07 Bijlage A5 Potentiele ruimte voor hospitas in de bestaande Haarlemse woningvoorraad, ECDW, 2022
Tekst van het document
Potentiële ruimte voor hospita's in de bestaande Haarlemse woningvoorraad huisvestingsruimte in de bestaande Haarlemse woningvoorraad (concept) 23 april 2022 Jan Kersloot ECDW
Inhoudsopgave 0.
Inhoud en conclusies
3
1.
Inleiding
7
2.
Leeftijd
9
3.
Huishoudenstype
10
4.
Inkomen
11
5.
Bouwwijze
12
6.
Eigendom en huurklasse
13
7.
Koop- en huurklasse
15
8.
Oppervlakte
16
9.
Bouwjaar
17
10.
Oordeel grootte van de woning
18
11.
Verhuisgeneigdheid
19
12.
Ruimtelijk patroon op wijkniveau
20
2
0.
Inhoud en conclusies
Inhoud Biedt de Haarlemse bestaande woningvoorraad potentieel ruimte om extra huisvestingsruimte beschikbaar te krijgen via kamerverhuur door een hospita? De gemeente Haarlem is momenteel bezig om een communicatiecampagne rondom nieuwe hospita's op te starten. Een vraag die hierbij mede van belang is, is of er (wel) voldoende ruimte in de Haarlemse woningen beschikbaar is om extra personen op te kunnen nemen. Hierop gaat deze rapportage in door met het WiMRA 2021 te verkennen wat de verhouding is tussen enerzijds het aantal kamers in de woning en anderzijds het aantal personen in het huishouden en wat dat voor een (ruimtelijk) beeld oplevert in Haarlem. In woningen waar dan de minste personen wonen in verhouding tot het aantal kamers zou dan eventueel, vanuit het oogpunt van beschikbare ruimte, de meeste potentie kunnen zijn om extra personen te kunnen huisvesten. In deze rapportage is dat geoperationaliseerd door uitsluitend cases aan de bovenkant van de verhouding kamers/personen in het WiMRA 2021 te selecteren. De grens is daarbij gelegd bij de waarden 3,33 en hoger. Gemiddeld genomen is de verhouding kamers/personen 4,3 binnen deze selectie. In totaal gaat het bij deze selectie gewogen om 8.900 van de Haarlemse woningen (n=618). Dat is 12% van alle Haarlemse woningen (MRA: eveneens 12%).
Bij de selectie zijn de huishoudens die (al) inwonende personen hebben buiten beschouwing gelaten. Indien één persoon wordt toegevoegd aan elke woning binnen deze selectie dan daalt de gemiddelde verhouding kamers/bewoners van 4,3 naar 2,2. Ter vergelijking: laatstgenoemde verhouding is precies gelijk aan de gemiddelde verhouding kamers/bewoners in geheel Haarlem (2,2). Wie wonen er in de woningen met potentieel extra ruimte naar leeftijd, huishoudenstype en inkomen? Om wat voor soort woningen gaat het naar bouwwijze, oppervlakte, financieringscategorie en prijs? Wat is het aandeel van de corporaties en de koopsector? Inzicht in deze gegevens biedt aanknopingspunten voor de vraag of communicatie-acties zich eventueel op specifieke doelgroepen kunnen richten en zo ja welke. In welke wijken wonen huishoudens in woningen met potentieel extra ruimte vaker of minder vaak? Inzicht hierin kan aanknopingspunten geven bij de beantwoording van de vraag of communicatie-acties stadsbreed kunnen zijn en/of dat acties mogelijk ook (beter) wijkgericht kunnen zijn. En vindt men zelf dat de woning ruimte biedt aan extra personen? Als men dat oordeel heeft zal men bij de WiMRA-vraag over het oordeel van de grootte van de woning waarschijnlijk in ieder geval aangeven dat men de woning te groot vindt.
Inzicht in dit gegeven werpt mede meer licht op de vraag hoe verleidelijk het voor huishoudens met potentieel extra ruimte in de woning kan zijn om ook daadwerkelijk hospita te willen/kunnen worden. Ook het inkomensniveau speelt daarbij uiteraard een rol; hoe hoger het inkomen is, des te lager zal waarschijnlijk de financiële prikkel zijn om hospita te willen worden. Is de groep huishoudens met potentieel extra ruimte in de woning wel een stabiele groep; hoe verhuisgeneigd is men?
3
Van de genoemde gegevens zijn in deze verdere rapportage afbeeldingen opgenomen. Daarbij worden twee groepen tegen elkaar afgezet: Haarlem en de groep met potentieel extra ruimte in de woning in Haarlem. In een enkel geval, met betrekking tot de eigendom en huurklasse van de potentiële extra ruimte in de woningvoorraad, zijn (in 6) ook gegevens over de MRA en ZuidKennemerland/IJmond opgenomen, om zo de kern van de regionale verschillen en overeenkomsten te kunnen duiden. In deze rapportage staan alle afbeeldingen op zichzelf; in het onderhavige hoofdstuk worden er de belangrijkste conclusies bij getrokken en tevens wordt hier naar deze afbeeldingen verwezen (zodat de lezer eventueel meer details tot zich kan nemen door de afbeeldingen te bekijken). Het onderhavige hoofdstuk sluit tenslotte af met enkele bevindingen die eventueel bij de communicatie-acties van belang zouden kunnen zijn. Inhoudelijke conclusies Bij de huishoudens die potentieel ruimte hebben om extra personen te kunnen herbergen blijkt het vooral om ouderen te gaan. 78% is 55 jaar of ouder; 29% is tussen de 55 en 65 jaar (gemiddeld genomen, dat wil zeggen in Haarlem als geheel, is 43% 55 jaar of ouder). Men is veelal alleenstaand (90% t.o.v. 40% gemiddeld) en men heeft het vaakst het laagste inkomen tot aan de Europese grens van € 40.024 (60% t.o.v. 42% gemiddeld). Zie 2 t/m 4.
Huishoudens met potentieel ruimte in de woning voor extra personen wonen meestal in een rijtjeswoning of een hoekwoning (59%), ook vaker dan gemiddeld (48%). De daarna belangrijkste bouwwijze is een appartement met lift: 15% tegenover 20% gemiddeld. Zie 5. De grootste groep van huishoudens met potentieel ruimte in de woning voor extra personen bewoont een koopwoning (60%) en dat is vaker dan gemiddeld (53%). 29% woont in een sociale huurwoning van een corporatie. Dat is eveneens vaker dan gemiddeld (25%). Het aandeel van de particuliere huursector en de vrije sector corporatiewoningen is beperkt. Zie 6. Bij uitsplitsing van koopwoningen naar prijs blijkt men het vaakst in de duurste koopwoningen te wonen. Afgezet ten opzichte van de sociale huursector woont men in beperkte mate in middeldure en dure huurwoningen. Zie 7. De groep van huishoudens met potentieel ruimte in de woning voor extra personen woont vaker in de grootste woningen naar oppervlakte dan gemiddeld. Zo woont 82% in een woning van 80 vierkante meter of meer tegenover 63% gemiddeld. Zie 8. De groep van huishoudens met potentieel ruimte in de woning voor extra personen woont het vaakst in vooroorlogse woningen (54%), ook vaker dan gemiddeld (48%). In de nieuwste woningen komen de huishoudens met potentieel extra ruimte minder vaak voor. 7% woont in woningen met een bouwjaar vanaf 1990 tegenover gemiddeld 17%.
Zie 9. Van de huishoudens met potentieel extra ruimte voor extra personen oordeelt 12% dat de woning te groot is. Dat is hoger dan gemiddeld (3%). 36% vindt de woning groot maar toch passend, tegenover gemiddeld 15%. Zie 10. Huishoudens met potentieel ruimte in de woning voor extra personen willen vaker niet verhuizen dan gemiddeld (55% ten opzichte van 44%). 16% wil zeker binnen twee jaar verhuizen tegenover gemiddeld 25%. Zie 11. In alle wijken komen woningen voor met potentieel ruimte om extra personen te kunnen huisvesten. Er is daarnaast een duidelijk ruimtelijk patroon van wijken. Minimaal 7% van de woningen per wijk heeft potentieel extra ruimte (in Delftwijk) en dat loopt op tot maximaal 18% in
4
Molenwijk. De "top 6" van wijken met de meeste woningen die potentieel ruimte kunnen bieden aan extra personen zijn: Molenwijk (18%), Ter Kleefkwartier (16%), Haarlemmerhoutkwartier (16%), Meerwijk (15%), Boerhavewijk (14%) en Houtvaartkwartier (14%). Zie (de kaart in) 12. Kern regionale verschillen en overeenkomsten In totaal gaat het bij de in dit onderzoek geselecteerde woningen met potentieel extra ruimte (zie toelichting hiervoor) om 12% van de Haarlemse woningvoorraad. In de MRA is deze omvang eveneens 12%. In Zuid-Kennemerland/IJmond gaat het om 13% van alle woningen. Naar eigendom en huurprijs van de woning is de hoofdlijn in de drie gebieden (Haarlem, ZuidKennemerland/IJmond en MRA) hetzelfde: in koopwoningen komt het het vaakst voor, in meer dan de helft van de gevallen, daarna volgt de sociale huursector van de corporaties, globaal gezegd in de orde van grootte van een derde van de gevallen (zie de tweede afbeelding in 6). In detail gezien zijn er ook verschillen. In de MRA gaat het minder vaak om koopwoningen (52%; Haarlem: 60%; Zuid-Kennemerland-IJmond: 58%). Gemiddeld genomen zijn er in de MRA juist meer particuliere woningen met potentieel extra ruimte (14%; Haarlem: 7% en ZuidKennemerland/IJmond: 6%). Daarnaast zijn er in Zuid-Kennemerland/IJmond iets meer corporatiewoningen bij betrokken dan in Haarlem: 36% versus 33% (MRA: 34%). Zie de derde afbeelding in 6.
Mogelijk relevante conclusies in relatie tot de communicatie-acties die op stapel staan Qua doelgroep komt het sterkst de alleenstaande oudere naar voren, alsmede bewoners in eengezinswoningen, de (duurdere) koopsector en de sociale huursector (men woont vaker in koopwoningen dan in sociale huurwoningen). Het laagste inkomen tot de Europese grens komt het vaakst voor, ook vaker dan gemiddeld in Haarlem en dat kan een trigger zijn in relatie tot het hospita willen worden (een graantje meepikken). Het ontzorgen en faciliteren (van met name ouderen) in relatie tot de vraag :"hoe word ik een succesvolle en zorgeloze hospita?" lijkt een sleutel tot succes. Ontzorgen kan tevens betrekking hebben op het betrouwbaar doorvoeren van de eventueel benodigde (kleinere) ingrepen om de woning (beter) geschikt te kunnen maken voor kamerverhuur. Huishoudens in woningen met potentieel extra ruimte zijn vaak alleenstaand: dan kan het, door iemand in huis te nemen, mogelijk ook aantrekkelijk zijn om eventuele eenzaamheid of zingevingsproblematiek het hoofd te kunnen bieden. Naast veel ouderen is er ook een ruime jongere groep om te kunnen benaderen; ruim een vijfde (in bijna 2.000 woningen) is jonger dan 55 jaar. In alle wijken komen woningen voor met potentieel extra ruimte. Dat brengt de gedachte van een algemene communicatie naar voren.
Tegelijkertijd is er ook sprake van een scherp ruimtelijk patroon, die tevens een wijkspecifieke aanpak kan rechtvaardigen. De "top 6" van wijken met de meeste woningen die potentieel ruimte kunnen bieden aan extra personen zijn: Molenwijk (18%), Ter Kleefkwartier (16%), Haarlemmerhoutkwartier (16%), Meerwijk (15%), Boerhavewijk (14%) en Houtvaartkwartier (14%). Zie 12. Van de doelgroep van 8.900 met potentieel extra ruimte in de woning oordelen er circa 1.000 dat men de woning te groot vindt: die doelgroep heeft, zeker als men een lager inkomen heeft en niet wil verhuizen, waarschijnlijk de minste weerstand om eventueel hospita te willen worden. Daarnaast is er ook een groep van 3.200 die de woning wel als groot bestempeld maar tevens het oordeel heeft dat die omvang passend is. Dit lijkt ook een geschikte groep te zijn om te benaderen zij het met waarschijnlijk meer weerstand dan de groep die zegt dat de woning te groot is. Ook andere huishoudens, die een ander oordeel over de woning hebben dan te groot of groot maar passend, kunnen een geschikte groep zijn om te benaderen; mogelijk kunnen zij gewezen worden
5
op de discrepantie tussen hun perceptie over de mogelijkheden van de woning en de feitelijke mogelijkheden van de woning. Bij het benaderen van de doelgroep huishoudens met potentieel extra ruimte is het prettig om te weten dat velen, vaker dan gemiddeld, honkvast zijn (geen plannen om te verhuizen). Dat biedt de benodigde stabiliteit om ook daadwerkelijk hospita te kunnen worden (bij verhuisplannen ligt deze stap minder voor de hand). Deze rapportage is aangevlogen via de route van kamerverhuur via een (klassieke) hospita. De uitkomsten wijzen erop dat die mogelijkheden er ook zijn in de corporatiesector; dat vergt dan dus een apart communicatietraject vanwege de tussenkomst van de verhuurder. De resultaten impliceren tegelijkertijd dat corporaties naast kamerverhuur ook in potentie de mogelijkheid hebben om woningen (met een regulier verhuurcontract) te kunnen delen; ook dat vergt een ander traject dan het direct benaderen van potentiële hospita's (in de koopsector). Zie Onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) weer van start metropoolregioamsterdam voor meer informatie over het WiMRA.
6
1.
Inleiding Biedt de Haarlemse bestaande woningvoorraad potentieel ruimte om extra huisvestingsruimte beschikbaar te krijgen via kamerverhuur door een hospita? De gemeente Haarlem is momenteel bezig om een communicatiecampagne rondom nieuwe hospita's op te starten. Een vraag die hierbij mede van belang is, is of er (wel) voldoende ruimte in de Haarlemse woningen beschikbaar is om extra personen op te kunnen nemen. Hierop gaat deze rapportage in door met het WiMRA 2021 te verkennen wat de verhouding is tussen enerzijds het aantal kamers in de woning en anderzijds het aantal personen in het huishouden en wat dat voor een (ruimtelijk) beeld oplevert in Haarlem. In woningen waar dan de minste personen wonen in verhouding tot het aantal kamers zou dan eventueel, vanuit het oogpunt van beschikbare ruimte, de meeste potentie kunnen zijn om extra personen te kunnen huisvesten. In deze rapportage is dat geoperationaliseerd door uitsluitend cases aan de bovenkant van de verhouding kamers/personen in het WiMRA 2021 te selecteren. De grens is daarbij gelegd bij de waarden 3,33 en hoger. Gemiddeld genomen is de verhouding kamers/personen 4,3 binnen deze selectie. In totaal gaat het bij deze selectie gewogen om 8.900 (=12%) van de Haarlemse woningen (n=618). Bij de selectie zijn de huishoudens die (al) inwonende personen hebben buiten beschouwing gelaten.
Indien één persoon wordt toegevoegd aan elke woning binnen deze selectie dan daalt de gemiddelde verhouding kamers/bewoners van 4,3 naar 2,2. Ter vergelijking: laatstgenoemde verhouding is precies gelijk aan de gemiddelde verhouding kamers/bewoners in geheel Haarlem (2,2). Wie wonen er in de woningen met potentieel extra ruimte naar leeftijd, huishoudenstype en inkomen? Om wat voor soort woningen gaat het naar bouwwijze, oppervlakte, financieringscategorie en prijs? Wat is het aandeel van de corporaties en de koopsector? Inzicht in deze gegevens biedt aanknopingspunten voor de vraag of communicatie-acties zich eventueel op specifieke doelgroepen kunnen richten en zo ja welke. In welke wijken wonen huishoudens in woningen met potentieel extra ruimte vaker of minder vaak? Inzicht hierin kan aanknopingspunten geven bij de beantwoording van de vraag of communicatie-acties stadsbreed kunnen zijn en/of dat acties mogelijk ook (beter) wijkgericht kunnen zijn. En vindt men zelf dat de woning ruimte biedt aan extra personen? Als men dat oordeel heeft zal men bij de WiMRA-vraag over het oordeel van de grootte van de woning waarschijnlijk in ieder geval aangeven dat men de woning te groot vindt.
Inzicht in dit gegeven werpt mede meer licht op de vraag hoe verleidelijk het voor huishoudens met potentieel extra ruimte in de woning kan zijn om ook daadwerkelijk hospita te willen/kunnen worden. Ook het inkomensniveau speelt daarbij uiteraard een rol; hoe hoger het inkomen is, des te lager zal waarschijnlijk de financiële prikkel zijn om hospita te willen worden. Is de groep huishoudens met potentieel extra ruimte in de woning wel een stabiele groep; hoe verhuisgeneigd is men? Van de genoemde gegevens zijn in deze verdere rapportage afbeeldingen opgenomen. Daarbij worden twee groepen tegen elkaar afgezet: Haarlem en de groep met potentieel extra ruimte in de woning in Haarlem. In een enkel geval, met betrekking tot de eigendom en huurklasse van de
7
potentiële extra ruimte in de woningvoorraad, zijn (in 6) ook gegevens over de MRA en ZuidKennemerland/IJmond opgenomen, om zo de kern van de regionale verschillen en overeenkomsten te kunnen duiden. In deze rapportage staan deze afbeeldingen op zichzelf; in hoofdstuk 0 worden er de belangrijkste conclusies bij getrokken en tevens wordt daar naar de afbeeldingen in 1 t/m 12 verwezen (zodat de lezer eventueel meer details tot zich kan nemen door de afbeeldingen te bekijken). In hoofdstuk 0 zijn tevens enkele bevindingen opgenomen die eventueel bij de communicatie-acties van belang zouden kunnen zijn. In deze rapportage wordt verder ingegaan op: -Leeftijd (2); -Huishoudenstype (3); -Inkomen (4); -Bouwwijze (5); -Eigendom en huurklasse (6); -Koop- en huurklasse (7); -Oppervlakte (8); -Bouwjaar (9); -Oordeel grootte van de woning (10); -Verhuisgeneigdheid (11); -Ruimtelijk patroon per CBS-wijk (12).
8
2.
Leeftijd Leeftijd 25 19
20
19 16
15
12
10 10
9
8 5
5
4
40-45
45-50
14
13
12 9
4
16
8
8
7
8
60-65
65-70
70-74
75+
1 0 18-30
30-39
Haarlem
50-55
55-60
Potentieel extra ruimte
9
3.
Huishoudenstype Huishoudenstype 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
90
40 26
25 9
8 1
alleenwonend
stel zonder kind eenoudergezin Haarlem
0 stel met kinderen
1
0
overig
Potentieel extra ruimte
10
4.
Inkomen Inkomen 70
60
60 50
42
40
30
30 16
20 10
18 12
14 8
0 tot €40.024 (EUgrens)
€40.024 tot €60.036 €60.036 tot €80.048 (1,5x mod (2x modaa Haarlem
€80.048 en meer
Potentieel extra ruimte
11
5.
Bouwwijze Woningen naar bouwwijze rijtjeshuis of hoekwoning
48 15
appartement met lift
appartement zonder lift
8
bovenwoning
7 8
vrijstaande woning
2
20
13
3
twee-onder-een-kapwoning
3 2
benedenwoning
2
anders
3 3 0
59
5
10
20
Potentieel extra ruimte
30
40
50
60
70
Haarlem
12
6.
Eigendom en huurklasse Woningvoorraad naar eigendom en huurklasse koopwoning
60
53
sociale huur, corporatie
25
vrije sector huur, particulier
4
corporatie, huur onbekend
3 2
sociale huur, particulier
3
vrije sector huur, corporatie
2
particulier, huur onbekend
0 1
29
10
6
3
0
10
20
30
Potentieel extra ruimte
40
50
60
70
Haarlem
Potentiële extra ruimte in de woningvoorraad naar eigendom en huurklasse in Haarlem, ZuidKennemerland/IJmond en de MRA koopwoning
52
60 58
29 28 30
sociale huur, corporatie 4 3
vrije sector huur, particulier
3
corporatie, huur onbekend
1
sociale huur, particulier
3 2
vrije sector huur, corporatie
2 1 3
particulier, huur onbekend
0 1 2 0
7 6 6
10 Haarlem
20
30
ZK/IJmond
40
50
60
70
MRA
13
Potentiële extra ruimte in de woningvoorraad naar eigendom in Haarlem, ZuidKennemerland/IJmond en de MRA
60 58
Koop 52 33 Corporatie
36 34 7 6
Particulier
14 0
10
20 Haarlem
30 ZK/IJmond
40
50
60
70
MRA
14
7.
Koop- en huurklasse Woningvoorraad naar koop- en huurklasse 35 31
3031
30 24
25
22 20
20 15 10 3 3
5
5 4
4
5 2
0 0
2
1
1
2 2
4 3
0
Haarlem
Potentieel extra ruimte
15
8.
Oppervlakte Oppervlakte in klassen 0
tot 40 m2
3 1
40-59 m2
11 17
60-79 m2
23
80-99 m2
32
23
100-119 m2
19
120 m2 en groter
24
26
21 0
5
10
15
Potentieel extra ruimte
20
25
30
35
Haarlem
16
9.
Bouwjaar Bouwjaar 60 50
54 48
40 30 17
20
21
18
19 10
10
4
7 3
0 vooroorlogs
1946-1969 Haarlem
1970-1989
1990-2009
2010 en later
Potentieel extra ruimte
q
17
10. Oordeel grootte van de woning Oordeel grootte woning 60
53 47
50 40
36
30
22
20 10
15 8
6
12 3
0 0 te klein
klein maar passend
Haarlem
passend: niet (te) groot en niet (te) klein
groot maar passend
te groot
Potentieel extra ruimte
18
11. Verhuisgeneigdheid Verhuisgeneigdheid 55
wil niet verhuizen
44
29
wil misschien binnen twee jaar verhuizen
31
16
wil zeker binnen twee jaar verhuizen
25
0
10
Potentieel extra ruimte
20
30
40
50
60
Haarlem
19
12. Ruimtelijk patroon op wijkniveau % van de woningen met potentieel ruimte om extra personen te kunnen huisvesten Molenwijk
18
Ter Kleefkwartier
16
Haarlemmerhoutkwartier
16
Meerwijk
15
Boerhavewijk
14
Houtvaartkwartier
14
Parkwijk
13
Indische wijk
13
Vondelkwartier
13
Haarlem
12
Europawijk
12
Slachthuiswijk
11
Duinwijk
10
Vogelenwijk
9
Te Zaanenkwartier
9
Zijlwegkwartier
9
Transvaalwijk
8
Amsterdamsewijk
8
Oude Stad
8
Delftwijk
7 0
5
10
15
20
Zie ook de kaart op de volgende pagina.
20
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Oude Stad Haarlemmerhoutkwartier Zijlwegkwartier Houtvaartkwartier Duinwijk Waarder- en Veerpolder Amsterdamsewijk Slachthuiswijk Parkwijk Transvaalwijk Indischewijk
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Ter Kleefkwartier Te Zaanenkwartier Vogelenwijk Delftwijk Vondelkwartier Spaarndam Europawijk Boerhaavewijk Molenwijk Meerwijk
21
Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 23 april 2024
Tekst en onderzoek: Jan Kersloot ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 22