Document · PDF

04 Bijlage 2 Waardeindicatie (openbaar)

commissie Ontwikkeling 3 oktober 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: 20.30 uur Voortgang Hof in de Egelantier (ER)6.770 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

SAVILLS WAARDEINDICATIE WAARDERING “EGELANTIER” Gelegen aan de GASTHUISVEST 47, 47A KLEINE HOUTSTRAAT 100 B KLEINE HOUTSTRAAT 126 ZWART 126 ROOD HAARLEM TEN BEHOEVE VAN GEMEENTE HAARLEM

Gemeente Haarlem t.a.v. Gdempte Oude Gracht 2 2011 GR Haarlem

Savills Taxaties Claude Debussylaan 48 1082 MD Amsterdam Postbus 75849 1070 AV Amsterdam T: +31 (0) 20 301 2000 F: +31 (0) 20 301 2002 www.savills.nl

Amsterdam, 10 juni 2024

Geachte mevrouw

Hartelijk dank voor uw offerteverzoek van 24 april 2024. U heeft ons gevraagd een offerte uit te brengen voor het verrichten van een indicatieve taxatie van het object gelegen aan de Gasthuisvest 47, 47A, Kleine Houtstraat 100b, Kleine Houtstraat 126 zwart en 126 rood in Haarlem. Wij benadrukken dat deze SOW (Speciaal Overeengekomen Werkzaamheden) geen formele RICS taxatie, noch een professionele taxatiedienst (PTD) conform de voorschriften van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) betreft.

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 2

OBJECT: HOF IN DE EGELANTIER, HAARLEM

Inhoud

Object (omschrijving object en locatie,) ............................................................................4

Markt ..............................................................................................................................6

Toelichting waardering .....................................................................................................7

Referenties ......................................................................................................................8

Residuele methode........................................................................................................ 10

Bijlage Rekenmodel ............................................................................................................... 11

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 3

Object (omschrijving object en locatie,)

Objectomschrijving Het gewaardeerde object betreft een mixed use gebouw aan het Gasthuisvest 47, 47A, Kleine Houtstraat 100B, Kleine Houtstraat 126 Zwart en 126 Rood. Dit is kadastraal bekend als Gemeente Haarlem, Sectie D, nummer 11162. Het onderhavig object “De Egelantier” is een voormalig cultureel centrum met een verhuurbare vloeroppervlakte van 6.612 m². De totale perceelgrootte bedraagt 4.916 m². Wij hebben de oppervlakten aangehouden uit het Word document ‘Toelichting voorgesteld Definitief Ontwerp van 95 naar 98 hotelkamers’ die wij hebben ontvangen van de opdrachtgever op 14-5-2024. In de onderstaande tabel zijn de vloeroppervlakten uiteengezet. Het pand is onderverdeeld in drie verschillende onderdelen: Laag

Omschrijving

Wonen

3 Totaal

Verhuurbaar vloeroppervlakte (m²)

Bruto vloeroppervlakte (m²)

627

801

Fietsparkeren

Hotel*

4.547

5.821

Publieke ruimtes

1.348

1.560

Atelierswinkel

103

6.612

8.308

*Het hotel zal beschikken over 98 kamers.

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 4

Locatie Het gewaardeerde object is gelegen in Haarlem. Haarlem is een stad en gemeente, gelegen in de provincie Noord-Holland, in het westen van Nederland. Haarlem is de hoofdstad van Noord-Holland en is na Amsterdam de grootste stad van de provincie met ruim 167.000 inwoners. De stad staat vooral bekend om haar vele monumentale panden en hofjes. Andere bekende bezienswaardigheden zijn De Grote Kerk, de Koepelkathedraal en vele, drukbezochte winkelstraten. De stad beschikt ook over twee hoge scholen. Binnen Haarlem is het gewaardeerde gelegen in het Centrum. Het centrum van Haarlem wordt afgebakend door vier verschillende waterwegen. Aan de noordkant is dit de Nieuwe Gracht, aan de oostkant loopt de Binnen Spaarne, ten zuiden loopt de Kampersingel en aan de westkant van het centrum ligt de Leidsevaart. Direct ten noorden van het centrum, op circa 300 meter van de Nieuwe Gracht, is het treinstation Haarlem gelegen. Dit station biedt directe verbindingen met Leiden Centraal, alle Amsterdamse treinstations en de strandgebieden rondom Haarlem. Het onderhavige is gelegen aan de zuidkant van het centrum, direct aan de Kampersingel. Recht voor het pand ligt een bushalte die een directe verbinding biedt met Haarlem Station. Het pand is dus goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Met eigen vervoer is de stad Haarlem te bereiken via de A9, A200, A205 of de A208.

Het object zelf is minder goed bereikbaar met het eigen vervoer doordat het object niet over eigen paarkeerplaatsen beschikt. De dichtstbijzijnde verkeersader is de N205. Deze ligt op 2,2 kilometer rijafstand en is met 5 minuten te bereiken.

Wij hebben voor deze waardering geen belangrijke bijzonderheden geconstateerd.

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 5

Markt

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 6

De Nederlandse Economie – Q1 2024 Macroeconomisch Overzicht van Nederland De Nederlandse economie presteert vergelijkbaar met die van de buurlanden. Het Bruto Binnenlands Product (BBP) steeg in het vierde kwartaal van 2023 met 0,4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De werkloosheid in Nederland (3,6%) blijft laag in vergelijking met de Europese Unie (6,4%). De hoge inflatie in heel 2023 (3,8%) heeft de Nederlandse economische ontwikkeling onder druk gezet en heeft Nederland in een periode van economische stagnatie doen belanden. De afnemende economische vraag wordt grotendeels veroorzaakt door de rentevertraging van het depositobeleid van de ECB. De beleidsrente staat momenteel op 4,0%, wat met succes de bedrijfs- en overheidsinvesteringen en de consumptie heeft afgeremd. De lagere economische vraag heeft geleid tot een daling van de inflatie, wat een positief effect lijkt te hebben op het consumenten- en producentenvertrouwen. De conjunctuurindicator laat een duidelijke omslag zien in de Nederlandse economie. Sinds de eerste helft van 2023 presteren verschillende indicatoren zoals het aantal faillissementen, de export van goederen en het producentenvertrouwen onder de langetermijntrend. De verwachting is dat de Nederlandse economie op weg is naar herstel, na een moeilijk jaar in 2023. BBP Groei en Werkgelegenheid Groei in Q1 2024 (QOQ)

Werkloosheid - Nederland

Inflatie (YOY), Consumenten- en Producenten Vertrouwen in Nederland

Conjunctuurindicator

De Nederlandse Economie: Outlook Het remmende effect op de Nederlandse economie zal naar verwachting ten minste tot 2024 aanhouden. Nu de inflatie langzaam afneemt, zal de ECB haar beleidstarieven naar verwachting niet verder verhogen. Dit is echter nog onzeker. Als de stabiliteit terugkeert, zullen de investeringen in de Nederlandse economie naar verwachting weer toenemen. Bedrijven zullen echter te maken krijgen met een nieuwe realiteit, waarbij hoge rentetarieven de norm zijn. Oxford Economics (2023) verwacht daarom ook een minimale YOY-groei van het Nederlandse BBP, deels veroorzaakt door een verminderde investeringscapaciteit. Historische BBP groei (% YOY), en Outlook (% YOY)

Macro-economie en Gevolgen voor de Nederlandse Vastgoedmarkt De stijging van de beleidsrente heeft een grote schok veroorzaakt in de Nederlandse investeringsmarkt. Een snelle stijging van de (her)financieringskosten heeft sinds Q2 2022 in alle sectoren tot afwaarderingen geleid. Volgens MSCI (2024) heeft de Nederlandse vastgoedmarkt sinds Q2 2022 een daling van de kapitaalwaarden van gemiddeld 13,4% gekend. Vooral de kantorenmarkt (-26,4%) en de woningmarkt (-13,6%) hebben significante dalingen gekend. Deze afwijking wordt veroorzaakt doordat de fundamenten van de gebruikers in deze markten slechter zijn dan in andere markten. Vastgoedbeleggers zijn door de gestegen financieringskosten en de afwaarderingen in de vastgoedsector kritischer naar vastgoedbeleggingen gaan kijken. Investeerders nemen een afwachtende houding aan, wat leidt tot minder transacties in de markt. Dit komt vooral doordat de rendementen voor "risicovrije" beleggingsproducten, zoals staatsobligaties, sterk zijn gestegen. Dit verhoogt de rendementseisen voor vastgoed. Vanaf Q2 2022 leidde dit tot voortdurende stijgingen van de Bruto Aanvangsrendementen (BAR) voor vastgoed. In Q1 2024 lijkt deze stijging echter voorbij te zijn, aangezien de rendementen op staatsobligaties en de financieringsrente zich lijken te stabiliseren.

Ontwikkeling van Kapitaalwaarden (% QOQ), verdeeld naar sector.

Ontwikkeling van Prime BAR, Spot Yields op Eurozone AAA Staadsobligaties en de Spread.

Bronnen: Brainbay, Centraal Bureau voor de Statistiek, CPB, DNB, Eurostat, IMF, MSCI, OECD, Oxford Economics, Savills Data, Intelligence & Strategy, Wereldbank

De Nederlandse hotelmarkt De gebruikersmarkt Per februari 2024 staat de Nederlandse hotelvastgoedmarkt uit 3.842 hotels. Dit is een daling van 2,61% ten opzichte van vorig jaar en een daling van 9,69% ten opzichte van het hoogtepunt in 2022. Het totale aantal kamers is met 0,63% ligt gestegen ten opzichte van vorig jaar en komt daarmee uit op 150.124. Zodoende krimpt het aanbod in de Nederlandse hotelsector. Het aantal hotelovernachtingen heeft tot de COVID-19-pandemie een aanzienlijke en continue groei laten zien. Na de COVID-19 pandemie is deze continue groei weer opgepakt. Ook de verhouding binnenlandse en buitenlandse hotelgasten is na de COVID-19 pandemie weer opgepakt. Met name in 2023 is een sterk herstel van het aantal buitenlandse hotelgasten te zien. Let op: het totaal aantal hotelovernachtingen 24Q1 is tot en met februari.

De Nederlandse hotelvoorraad 2017 – 2024YTD

Totaal aantal hotelovernachtingen, 2012 – 2024YTD

Binnenlandse en buitenlandse hotelgasten, 20122024YTD

Beleggingsmarkt In tegenstelling tot de kamerbezetting die in 2023 weer volledig hersteld lijkt te zijn, daalde het investeringsvolume met meer dan 50 procent ten opzichte van 2022. Met name door inflatie in combinatie met hogere bouwkosten en exploitatielasten worden hotels risicovoller en als minder rendabel gezien voor de (internationale)belegger, ondanks de gemiddelde kamerprijzen die het afgelopen jaar zijn gestegen. Daarnaast wordt de ontwikkeling van nieuwe hotels door beperkend overheidsbeleid afgeremd. Vanwege het toenemende risico dat aan hotels is verbonden neemt de hybride contractvorm (tussen management- en lease in, waarbij risico’s en voordelen tussen exploitant en eigenaar gelijk verdeeld zijn) in populariteit toe.

Beleggingsvolume 2015 – 2024YTD

Aandeel binnenlands en buitenlands kapitaal 2015 – 2024YTD

Trends en beleid

De belangrijkste beleidsontwikkelingen en trends die sterk van invloed zijn op vraag en aanbodontwikkeling op de woningmarkt worden hieronder opgesomd: •

• •

Toegenomen inflatie: In het eerst kwartaal van 2024 schommelt de inflatie rond de 2,8 en 3,2% ten opzichte van een jaar eerder. Deze percentages worden met name gedreven door de prijs van goederen en diensten, die voor 0,67%-punt in maart 2024 bijdraagt. Maar ook de prijs voor horeca draagt met 0,54%-punt op de tweede plek aanzienlijk bij aan de jaarmutatie van het CPI. Ondanks dat de inflatie nog boven de twee procent doelstelling licht, biedt hoop op herstel, wat zowel de Nederlandse hotelmarkt als de bredere Europese toerisme-industrie positief kan beïnvloeden. Overheidsregulering: op nationaal niveau worden hotelvergunningen niet meer automatisch verlengd, met name van hotels met drie sterren of minder, om excessen op het gebied van toeristen te verminderen. De grenzen tussen functies vervagen: De vermenging van verschillende functies is vaker waarneembaar in de Nederlandse hotelsector. Hotelexploitanten zien mogelijkheden om extra inkomsten te genereren door de mix van functies binnen bestaand vastgoed in de hotelsector te stimuleren. Exploitanten kunnen bijvoorbeeld extra inkomsten genereren door gemeenschappelijke ruimten en kantoorruimten te verhuren of door het organiseren van evenementen en congressen.

Conclusie markt t.o.v. getaxeerde De hotelmarkt stabiliseerde zich weer in 2023 nadat door de effecten van COVID de bezettingsgraden en ADR’s een historisch laagtepunt kenden. De veerkrachtigheid van de hotelmarkt werd zichtbaar door de sterke stijging van de ADR’s alsmede de snelheid waarmee bezettingsgraden pre COVID hoogtes behaalden. Tegelijkertijd werd door de hoge inflatie ook de kosten van de operatie een struikelblok, hierin met name personeelskosten, inkoop F&B en energie. Door de kwalitatieve hotels op goede locaties werd dit echter wel goed opgevangen middels de stijging in ADR. De hoge inflatie deed de ECB doen besluiten om rentes te verhogen en dit heeft een aanzienlijk effect gehad op de beleggingsmarkt. Met zeer lage beleggingsvolumes en aanvangsrendementen die duidelijk de hogere kosten aan vreemd vermogen reflecteren. De algehele onzekerheid op de markt is naast de hogere kosten een additioneel risicocomponent. Kopers en verkopers kunnen elkaar zodoende niet vinden en lagen tot wel 40% uit elkaar qua biedingen en laatprijzen. Er zit zodoende aardig wat onzekerheid in de markt en investeerders zijn voorzichtiger geworden. Het gewaardeerde betreft een onbewezen hoteloperatie waarin een additioneel risicocomponent in zit. Ontwikkelaars en investeerders zullen beide terughoudend zijn in de verwachtingen omtrent de marktwaarde rekeninghoudende met dit risico.

De markthuur is bepaald aan de hand van een draagkrachthuurmethode die tot stand is gekomen aan de hand van de schatting op een 10 jarige winst- en verliesrekening. In tegenstelling tot een bewezen exploitatie behelst dit zodoende risico. Wij zijn van mening dat die onzekerheid ingeprijsd moet worden in de BAR. De BAR van 6,81% weerspiegelt een dergelijk onbewezen hotel met relatief veel onzekerheid in de toekomstige kasstromen. Ook ligt de waarde per hotelkamer ons inziens in lijn met de gepresenteerde referentie en het algehele marktsentiment. Wij schatten een kamerprijs in van circa Het overzicht van de beleggingstransacties (ook te vinden in het rapport) laat zien dat dit binnen de gestelde bandbreedte ligt van de referenties. Het dient vermeld te worden dat de meest recente referenties (uit 2024) een hogere BAR weerspiegelen. De meest recente referentie betreft het hotel in Den Haag met 101 hotelkamers. Dit betreft echter een bewezen hotelconcept dat al gestabiliseerd is. De andere referentie uit 2024 betreft een hotel in Amsterdam met 211 hotelkamers. Bij deze referentie zijn de stenen gekocht van de exploitatie. Daarnaast was dit hotel al gestabiliseerd. Deze twee referenties zijn gelegen in respectievelijk Den Haag en Amsterdam, wat door taxateurs allebei als een betere hotelmarkt wordt beschouwd.

Wij zijn met deze redenering dan ook van mening dat de BAR van het getaxeerde hierboven moet liggen.

De Nederlandse woningmarkt Vraag en aanbod

Rekening houdend met regionale verschillen in vraag en aanbod, is er op dit moment een kwalitatief woningtekort van ongeveer 390.190 woningen (4,80% van de woningvoorraad). Tekorten zijn met name hoog in grotere steden, omdat daar de grootste groei van huishoudens plaats vindt. Daarnaast wordt dit tekort onder meer veroorzaakt door minimale ontwikkelingsactiviteiten, met een nieuwe terugslag die zichtbaar is in 2023. Dit wordt veroorzaakt door hoge bouwkosten die met name in 2022 aanzienlijk zijn gestegen (met 14,8% t.o.v. 2021) door wereldwijde logistieke problemen en leveringsonzekerheden.

Ontwikkeling aantal huishoudens, 2023 - 2040

Totaal uitgegeven bouwvergunningen woningen, 2012-2023YTD

Aantal bouwvergunningen 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0

Gebruikersmarkt Aanhoudende tekorten zorgen ervoor dat woningen in de grote steden en hun omliggende gebieden hun waarde, ondanks verslechterde economische omstandigheden, zoals sterke inflatie en daarmee oplopende rentes, behouden en zelfs weer in waarde toenemen. De mediane koopprijs per m2 in Q4 2023 steeg met 5,93% ten opzichte van Q4 2022. In de huurmarkt zorgen grote tekorten en een beperkte samenhang met aanpassingen in de rentestanden er ook voor dat huurprijzen stijgen.

Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs per m2

Ontwikkeling gemiddelde huurprijs per m2 / maand Mediane huurprijs per m2 / maand

Mediane koopprijs per m2 € 5,000

€ 20

€ 4,000

€ 15

€ 3,000

€ 10

€ 2,000 €0

€0 2015 Q1 2015 Q3 2016 Q1 2016 Q3 2017 Q1 2017 Q3 2018 Q1 2018 Q3 2019 Q1 2019 Q3 2020 Q1 2020 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2022 Q1 2022 Q3 2023 Q1 2023 Q3

€5 2015 Q1 2015 Q3 2016 Q1 2016 Q3 2017 Q1 2017 Q3 2018 Q1 2018 Q3 2019 Q1 2019 Q3 2020 Q1 2020 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2022 Q1 2022 Q3 2023 Q1 2023 Q3

€ 1,000

Beleggingsmarkt Ondanks de sterke fundamenten van de woningmarkt, is een volume van slechts ca. € 2,2 miljard op beleggingsmarkt aanzienlijk minder ten opzichte van voorgaande jaren. Met name minder activiteit van buitenlandse beleggers. Sinds de eerste verhoging van de overdrachtsbelasting van 2021, de stijging van de marktrente, opgelopen bouwkosten en verdere regulering van de Nederlandse (huur)woningmarkt hebben zowel bestaande bouw als nieuwbouwontwikkelingen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt aan aantrekkelijkheid ingeboet. Grotere transacties betreffen met name de verkoop van woningportefeuilles gericht op een uitpondstrategie. Het bruto aanvangsrendement op toplocaties is echter vanwege de stijgende marktrentes toegenomen tot een niveau van ca. 4,65% in Q4 2023. Aandeel beleggingsvolume naar herkomst, 2015 – 2023

Prime Bruto aanvangsrendement 2015 – 2023

Beleid en trends De belangrijkste beleidsontwikkelingen en trends die sterk van invloed zijn op vraag en aanbodontwikkeling op de woningmarkt worden hieronder opgesomd: •

Het wetsvoorstel Wet Betaalbare huur beoogt per 1 juli 2024 het middenhuur- segment te reguleren. De contouren van deze wet zijn reeds bekend gemaakt, echter moet het wetsvoorstel nog in stemming gaan in zowel de Eerste en de Tweede kamer. Via het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de middenhuur aangehouden bij een puntenaantal van maximaal 186 punten. Dit aantal punten komt overeen met ca, € 1.100 (prijspeil 2023);

•

Per 1 mei 2021 is de maximering van de huurstijging in de vrije sector huur ingevoerd. Dit geldt in elk geval tot 1 mei 2024. De maximale toegestane jaarlijkse huurverhoging is daarbij voor 2024 vastgesteld op basis van de inflatie van 4,5% + 1 procentpunt en komt daarmee uit op 5,5%.

•

In 2023 is het effect van een beter energielabel op de woningwaarde groter dan ooit, waarbij de grootste waardevermeerdering wordt gezien bij en sprong van label G naar C (gemiddeld 8,3% in 2023 Q1 t.o.v. 6,9% in 2022 Q4). Om een extra impuls te geven aan verduurzaming krijgen woningen met een energielabel A of hoger ook meer punten in het WWS, terwijl een energielabel E of lager juist minder punten krijgt.

Bronnen: CBS, Lisa, Oxford Economics, CPB, Consensus Economics, Focus Economics, Neprom, Vastgoedmarkt, PropertyNL, Calcasa, Pararius, RCA, Rabobank, ABN AMRO, NVM, Savills Data, Intelligence & Strategy.

3.3 Lokale marktanalyse gemeente Haarlem lokale_marktanalyse_w Dit hoofdstuk geeft een bondig overzicht van de lokale woningmarkt in de gemeente Haarlem. De analyse begint vanuit een breder perspectief, met een schets van de demografie en economie van de gemeente. Vervolgens wordt er ingegaan op de belangrijkste karakteristieken van de plaatselijke gebruikersmarkt. Demografie demografie_w De eerste kaart geeft aan waar de desbetreffende gemeente binnen Nederland gelegen is. De tweede kaart betreft een plattegrond van de gemeente. Kaart van de gemeente

Kaart locatie van de gemeente

Haarlem

demografie_2_w

©2024illustreert OSM ©2024 TomT Tde Tgemeente om De navolgende tabel hoeTomTom presteert op het gebied van demografie en economie. ©2024 TomTom Concreet bieden de cijfers inzicht in de aantrekkelijkheid, vitaliteit en economische sterkte van de gemeente. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de gemeente en Nederland als geheel.

Tabel kengetallen demografie en werkgelegenheid Huishoud

Inwoners

Gebied

inkomen

Bedrijven

Banen

2024

2050

Groei

€/jaar

2022

Groei

2022

Groei

Haarlem

169.7K

211.5K

19.8%

53.6K

20.5K

45.4%

74.7K

15.5%

Nederland

17.9M

19.6M

9.0%

52.0K

2.0M

29.7%

9.4M

11.4%

demografie_3_w

De volgende grafieken geven de verwachte huishoudensgroei in de gemeente weer en de verdeling van het huishoudinkomen in de gemeente per 20% groep. Dit geeft inzicht in de hoeveelheid en soort vraag naar woningen die er bestaat. Grafiek groei aantal inwoners

Grafiek huishoudensinkomens per 20% groep 25.25%

200K

19.19%

20%

19.19%

18.18%

207K

202K

195K

187K

172K

170K

100K

212K

150K 10%

50K 0% 0K

2024

2025

2030

2035

2040

2045

Hoogste Boveng… Laagste Gemidd… Onderg… inkomen inkomen inkomen inkomen inkomen

2050

Gebruikersmarkt gebruikersmarkt_w In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste (historische) kengetallen van de lokale woningmarkt. Hiermee wordt een beeld geschetst van de dynamiek van de vraag naar en het aanbod van woningen. In de tabel is onder andere de totale voorraad van de lokale woningmarkt aangegeven en wordt de mediaan van de verkooptijd weergegeven. De grafiek hieronder laat de eigendomssituatie van de woningsector in de gemeente zien. Kengetallen woningmarkt Aantal transacties 2024

Woningvoorraad

424

78,000

Mediaan verkooptijd (dagen) Q1

Mediaan verkoopprijs (€/m²) Q1

Grafiek mediaan transactieprijs (€)

434K

471K

Grafiek eigendomssituatie woningen

498K

598K 521K 548K 574K

52.71% 50%

376K

400K 295K

30.80%

322K

15.98%

200K

0.51%

0% 0K

nin

Eig

o nw

in on W

rat

o rp

icu

rt Pa

e ier

e nb

gebruikersmarkt_2_w

De volgende twee grafieken tonen het huidige woningaanbod voor de vrije huursector (dus exclusief sociale huur) en voor de koopwoningenmarkt onderverdeeld naar prijscategorie. De grafiek eronder laat het verloop van het Bruto Aanvangsrendement (BAR) zien voor beleggingen in woningen op de beste locaties van de gemeente. Dit illustreert hoe de prijzen zich in de afgelopen periode hebben ontwikkeld. Daarnaast is het een weerspiegeling van het risicoprofiel van beleggingen in woningen. Een afnemende trend betekent dan dat beleggers met een lager aanvangsrendement genoegen willen nemen en vice versa. Grafiek aanbod aantal huurwoningen Q1

Grafk aanbod aantal koopwoningen Q1 Eengezinswoning 450.000-60… 16

Eengezinswoning 1.500-2.000

Meergezinswoning 1.500-2.000

Meergezinswoning >2.000

Eengezinswoning 1.000-1.500

Meergezinswoning 1.000-1.500

Eengezinswoning 300.000-45…

Eengezinswoning >1.000.000

Eengezinswoning 600.000-80…

Meergezinswoning 300.000-4…

Eengezinswoning >2.000

Meergezinswoning 450.000-6…

Eengezinswoning 800.000-1.0…

Meergezinswoning 600.000-8…

Eengezinswoning 200.000-30…

Meergezinswoning 200.000-3…

Meergezinswoning >1.000.000

Meergezinswoning 800.000-1…

100

Grafiek ontwikkeling BAR Regional cities (>100.000 inhabitants)

5.75%

5.50%

4.75%

4.70%

5.25%

4.00%

5.00%

3.90%

4% 4.00%

3.85%

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

bron_eind Bronnen: CBS, Brainbay, Lisa, Gemeente Haarlem, Vastgoedmarkt, PropertyNL, Funda, NVM, Google Maps, Savills Data, Intelligence & Strategy.

Toelichting waardering

Winst- en verliesprognose hotel Voor de inschatting van de ADR, de bezettingsgraad en de RevPar hebben wij gebruik gemaakt van de beschikbare STR gegevens alsmede ons eigen onderzoek van vergelijkbare concepten. Wij hebben de STR gegevens voor Haarlem geraadpleegd, welke beschikbaar waren tot medio 2023. Deze data hebben wij geëxtrapoleerd tot aan de waardepeildatum op basis van de trends in de STR data van andere vergelijkbare steden, waaronder Leiden. De gemiddelde geëxtrapoleerde ADR over 2023 liet een ADR van ca. zien in Haarlem. Vervolgens zien wij eveneens in Leiden en omstreken ook ADR groei van gemiddeld 8% in de eerste 4 maanden van 2024. Het onderhavige object beoordelen taxateurs als kwalitatief beter dan het merendeel van de hotels welke zijn opgenomen in de STR dataset. Wij hebben op basis van STR gegevens alsmede ons eigen onderzoek van vergelijkbare concepten, een ADR ingeschat van . Wij verwachten dat deze zal groeien tot Taxateurs schatten dat de bezetting van 60% in jaar 1 naar 75% in jaar 3 zal groeien, waar een groei van de RevPar van naar bij hoort. Het hotel zal een groot F&B aspect hebben alsmede evenementruimtes. Taxateurs gaan ervan uit dat de omzet uit F&B en MOD ongeveer een derde van de totale omzet zal zijn, dit is verder toegelicht in de rekenbijlage.

Hiermee komt de totale omzet voor het hotel uit op Daaropvolgend hebben we de kosten ingeschat voor de departementale kosten zoals personeelslasten, inkoop F&B, schoonmaak en overig en onverdeelde kosten zoals administratie, marketing, verkoopkosten, energie en onderhoud. Om te bepalen of dit markconform is hebben we de GOP (gross operating profit) gebenchmarkt alsmede de afzonderlijke kosten. We hebben de totale kosten op ca. 65% ingeschat wat een GOP van 35% geeft. Het GOP zal in de eerste drie jaren geleidelijk stabiliseren naar 40%. Dit geeft een EBITDAR van voor jaar 1, € voor jaar 2 en voor jaar 3. Markthuur en contracthuur hotel We hebben het markthuurcomponent voor het hotel op gezet en op de F&B/MOD op Dit geeft een gewogen gemiddelde markthuurcomponent van op de totale omzet. We nemen hierin een gemiddelde over de eerste 5 jaren gezien het feit dat het hotel moet stabiliseren, de afgeronde markthuur is daarmee ofwel per kamer. Dit geeft een EBITDA/Huur ratio van ca. 1,6, welke zal stabiliseren op 1,85. Dit ligt in lijn met de benchmark en wat een huurder voldoende risico en winst geeft om een gezonde exploitatie te draaien. De gehanteerde contracthuur hebben wij bepaald op basis van de getekende huurintentie van Hof B.V., welke is ondertekend op 30 september 2021. Hierin wordt de huurprijs vastgesteld op per jaar met het prijspeil .

Deze huur hebben wij tot de waardepeildatum geïndexeerd conform de afspraken in de huurintentie. Bij de indexatie hebben wij ons gebaseerd op de per 07-05-2024 vastgestelde consumenten prijs index door het CBS. De cijfers voor april 2024 betreffen echter voorlopige cijfers, en de indexatie cijfers voor mei 2024 zijn nog niet gepubliceerd. Wij hebben aangenomen dat de CPI index zich ontwikkeld zoals voorspeld in april 2024 en dat er een gematigde inflatie zal doorzetten in mei. Dit leidt tot een geïndexeerde contracthuur van per jaar per waardepeildatum. Deze contracthuur beoordelen wij als realistisch gezien de markthuur en contracthuur nagenoeg gelijk zijn aan elkaar. Markthuur woningen/winkel Voor de woningen hebben wij de maximale huur van per maand geïndexeerd naar prijspeil 2024, wat ca. per maand reflecteert. Voor de winkel hebben wij een markthuur per m² VVO aangehouden van Wij nemen aan dat de winkel en woningen marktconform verhuurd zullen worden. Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 7

BAR/NAR en DCF Op basis van referenties hebben wij een NAR op markthuur toegepast van voor het hotel, op de woningen en p de winkel. Voor meer details op rendementen verwijzen wij graag naar de rekenbijlage. We hebben als controlerende methode ook een DCF gemaakt die een vergelijkbare waarde reflecteert. Hierbij hebben wij een discontovoet van en een exit yield K.K. van gehanteerd. Op basis van voorgaande komen wij tot een marktwaarde VON van We hebben hierin gekozen voor een levering vrij van overdrachtsbelasting en zodoende in de BTW sferen. Hierbij hebben wij rekening gehouden voor toetsing binnen de rechtspraak van vervaardiging. Hier is van belang, de grootte van de gedane investeringen en/of de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde. Wijzigingen in de functie en/of aanwendingsmogelijkheden van het gebouw. Wijzigingen in de uiterlijke herkenbaarheid/bouwkundige identiteit van het gebouw. Wijzigingen in de bouwkundige constructie van het gebouw. Bij de eerste 2 zijn wij van mening dat hieraan wordt voldaan en bij de laatste 2 zit daar meer onzekerheid in. De monumentale status belemmert hier enigszins de verandering van de constructie, echter, zit er deels ook nieuwbouw in. Achteraf zal dit getoetst worden, voor nu betreft een levering in de BTW sferen een uitgangspunt. De aanvangsrendementen zijn gehanteerd o.b.v.

de referenties die hierna zijn weergegeven alsmede huidig sentiment dat zichtbaar wordt door biedingen die bij onze investment afdeling binnenkomen op hotels.

Referenties

Huurreferenties Stad

Kamers

Huurprijs per kamer

Huurprijs per m² BVO

Utrecht

Bijzonderheden

+ 20% variabel Nieuwbouw

Leidsche Rijn

Nieuwbouw

Nijmegen

Transformatie

Amsterdam

Transformatie

Leiden

Nieuwbouw

Breda

Nieuwbouw

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 8

Beleggingsreferenties Stad Amsterdam

Amsterdam Amsterdam Breda Leiden Utrecht Papendorp Rotterdam 2x Noordwijk Den Haag

Kamers

Kamerprijs

BAR op HI

Bijzonderheden Gekocht door huurder, daarmee leegwaarde. Gestabiliseerd 6,00%

Nieuwbouw Nieuwbouw Grote investering benodigd Ex investering

Bijna ‘triple net’, dus BAR komt in de buurt van NAR.

Jaar 2024

2022 2021 2021 2021 2022 2023 2023 2021 2024

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 9

Residuele methode

Wij hebben een residuele methode toegepast. Hierin hebben wij de geschatte marktwaarde van € K.K. ( kosten koper) opgenomen als eindwaarde en hier de geschatte stichtingskosten vanaf gehaald om te komen tot marktwaarde in de huidige staat.

Hotel (4 sterren) Een hotel met kamers van minimaal 20 m² met eigen badkamer, douche, bad, toilet en wastafel. Entreegebied, uitgebreide eetmogelijkheden met keuken. Gebalanceerde ventilatie met airconditioning en warmtepomp of WKO systeem. Bouwkosten betreffen ca. per m² BVO, gecorrigeerd voor een bestaande fundering, skelet en dak, komen wij uit op ca. per m² BVO.

Woningen (2 laags) Geschakelde identieke woningen. Plak dak met bitumen afwerking en aluminium daktrim. Simpele detaillering en metselwerk gevel, grote mate van repetitie. Gasloos met individuele warmtepomp. De woningen hebben een grootte vanaf 90 m² - 110 m². Bouwkosten betreffen ca. per m² BVO, gecorrigeerd voor de grootte van ca. 84 m², komen wij uit op ca. per m² BVO.

Winkel (kleinschalig) Kleine winkel, enkele laag en casco oplevering exclusief inrichting en inclusief aansluitingen. Bouwkosten betreffen ca. per m² BVO, rekening houdende met de kleine oppervlakte komen wij uit op ca. per m² BVO. Bijkomende kosten zijn ingeschat op basis van vergelijkbare projecten volgens Bouwkostenkompas. Deze staat op ca. 25% van de totale directe en indirecte bouwkosten. Totale opbrengsten minus totale kosten reflecteren een marktwaarde die op ca.

uitkomt.

Voor de residuele methodiek en de uitkomsten verwijzen naar de rekenbijlage.

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 10

Bijlage Rekenmodel

Gasthuisvest 47 - 47 A, Groot Heiligland 37 en 47, Kleine Houtstraat 126 rood en Kleine Houtstraat 126 zwart Haarlem 11

RESIDUELE GRONDWAARDE Klant Dossiernummer Taxatiedatum

Gemeente Haarlem 06993-02 1-6-2024

Hotel Egelantier Gasthuisvest 47 Haarlem

Project Adres Stad

gbo + vvo 6.612 bvo 8.308 4.916 Kadastraal oppervlak Doorexploiteren Woning strategie

OPBRENGST

Woningen

# eenheden

gbo / eenheid

10 10

Kunstenaarswoningen Subtotaal Commerciele ruimte

627 627 vvo

Hotel Atelierwinkel Subtotaal Totaal

gbo MH / m² / maand

MH / m² / jaar

MH / eenheid / maand 1.228

Incentives (%)

5.895 69 5.964

0,00% 0,00%

# eenheden

# plaatsen

gbo + vvo

MH / m²

6.591

210

# eenheden

gbo / eenheid

gbo

10 10

627 627

MH / jaar

NAR

BAR

Waarde (von)

K.K. (1%)

Waarde K.K.

MH / jaar

NAR

BAR

Waarde (von)

K.K. (1%)

Waarde K.K.

Waarde (von)

K.K. (1%)

Waarde K.K.

MH / jaar

BOUWKOSTEN

Woningen Kunstenaarswoningen Subtotaal Commerciele ruimte

5.895 69 5.964

Parkeren

Totale bouwkosten

# plaatsen

vvo

10 10

# eenheden

# plaatsen

gbo + vvo

Ratio ufa / gfa

6.612

80%

Wonen -

BIJKOMENDE KOSTEN Architect en overige adviseurs Algemene kosten Vergunningen en leges Verzekeringen Winst en risico Marketing en verkoopkosten Verhuurkosten Onvoorzien Overig Totaal

bvo / plek

bvo

Bouwkosten / Bouwkosten ex m² bvo BTW

Niet- verrek. BTW

Bouwkosten incl BTW

bvo

Bouwkosten / Bouwkosten ex m² bvo BTW

Niet- verrek. BTW

Bouwkosten incl BTW

bvo

Bouwkosten / Bouwkosten ex m² bvo BTW

Niet- verrek. BTW

Bouwkosten incl BTW

bvo

Bouwkosten / Bouwkosten ex m² bvo BTW

Niet- verrek. BTW

Bouwkosten incl BTW

Kosten excl BTW Niet- verrek. BTW % bouwkosten % bouwkosten % bouwkosten % bouwkosten % waarde von % waarde von % over jaarhuur % bouwkosten

Totale realisatiekosten

Planning Start werkzaamheden na Sloop en bouwrijp maken Bouwperiode Oplevering na

bvo / eenheid

Vormfactor vvo / bvo 80% 67% 80%

vvo

Hotel Atelierwinkel Subtotaal

Fietsparkeren Subtotaal

Vormfactor gbo / bvo 75% 78%

Totaal

5,00% 4,00% 2,50% 0,30% 5,00% 1,50% 8,00% 4,00%

Bouwkosten plus bijkomende kosten

Opleverdatum 0,25 0,50 1,50 2,25

jaren jaren jaren jaren

August 2024 March 2025 August 2026

1 3,20% 2,70%

2 3,00% 2,50%

3 2,70% 2,20%

4 2,50% 2,00%

5 2,50% 2,00%

6 3,50% 3,00%

7 3,50% 3,00%

8 3,50% 3,00%

9 3,50% 3,00%

10 3,50% 3,00%

Resultaat

Discontovoet Som NCW actuele huurinkomsten

Sloop en bouwrijp maken Bouwkosten Bijkomende kosten Opbrengsten bij oplevering

Waarde von Koperskosten Waarde kk

Waarde kk afgerond

jaren Kostenindexatie Inkomstenindexatie Vóór indexatie -

11,40%

Opmerkingen en uitgangspunten Dit taxatiemodel vormt een onlosmakelijk geheel met het taxatierapport. Er zijn geen additionele opmerkingen van toepassing anders dan vermeld in het taxatierapport.

Per m² bvo Per m² kadastraal 13 22

File name: Residueel Hotel Egelantier Definitief 05-06-2024 © SavillsValuations

Page 1

Print date: 10-6-2024

Hotel Forecast City Address Client File number Valuation date

Av. inflation Available Hotel Rooms Occupancy Stabilized Average Daily Rate year 1 Other revenu per hotel room year 1

Haarlem Gasthuisvest 47 Gemeente Haarlem 0 1-6-2024

Revenue Forecast

Year 1

Days open Available Hotel Rooms Available Room Nights Occupancy Average Daily Rate RevPAR Operating Revenues Rooms Revenu RevPAR F&B and MOD Revenue Other income per hotel room Total Operating Revenu Total Departmental Expenses Total Departmental Profit Total Undistributed Expenses Gross Operating Profit (GOP) Base Fee or National Mgt Fee Incentive Fee Total Management Fees Income before fixed charges Other Non-Operating Expenses Additional revenue commercial Net Operating Income (NOI) Reserve for Renewals EBITDAR Affordable Rent* EBITDA Rent Cover Market rent component hotel Market rent component F&B/MOD Market Rent - 5 year average Market Rent Rounded Per Key Per sq m

25% 10%

Year 2

Year 3

2,14% 98 75% 150,00 47,75

Year 4

Year 5

Year 6

Year 7

Year 8

Year 9

Year 10

F&B and MOD details Prijs Ontbijt Lunch Diner Drinks F&B Events F&B Events Events F&B and MOD Geindexeerd naar jaar 3 (stabiel)

Nachten

Bezetting Mensen

Totaal omzet

City Address

Haarlem Gasthuisvest 47

Client File number Valuation date

Gemeente Haarlem 1-6-2024

Valuation and property details Property Hotel Egelantier Property type Hotel Date of inspection N.V.T. Type of valuation Desktop indication Lettable floor area (m²) Gross floor area (m²) Parking spaces Parking ratio (per gfa) Ownership

VALUATION SUMMARY

6.612 8.308 0 Freehold

Analysis Top tenants by income (% of TR) 88% Hotel Tenant 11% Particulieren 1% Atelier

Income and outgoings Rent passing (RP) Theoretical rent (TR) Market rent (MR) Net operating income (NOI) Annual outgoings (10,96% of MR)

Capitalisation output Total corrections (npv) Av. Net initial yield on MR Gross value Net value Gross yield (nv) on TR Net initial yield

Ratio RP / MR Av.rem.leaseterm (yrs) Vacancy rate (on MR) Vacancy rate (sqm)

Income and market rent 1.405.000 1.400.000

MR vacancy

1.395.000 1.390.000

Gross rent

1.385.000 1.380.000

Adjustments Leasehold NPV ground rent Leasehold NPV buying off General corrections Tenant corrections

n.a. n.a. 0 0

Discounted cash flow output Av. Inflation (10 years) Av. Market rent growth (10 yrs) Exit Yield Exit value Discount rate Gross value Net value

1.375.000 RP

Top tenants by value

MR 86% Hotel Tenant 12% Particulieren 1% Atelier

Reported yields Net yield (gv) on TR Net yield (gv) on RP Gross yield (gv) on TR Gross yield (nv) on TR Gross yield (nv) on MR Gross yield (nv) on RP

Reported values mp 16,9 16,9 15,1 14,9 15,1 14,9

yield 5,91% 5,91% 6,63% 6,69% 6,62% 6,69%

Gross value Purchasing costs (%) Purchasing costs (€) Net value before rounding Net value per sq m lfa

Net value (rounded) Comments and assumptions This calculation model forms an integral part of the valuation report. No additional comments are applicable other than described in the body of our valuation report.

Special assumption(s): No For this valuation we have made no special assumptions.

Page 4

Print date: 10-6-2024

City: Haarlem Address: Gasthuisvest 47

INCOME

Client: Gemeente Haarlem File number: 0 Valuation date: 01-06-2024

Tenancy schedule Tenant 1 Hotel Tenant 2 Particulieren 3 Atelier Total

Main use Hotel Woning Winkel

Rent passing

Market rent

VAT y/n y y y

Start date 1-6-2024 1-6-2024 1-6-2024

Expiration 1-6-2039 1-6-2025 1-6-2029

Remaining lease term 15,00 1,00 5,00 13,40

Hotel lfa Market rent in m² per m² 5.895 207 5.895 207

Page 5

lfa in m²

Wonen Market rent per m² 627 235 627 235

Atelierwinkel lfa Market rent in m² per m² 69 250 69 250

Parking inside # Market rent places per place -

Parking outside # Market rent places per place -

Print date: 10-6-2024

City: Haarlem Address: Gasthuisvest 47

Management Repairs Promotion Insurance Property Tax Water Board Charges Sewerage Other Subtotal

basis % of TR € / m² gfa € / m² gfa % of est reinstatement costs % of (est) WOZ value Municipality / % of WOZ Municipality / per unit

amount

estimated

estimated Opted for VAT Not opted for VAT Outgoing subject to VAT VAT Non recoverable VAT

Total

% of MR 1,01% 6,00% 0,00% 0,80% 2,93% 0,21% 0,01% 0,00% 10,96%

actuals -

% of MR 100,00% 0,00% 7,01% 1,47% 0,00%

10,96%

Outgoings (% of total) 9% Management 55% Repairs 0% Promotion 7% Insurance 27% Property Tax 2% Water Board Charges 0% Sewerage 0% Other 0% Non recoverable VAT

OUTGOINGS

Client: Gemeente Haarlem File number: 0 Valuation date: 01-06-2024

Page 6

% of MR 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

% of MR 100,00% 0,00% 0,00% 0,00%

0,00%

Ground lease adjustments Ownership Start date Expiration date leasehold period End date leasehold Conditions Ground rent percentage

Freehold n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.

Total adjustment current ground rent payments Annual ground rent Subject to inflation Av. Inflation Discount rate Real interest Remaining period (years) NPV ground rent

n.a. Yes 2,14% 6,00% 3,78% n.a. n.a.

Adjustment buy-off land value at end of current period Land value / sq m gfa n.a. Land value n.a. Annual land value growth 1,00% Discount rate 6,00% Real interest 4,95% Remaining period (years) n.a. Deprecation of land value 10% Land value end of period n.a. NPV buying off n.a. Total ground lease adjustment

n.a.

Transfer tax freehold Transfer tax leasehold

0,00% n.a.

Print date: 10-6-2024

City: Haarlem Address: Gasthuisvest 47

CAPITALISATION

Client: Gemeente Haarlem File number: 0 Valuation date: 01-06-2024

Discount rate corrections Av. inflation (5 years) Real interest Outgoings Mark.+ letting Service charges leakage (€ / m² yr)

Tenant 1 Hotel Tenant 2 Particulieren 3 Atelier Gross income

Main use Hotel Woning Winkel

Rent passing

Market rent

MR 95%

MR in place

Start date

Sensitivity analysis

NIY minus 0,25% av. NIY on MR in place NIY plus 0,25%

Remaining lease term

Expiration

6,00% 2,22% 3,70% 10,96% 16,00% 10,5

Net Initial Yield on MR

NPV over- underrent

5,63% 5,88% 6,13%

Vacancy in months -

Incentives per m² lfa -

Adjustment vacancy -

General corrections Leasehold correction

23.000.000

MR 105%

Net initial yield (gv) on TR Gross initial yield (gv) on TR Gross initial yield (nv) on TR Gross initial yield (nv) on RI

22.000.000 21.000.000 20.000.000 19.000.000

Yield 5,90% 6,62% 6,69% 6,69%

Tenant corrections -

Multiplier 16,94 15,10 14,95 14,95

Gross value

Gross value Purchasing costs Net value before rounding

Net value

Page 7

Print date: 10-6-2024

City: Haarlem Address: Gasthuisvest 47

CASH FLOW

Client: Gemeente Haarlem File number: 0 Valuation date: 01-06-2024

Discount rate Av. Inflation (10 years) Outgoings (% of MR) Mark.+ letting (% of MR) Premium on CPI for costs indexation Service charges leakage (€ / m² yr)

Rent passing

Tenant 1 Hotel Tenant 2 Particulieren 3 Atelier Gross income

7,80% 2,11% 10,96% 16,00% 0,25% 10,5

Market rent

Indexation

Cash flow outcome Gross value Purchasing costs Net value Net value (rounded)

Expiration

Yrs to index

Yrs to expiry

Cashflow

2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000

Gross income

1.200.000 1.000.000 800.000

Costs and adjustments

600.000

Net cash flow

400.000

Tenant leaving

Net initial yield (gv) on TR Gross initial yield (gv) on TR Gross initial yield (nv) on TR Gross initial yield (nv) on RI

Market rent growth CPI Index Future Renewal Future Future vacancy term (yr) void (mo) TI (mo)

Current adjustments Annual outgoings VAT adjustment over operating costs Tenant incentives (current) Ground rent leasehold

Cashflow assumptions General corrections Future void costs Future tenant incentives Marketing and letting costs Leakage on service charges

Exit year 10 Gross rent yr 11 Exit yield (gv) Gross exit value Purchasing costs Net exit value (rounded)

5,91% 6,63% 6,70% 6,70%

1,00% 2,62%

1,00% 2,37%

1,00% 2,12%

1,00% 2,00%

200.000 1

Total (costs and adjustments) Exit value Net cash flow

Page 8

Print date: 10-6-2024

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14556503/1