Overeenkomst waarin staat dat er koopappartementen worden gerealiseerd met uitzondering van 20 woningen die aan een woningcorporatie als sociale huurwoningen worden verkocht. Daarmee is het verhuren van woningen uitgesloten.

Omdat het een tijdelijke maatregel betreft die alleen tot doel heeft te kunnen komen tot voldoende voorverkochte woningen om daarmee de financiering rond te krijgen is er aanleiding om aan het verzoek mee te werken. De voorwaarden die daaraan worden verbonden zijn in een allonge (bijlage 1) opgenomen, belangrijkste voorwaarde is dat de woningen bij eerste mutatie (huuropzegging) alsnog te koop worden aangeboden.

Kenmerk: 2025/470873

2/4

2. De ontwikkelaar zet in op verkoop van de woningen tijdens het bouwproces De ontwikkelaar neemt een nader te bepalen hoeveelheid woningen op zijn eigen huurportefeuille. Daarmee zijn de woningen op papier verkocht en komt de voorfinanciering van de bouw rond. Gedurende het bouwproces zal de ontwikkelaar zich inspannen deze woningen alsnog te verkopen. Alleen de woningen die bij oplevering nog niet zijn verkocht kunnen verhuurd worden. Om de verkoop te stimuleren moet de ontwikkelaar gebruik maken van de recent in werking getreden stimuleringsregeling uit het Nationaal Fonds Betaalbare Woningen (NFBK). De aanvraag voor 100 woningen (het maximum in deze regeling) is reeds door de ontwikkelaar, met ondersteunende verklaring van de gemeente, gedaan. Deze regeling is voor kopers onder de 35 jaar met een inkomen van maximaal twee keer modaal en geld voor woningen die een getaxeerde waarde hebben van maximaal €405.000,-. Kopers krijgen een korting op de koopprijs van minimaal 10% met een maximum van €70.000,-. De korting wordt door het fonds voor 75% aan de ontwikkelaar vergoed, 25% is voor rekening van de ontwikkelaar. 3.

De verplichting om deze huurwoningen langjarig in de huur te houden vervalt Het uitponden van huurwoningen bij eerste mutatie is in strijd met het gemeentelijke woonbeleid dat een instandhoudingstermijn kent van 15 dan wel 25 jaar, afhankelijk van het fiscale regime. En verder worden er relatief kleine woningen gebouwd die voor een hogere huur dan het gemeentelijk beleid in de markt worden gezet. Daar staat tegenover dat de maatregel niet tot doel heeft het maximaliseren van huuropbrengsten maar zorgdragen dat het project van start kan. Het doel blijft alle woningen uiteindelijk te verkopen. Overigens is wel afgesproken dat de verhuur geschied op basis van de maximale huurprijs van het hoge middeldure segment.

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s Het risico bestaat dat de ontwikkelaar zich niet aan de afspraken houdt en toch de woningen langdurig in de huur houdt. Om dat te voorkomen is in de allonge een boetebeding opgenomen. Daarmee zijn de afspraken goed afdwingbaar. 4.2 Kanttekeningen Met deze allonge wordt de ontwikkelaar in staat gesteld de financiering van de bouw rond te krijgen. De inzet is dat hij dan ook start met de bouw maar er kunnen zich nog steeds omstandigheden voordoen die de startbouw blokkeren. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën Voor de gemeente zijn er voor dit besluit geen financiële consequenties. Het project is geheel voor rekening en risico van de ontwikkelaar.

Kenmerk: 2025/470873

3/4

5.2 Communicatie De ontwikkelaar wordt van dit besluit op de hoogte gesteld en zal ondertekening van de allonge volgen. 5.3 Planning Voor dit project zijn geen verdere gemeentelijke besluiten meer nodig. De ontwikkelaar heeft toegezegd na ondertekening van de allonge het verkooptraject en de bouwvoorbereiding te starten. 6. Bijlagen 1. Allonge Anterieure Overeenkomst Blauwe Wetering

Kenmerk: 2025/470873

4/4