06. KN Bijlage 1; MPG 2021-2025
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025
Samenvatting Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 (MPG) van de gemeente Haarlem. Het geeft de stand van zaken weer van de grondexploitaties. Een grondexploitatie is een meerjaren projectbegroting en is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor een actieve (risicovolle) rol bij ontwikkelingsprojecten. De beleidskaders waar deze projecten aan getoetst worden, zijn de nota Grondbeleid 2018, de nota Grondprijzen 20182019 en de financiële verordening. De grondexploitaties worden drie keer per jaar bijgesteld en in twee bestuursrapportages aan de gemeenteraad voorgelegd. Op deze manier blijft de raad altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de projecten. Krapte woningmarkt en Corona-crisis De woningmarkt is nog steeds erg gespannen. Zowel woningprijzen als bouwkosten stijgen al jaren. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen meer dan de bouwkosten. Dit leidde dan ook tot hogere grondprijzen. Ook het afgelopen jaar zijn de woningprijzen, ondanks de Corona crisis, fors gestegen. Het blijft de vraag of deze trend zich doorzet. Er blijft sprake van krapte op de woningmarkt. Maar de verwachting is dat de overheidssubsidies om de economie te steunen als gevolg van de Corona-crisis zullen afnemen.
De werkloosheid zal toenemen waardoor de betaalbaarheid van woningen onder druk komt te staan. De verwachting is dat de woningprijzen eerder zullen stabiliseren dan afnemen. Voor 2021 zal nog sprake zijn van stijging van de bouwkosten als gevolg van strengere duurzaamheidseisen (BENG) en de stikstofproblematiek. De verwachting is dat de bouwkosten op de langere termijn zullen stabiliseren. Hieruit resulteert dat de grondprijzen zullen stabiliseren en niet af zullen nemen. De afgelopen jaren is hard gewerkt (onder meer via tenders) om locaties geschikt te maken voor ontwikkeling van woningen. In 2020 zijn veel grondopbrengsten binnengekomen. Ook voor 2021 en 2022 staat nog ongeveer € 36 miljoen aan opbrengsten geraamd. Voorlopig heeft de Corona crisis nog geen effect op de verkoop van woningen. Maar als de crisis langer aanhoudt, kan het gevolgen hebben op de vraag naar woningen en bedrijventerreinen. Ontwikkelaars zullen opnieuw toetsen of er voldoende markt is voor de beoogde producten tegen de beoogde prijzen. Als deze toets negatief uitvalt, dan zullen ze alternatieven onderzoeken. Behalve de inzet om deze grondopbrengsten daadwerkelijk te incasseren zal de gemeentelijke inzet er vooral op gericht zijn om meer locaties geschikt te maken voor (her)ontwikkeling. Op deze manier wordt bijgedragen aan de ambitie om 10.000 woningen in Haarlem te realiseren tot en met 2025.
Dit gebeurt onder meer in de aangewezen ontwikkelzones.
Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,-
1-1-2020
1-1-2021
Saldo
verwachte en gerealiseerde winst gestegen winstverwachting
414
2.582
-22.355
-25.512
-21.941
-22.930
verliesvoorziening
-12.801
-12.945
reserve
-22.029
-18.742
weerstandsvermogen
-34.830
-31.687
weerstandsvermogen
-34.830
-31.687
boekwaarde
27.021
15.037
weerstandspositie
-7.809
-16.650
-22.029
-18.742
610
1.752
marktrisico's
9.301
9.546
245
projectrisico's
1.660
1.928
268
vpb risico
2.800
2.800
surplus
-7.658
-2.717
winstneming
-989
weerstandsvermogen neemt af
3.143
weerstandspositie is verbeterd
-8.841
surplus neemt af reserve Onttrekkingen en claims reserve
meer baten dan lasten gerealiseerd
2019
2020
lasten
6.951
5.291
-22.941
-20.431
-15.990
-15.140
baten excl. winstneming
4.941
Kerncijfers grondexploitaties: verliesvoorziening, boekwaarde en surplus nemen af.
Uit de kerncijfers blijkt dat het totaal resultaat van de grondexploitaties dit jaar met ongeveer € 2,2 miljoen is verslechterd, van € 0,4 miljoen naar € 2,6 miljoen negatief. De belangrijkste reden hiervoor is de tussentijdse winstneming van € 3,2 miljoen in 2020. De afgelopen jaren is op de winstgevende grondexploitaties al ruim € 25 miljoen tussentijds winst genomen. De verwachting is dat de komende jaren nog € 11 miljoen winst kan worden genomen uit de diverse grondexploitaties. Daarnaast wordt de komende jaren een onttrekking ten behoeve van de verliesvoorziening tegenover van € 0,66 miljoen als gevolg van de te verwachte bijstelling van de negatieve grondexploitaties. Dit leidt tot een verwachte ophoging van de reserve met € 10,3 miljoen, zodat de stand van reserve eind 2025 van € 29 miljoen is. De diverse winstnemingen van de afgelopen jaren hebben de reservepositie versterkt. In 2020 heeft er een tussentijdse winst plaatsgevonden van ongeveer € 3,2 miljoen, conform de geldende richtlijnen. Er zijn echter ook onttrekkingen gedaan aan de reserve
grondexploitaties van circa € 6,4 miljoen, waaronder € 5 miljoen voor de ongedeeld stad. De reservepositie bedraagt thans bijna € 19 miljoen. Dit is vooralsnog ruim voldoende om de risico’s op de grondexploitaties te dekken. De verliesvoorziening is licht gestegen. De belangrijkste reden hiervoor is een (negatieve) bijstelling in Scheepmakerskwartier van € 0,4 miljoen als gevolg van een lagere opbrengst. De stand van de reserve grondexploitaties is iets gedaald. Hierdoor is het weerstandsvermogen verslechterd. De weerstandspositie (het verschil tussen het aanwezige weerstandsvermogen en de boekwaarde) is sterk verbeterd. De boekwaarde is namelijk substantieel gedaald, met € 12 miljoen. De belangrijkste reden hiervoor is het realiseren van bijna € 21 miljoen opbrengsten in 2020. Het is de vraag of de Corona crisis het komende jaar zal leiden tot een bijstelling van de grondexploitaties. Vooralsnog heeft de Coronacrisis geen negatief effect op de woningmarkt. Voor de bedrijvensector ligt dit iets genuanceerder, maar er zijn nog geen nadelige effecten zichtbaar. Dit kan veranderen als de crisis nog langer aanhoudt. De kerncijfers laten een gezond grondbedrijf zien. Dat is een goed vertrekpunt voor de komende -mogelijk onzekereperiode.
Risico’s, weerstandscapaciteit en surplus De benodigde weerstandscapaciteit (buffer) die de gemeente aanhoudt, is vooral gebaseerd op de marktrisico’s binnen de projecten. Denk hierbij aan vertraging, dalende opbrengsten en/of stijgende kosten. De buffer wordt jaarlijks op een consistente manier berekend. Binnen een bepaalde bandbreedte wordt een worst case scenario en een recessie scenario meegenomen. Er is een theoretisch surplus van € 2,7 miljoen. De effecten van de Coronacrisis zijn vooralsnog niet zichtbaar op de woningmarkt. Hoe dit komende periode gaat is moeilijk in te schatten. De onzekerheid is groot. Wanneer er meer duidelijkheid is, kunnen de prognoses worden geactualiseerd. Ook de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit wordt dan geactualiseerd. Zie ook hoofdstuk 4.4. In de bepaling van de weerstandscapaciteit zijn ook de specifieke projectrisico’s gekwantificeerd. Er zijn echter ook nog andere risico’s waarvan de impact in dit stadium moeilijk in te schatten is. Het gaat daarbij om de impact van de vennootschapsbelasting, maar ook de disbalans tussen de actieve grondexploitaties. Projecten Het aantal grondexploitaties per 2021 is 17. Er zijn geen grondexploitaties afgesloten of geopend. De verwachting is dat in 2021 vijf grondexploitaties afgesloten kunnen worden, namelijk de Ripperda, DSK, Scheepmakerskwartier, Europawijk Zuid en Schalkstad fase 1.
Voor 2022 is de verwachting dat er zes grondexploitaties afgesloten kunnen worden, namelijk Raaks, Deliterrein, Badmintonpad, Noordkop, Entree Oost en West en Koningstein. In 2021 worden ook nieuwe grondexploitaties verwacht, onder andere Beatrixplein en in de zones. Het totaal geraamde bouwprogramma binnen de actuele grondexploitaties bedraagt ruim 2.800 woningen, bijna 90.000 m² bvo niet-woningbouw en bijna 70.000 m² grond (bedrijfsterrein). Een deel hiervan is al gerealiseerd binnen de actieve grondexploitaties.
Belangrijkste ontwikkelingen in de projecten per stadsdeel Oost • Bij de Noordkop worden de laatste grondverkopen een jaar later verwacht. • Voor Laan van Decima is in 2020 gewerkt aan een ontwikkelstrategie. Daarin komt naar voren hoe de visie uitgevoerd gaat worden. • Bij Minckelersweg wordt gewerkt aan een nieuwe samenwerkingsovereenkomst omdat de oude verlopen is. En er vindt een waardebepaling plaats voor de verkoop van de gemeentelijke kavels. • Bij het Scheepmakerskwartier is de looptijd opnieuw met één jaar verlengd. De Drijfriemenfabriek wordt in 2021 verkocht aan de huidige gebruikers. • Bij DSK zijn de woningen DSK 2 opgeleverd en worden de laatste werkzaamheden aan de openbare ruimte verricht. • De grond en opstallen in het project Slachthuisterrein zijn geleverd. Het bouwrijp maken van het terrein is gestart. De verbouwing tot popcentrum is in 2021 gestart. Schalkwijk • De grond voor de laatste twee woontorens bij de Aziëweg is verkocht en eind 2020 geleverd. • Bij De Entree is alle grond verkocht en geleverd. De woningen worden gefaseerd gebouwd en opgeleverd. De verwachting is dat de grondexploitatie in 2022 wordt afgesloten. • In Schalkstad fase 1 is het deelgebied Andalusië komen te vervallen, en is een ruil afgerond. • De koopovereenkomst voor de kavel ‘Poort van Boerhave’ is getekend.
De omgevingsvergunning is aangevraagd en de grond wordt begin 2021 geleverd. • In Europawijk is de laatste kavel grond eind 2020 geleverd aan de zelfbouwgroep. De bouw is in 2021 gestart. Noord • Bij Ripperda wordt levering van de laatste kavel en start bouw in 2021 verwacht. • De grond van de laatste kavel bij Badmintonpad is verkocht. Een deel van omgevingsvergunning is verleend. Het tweede deel wordt in 2021 ingediend. Levering van de grond wordt in 2022 verwacht. Centrum • Op de locatie Raaks fase 3 is de bouw van de woningen en openbare fietsenstalling in volle gang. Zuidwest • Het kantoorgebouw Koningstein is in 2020 gesloopt en de verkoop is in 2020 afgerond. Begin 2021 is de grond geleverd. De bouw zal in 2021 starten.
Inhoudsopgave 1. Inleiding ...................................................................................................................... 1 2. Bedrijfsvoering en programma .................................................................................... 4 2.1 Besluitvorming......................................................................................................... 4 2.2 Algemene beginselen grondexploitatie .................................................................. 4 2.3 Parameters .............................................................................................................. 5 2.4 Bouwprogramma ..................................................................................................... 7 3. Boekwaarde, reserve en voorzieningen ....................................................................... 9 3.1 Boekwaarde ............................................................................................................. 9 3.2 Reserve .................................................................................................................. 11 3.3 Voorzieningen........................................................................................................ 13 3.4 Conclusie................................................................................................................ 13 4.
Risico’s en weerstandscapaciteit ................................................................................ 15 4.1 Risico’s ................................................................................................................... 15 4.2 Gevoeligheidsanalyse ............................................................................................ 16 4.3 Scenarioanalyse ..................................................................................................... 17 4.4 Weerstandscapaciteit ............................................................................................ 17 5. Projecten ................................................................................................................... 19 5.1 Algemeen ............................................................................................................... 19 5.2 Stadsdeel Oost ....................................................................................................... 20 5.3 Stadsdeel Schalkwijk.............................................................................................. 36 5.4 Stadsdeel Noord .................................................................................................... 54 5.5 Stadsdeel Centrum ................................................................................................
63 5.6 Stadsdeel Zuidwest ................................................................................................ 65 Bijlage 1 Begrippenlijst ..........................................................................................67 Bijlage 2 Overzicht afkortingen ............................................................................70
1. Inleiding Het belangrijkste doel van het MPG 2021-2025 is het financieel onderbouwen van de projecten. Het geeft meerjarig inzicht in de specifieke grondexploitaties, maar bovenal in de verzameling van grondexploitaties. Het MPG rapporteert over de saldi, het programma en de risico’s van 17 grondexploitaties per 1 januari 2021. Daarnaast biedt het MPG inzicht in het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Het weerstandsvermogen is noodzakelijk omdat het exploiteren van grond gepaard gaat met risico’s. Deze risico’s worden afgedekt door de reserve grondexploitaties en de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties. De reserve en de voorziening vormen samen het weerstandsvermogen. Als de economische omstandigheden in algemene zin verslechteren, dan komt dit ook bij de grondexploitaties tot uiting. De grondposities worden dan afgewaardeerd. Het ontbreken van (voldoende) weerstandsvermogen kan een grote impact hebben op de gemeentelijke financiële bedrijfsvoering. Leeswijzer Het MPG bestaat uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de beleidskaders die van belang zijn bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. Hoofdstuk 2 gaat in op de planning en control cyclus van de gemeente. In hoofdstuk 3 wordt gerapporteerd over de totale portefeuille van grondexploitaties.
Het gaat daarbij om bijvoorbeeld de reserve, de parameters en het weerstandvermogen. In hoofdstuk 4 gaat het over de reservepositie in relatie tot de risico’s die nog in de grondexploitaties aanwezig zijn. In hoofdstuk 5 wordt uitgebreid stilgestaan bij de belangrijkste ontwikkelingen en kenmerken van de projecten waarvoor een grondexploitatie geopend is. Daarbij is aandacht voor het verwachte resultaat, de boekwaarde en de verschillen ten opzichte van vorig jaar. Beleidskader De belangrijkste beleidskaders waarbinnen het gemeentelijk vastgoed wordt ontwikkeld en geëxploiteerd zijn de nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510), de Woonvisie (2017/47534), de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, de nota Grondprijzen (2018/753413) en de kadernota. In de financiële verordening 2018 (2016/498025) zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. Deze verordening bepaalt onder meer de richtlijnen voor de waardering en exploitatie van gronden en overig vastgoed, de bevoegdheden van college en raad en de regels die gelden voor toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves voor grondexploitaties, erfpacht en vastgoed. Hieronder worden enkele beleidsstukken nader toegelicht.
Nota Kaders en instrumenten sociale huur De Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en het coalitieprogramma zijn de kaders voor het actualiseren van de Haarlemse woningbouw- en herstructureringsprogramma’s, gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Deze documenten geven richting aan functieveranderingen in de stad. Eén van de doelstellingen is netto toevoeging van circa 10.000 woningen tot en met 2025. Dit betreft woningen op zowel gemeentelijke grond als op particuliere grond. Daarbij geldt voor nieuwe projecten in beginsel een verhouding van 40% in de sociale sector, 40% in het middensegment en 20% in de vrije sector. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 1
Nota Grondbeleid De nota Grondbeleid 2018 e.v. is begin 2019 vastgesteld. In de nota Grondbeleid wordt inzicht gegeven in de keuzemogelijkheden van de gemeente ten aanzien van haar rol, ontwikkelstrategie en instrumenten in projecten. Mede in het licht van de doelstelling die de gemeente heeft ten aanzien van de woningbouwopgave, kiest de gemeente bij voorkeur voor een actieve regierol. Dit betekent dat de gemeente de ontwikkeling van onder andere woningbouw wil bevorderen. Zij gebruikt hiervoor het tot haar beschikking staande instrumentarium. Denk hierbij aan anterieure overeenkomsten, bestemmingsplannen en eventueel het exploitatieplan.
Het grootste deel van de actuele gemeentelijke grondexploitaties betreft projecten die gestart zijn in een periode waarin de gemeente een actiever grondbeleid voerde. Dan gaat het dus om Arena 1. Zie de verbeelding van de arena’s hierboven. In een aantal nieuwere projecten wordt vanuit andere arena’s geopereerd, met name Arena 3. Bijvoorbeeld via de zogenaamde ontwikkelzones. De gemeente kiest bij voorkeur voor een faciliterende regierol om de ontwikkelrisico’s zo veel mogelijk te beperken. Echter, soms vereisen de marktomstandigheden, de locatie of het onderwerp een meer actieve (en meer risicovolle) rol. Als de gemeente kiest voor een actieve rol wordt een grondexploitatie geopend. Nota Grondprijsbeleid De nota Grondprijsbeleid is een uitwerking van de nota Grondbeleid en maakt transparant hoe de grondprijzen in Haarlem worden vastgesteld. De nota Grondprijsbeleid 2018 e.v. is begin 2019 vastgesteld. Het uitgangspunt is dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijfsbestemmingen marktconform zijn. De grondprijs wordt meestal residueel vastgesteld. Dit betekent dat de grondprijs het verschil is tussen de verkoopopbrengst/commerciële waarde en de investeringslasten (bouw- en bijkomende kosten). Uitzonderingen zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen en sociale woningbouw. Hier gaat het om vaste grondprijzen.
Per 2021 is de grondprijzenbrief 2021 vastgesteld door het college. Door jaarlijks een grondprijzenbrief op te stellen blijven de (vaste) prijzen actueel en is er duidelijkheid voor de markt. BBV Het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) omvat bepalingen waaraan de begroting en jaarrekening van gemeenten dient te voldoen. Er wordt aandacht besteed aan transparantie op het gebied van grondbeleid, risico’s en weerstandsvermogen. Ze kunnen dan ook als de spelregels voor de grondexploitaties worden beschouwd. De grondexploitaties en het MPG dienen te voldoen aan de BBV-regelgeving. In juli 2019 is een uitgebreide notitie van de commissie BBV verschenen, waarmee de regelgeving geactualiseerd is. pagina 2
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Tussentijdse winstnemingen De BBV-regels gaan onder meer in op verplichting om tussentijdse winsten te nemen. Hierbij gelden onderstaande voorwaarden: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Het bepalen van de tussentijdse winstnemingen binnen de portefeuille is een jaarlijkse exercitie. Er is bij de jaarrekening 2020 per saldo € 3,2 miljoen tussentijdse winst genomen en aan de reserve grondexploitatie toegevoegd. Vennootschapsbelasting overheden (VPB) Met ingang van 1 januari 2016 is de wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden, op specifieke bedrijfsonderdelen, beschouwd als ondernemer en zijn belastingplichtig over de winsten in die bedrijfsonderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemersactiviteit. Over winsten moet dan vennootschapsbelasting betaald worden. De gemeente heeft een brief geschreven aan de belastinginspecteur, waarin zij betoogt voor wat betreft het grondbedrijf geen winstoogmerk te hebben. De inspecteur dient dan wel specifiek de Haarlemse zaak te beoordelen. Dat is kortom maatwerk. Er hebben in 2018 enkele gesprekken plaatsgevonden met de inspecteur, die betrekking hadden op de maatwerkaanpak.
De inspecteur is echter van mening dat er toch een generieke toepassing van de regels nodig is. Dit leidt tot een andere grondslag voor de beoordeling. In 2019 hebben de gemeente en de inspecteur nog enkele keren contact gehad en zijn standpunten uitgewisseld. Partijen hebben elkaar niet kunnen overtuigen. Het is waarschijnlijk dat het grondbedrijf van de gemeente -op enig moment- als belastingplichtig wordt beoordeeld. Dat houdt ook in dat het waarschijnlijk is dat er vennootschapsbelasting betaald moet worden. De exacte impact wordt nader uitgewerkt. Deze is onder meer afhankelijk van het moment waarop de gemeente als belastingplichtig wordt gezien.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 3
2. Bedrijfsvoering en programma 2.1 Besluitvorming Als de gemeente kiest voor een actieve rol in ruimtelijke ontwikkelingen dan worden deze projecten apart geadministreerd in de vorm van een grondexploitatie, conform de voorschriften van het BBV. Een grondexploitatie is een meerjaren projectbegroting van kosten en opbrengsten en vormt een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Zoals woningbouw en de bouw van scholen en sportgelegenheid. De kaders van projecten worden altijd ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, zodat het bouwprogramma, de planning en de financiële gevolgen van het project inzichtelijk zijn. Haarlem heeft thans 17 actuele grondexploitaties. Jaarlijks wordt een totaaloverzicht van alle grondexploitaties (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties oftewel MPG) ter informatie en besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Het MPG wordt bij de kadernota vastgesteld. Bij de begroting wordt jaarsnede 2021 van de grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitaties worden actief bewaakt en drie keer per jaar geactualiseerd aan de hand van de laatste inzichten in bouwprogramma, fasering en financiële uitgangspunten. Deze bijstellingen worden aan de gemeenteraad voorgelegd in de vorm van bestuursrapportages.
Hierin volgt een toelichting op de verschillen ten opzichte van de vorige vastgestelde exploitaties, ter vaststelling door de raad. Het gaat hierbij onder andere om verantwoording over de kosten en opbrengsten en de dotaties en onttrekkingen aan reserves.
2.2 Algemene beginselen grondexploitatie Opzet grondexploitatie Een grondexploitatie omvat de kosten en opbrengsten die gemoeid gaan met de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Er ontstaat een saldo. Dat saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Aangezien kosten en opbrengsten gedurende een meerjarige periode plaatsvinden, spelen ook rente en indexeringen een rol. Om de kosten en opbrengsten die in de verschillende jaren gemaakt en gerealiseerd worden, te kunnen vergelijken worden deze naar eindwaarde gerekend. Projecten hebben echter verschillende einddata. Om saldi van verschillende grondexploitaties te kunnen vergelijken worden de saldi teruggerekend naar contante waarde. Ramingen van kosten en opbrengsten worden gedurende de looptijd vervangen door de daadwerkelijk gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten. Ook neemt de relatieve invloed van de rente en de indexen dan af. De getrouwheid van het geraamde resultaat neemt toe. De kans op afwijkingen en de hoogte van afwijkingen ten opzichte van het geraamde resultaat neemt navenant af.
pagina 4
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Wijzigingen in grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: 1. Verschuivingen in tijd Verschuivingen in de tijd van kosten en opbrengsten zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. Hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente begint te tellen waardoor het resultaat afneemt. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. 2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten zelf van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname zal echter vaak afwijken van de verwachte parameters.
2.3 Parameters Een grondexploitatie is een meerjaren projectbegroting. De factor tijd speelt een belangrijke rol bij de bepaling van het saldo. Deze factor komt tot uiting bij het saldo op eindwaarde en bij de netto contante waarde. Bij het bepalen van genoemde saldi zijn onderstaande parameters van toepassing: 1. 2. 3. 4. 5.
Prijspeil 1 januari 2021 Omslagrente: Disconteringsvoet: Kostenstijging: Opbrengststijging:
1,7% 2,0% 2,0% 0,0%
Rente en disconteringsvoet De prognose van de omslagrente is veranderd. Deze is verlaagd van 2,1% naar 1,7%. Dit percentage pakt lager uit, omdat de gemiddelde rente -gecorrigeerd voor het eigen vermogen- die de gemeente over haar totale leningenportefeuille betaalt ook afneemt. De meerjarige rente bij grondexploitaties hoeft pas aangepast te worden als de afwijking meer dan 0,5% is. Hiermee wordt voorkomen dat er een grillig beeld ontstaat. Per 2021 is de afwijking 0,4% ten opzichte van 2020, maar er is toch voor gekozen om de omslagrente aan te passen. De feitelijke rentetoerekening gebeurt overigens op rekeningbasis. Dat wil zeggen dat de in rekening te brengen rente kan afwijken van de prognose. De disconteringsvoet is gebaseerd op het maximale meerjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank. Deze blijft 2%.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 5
Kostenstijging De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen drie jaar, bedraagt circa 1,8%1. De huidige grondexploitaties kennen gemiddeld vergelijkbare looptijden. Het afgelopen jaar was sprake van een negatieve index van circa 1,5%. Deze daling zal stabiliseren in 2021. Het voorstel is om de index voor kostenstijging naar beneden bij te stellen van 2,5% naar 2%. Dit ligt in lijn met het meerjarig gemiddelde. Het komende jaar zal meer duidelijkheid ontstaan over de impact van de Corona-crisis, de impact van de uitspraak over toepassing van de stikstofregels en de impact van de PFAS-regels op de GWW-markt. Opbrengstenstijging De woningmarkt is nog steeds erg gespannen. Zowel woningprijzen als bouwkosten stijgen al jaren. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen meer dan de bouwkosten. Dit leidde dan ook tot hogere grondprijzen. Ook het afgelopen jaar zijn de woningprijzen, ondanks de Corona crisis, fors gestegen. Het blijft de vraag of deze trend zich doorzet. Er blijft sprake van krapte op de woningmarkt. Maar de verwachting is dat de overheidssubsidies om de economie te steunen als gevolg van de Corona-crisis zullen afnemen. De werkloosheid zal toenemen waardoor de betaalbaarheid van woningen onder druk komt te staan. De verwachting is dat de woningprijzen eerder zullen stabiliseren dan afnemen.
Voor 2021 zal nog sprake zijn van stijging van de bouwkosten als gevolg van strengere duurzaamheidseisen (BENG) en de stikstofproblematiek. De verwachting is dat de bouwkosten op de langere termijn zullen stabiliseren. Hieruit resulteert dat de grondprijzen zullen stabiliseren en niet af zullen nemen. In Haarlem echter wordt de opbrengstenstijging van 0,0% gehandhaafd. Dit omdat de opbrengsten in de grondexploitaties van de gemeente Haarlem slechts voor een deel of helemaal niet meer aan marktontwikkelingen onderhevig zijn. In een aantal gevallen is via een tender al gecontracteerd met marktpartijen. De grondprijs is dan bekend en vastgelegd. Bij andere grondexploitaties is het programma meer bepalend voor de uiteindelijke grondprijs dan eventuele veranderingen in de woningmarkt.
1
CBS-indexcijfers GWW 2015=100 pagina 6
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
2.4 Bouwprogramma Een grondexploitatie is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Het bouwprogramma dat binnen de 17 actuele grondexploitaties is geraamd (vanaf start tot einddatum van het project), is opgenomen in onderstaande tabellen. De tabellen geven het gerealiseerde en de geprognosticeerde woningen weer. De programmatische wijzigingen en andere belangrijke ontwikkelingen in de grondexploitaties worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. De weergegeven productie is vanzelfsprekend slechts een onderdeel van de totale bouwproductie die in Haarlem beoogd wordt. Een substantieel deel zal namelijk op grond van derden ontwikkeld worden.
Woningbouw program m a Woningbouw grondexploitaties in stuks x € 1.000,- gerealiseerd
Woningbouw prognose
Totaal # w oningen
Scheepmakerskw artier fase 2
135
0
135
DSK
176
0
176
Slachthuisterrein
0
165
165
Subtotaal Oost
311
165
476
Stadsdeelhart Schalkstad
120
0
120
Europaw ijk Zuid
233
8
241
Entree West en Oost
642
136
778
Aziew eg
221
158
379
Zw emmerslaan
0
140
140
Poort van Boerhaave
0
132
132
Subtotaal Schalkw ijk
1.216
574
1.790
Ripperda
371
24
395
Deli
34
108
142
Subtotaal Noord
405
132
537
Raaks 3e fase
0
31
31
Subtotaal Centrum
0
31
31
Koningstein
0
18
18
Subtotaal Zuidw est
0
18
18
1.932
920
2.852
Totaal
Program m a bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein grondexploitaties in m 2 bvo x gerealiseerd prognose € 1.000,Waarderpolder Noordkop
13.879
42.727
Waarderpolder Minckelersw eg e.o.
10.142
10.142
Waarderpolder Laan van Decima
14.729
14.729
38.750
67.598
Totaal
28.848
Totaal m 2 bvo bedrijventerrein
28.848
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 7
Niet w oningbouw program m a grondexploitaties in m 2 bvo x € 1.000,-
Niet w oningbouw gerealiseerd
Waarderpolder Laan van Decima
0
40.000
40.000
Scheepmakerskw artier fase 2
0
1.300
1.300
DSK
Niet Totaal m 2 w oningbouw bvo niet prognose w oningbouw
3.000
0
3.000
Slachthuisterrein
0
10.335
10.335
Subtotaal Oost
3.000
51.635
54.635
Stadsdeelhart Schalkstad
8.100
2.170
10.270
Subtotaal Schalkw ijk
8.100
2.170
10.270
Ripperda
1.915
0
1.915
Badmintonpad
18.304
1.800
20.104
Subtotaal Noord
20.219
1.800
22.019
Raaks 3e fase
0
1.500
1.500
Subtotaal Centrum
0
1.500
1.500
31.319
57.105
88.424
Totaal
pagina 8
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
3. Boekwaarde, reserve en voorzieningen 3.1 Boekwaarde De boekwaarde van een project wordt bepaald door de kosten en opbrengsten uit het verleden. De boekwaarde wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Deze waarde is een belangrijk gegeven om keuzes op te baseren. Over een boekwaarde wordt rente berekend die ten laste wordt gebracht van het project. Het streven is om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kostenneutrale grondexploitatie. Zolang geen opbrengsten worden verwacht, worden de kosten zo lang mogelijk uitgesteld. Op die manier worden hoge rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten. Denk aan sloop van een oud gebouw om vandalisme te voorkomen. In onderstaande tabel wordt het verloop van de boekwaarde voor de komende jaren weergegeven. Ontwikkeling boekwaarde 2021 Boekwa a rde grondexpl oi ta ti es 1/1
2021
2022
2023
2024
2025
15.037
11.422
-376
7.448
4.620
11.612
Kos ten grondexpl oi ta ti e excl us i ef rente
14.017
7.498
Ba ten grondexpl oi ta ti e
-17.829
-18.266
Rentetoerekeni ng grondexpl oi ta ti e
256
194
-6
Verwa chte verl i ezen bi j a fs l ui ti ng grondexpl oi ta ti e
-901
-4.854
-7.848
Verwa chte wi ns ten bi j a fs l ui ti ng grondexpl oi ta ti e
842
3.631
11.422
-376
Boekwaarde grondexploitaties 31/12
607
2.001
-4.500
-8.189
127
79
4.067
938
1.490
7.448
4.620
Bovenstaande tabel laat zien dat de boekwaarde in 2021 naar verwachting afneemt van € 15 miljoen naar € 11,4 miljoen, rekening houdend met afsluiting van grondexploitaties en verwachte winstnemingen. In 2022 zal de boekwaarde behoorlijk afnemen als gevolg van het afsluiten van negatieve grondexploitaties en het genereren van fors meer inkomsten dan het maken van kosten. In 2023 zal de boekwaarde weer toenemen als gevolg van de verwachte tussentijdse winstneming, het maken van veel kosten en het achterblijven van inkomsten. In 2024 zal de boekwaarde weer dalen om in 2025 op 0 te eindigen. Dit zal alleen zo verlopen als er de komende jaren geen nieuwe grondexploitaties worden geopend. De verwachting is echter dat dit jaar een aantal nieuwe grondexploitaties geopend zal worden. Dit zal invloed hebben op bovengeschreven beeld.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 9
Cash Flow Inhuur derden
Nieuwe boekwaarde Totale Prospectie
2021
2022
901
82
819
2023
2024
2025
212
1.743
5
Verwerving
19.056
Slopen
2.879
10
10
Bodemsanering
8.525
704
85
260
358
Hoofdinfrastructuur
2.923
1.323
234
1.089
Bouwrijp maken
14.335
5.346
1.815
2.821
709
Woonrijp maken
17.093
17.190
5.104
1.923
8.209
Ext. VTU kosten
6.182
1.466
595
348
524
Overige uitgaven
13.535
4.711
4.711
Tijdelijk beheer
4.290
298
233
42
12
12
711
383
258
Incidentele last MVA Overige doorbelastingen
201 799
Doorbelaste lonen
27.594
3.669
1.315
1.002
Doorbelaste inhuur
712
117
68
49
Totaal kosten
118.128
35.735
14.017
7.498
Verkoop uitgifte grond
120.057
48.313
17.378
18.246
Verkoop onroerende zaken
390
275
275
Verkoop ov. duurzame goederen
13
Overige rijksvergoedingen
3.974
Gemeentelijke bijdragen
2.427
Provinciale subsidie
5.283
Europese subsidie
26
Bijdragen derden
5.916
153
133
Tijdelijk beheer
2.414
42
42
Overige dekkingen
4.471
Activering van lasten IP
1.140
11.612
607
2.001
4.500
8.189
20
Tussentijdse winstneming
-25.511
Totaal opbrengsten
120.600
48.784
17.829
18.266
-
4.500
8.189
Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)
-2.472
-13.049
-3.812
-10.768
11.612
-3.893
-6.188
Rente
17.510
649
256
194
-6
127
79
Saldo
15.037
-12.400
-3.556
-10.574
11.605
-3.767
-6.109
11.481
907
12.513
8.746
2.637
Saldo Cumulatief
De boekwaarde is in 2020 afgenomen. Deze is van € 27,0 miljoen afgenomen tot ruim € 15 miljoen. Dat is een afname van € 12 miljoen. Dit komt door het grote aantal verkopen in 2020. De rentelasten nemen navenant af. Overigens is de rentevoet ook lager geworden, door dalende rentes op leningen. Er zijn € 15 miljoen meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten zijn gegenereerd binnen de actuele grondexploitaties. Dit is dan ook de huidige boekwaarde. Hierbij dient wel te worden aangetekend dat er ruim € 25 miljoen tussentijdse winstnemingen is geboekt over de laatste jaren. Zonder deze tussentijdse winstnemingen zou de boekwaarde € 25,5 miljoen lager zijn geweest. Voor wat betreft de prognose tot en met 2025 is er een ander beeld. Er wordt nog bijna € 49 miljoen aan (grond)opbrengsten verwacht komende 5 jaar. Het merendeel van de inkomsten (€ 36 miljoen) wordt verwacht in 2021 en 2022. De geraamde opbrengsten nemen in de daaropvolgende jaren flink af. Net als bij de opbrengsten worden ook de meeste kosten verwacht in 2021, 2022 en 2023. Ook bij de kosten is sprake van een dalende tendens. Dit komt doordat de komende jaren pagina 10
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
het aantal grondexploitaties afneemt, waardoor de kosten en opbrengsten dus ook afnemen. Deze cijfers geven een indicatie van het gezamenlijke risicoprofiel van de grondexploitaties. De boekwaarde is in 2020 flink gedaald. In 2021 wordt ook een afname van de boekwaarde verwacht omdat de verwachte opbrengsten hoger liggen dan de verwachte kosten. 2022 laat een flinke daling zien van de boekwaarde, dit komt door de fors hogere verwachte opbrengsten dan kosten. In 2023 zal de boekwaarde weer toenemen, doordat geen inkomsten geraamd zijn. Vooral in 2023 zijn de geprognosticeerde kosten nog hoog. In 2024 zal de boekwaarde weer dalen om in 2025 op 0 te eindigen. Het risico binnen de grondexploitaties neemt evenredig met de hoogte van de boekwaarde af. Waakzaamheid is echter geboden, aangezien de geraamde opbrengsten nog niet zijn ontvangen. De corona crisis kan voor een economische terugslag zorgen. Pas als de grondopbrengsten ontvangen zijn nemen de risico’s af. De komende jaren geeft Haarlem invulling aan de uitvoering van de ontwikkelzones met voornamelijk woningbouw. Dit zal gebeuren vanuit verschillende rollen (zie de tabel in hoofdstuk 1). De gemeente houdt ook de mogelijkheden van een actieve rol open, dus de rol van producent (actief grondbeleid). Dat houdt in dat er de komende jaren ook grondexploitaties geopend kunnen worden.
In 2021 wordt bijvoorbeeld de opening van de grondexploitatie Beatrixplein verwacht. Ook in een aantal zones worden naar verwachting grondexploitaties geopend. De voorbereiding op de te openen grondexploitaties zal via een voorbereidingskrediet aan de raad voorgelegd worden. Als de raad besluit de grondexploitatie te openen dan worden de kosten van de voorbereiding opgenomen in de te openen grondexploitatie. Als de raad het project niet wil voortzetten, dan worden de lasten van de voorbereiding ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Het gebruik van de reserve grondexploitaties ter dekking van de voorbereiding van nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt meegenomen in de actualisatie van het beleidskader reserves en voorzieningen. Nieuw geopende grondexploitaties zullen dan via een vergelijkbare cyclus (eerst investeringen, het inventariseren en bepalen van risico’s, zorgdragen voor voldoende weerstandscapaciteit en vervolgens genereren van opbrengsten en afbouw risico’s) plaatsvinden.
3.2 Reserve Projecten met een grondexploitatie brengen financiële risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn bijvoorbeeld: het niet doorgaan van grondverkopen, dalende grondprijzen, stijgende kosten of een stijgende rente. Om risico’s te kunnen opvangen worden voorzieningen en reserves aangelegd, conform de wettelijke regelgeving van het BBV. In het BBV zijn ook voorwaarden opgenomen voor het nemen van tussentijdse winsten. De regelgeving schrijft voor dat bij bepaalde omstandigheden tussentijdse winsten genomen moeten worden. In de laatste vier jaar is ongeveer € 25,5 miljoen tussentijdse winst genomen. De winstnemingen komen ten bate van de reserve grondexploitatie.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 11
De reserve grondexploitatie is een algemene risicoreserve bedoeld als weerstandsvermogen ter dekking van veranderingen in de saldi van grondexploitaties. De voordelige resultaten in de grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd en de nadelige resultaten worden eraan onttrokken. Als op een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt verwacht, moet hiervoor direct een voorziening toekomstige verliezen worden getroffen. Deze wordt onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Als de reserve grondexploitaties niet meer toereikend is om deze voorziening te dekken, wordt een beroep gedaan op de algemene reserve. De reserve grex wordt ook gebruikt als dekkingsbron voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals het Verre Oosten, Beatrixplein en dergelijke. Hiervoor worden wel separaat raadsbesluiten voorgelegd. Het gebruik van de reserve grondexploitatie ter dekking van voorbereiding van nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt meegenomen in de actualisatie van het beleidskader reserves en voorzieningen. De verwachting is dat de reserve de aankomende jaren stijgt. In 2024 groeit de reserve substantieel. Die bedraagt dan bijna € 27 miljoen. De reserve behoort in verhouding te staan tot de risico’s bij de lopende grondexploitaties. Dit komt tot uiting in de confrontatie van benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit. Hierover wordt in hoofdstuk 5 uitgebreider gerapporteerd.
Overigens is in de tabel nog geen rekening gehouden met de mogelijkheid van toekomstige tussentijdse winstnemingen, noch met afroming van een toekomstig surplus. Als er afgeroomd wordt, dan ontstaat een ander beeld.
Prognose weerstandsvermogen x € 1.000,Stand reserve per 1/1
pagina 12
2021
2022
2023
2024
2025
2026
-18.742 -19.325 -22.710 -26.622 -27.561 -29.050
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
3.3 Voorzieningen De voorziening toekomstige verliezen bedraagt per 1 januari 2021 € 12,9 miljoen. Dit is het bedrag dat er aan tekort op lopende grondexploitaties wordt verwacht. De voorziening toekomstige verliezen is in 2020 licht gestegen met ongeveer € 0,14 miljoen. Dit komt voornamelijk door een negatieve bijstelling in Scheepmakerskwartier van € 0,4 miljoen, maar daar staat ook een vrijval van Aziëweg van € 0,36 miljoen tegenover. Verschil in verliesvoorziening x € 1.000,Stand verliesvoorziening per 1/1
2020
2021
-12.801
-12.945
In onderstaande tabel wordt de meerjaren prognose van de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties weergegeven. Er is een dalende trend. Dit komt door de afsluiting van verliesgevende grondexploitaties. In 2023 wordt de laatste grondexploitaties met een geraamd negatief eindresultaat afgesloten. Er zijn dan geen negatieve grondexploitaties meer in de portefeuille. Er is dan ook geen voorziening meer nodig. Uiteraard zal er een voorziening getroffen worden als verwacht wordt dat andere grondexploitaties een negatief resultaat krijgen. Dat kunnen ook nog te openen grondexploitaties zijn. Prognose verliesvoorziening x € 1.000,Stand verliesvoorziening per 31/12
2021
2023
-12.302
-4.273
2024
3.4 Conclusie Op basis van een aantal kerncijfers valt een diagnose te stellen van de positie van de grondexploitaties. Denk hierbij aan het geraamde resultaat van de totale portefeuille, de getroffen verliesvoorziening, de boekwaarde, de reservepositie etc. Al deze cijfers zijn in dit hoofdstuk belicht. De afgelopen jaren waren er al positieve prognoses, alleen bleef het verzilveren van de prognoses vaak wat achter. De vooruitzichten laten een gunstige tendens zien. Het verschil met de vorige jaren is dat er ook al goede resultaten geboekt zijn. Het weerstandsvermogen is iets afgenomen, maar daar staat een fors gedaalde boekwaarde tegenover. Daardoor is de weerstandspositie flink verbeterd. Door de dalende boekwaarde daalt dan ook het risicoprofiel. Deze dalende boekwaarde wordt komend jaar voortgezet. Daarna is er sprake van een toename om in 2025 op 0 te eindigen. Er is voldoende verliesvoorziening opgebouwd om verliesgevende grondexploitaties te kunnen afsluiten zonder verdere consequenties. De reserve is met ongeveer € 3 miljoen afgenomen, maar dat komt met name door een onttrekking voor de ongedeelde stad. De reserve is nog steeds voldoende gevuld, om de risico’s die er nog zijn het hoofd te bieden. De reserve is voornamelijk gevuld met tussentijdse winsten. De regelgeving hieromtrent is veranderd, waardoor gemeenten sneller tussentijds winst moeten nemen.
Ook voor de komende jaren wordt een toename van de reserve verwacht, mede als gevolg van het afsluiten van een aantal grondexploitaties. Met andere woorden, er is een veilige en goede koers uitgezet en die koers dient te worden aangehouden. Om die koers te kunnen aanhouden dienen de omstandigheden waarin we opereren ook gunstig te blijven. Dat is gelet op de Coronacrisis minder zeker.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 13
De prognose is positief. Dit neemt niet weg dat er nog steeds risico’s zijn. De komende twee jaar dient bijna € 36 miljoen grondopbrengsten gerealiseerd te worden. Zo lang deze opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd, blijft er sprake van een substantieel risico. Om deze risico’s af te dekken, dient hiervoor een buffer aangehouden te worden. Om te bepalen of er voldoende buffer aanwezig is, wordt de benodigde weerstandscapaciteit afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Als blijkt dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit, dan ontstaat een zogenaamd surplus. Het surplus per januari 2021 is € 2,7 miljoen. Daarmee is het surplus lager dan het voorgaande jaar.
pagina 14
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
4. Risico’s en weerstandscapaciteit 4.1 Risico’s Grondexploitaties zijn onvoorwaardelijk verbonden met risico’s. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen marktrisico’s en projectrisico’s. Projectrisico’s zijn risico’s die alleen kunnen optreden bij een specifiek project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren. De gemeente Haarlem maakt gebruik van het systeem NARIS om gemeente breed risico’s te inventariseren en doorlopend te monitoren. Ook de projectrisico’s van de grondexploitaties worden via NARIS bijgehouden. In NARIS wordt aangegeven of en welke beheersmaatregelen getroffen kunnen worden ten aanzien van de risico’s. Het is relatief eenvoudig om een rapport uit NARIS te generen met de actuele risico’s binnen de grondexploitaties. Bij de marktrisico’s gaat het om de volgende onderdelen: • Grondopbrengsten • Rente • Inflatie • (Uitvoerings)kosten • Looptijd en fasering De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal andere factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed is bepalend. Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol.
Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging van het architectenhonorarium merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor deze marktrisico’s is het niet of nauwelijks mogelijk om beheersmaatregelen te treffen. Veel van deze risico’s zijn niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar. Zo is het in een slechte vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond conform planning te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Uiteraard wordt via een adequate inschatting van de parameters geanticipeerd op de marktontwikkelingen. Deze is een combinatie van de stijging van de bouwkosten en personeel in combinatie met de aanbestedingsruimte. Bij een ruime markt en een goed gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief meer winst op kan worden gemaakt. Een beheersmaatregel kan zijn om via raamcontracten te werken. De prijzen zijn dan voor een bepaalde periode vastgelegd. Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op toekomstige wijzigingen. De impact van wijzigingen van de verschillende parameters is verschillend. Dit is nader uitgewerkt in de volgende paragraaf. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 15
4.2 Gevoeligheidsanalyse Via de gevoeligheidsanalyse wordt in beeld gebracht wat de impact is van veranderingen in bepaalde onderdelen van de grondexploitatie. Het gaat in eerste instantie om de parameters. Per parameter wordt bepaald wat de impact zou zijn als alleen die parameter aan veranderingen onderhevig is. De andere omstandigheden blijven gelijk (ceteris paribus). De uitkomsten van de wijziging van enkele parameters met 1% zijn weergegeven in onderstaande grafiek. De impact is in duizenden euro’s weergegeven.
Uit de grafiek blijkt dat grootste gevoeligheid gelegen is in de parameter opbrengstenstijging. Kortom een mutatie in de opbrengsten heeft een relatief grotere impact op het resultaat van de grondexploitatie dan een mutatie in de kosten. Dit heeft te maken met het totale volume van de prognose. Er dienen meer opbrengsten gegenereerd te worden dan dat er nog kosten gerealiseerd zullen worden. Als de relatieve toename gelijk is, dan neemt in absolute zin de opbrengst meer toe dan de kosten. De verschillen zijn echter niet zeer groot. Ten opzichte van voorbije jaren waarin deze gevoeligheidsanalyse werd gemaakt, valt op dat het verschil in de gevoeligheden tussen de parameters onderling afneemt. Dit komt door de fasering van de opbrengsten. Bijna alle geraamde opbrengsten worden in 2021 en 2022 verwacht. De opbrengsten in de overige jaren zijn een stuk lager. De opbrengstenparameter heeft namelijk vooral effect op opbrengsten die op latere momenten geraamd worden. Het effect is bij de huidige prognose dus relatief klein. De boekwaarde is behoorlijk afgenomen en zal naar verwachting verder afnemen. Hierdoor is het effect van een rentewijziging relatief beperkt. De boekwaarde in combinatie met de rentevoet bepalen de rentelasten voor de grondexploitaties. Als de boekwaarde relatief laag is, dan hebben veranderingen in de rentevoet maar een beperkt effect.
Tot slot is de impact van de disconteringsvoet relatief klein. Dit heeft vooral te maken met de relatief beperkte looptijd van de meeste projecten.
pagina 16
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
4.3 Scenarioanalyse In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is. In werkelijkheid zal zich een combinatie van verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. Er dient voldoende weerstand te zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. Daarom is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamde worst case scenario berekend. Deze beide scenario’s vormen input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Parameters Rente Kos tens ti jgi ng Opbrengs tens ti jgi ng Opbrengs ten nomi na a l Vertra gi ng ui tgi fte
MPG 2021
recessie
worst case
1,7% 2,0% 0,0% 0,0%
2,2% 3,0% -5,0% -5,0% 3 jr
3,7% 5,0% -10,0% -15,0% 5 jr
4.4 Weerstandscapaciteit Indien risico’s optreden dan zal dat impact hebben op het resultaat van de grondexploitaties. Het is van belang om over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken waarmee de impact van de risico’s opgevangen kan worden. De weerstandscapaciteit wordt in beginsel gevormd door de reserve grondexploitatie. Een deel van de reserve wordt benut voor het treffen van voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties. Door periodiek de grondexploitaties te actualiseren, is de verliesvoorziening toereikend. De verliesvoorziening in de reserve grondexploitatie bedraagt per 1-1-21 € 12,9 miljoen. Vervolgens dient de reserve ook voldoende gevuld te zijn om de marktrisico’s en projectrisico’s af te dekken. Voor de projectrisico’s is per risico op basis van de formule kans maal impact bepaald welk bedrag nodig is om de risico’s af te dekken. Indien er 50% kans dat een risico zich voordoet met een impact van € 2 miljoen, dan dient € 1 miljoen weerstand te worden aangehouden. De totale weerstand voor projectrisico’s is bepaald op € 1,9 miljoen. Voor de marktrisico’s is op basis van de in paragraaf 5.3 genoemde risico’s een scenarioberekening gemaakt. De effecten van beide scenario’s zijn beide gewogen meegenomen en daarbij is bepaald voor welke grondexploitaties dit tot een (aanvullend) verlies zal leiden.
Op basis van deze berekening dient nog rekening te worden gehouden met € 9,5 miljoen. Daarmee heeft de gemeente Haarlem voldoende weerstand om marktrisico’s op te vangen. De effecten van de Coronacrisis vallen voor de woningbouwmarkt vooralsnog mee. Voor de markt voor bedrijventerreinen ligt dit genuanceerder. Het ene bedrijf profiteert van de crisis, terwijl het andere bedrijf er last van heeft. De effecten van de crisis zijn bekeken per project en daar waar nodig in de project specifieke risico’s opgenomen. Komend jaar wordt meer impact verwacht. Daarom dient de buffer voldoende te zijn.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 17
In de berekening voor de benodigde weerstandscapaciteit wordt ook rekening gehouden met het risico op vennootschapsbelasting. Hierbij is rekening gehouden met € 2,8 miljoen. De reserve is zodanig gevuld dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit. Er is sprake van een zogenaamd surplus. Er is meer dekking van de risico’s dan strikt noodzakelijk is. Het surplus is € 2,7 miljoen. Dit kan aangewend worden voor andere doeleinden. Er zijn nog geen zichtbare negatieve effecten als gevolg van de Coronacrisis, maar dat kan dit jaar nog veranderen. Dit is nog niet verwerkt. Beschikbare weerstandscapaciteit x € 1.000,Reserve grondexploitatie Verliesvoorziening Totaal
18.742 12.945 31.687
Benodigde weerstandscapaciteit x € 1.000,Marktrisico's Projectspecifieke risico's VPB risico Totaal
9.546 1.928 2.800 14.274
Surplus Reserve grondexploitatie Onttrekking Totaal risico's Surplus
18.742 1.752 14.274 2.717
pagina 18
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
5. Projecten 5.1 Algemeen In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle actieve grondexploitaties. Ze staan per stadsdeel gegroepeerd. De tabel geeft het geraamde resultaat weer ten opzichte van vorig jaar. Hieruit blijkt dat het totaal geraamde resultaat is verslechterd. Het gaat om een verslechtering van ongeveer € 2,2 miljoen, van € 0,4 miljoen negatief naar € 2,6 miljoen negatief. Daarmee is het resultaat van alle grondexploitaties nog steeds negatief. De belangrijke reden voor de verslechtering is de tussentijdse winstneming van € 3,2 miljoen. De afgelopen vier jaar is er in totaal € 25,5 miljoen aan tussentijdse winst genomen. Er zijn zowel grondexploitaties met een verbeterd als een verslechterd resultaat. Met name Raaks fase 3, Deliterrein, Laan van Decima, Slachthuisterrein, Scheepmakerskwartier fase 2, Schalkwijk Entree Oost/West, Aziëweg, Schalkstad fase 1 en Koningstein zijn fors gemuteerd. Bij het merendeel van deze projecten wordt de verslechtering van het resultaat voornamelijk verklaard door een tussentijdse winstneming. De winsten die genomen zijn per project zijn als volgt: Raaks € 0,7 miljoen, Deliterrein € 0,5 miljoen, Slachthuisterrein € 0,8 miljoen, Poort van Boerhave € 0,02 miljoen, Entree Oost/West € 0,7 miljoen en Schalkstad fase 1 € 0,4 miljoen.
Voor de projecten Slachthuisterrein en Scheepmakerskwartier zijn nog andere oorzaken voor de verslechtering van het resultaat, respectievelijk onvoorziene kosten en bijstelling verkoopopbrengst Drijfriemenfabriek. Die worden in de volgende paragrafen per project beschreven. Bij Schalkstad fase 1 verbetert het resultaat, ondanks de winstneming. Ook de resultaten van de grondexploitaties Aziëweg, Minckelersweg en Laan van Decima zijn verbeterd. Resultaat grondexploitaties (NCW) en ontwikkeling verliesvoorziening (negatief = opbrengst) Centrum
NCW 1 jan 2020
163 Raaks 3de fase Subtotaal
Verlies voorziening 1 jan 2020
Mutatie NCW 2021
NCW 1 jan 2021
Verlies Mutatie verlies voorziening 1 jan voorziening 2021 2021
-1.445
668
-777
-1.445
668
-777
Noord 017 Ripperda
-11
18
8
079 Deliterrein
-959
518
-441
157 Badmintonpad
8
-8
2.736
2.736
62
2.797
2.797
-62
1.766
2.736
599
2.364
2.805
-70
005 Waarderpolder Noordkop
1.832
1.832
37
1.868
1.868
-37
010 Waarderpolder Minckelersweg e.o.
-762
-69
-832
Subtotaal Oost
091 DSK
-26
21
-5
115 Waarderpolder Laan van Decima
-913
-436
-1.349
1.858
-867
142 Slachthuisterrein
-2.725
159 Scheepmakerskwartier fase 2 Subtotaal
474
474
402
876
876
-402
-2.122
2.306
1.813
-309
2.744
-439
7.395
364
7.395
364
12.945
-144
Schalkwijk 036 Schalkwijk Europawijk-Zuid
-50
27
-23
037,162 Schalkwijk Entree Oost en West
-557
220
-337
042 Schalkwijk Aziëweg
7.759
-364
7.395
161 Schalkstad Florida,Andal,Nice
-414
-383
-797
-2.042
5
-2.037
-918
-45
-963
-541
3.238
164 Poort van Boerhave 165 Zwemmerslaan Subtotaal
3.779
7.759
7.759
Zuid West 166 Koningstein
-1.563
-371
-1.934
Subtotaal
-1.563
-371
-1.934
Totaal
414
2.168
2.582
12.801
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 19
5.2 Stadsdeel Oost Waarderpolder Noordkop
pagina 20
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Ruimtelijke analyse Onder Waarderpolder Noordkop wordt het gebied ten noorden van de A. Hofmanweg en ten oosten van de Oude Waarderweg bedoeld. In het betreffende gebied is de laatste jaren geïnvesteerd in het bouwrijp maken van kavels met het doel om bedrijven de ruimte te geven om zich in Haarlem te vestigen. Status De strategie in de Noordkop is geweest om verschillende soorten kavels aan te bieden. Er waren zowel grote als kleinere kavels beschikbaar. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot een toegenomen aantal verkopen. Inmiddels is de voorraad geslonken tot circa 1,5 hectare. In 2020 is er geen grond verkocht. Een verkoop is ontbonden en een levering is doorgeschoven naar 2021. Er is geen terugloop in de belangstelling. De verwachting is dat in 2021 wel weer gronden verkocht gaan worden. Boekwaarde 1-1-2020 : 5,68 miljoen 31-12-2020 : 5,93 miljoen De boekwaarde is toegenomen. Er is in 2020 geen grond geleverd. Een verkoop is zelfs ontbonden. Er zijn kosten gemaakt voor het woonrijp maken. Financieel resultaat MPG 2020 : 1,83 miljoen tekort (1-1-2020) MPG 2021 : 1,87 miljoen tekort (1-1-2021) Eindwaarde
: 1,94 miljoen tekort (31-12-2022)
Het geraamde resultaat op netto contante waarde is verslechterd. De grondopbrengst voor de laatste kavels wordt een jaar later verwacht. Dit leidt tot een rentenadeel en meer beheerkosten. Kwantitatief resultaat aan het einde van het project Uitgeefbare grond voor bedrijfsdoeleinden (circa 4,5 ha), aanleg nieuwe infrastructuur (wegen, fietspad) en een watergang.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
pagina 21
Waarderpolder Minckelersweg e.o.
pagina 22
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Ruimtelijke analyse Deze grondexploitatie omvat het gebied aan de zuidwestkant van de Waarderpolder. Onderdeel hiervan is het project Haarlemmer Stroom waar meerderde kavels al langer geleden zijn verkocht. Twee van de verkochte kavels zijn nooit afgenomen door de toenmalige ontwikkelaar. Status Haarlemmer Stroom B.V., een samenwerking tussen ontwikkelaar Lingotto en KBK Bouwgroep, ontwikkeling het voormalige Nieuwe Energie terrein in de Waarderpolder tot culturele hotspot. Haarlemmer Stroom heeft een integraal plan gemaakt waarbij zij het industriële, monumentale erfgoed renoveert en de openbare ruimte levendig en aantrekking maakt. Het concept-ontwikkelingsplan heeft betrekking op het terrein dat zij sinds 2018 in bezit heeft, maar ook op twee percelen die nog in bezit zijn van de gemeente. De gemeente is voornemens die gronden aan Haarlemmer Stroom B.V. te verkopen. Die optie wordt ook geboden in de in 2018 afgesloten Overeenkomst op Hoofdlijnen. De overeenkomst is inmiddels verlopen en er wordt gewerkt aan een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast vindt een waardebepaling plaats voor de verkoop van de gemeentelijke kavels. De verkoop van kavel B heeft prioriteit bij beide partijen vanwege de slechte staat van het monumentale Directiekantoor maar ook vanwege de integrale parkeeroplossing die gedeeltelijk op kavel B is gesitueerd.
Het streven is om in Q3 2021 de samenwerkingsovereenkomst, de koop- en ontwikkelovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen door de gemeenteraad te laten vaststellen. Boekwaarde 1-1-2020 : 1,59 miljoen 31-12-2020 : 1,74 miljoen De boekwaarde is toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door de gemaakte plankosten en rente. Financieel resultaat MPG 2020 : 0,90 miljoen opbrengst (1-1-2020) MPG 2021 : 0,83 miljoen opbrengst (1-1-2021) Eindwaarde
: 0,88 miljoen opbrengst (31-12-2023)
Het geraamde resultaat is iets verslechterd. Dit komt voornamelijk door de indexatie van de kosten. Kwantitatief resultaat aan het einde van het project Herontwikkeling van het voormalige Nieuwe Energie-terrein. Dit gaat onder de noemer Haarlemmer Stroom.