06-02 Beantwoording technische vragen PvdA over GrEx Fietsznfabriek
Tekst van het document
Van: Ans Kippersluis <jkippersluis@haarlem.nl> Verzonden: woensdag 2 juni 2021 13:25 Aan: Maarten Wiedemeijer <maarten.wiedemeijer@live.nl> CC: Griffiebureau <griffiebureau@haarlem.nl>; Jessica Tuinier <jtuinier@haarlem.nl> Onderwerp: Re: Technische vragen GrEx Fietsznfabriek
Goedemiddag heer Wiedemeijer, In de bijlage ontvangt u de antwoorden op de door gestelde technische vragen. Met vriendelijke groet, Ans Kippersluis Van: Maarten Wiedemeijer <maarten.wiedemeijer@live.nl> Verzonden: vrijdag 28 mei 2021 14:41 Aan: Ans Kippersluis; Griffiebureau; Jessica Tuinier Onderwerp: RE: Technische vragen GrEx Fietsznfabriek Excuus, ik heb nog een aanvullende vraag toegevoegd onder 3)
Van: Maarten Wiedemeijer Verzonden: vrijdag 28 mei 2021 14:29 Aan: jkippersluis@haarlem.nl; Griffiebureau Onderwerp: Technische vragen GrEx Fietsznfabriek Beste mevrouw Kippersluis, Bij deze de volgende technische vragen over de notitie GrEx Fietsznfabriek. Alvast dank voor de beantwoording. 1. Voor de in bijlage 2) voorgestelde systematiek zijn gunningscriteria benodigd (bv. Prijs, duurzaamheid of aandeel betaalbaar wonen). In het document staat niet beschreven welke gunningscriteria zullen wegen. Welke criteria stelt de raad dan vast door dit document vast te stellen? 2. “Uiterlijk 1 augustus dient er overeenstemming te zijn met één van de corporaties om het naastgelegen pand - tegen een vooraf bepaalde afnameprijs - af te nemen t.b.v. de bouw van circa 18 sociale huurwoningen. Als dit niet lukt dan wordt het pand betrokken bij de verkoop aan een ontwikkelaar voor sociale verhuur conform de spelregels” – begrijp ik goed dat dit deel simpelweg ‘plat’ tegen een vooraf bepaalde afnameprijs aan een van de Haarlemse corporaties zal worden verkocht? En mocht dit niet voor 1 augustus lukken het totale project (conform vast te stellen gunningscriteria) zal worden verkocht? 3. Voor de woningen in het sociale en middensegment geldt een uitpondingsverbod voor de eerste 25 jaar.
Welke negatieve afdracht valt er op de GrEx te verwachten als dit uitpondingsverbod ongelimiteerd wordt toegepast (voor altijd)? 4. In het verlengde van 3) welke negatieve afdracht valt er te verwacht om uit te gaan van een maximale huurprijs van 1000 euro voor het middensegment voor de gehele looptijd? Dit conform “Nooit duurder dan middelduur”. https://www.ad.nl/amsterdam/nooit-duurder-dan-middelduur-zo-wil-amsterdambetaalbare-woningen-garanderen~aa0d101a/
Groet, Maarten Wiedemeijer PvdA Haarlem Beantwoording technische vragen Maarten Wiedemeijer (PvdA) 1. Voor de in bijlage 2) voorgestelde systematiek zijn gunningscriteria benodigd (bv. Prijs, duurzaamheid of aandeel betaalbaar wonen). In het document staat niet beschreven welke gunningscriteria zullen wegen. Welke criteria stelt de raad dan vast door dit document vast te stellen? Antwoord: Deze zijn onder andere benoemd op de gemeentelijke website (https://www.haarlem.nl/fietsznfabriek-oost/ bij Programma); minimaal 30% sociaal, 40% middeldure huur of koop. Duurzaamheid zal worden getoetst op basis van een GPR Gebouw score welke de ontwikkelaar bij de inschrijving dient te garanderen en onderbouwen (een korte uitleg staat op http://www.aantoonbaarduurzaambouwen.nl/gebouwen/gpr-gebouw/). De gemeente kan nog invulling geven aan minimale scores per GPR onderdeel. De geboden prijs weegt voor 70% mee en de GPR score telt voor 30% mee. Uiteraard zijn de BENG-norm en gasloos bouwen al in de bestaande regelgeving opgenomen maar met de GPR gebouw score kan elke ontwikkelaar zich verder onderscheiden en wordt de markt uitgedaagd het plan zo duurzaam mogelijk te maken. Daarnaast zijn er diverse randvoorwaarden qua kwaliteit, natuurinclusief bouwen etc. Dit is opgenomen in de verkoopstrategie. 2.
“Uiterlijk 1 augustus dient er overeenstemming te zijn met één van de corporaties om het naastgelegen pand - tegen een vooraf bepaalde afnameprijs - af te nemen t.b.v. de bouw van circa 18 sociale huurwoningen. Als dit niet lukt dan wordt het pand betrokken bij de verkoop aan een ontwikkelaar voor sociale verhuur conform de spelregels” – begrijp ik goed dat dit deel simpelweg ‘plat’ tegen een vooraf bepaalde afnameprijs aan een van de Haarlemse corporaties zal worden verkocht? En mocht dit niet voor 1 augustus lukken het totale project (conform vast te stellen gunningscriteria) zal worden verkocht? Antwoord: Ja, de vooraf bepaalde afnameprijs is gerelateerd aan de taxatie. De verwachting is dat de corporaties alleen belangstelling hebben bij een zeer lage prijs in het verlengde van de grondprijsbrief. Dit stemt niet overeen met de getaxeerde grondwaarde, waarbij is uitgegaan van een verkoop in de markt, waar ook particuliere beleggers kunnen kopen teneinde sociale huurwoningen te realiseren. Gelet op het feit dat dit gaat om een bestaand (potentieel monumentaal) gebouw laat deze situatie zich niet vergelijken met een normale transactie met corporaties. Het uitgangspunt is de getaxeerde bodemprijs te communiceren waarna corporaties kunnen inschrijven. 3. Voor de woningen in het sociale en middensegment geldt een uitpondingsverbod voor de eerste 25 jaar.
Welke negatieve afdracht valt er op de GrEx te verwachten als dit uitpondingsverbod ongelimiteerd wordt toegepast (voor altijd)?
Antwoord: Dit zal een effect hebben op de grondwaarde, hoeveel is niet zomaar vast te stellen. 10% is niet ondenkbaar maar dat kan ook meer of minder zijn, dan zou een taxatie moeten plaatsvinden op basis van een ongelimiteerd uitpondingsverbod. Hiervoor dienen de uitgangspunten eerst helder te zijn, bijvoorbeeld of naast uitponden ook liberalisatie van de sociale huur of verhoging naar marktconform van de middensegment-huur verboden is. Overigens is dit geen eis voor het realiseren van middenhuur, het mag ook middeldure koop zijn. 4. In het verlengde van 3) welke negatieve afdracht valt er te verwacht om uit te gaan van een maximale huurprijs van 1000 euro voor het middensegment voor de gehele looptijd? Dit conform “Nooit duurder dan middelduur”. https://www.ad.nl/amsterdam/nooit-duurder-dan-middelduur-zo-wilamsterdam-betaalbare-woningen-garanderen~aa0d101a/ Antwoord: Idem als antwoord bij vraag 3. Van belang is te realiseren dat een ontwikkelaar geen middeldure huur moet realiseren, het mag ook middeldure koop zijn. Hierdoor wordt dit effect minder.