02 Anterieure Overeenkomst Centrum Schalkwijk fase 2 blok O2

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

Anterieure overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase II Riviéradreef 51, 53, 55, Haarlem d.d. 15 januari 2026

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

1

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

ONDERGETEKENDEN:

1.

De publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Haarlem, ten deze op grond van artikel 171 lid 1 Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J. Wienen, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders van Haarlem d.d. 27 januari 2026, hierna te noemen: de Gemeente, en

2

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PACK DEVELOPMENT B.V. statutair gevestigd te Haarlemmermeer, kantoorhoudende te (2132 PV) Hoofddorp aan de Willem Brocadesdreef 1, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van koophandel onder nummer 95089195, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J.P.A.M Neelissen en de heer R.G.H.A.M. Neelissen, hierna te noemen: de Ontwikkelaar Ondergetekenden sub 1 en 2 tezamen worden hierna aangeduid als Partijen. OVERWEGENDE:

-

dat de Ontwikkelaar juridisch eigenaar is van de in het Plangebied gelegen gronden en of opstallen/opstal ;

-

dat de Ontwikkelaar het Plangebied tot (her) ontwikkeling wenst te brengen;

-

dat de gewenste ontwikkeling in strijd is met het Omgevingsplan;

-

Dat Partijen de mogelijkheid hebben onderzocht tot het sluiten van een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 13.13 lid 1 Omgevingswet en hiertoe hebben overlegd;

-

Dat de Ontwikkelaar het Plangebied voor haar rekening en risico kan realiseren, welke realisatie aantoonbaar economisch uitvoerbaar is gebleken;

-

Dat de Gemeente ten behoeve van deze realisatie bereid is het benodigd planologisch traject in gang te zetten en hiertoe mede naar aanleiding van de betreffende aanvraag een procedure tot vaststelling van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit op te starten en te doorlopen conform het daartoe in deze Overeenkomst bepaalde;

-

dat Partijen verder afspraken hebben gemaakt over het kostenverhaal, de programmatisch ruimtelijke kaders, de grondtransactie alsmede de verdere uitvoering van de beoogde herontwikkeling, welke zij thans wensen vast te leggen.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

2

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN: Artikel 1

Definities

1.

De in dit artikel gedefinieerde en alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Overeenkomst met een hoofdletter geschreven.

2.

In deze Overeenkomst wordt verstaan onder: Bouwprogramma De door de Ontwikkelaar voor eigen rekening en risico te realiseren bebouwing in het Plangebied te weten 57 huur/koopwoningen, waarvan 50% in de categorie midden laag en 50% in de vrije sector, conform Bijlagen VII en VIII, alsmede tussen de 480 en 530 m2 BVO commerciële ruimte. Omgevingsplan Het Omgevingsplan van de gemeente Haarlem alsmede het daarvan tijdelijk onderdeel uitmakende voormalige bestemmingsplan Schalkstad (NL.IMRO.0392.BP9080002-0003) vastgesteld 26-09-2013. Dit bestemmingsplan beslaat het Plangebied van de Ontwikkelaar alsmede het het grotere gebied van het voormalig winkelcentrum Schalkwijk met plangrenzen Europaweg, Aziëweg, Briandlaan, Wil Merkiespark en Fie Carelsenplein. Omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, voor zover sprake is van een activiteit die in strijd is met een in het omgevingsplan aan een locatie toegedeelde functie. Openbare Ruimte De in het Plangebied gelegen grond welke een openbare bestemming krijgt of houdt en waarop voorzieningen van openbaar nut worden gerealiseerd zoals aangegeven op de tekening (Bijlage A) behorende de concept aankoopovereenkomst toekomstig openbaar gebied (Bijlage X).

Overeenkomst De onderhavige overeenkomst Plangebied Het gebied zoals aangegeven op Kaart Plangebied d.d 12-09-2025 (Bijlage I) Technisch Programma van Eisen Het Technisch Integraal Programma van Eisen Schalkwijk Centrum Fase II d.d. 17 november 2022 versie 1 status definitief zoals opgesteld door de Gemeente Haarlem Hoofdafdeling Project- en Contractmanagement, met de daarbij behorende bijlagen A t/m F, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage IX.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

3

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 Artikel 1a

Bijlagen en Kaarten

1.

Van deze Overeenkomst maken deel uit de navolgende bijlagen. Bijlagen Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V Bijlage VI Bijlage VII Bijlage VIII Bijlage IX

Bijlage X Bijlage XI 2.

Kaart Plangebied d.d 12-09-2025 Plankostenraming Pack Development d.d. 10-09-2025 Berekening bijdrage bovenwijkse netwerkvoorzieningen d.d. 1009-2025 Stedenbouwkundig Programma van Eisen Centrum Schalkwijk Fase II d.d. 14 juli 2022, zoals vastgesteld door de raad op 22 september 2022. Stedenbouwkundig Plan d.d. 23 april 2023, vastgesteld op 20 juni 2023 door het college van Burgemeester en wethouders. 06 Bijlage VI - Mobiliteitsplan - aanvullende notitie (020097.20250221.N1.05) Afspraken Ontwikkelkader Amres-Nelson d.d. 1 oktober 2024. Overzichtsplattegronden blok O2 Technisch Programma van Eisen, incl de volgende bijlagen: Bijlage A - Eisen Revisie Gemeente Haarlem d.d. 25-08-2017 Bijlage B - Programma van Eisen oplevering Riolering en Drainage d.d. 11 oktober 2017. Bijlage C - Logboek Revisie (Excel bestand) Bijlage D - Grondstoffenplan Gemeente Haarlem, concept d.d. 13 oktober 2020 projectnr. 0413188.162. Bijlage E - Gemeentelijke eisen voor de aanleg van rioleringsen drainagestelsels in Haarlem en Zandvoort d.d. 24-08-2020 status definitief. Bijlage F - Kosten en Baten Bijvriendelijk Beheer van “Groene Cirkels” d.d. juni 2018. Concept Aankoopovereenkomst toekomstig openbaar gebied d.d. 25-9-2025 Compensatieverklaring BTW

Rangorde bepaling Bijlagen versus Overeenkomst Ingeval van strijdigheid van een van de bijlagen met de Overeenkomst, gaat de Overeenkomst voor. Rangordebepaling Bijlagen onderling Indien bijlagen onderling tegenstrijdig zijn wordt de rangorde daarvan bepaald aan de hand van de volgende regels: a. een nieuw document gaat voor een oud document; b. een tekening gaat voor een beschrijving; c. een bijzondere regeling voor een algemene regeling; met dien verstande dat regel a gaat voor de regels b en c, en regel b gaat voor regel c.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

4

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 Indien toepassing van deze regels geen uitkomst biedt, wordt de tegenstrijdigheid, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, uitgelegd ten nadele van degene door namens wie de bijlage is opgesteld. Artikel 2

Doel Overeenkomst

1.

Hoofddoel van deze Overeenkomst is het regelen en vastleggen van het kostenverhaal ex. art. 13.13 lid 1 juncto artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet, alsmede zoveel mogelijk te komen tot de ontwikkeling van het Plangebied gelijktijdig met cq. in aansluiting op de al gestarte transformatie van de Zuidstrook van het winkelcentrum Schalkwijk.

2.

Doel van deze Overeenkomst is tevens het vastleggen van alle tussen Partijen gemaakte afspraken inzake: a. b. c. d.

Artikel 3

De verdere planontwikkeling en de realisatie van het Bouwprogramma binnen het Plangebied (Bijlage I) door de Ontwikkelaar; De voorwaarden waaronder de Gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden haar medewerking zal verlenen aan de verdere planontwikkeling en realisatie; De rol-, taak-, kosten en risicoverdeling tussen Partijen; De met deze Overeenkomst samenhangende aankoopovereenkomst.

Kosten ten laste van de Ontwikkelaar Kosten realisatie Bouwprogramma De Ontwikkelaar realiseert het Bouwprogramma voor eigen rekening en risico. De Ontwikkelaar draagt de eigen kosten van het interne apparaat alsmede de door hem ingeschakelde externe adviseurs en derden. In het Plangebied wordt openbare ruimte gerealiseerd, daarnaast sluit het Plangebied aan op openbare ruimte en/of percelen in eigendom bij derden. Alle kosten van realisatie van de Openbare Ruimte, alsmede alle kosten van aansluiting, bovengronds en ondergronds, zijn voor rekening en risico van de Ontwikkelaar. Ten laste van de Ontwikkelaar komen bovendien de volgende kostenposten:

1. 2.

Ambtelijke kosten Gemeente De ambtelijke kosten van de Gemeente, zoals nader uitgewerkt in artikel 4. Nadeelcompensatie De mogelijke nadeelcompensatie ex. artikel 15 lid 1 Omgevingswet welke voortvloeit uit de vaststelling en inwerkingtreding van het Omgevingsplan/Omgevingsvergunning en welke onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt, zoals nader uitgewerkt in artikel 11. De Gemeente verricht geen risicoanalyse, het is aan de Ontwikkelaar zelf om een risicoanalyse te laten verrichten ter bepaling van het eventuele financiële risico.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

5

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 3.

Kosten Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen Een exploitatiebijdrage verschuldigd op grond van de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen, conform een berekening op basis van de in de Nota vastgestelde berekeningsmethodiek. De exploitatiebijdrage voor dit Bouwprogramma is voor wat betreft deze kosten vooralsnog bepaald op € 54.357,- conform Bijlage III. Over de door de Ontwikkelaar aan de Gemeente verschuldigde exploitatiebijdrage bijdrage is geen BTW verschuldigd. De exploitatiebijdrage wordt bij het indienen van de aanvraag van de Omgevingsvergunning voor het Bouwprogramma definitief bepaald op basis van het dan geldend prijspeil en de gegevens van het Bouwprogramma. De betaling van de definitief vastgestelde exploitatiebijdrage bijdrage geschiedt binnen 30 dagen na het onherroepelijk worden van de Omgevingsvergunning op basis van de door de Gemeente verzonden factuur.

4

Kosten voor afvalinzameling De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de coördinatie en afstemming van afval inzameling ten behoeve van de ontwikkeling met de toekomstige beheerder hiervan: Spaarnelanden NV. De levering en plaatsing geschied door Spaarnelanden. Spaarnelanden brengt hiervoor per toe te voegen nieuwe aansluiting een bedrag in rekening bij de Ontwikkelaar. De kosten per aan te stuiten wooneenheid bedraagt € 457,00 exclusief BTW prijspeil 2025. Het jaar van plaatsing is leidend. Bijvoorbeeld: als de plaatsing van inzamelmiddelen in 2028 plaatsvindt, wordt de bijdrage zoals nu aangegeven (€457,00) driemaal geïndexeerd. Het geïndexeerde bedrag in 2028 bepaalt dan de uiteindelijke bijdrage.

5.

Kosten grondtransacties Alle notariële kosten ten behoeve van en gemoeid met de benodigde grondtransactie met de Gemeente alsmede de eventuele vestiging van zakelijke rechten.

Artikel 4

Ambtelijke kosten

1.

De door de Ontwikkelaar te vergoeden ambtelijke kosten bedragen € 43.929,en zijn bepaald op basis van het overzicht Plankostenraming Pack Development d.d. 10-09-2025, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage II. De betaling van dit bedrag geschiedt in drie termijnen: a. 50% bij het ondertekening van deze Overeenkomst b. 25 % bij de aanvraag Omgevingsvergunning c. 25 % bij het onherroepelijk worden van de Omgevingsvergunning. Betaling geschiedt steeds binnen 30 dagen na ontvangst van de door de Gemeente verzonden factuur. Daarnaast is de Ontwikkelaar verplicht tot een jaarlijkse bijbetaling aan de Gemeente ad € 15.000,- voor de gemeentelijke begeleiding tijdens de realisatiefase, en wel vanaf de start van de bouwfase tot het moment van volledige realisatie van het Bouwprogramma.

2.

Indien de voorbereiding en realisatie van het Bouwprogramma leidt tot meer dan gemiddelde kosten voor de Gemeente inzake de behandeling van bezwaar

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

6

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 en - en/of (hoger) beroepschriften, alsmede verzoeken om een voorlopige voorziening, zullen deze extra kosten bij de Ontwikkelaar in rekening worden gebracht. Voorafgaand hieraan zullen de kosten gespecificeerd worden en aan Ontwikkelaar voorgelegd worden. 3.

De diensten welke dienen te worden verricht voor de behandeling en afgifte van de Omgevingsvergunning worden afzonderlijk in rekening gebracht via de leges.

4.

Over de door de Ontwikkelaar aan de Gemeente verschuldigde bijdragen in de ambtelijke kosten is geen BTW verschuldigd.

Artikel 5

Kostenverhaalsplicht Partijen hebben middels deze Overeenkomst ex. artikel 13.13 lid 1 Omgevingswet het kostenverhaal geregeld waarmee de Gemeente heeft voldaan aan de kostenverhaalsplicht ex. artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet juncto artikel 8.13 Omgevingsbesluit.

Artikel 6

Woningbouwprogramma

1.

Het gemeentelijk woonbeleid, de Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment van 2 november 2022 zijn op deze ontwikkeling van toepassing ten aanzien van de programmatische invulling, zoals in deze overeenkomst volledig uitgewerkt. De programmatische verdeling bestaat uit een aangepast woonprogramma van 50% (29) middenhuur laag en 50% (28) vrije sector huur dan wel koop conform de Afspraken Ontwikkelkader Amres-Nelson van 1 oktober 2024, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage VII, en het raadsbesluit “Centrum Schalkwijk – Instemmen met maatwerkafspraken en sluiten Anterieure overeenkomst blok O2 met Pack Development” van ….-….-…….. kenmerk 2025/831324. Van de 57 te realiseren woningen zullen 29 woningen als middenhuur laag en 28 als vrije sector huur- dan wel koopwoningen worden gerealiseerd. 15 van de lage middeldure woningen hebben een kleiner gebruiksoppervlak dan 50m2. De precieze afmetingen van de 15 kleinere woningen dan 50 m2 is als volgt: 1 woning van 41 m2, 4 woningen van 42 m2, 1 woning van 45 m2, 5 woningen van 46 m2en 4 woningen van 47 m2. Voor de overzichtsplattegronden zie bijlage VIII. Er geldt een nadrukkelijk verbod op het wijzigen van deze categorieën en de bijbehorende aantallen per segment.

Op het overtreden van dit verbod is de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst aan de Gemeente een boete verschuldigd van € 50.000,= per

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

7

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 woning per jaar die niet in het juiste segment valt en onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en schadevergoeding te vorderen. Doorwerking naar rechtsopvolgers Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente haar contractpositie overdraagt aan een derde dienen de verplichtingen uit deze overeenkomst over te gaan op deze rechtsopvolger. Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen exploitatieperiodes een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door de Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor. Boetebepaling Op niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000 per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakomingen of aanvullende schadevergoeding te eisen. 2.

De overige spelregels voor de ontwikkeling van het Plangebied dienen te voldoen aan de Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment van 2 november 2022 voor zover daar in deze overeenkomst niet van wordt afgeweken. Laag middeldure huur

a.

De huursombepaling van de lage middel dure huur valt binnen de kaders voor middenhuur zoals die na invoering van de wet Betaalbare Huur door het rijk worden gehanteerd. Verder geldt dat de aanvangshuur van de woningen in het lage middel dure segment dient te vallen binnen de voorwaarden van de WBI (Woningbouwimpuls) zoals gesteld voor midden huur; het onderhavige Bouwplan maakt namelijk deel uit van de Europawegzone. Bij beschikking van 10 september 2020 (kenmerk 2020-0000529582) heeft het Rijk ten behoeve van de Europawegzone een bijdrage toegekend in het kader van het Besluit en de Regeling Woningbouwimpuls 2020. Teneinde te voldoen aan de voorwaarden waaronder de bijdrage is verstrekt worden dient de aanvangshuurprijs bij de start van de verhuur beneden de maximale huurprijsgrens voor middenhuurwoningen te zijn, zoals vastgelegd in artikel 1 lid c onder 2 van het Besluit Woningbouwimpuls 2020. Een betaalbare middeldure huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1.184,83 per maand (kale aanvangshuur, prijspeil 2025). Hierbij wordt aangesloten op de voorwaarden zoals gesteld van de WBI (Woningbouwimpuls). Teneinde te

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

8

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 voldoen aan de voorwaarden waaronder de bijdrage is verstrekt worden dient de aanvangshuur in het lage middel dure segment bij de start van de verhuur beneden de maximale huurgrens te zijn, zoals bepaald in artikel 1 onder 2 van het Besluit Woningbouwimpuls 2020. b.

De betaalbare middel dure huurwoningen hebben minimaal een gemiddeld oppervlak van 50 m2 GBO.

c.

De huren in het gehele middeldure segment volgen de loonontwikkeling voor een periode van minimaal 15 jaar. De loonontwikkeling wordt in december door het Rijk vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Loonontwikkeling dient aan de vereisten van de Wet Betaalbare Huur te voldoen met een maximum aan de CAO loonindexcijfer of inflatiecijfer. Voor deze afspraken wordt verwezen naar CAO loonindexcijfer + 1% voor zittende huurders. Sinds de invoering van deze wet wordt aangesloten bij het dan geldende bedrag voor woningen met een score tot 186 punten in het WWS-stelsel, conform huidig Rijksbeleid.

d.

Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 15 jaar in combinatie met een huurstijging van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer + 1%, conform huidig Rijksbeleid. Er geldt voor elke Middel dure Huurwoning een verbod op uitponden gedurende 15 jaar .Deze periode gaat in per de datum van de eerste huurovereenkomst van de betreffende woning. Onder uitponden wordt hierbij verstaan het verkopen van een individuele woning. Na afloop van deze 15 jaar is de Eigenaar (c.q. diens rechtsopvolger) vrij om de woning uit te ponden.

e.

De nieuw op te leveren huurwoningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. De nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen en de woningen in dit segment die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen, zoals vastgelegd in artikel 10 van de Huisvestingswet, nl: voor 2025: € 67.366 voor eenpersoonshuishoudens en € 89.821 voor meerpersoonshuishoudens.). Indien echter de Ontwikkelaar aan de Gemeente kan aantonen dat gedurende drie maanden na oplevering en/ of het leeg c.q. beschikbaar komen van een huurwoning geen huurder is gevonden die voldoet aan dit inkomenscriterium, staat het de Ontwikkelaar vrij de betreffende woning te verhuren aan een huurder die niet voldoet aan deze inkomenseis. Bij iedere verhuring van laag middeldure huurwoningen dient de initiële verhuur geadverteerd te worden via Woonservice, ongeacht of de huurwoningen worden aangeboden door een toegelaten instelling conform de Woningwet of een particuliere partij/belegger. De Ontwikkelaar spant zich in om tot een maximum van 50% van deze woningen te verhuren aan een zogeheten scheefwoner. Onder scheefwoner wordt verstaan: een persoon die en/of een huishouden dat een sociale huurwoning huurt terwijl hij of zij hiervoor een te hoog inkomen heeft. Sociale

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

9

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 huurwoningen zijn namelijk bedoeld voor huishoudens met een maximum inkomen van €49.669 voor eenpersoonshuishoudens en € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens per jaar. f.

Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format of een accountantsverklaring) om de huurprijzen te toetsen. Ook wordt aangegeven hoe de verhuur is verlopen en aan welke doelgroepen/inkomenscategorieën is verhuurd. De Gemeente zal vertrouwelijk omgaan met de verstrekte gegevens. Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid.

g.

Boetebepaling: Op het niet nakomen, van het bepaalde in het onderhavige artikellid 2 sub b, c, e en f verbeurt de Ontwikkelaar – dan wel in het geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - op na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van de geboden hersteltermijn, zonder rechterlijke tussenkomst per overtreden onderdeel een boete van € 25.000 per jaar per woning voor de artikelen 2 sub b, c en e en een boete van € 25.000 per jaar voor artikel 2 sub f, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen. Op het niet nakomen van het bepaalde in het onderhavig artikellid 2 sub d (uitponden) verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van de geboden hersteltermijn zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000,- per woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen.

h.

Doorwerking naar opvolgende eigenaren Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente woningen verkoopt aan een derde dan dienen de verplichtingen uit het onderhavig artikel over te gaan op de nieuwe eigenaar en opvolgende eigenaren. Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd naar de nieuwe eigenaar/eigenaren zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen exploitatieperiode een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor. Boetebepaling Op niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar -echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000 per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming/aanvullende schadevergoeding te eisen.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

10

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

i.

Laag middeldure koop Een lage middeldure koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs van maximaal € 335.161,- (prijspeil 2025). Voor de categorie lage middeldure koop is vastgesteld dat deze, aansluitend aan het vigerend rijksbeleid voor indexatie in de vrije sector, worden geïndexeerd met 4,1%. bron: indexeringsbesluit gemeente Haarlem 2025. Wijzigingen van het rijksbeleid worden door de Gemeente Haarlem overgenomen.

j.

Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 gbo en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 gbo.

k.

Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en verbod op doorverkoop. De Ontwikkelaar dient hiertoe in de koop-aannemingsovereenkomsten met de particuliere kopers het volgende op te nemen: 1. Koper verplicht zich de op de verkochte grond gebouwde woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf met zijn eventuele gezinsleden te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen. 2. Het vorige lid is niet van toepassing in geval van: a. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW; b. executoriale verkoop; c. schriftelijke ontheffing door verkoper als bedoeld in lid 4. 3. Lid 1 en 2 vervallen nadat de koper de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister is ingeschreven. 4. Verkoper kan schriftelijke ontheffing verlenen van dit artikel. Deze ontheffing wordt echter verleend in geval van: a. verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; b. overlijden van de koper op dienst echtgeno(o)t(e) of partner; c. ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband; d.

verhuizing, noodzakelijk door de gezondheid van de koper of van een van zijn gezinsleden. Voor de koopwoningen tot € 335.161,- (prijspeil 2025) geldt daarnaast: 1. Dat deze bij voorrang worden toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. 2. Dat deze worden verkocht aan huishoudens met een maximaal inkomen zoals vastgelegd in artikel 10 van de Huisvestingswet, nl: voor 2025: € 67.366 voor eenpersoonshuishoudens en € 89.821 voor meerpersoonshuishoudens.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

11

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

l.

Boetebepaling: Op het niet nakomen, van het bepaalde in onderdelen j en k verbeurt de Ontwikkelaar – echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van de geboden hersteltermijn zonder rechterlijke tussenkomst per overtreden onderdeel een boete van respectievelijk € 50.000 (j) en € 350.000 (k) per jaar per woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen enz. Doorwerking naar opvolgende eigenaren Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente woningen verkoopt aan een derde te dienen de verplichtingen uit het onderhavig artikel over te gaan op de nieuwe eigenaar en opvolgende eigenaren. Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd naar de nieuwe eigenaar/eigenaren zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen exploitatieperiode een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor.

Boetebepaling Op niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000,- per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming/aanvullende schadevergoeding te eisen.

m.

Alle in het onderhavige artikel 6 genoemde boetes aangegeven boetes zullen jaarlijks geïndexeerd worden op basis van CPI alle huishoudens.

Artikel 7

Ontwikkelkader De Ontwikkelaar zal het Bouwprogramma nader ontwikkelen in overleg met de Gemeente, en het Bouwprogramma aansluitend realiseren. Deze ontwikkeling en realisatie geschiedt met inachtneming van het onderstaande. Stedenbouwkundig Kader Geldend is het SPvE Centrum Schalkwijk — Fase 2 dd. 14 juli 2022 met de volgende gewijzigde voorwaarden, zoals vastgelegd in de Afspraken Ontwikkelkader Amres-Nelson d.d. 1 oktober 2024, zie Bijlage VII.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

12

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 Het uit te werken ruimtelijk model voor de ontwikkeling is het Massamodel B (6+2 lagen) uit het onderzoek Schalkwijk — Nelson van Koschuch dd. 16-07-2024 met de volgende aanvullende stedenbouwkundige voorwaarden: 1.

De entree van de woningen komt aan de Rivieradreef te liggen (tegenover de bibliotheek).

2.

De tweelaagse opbouw wordt als één volume ontworpen met alleen een setback van minimaal 2 meter t.o.v. de onderbouw (dus verder geen getrapte opbouw).

3.

De kopse gevel wordt met dezelfde architectonische kwaliteit ontworpen als de voorgevel van de opbouw.

Artikel 8

Uitvoering Bouw

1.

Voorafgaand en tijdens de bouw/realisatieperiode dient er door de Ontwikkelaar overleg te worden gevoerd met de afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte ten aanzien van aan-en afvoerroutes, een en ander in verband met mogelijke overlast en beschikbare wegcapaciteiten.

2.

De Ontwikkelaar zal een BLVC -plan laten opstellen en zal de aannemer verplichten om het bepaalde in het BLVC plan bij de realisatie van het Bouwprogramma in acht te nemen.

3.

De Ontwikkelaar is jegens de Gemeente aansprakelijk voor alle schade aan de openbare wegen en overige gemeentelijke eigendommen toegebracht door in opdracht van de Ontwikkelaar uitgevoerde werkzaamheden met betrekking het Bouwprogramma. De aantoonbaar geleden schade dient op eerste aanzegging van de Gemeente door en voor rekening van de Ontwikkelaar te worden hersteld.

4.

Indien er klachten en/of schadeclaims bij de Gemeente worden ingediend door derden in verband met overlast van of schade tengevolge van bouwwerkzaamheden die in opdracht van de Ontwikkelaar zijn uitgevoerd zal de Gemeente de Ontwikkelaar direct informeren en zal de Ontwikkelaar direct overgaan tot afhandeling van deze klachten en/of schadeclaims, indien het terechte klachten en/of schadeclaims betreft.

5.

De Ontwikkelaar zal meewerken aan het eventueel plaatsen van gemeentelijke borden in verband met de noodzakelijke maatregelen.

Artikel 9

Vestiging zakelijke rechten in Openbare Ruimte (ingeval van onverhoopte uitkraging) bij ondergrondse bouw, overbouwingen, objecten oa WKO).

1.

Indien door de Ontwikkelaar ondergronds parkeren en/of warme en/of koudebronnen in verband met de ten behoeve van het Bouwprogramma te realiseren warmte-koude opslagsystemen en de daarbij behorende leidingen ca.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

13

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 worden gerealiseerd buiten de grenzen van het Plangebied en derhalve onder de openbare weg zullen in nader overleg tussen Partijen de benodigde zakelijke rechten worden gevestigd. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats om niet ten overstaan van een door Gemeente/de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. 2.

Indien door de Ontwikkelaar overbouwingen worden gerealiseerd buiten of binnen de grenzen van het te bebouwen deel van het Plangebied en derhalve boven de Openbare Ruimte of openbare ruimte zullen in nader overleg tussen Partijen de benodigde zakelijke rechten worden gevestigd. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats om niet ten overstaan van een door Gemeente/de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar.

Artikel 10

Planologische procedure

1.

De Gemeente draagt, met inachtneming van artikel 18 van deze Overeenkomst zorg voor het zo spoedig mogelijk in procedure brengen en behandelen van de door de Ontwikkelaar ingediende aanvraag Omgevingsvergunning.

2.

De Gemeente draagt, met inachtneming van artikel 18 van deze Overeenkomst, zorg voor de spoedige behandeling van de door de Ontwikkelaar ingediende overige aanvragen voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voor zover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend. De in lid 1 en 2 genoemde zorgplichten hebben het karakter van een inspanningsverbintenis, waaronder ten deze wordt verstaan een verbintenis die niet verder strekt dan tot de verplichting om naar vermogen en met inachtneming van de geldende wettelijke en beleidskaders een maximale inspanning te plegen tot het verlenen van de door de Gemeente te behandelen vergunningen.

3.

De Ontwikkelaar zal de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in leden 1 en 2 alsmede bij het voldoen aan het gestelde in leden 4 en 5 alle medewerking verlenen die in haar vermogen ligt en de instructies en verzoeken van de Gemeente volgen.

4.

De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor en draagt het risico van het tijdig aanvragen van alle voor de realisatie van het Bouwprogramma benodigde vergunningen. De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de inhoudelijke juistheid van de daartoe benodigde documenten.

5.

Indien uit een ingesteld bezwaar en/of beroep dan wel een rechterlijke uitspraak mocht volgen dat één of meer van de tussen Partijen in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken niet dan wel niet onverkort kan worden nagekomen, treden Partijen met elkaar in overleg om te bezien op welke wijze

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

14

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 zij, zoveel mogelijk onder handhaving van de in deze Overeenkomst vastgelegde contractuele uitgangspunten, aan de wijziging van een afspraak vorm en inhoud zullen geven. Artikel 11

Parkeren

1.

Op basis van “de Parkeerbalans Schalkstad - b_NL.IMRO.0392.BP9120007va01_7”, bijlage van het bestemmingsplan Schalkstad fase 1, hebben Partijen het aantal parkeerrechten behorend bij het bestaande commerciële (winkel) programma vastgesteld op 14 parkeerplaatsen. Deze 14 parkeerplaatsen mag Ontwikkelaar salderen conform art 11 lid 4 in deze Overeenkomst.

2.

Op basis van (i) het in de Omgevingsvergunning opgenomen Bouwprogramma en de (ii) parkeernorm zoals die voortvloeit uit de Nota Parkeernormen d.d. 5 oktober 2022 hebben Partijen het aantal aan het Bouwprogramma gekoppelde parkeerplaatsen, die niet in de eigen parkeervoorziening wordt opgenomen, vastgesteld op 15 parkeerplaatsen 'bezoekers en werknemers commercieel', 6 parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen' en 0 parkeerplaatsen 'deelmobiliteit wonen'.

3.

Op basis van het uitgangspunt van dubbelgebruik van het 'bezoeker parkeren wonen' en de aanwezigheidspercentages zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen d.d. 5 oktober 2022 wordt het aantal parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen' verlaagd met 40%, hetgeen voor Deelgebied I resulteert in een aan het Bouwprogramma gekoppelde parkeercapaciteit van 4 parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen' (in plaats van de hiervoor in lid 1 bedoelde 6 parkeerplaatsen).

4.

Partijen zijn overeengekomen dat de Ontwikkelaar: A. 100% van de (15) parkeerplaatsen 'bezoekers en werknemers commercieel'; B. 50% van de (4) parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen'; en C. 50% van de (0) parkeerplaatsen 'deelmobiliteit wonen'; mag salderen met de bestaande parkeervoorzieningen in Deelgebied I. In totaal mag de Ontwikkelaar derhalve 19 parkeerplaatsen salderen met de bestaande parkeervoorzieningen in Deelgebied I.

5.

Omdat de Ontwikkelaar conform art. 11. 1 van deze Overeenkomst slechts 14 parkeerplaatsen heeft om te salderen en de totale parkeerdruk die niet in de eigen parkeervoorziening wordt opgenomen (met inachtneming van de correctie als bedoeld in lid 3) 19 parkeerplaatsen betreft (15+4+0), resteert een tekort van 5 parkeerplaatsen in Deelgebied I (het "Tekort"). Ter zake daarvan zijn Partijen overeengekomen dat de Ontwikkelaar per parkeerplaats van het Tekort een bedrag van € 27.000,- (zegge: zevenentwintig duizend euro) aan de Gemeente zal voldoen, te indexeren met 2,5 % per jaar vanaf 1 januari 2023 tot moment van betaling, zijnde bij oplevering van de laatste woning in het Project. In totaal dient de Ontwikkelaar op grond van het vorenstaande derhalve een bedrag van 5 x € 27.000,- (zegge: zevenentwintig duizend euro), te vermeerderen met de hiervoor bedoelde index aan de Gemeente voldoen.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

15

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 6.

Behoudens de betaling als bedoeld in lid 5 is de Ontwikkelaar jegens de Gemeente overigens niets verschuldigd ter zake de door de Gemeente ter beschikking gestelde parkeerplaatsen, die niet in de eigen parkeervoorziening van het Bouwprogramma van Deelgebied I worden opgenomen. Eventuele exploitatielasten en -baten komen ten laste respectievelijk ten gunste van de Gemeente (en/of CVvE).

7.

In aanvulling op het bepaalde in lid 5 van dit artikel geldt dat de Ontwikkelaar er tevens voor kan kiezen om, in plaats van het in lid 5 van dit artikel genoemde bedrag aan de Gemeente te betalen, afspraken te maken met de overige Ontwikkelaars (van Deelgebied II en Deelgebied III) over het inzetten van de in die betreffende Deelgebieden gerealiseerde, respectievelijk te realiseren parkeervoorzieningen ten behoeve van het Bouwprogramma, zodat het Tekort op die manier (al dan niet gedeeltelijk) wordt opgeheven. Het gebruik van de hiervoor bedoelde parkeerplaatsen dient in dat geval gewaarborgd te zijn voor een periode van tenminste 10 (tien) jaar, op basis van een schriftelijk tussen de betrokken partijen vastgelegde onvoorwaardelijke overeenkomst. Daarnaast dient dit gebruik zakenrechtelijk, of in de vorm van een kettingbeding te worden verankerd, zodat ook de rechtsopvolger(s) van Ontwikkelaars gebonden blijven aan de betreffende afspraken.

8.

De ontwikkelaar of haar rechtsopvolgers dienen de huurders of kopers van de woningen actief te informeren dat zij geen recht hebben op abonnementen of parkeervergunningen in de openbare ruimte of openbare parkeervoorzieningen van de gemeente Haarlem.

Artikel 11A Grondoverdracht Voor de ontwikkeling van het Plangebied dient tussen Partijen een grondtransactie plaats te vinden. Ten behoeve van deze voorgenomen grondtransactie is een concept aankoopovereenkomst toekomstig openbaar gebied aan de Overeenkomst gehecht als Bijlage X. Partijen zullen na het sluiten van de Overeenkomst de aankoopovereenkomst definitief opstellen met in acht name van het aan deze Overeenkomst gehechte concept alsmede het in deze Overeenkomst bepaalde. Het college van Burgemeester en wethouders is bevoegd tot het nemen van het besluit inzake de aankoopovereenkomst. Artikel 11B Aanleg/Herinrichting Openbare Ruimte 1.

In het Plangebied wordt in opdracht van de Ontwikkelaar Openbare Ruimte aangelegd/heringericht. Conform het strategisch inkoopbeleid van de Gemeente Haarlem kunnen de in opdracht van de Ontwikkelaar te verrichten werken met betrekking tot de aanleg van de Openbare Ruimte, een op een worden gegund en hoeft de Ontwikkelaar de uitvoering van de werkzaamheden derhalve niet aan te besteden.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

16

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 2.

3.

De Gemeente verklaart dat als de Gemeente de Openbare Ruimte zelf zou hebben aangelegd, de BTW compensabel zou zijn via het BTW compensatiefonds. De compensatieverklaring is als Bijlage XI aan de Overeenkomst gehecht. Uitvoering De Ontwikkelaar stelt een schets ontwerp, voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp op voor de inrichting van de Openbare Ruimte en zal deze ontwerpen ter toetsing en goedkeuring aan de Gemeente voorleggen. In de openbare ruimte moeten voorzieningen worden getroffen voor een zo goed mogelijk windklimaat zonder windgevaar mede door de aanplant van bomen en overig groen van voldoende omvang. De Gemeente toetst aan het SP, SPvE en het Technisch Programma van Eisen (met inachtneming van de in artikel 7 opgenomen rangorde) en zal binnen 21 kalenderdagen na ontvangst van het betreffende ontwerp schriftelijk aan de Ontwikkelaar laten weten of het betreffende ontwerp is goedgekeurd. Indien de Gemeente het ontwerp afkeurt, zal zij gemotiveerd aangeven op welke onderdelen het betreffende ontwerp afwijkt van het SP, SPvE en/of het Technisch Programma van Eisen.” De Ontwikkelaar zal de Openbare Ruimte op eigen kosten, derhalve zonder enige tegenprestatie van welke aard dan ook, op basis van het door de Gemeente goedgekeurde definitief ontwerp laten (her)inrichten.

4.

De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico, derhalve zonder tegenprestatie van welke aard dan ook, zorg voor de uitvoering van de werken als bedoeld in lid 3, mits een onherroepelijke Omgevingsvergunning is verkregen.

5.

De Openbare Ruimte dient gereed te zijn uiterlijk zes maanden na oplevering van de eerste woning binnen het Bouwprogramma en direct na gereedkomen aan de Gemeente te worden opgeleverd volgens het Protocol van Overdracht.

6.

Vanaf de datum waarop de oplevering levering als genoemd in lid 5 heeft plaatsgevonden, zijn de werken geheel voor rekening en risico van de Gemeente. Bij deze verklaart de Ontwikkelaar mee te werken aan het tijdig cederen van haar rechten die zij heeft ten aanzien van eventuele verborgen gebreken in enig deel van de Openbare Ruimte die zij uit hoofde van de aannemingsovereenkomst(en) kan doen gelden bij de eindoplevering van het desbetreffende deel van de Openbare Ruimte.

Artikel 12

Nadeelcompensatie

1.

Een aanvraag om nadeelcompensatie ex. artikel 15.1 Omgevingswet wordt door de Gemeente behandeld conform het bepaalde in afdeling 15.1 Omgevingswet, Titel 4.5 van de Algemene Wet Bestuursrecht/ artikel 4:126 van de Algemene wet bestuursrecht alsmede de Beleidsregel nadeelcompensatie Omgevingswet gemeente Haarlem 2022 zoals vastgesteld door het college van Burgemeester en wethouders bij besluit van 8 maart 2022, in werking getreden 2 januari 2024.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

17

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

2.

De Gemeente zal zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag aan nadeelcompensatie het bedrag schriftelijk aan de Ontwikkelaar mededelen. De Ontwikkelaar verplicht zich binnen twee maanden na dagtekening van deze schriftelijke mededeling aan de Gemeente het volledige bedrag over te maken.

Artikel 13

Overlegstructuur

1.

Partijen wensen periodiek met elkaar en de overige ontwikkelaars van de Zuidstrook te overleggen over de voortgang van het Bouwprogramma, de taken die voortvloeien uit deze Overeenkomst en de afstemming daarvan op de ontwikkeling en realisatie van de Zuidstrook als geheel. In dat kader sluiten Partijen aan bij de al bestaande overlegstructuur die bestaat uit: a. b. c. d.

2.

Projectgroep Centrum Schalkwijk fase 2 - Deelgebied I en II. Q-team Centrum Schalkwijk Procesteam Centrum Schalkwijk fase 2; Stuurgroep Centrum Schalkwijk fase 2.

De projectgroep heeft als taak het ontwerp en de uitvoering van het Project voor te bereiden en de (verdere) planuitwerking en planning af te stemmen. De projectgroep zal bestaan uit een vaste groep van vertegenwoordigers van de partijen van Deelgebieden I en II. Voor de Gemeente zijn dat de Procesmanager Centrum Schalkwijk en de Bouwmanager Centrum Schalkwijk. De Procesmanager Centrum Schalkwijk fungeert als voorzitter. Partijen kunnen hun adviseurs uitnodigen om de vergaderingen van de projectgroep bij te wonen. Besluiten en verslagen van de vergaderingen van de projectgroep worden schriftelijk vastgelegd door Bouwmanager van de Gemeente en behoeven de schriftelijke goedkeuring van partijen. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit. De projectgroep komt bijeen zo vaak als een of meer van partijen zulks wenselijk acht. Q-team Centrum Schalkwijk Het ontwerpproces wordt begeleid door het gemeentelijke Q-team. Het Q-team toetst de ontwerpvoorstellen SO, VO en DO aan de vastgestelde gemeentelijke kaders, het SPvE Centrum Schalkwijk Fase 2 en adviseert de AOK van de gemeente Haarlem over de ontwerpvoorstellen en het DO. Het Q-team is samengesteld uit de volgende disciplines: • Supervisor Centrum Schalkwijk Fase 2 • Gemandateerd AOK-lid • Stedenbouw gemeente • Procesmanager gemeente • Planeconoom gemeente

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

18

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

In het ontwerptraject zal de ontwikkelaar de volgende onderzoeken moeten uitvoeren: 1. Mobiliteitsplan 2. Windhinderonderzoek 3. Bezonningsberekening 4. Akoestisch onderzoek 5. Waterbergingsberekening 6. Klimaatstresstest 7. Ruimtebehoefte-berekening trafo’s, WKO, kabels & leidingen, etc 8. Natuurtoets met plan natuurinclusief bouwen 9. Energiebehoefteberekening 10. Installatieplan als onderdeel van het dakontwerp 11. Milieuprestatiescore gebouwen 12. Demontageplan gebouwen 13. Onderzoek luchtkwaliteit (voor bebouwing langs Europa- en Aziëweg) 14. Stikstofdepositieberekening (AERIUS) 15. Bodemonderzoek. 16. Archeologisch onderzoek. 17. MER-beoordeling 3.

4.

Procesteam Centrum Schalkwijk fase 2 Het procesteam Zuidstrook heeft als taak het afstemmen van het SP en de aanvraag Omgevingsvergunning en besluit hogere waarden , de voortgang van de ontwikkeling en realisatie te bewaken en te coördineren, de verschillende planningen en werkzaamheden zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen en besluiten te nemen over eventuele knelpunten alsmede zaken op opdrachtgeversniveau. Het procesteam bestaat uit twee vertegenwoordigers van de Gemeente te weten Procesmanager Centrum Schalkwijk en de Bouwmanager Centrum Schalkwijk en een vertegenwoordiger op project niveau van ieder van de ontwikkelaars. Besluiten en verslagen van de vergaderingen van het procesteam worden schriftelijk vastgelegd door de Gemeente en behoeven de schriftelijke goedkeuring van de Gemeente en de ontwikkelaars. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit. De projectgroep komt bijeen zo vaak als een of meer van partijen zulks wenselijk acht. Stuurgroep Centrum Schalkwijk fase 2 Het Stuurgroep overleg heeft als taak de voortgang van de uitvoering van overeenkomsten te bewaken en oplossingen te zoeken in die gevallen waarin daartoe door de projectgroep of door (één van de) partijen wordt verzocht. Het Stuurgroep overleg zal tenminste één keer per half jaar plaatsvinden.

Het Stuurgroep overleg bestaat uit één vertegenwoordiger op bestuurlijk niveau van ieder der partijen. Namens de Gemeente zal de Zonemanager Europawegzone en de Procesmanager Centrum Schalkwijk deelnemen aan het Stuurgroep overleg; namens ontwikkelaar zal een vertegenwoordiger op

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

19

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 bestuurlijk niveau van ieder van de ontwikkelaars deelnemen aan het Stuurgroep overleg. Besluiten en verslagen van de vergaderingen van het Stuurgroep overleg worden schriftelijk vastgelegd door de Gemeente en behoeven de schriftelijke goedkeuring van partijen. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit. 5.

De samenstelling en de wijze van besluitvorming in de overlegstructuur kunnen door partijen in onderling overleg worden gewijzigd, mits schriftelijk vastgelegd en schriftelijk door partijen uitdrukkelijk geaccordeerd.

Artikel 14

Communicatie (over Bouwplan/proces/uitvoering)

1.

Partijen hechten grote waarde, zowel voor als tijdens de realisatie van het Bouwprogramma, aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden als met potentiële eigenaars en gebruikers in de directe omgeving van het Plangebied.

2.

De Ontwikkelaar is hoofdverantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over de herontwikkeling van het Plangebied en wel als volgt: De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het omgevingsmanagement tijdens het hele traject van voorbereiding en uitvoering van de bouw. Hieronder valt in ieder geval het trachten te voorkomen van klachten en bij optreden daarvan het zorg dragen voor de afhandeling van deze klachten. Een en ander conform een door de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente op te stellen Plan van Aanpak Omgevingsmanagement, inclusief een BLVC Plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid, Communicatie). De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de totale projectcommunicatie, alsmede de participatie (informeren en betrekken omgeving) in het kader van de omgevingsvergunning (en). De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het op de hoogte brengen en houden van de omwonenden/eigenaren van het Plangebied ten aanzien van de planontwikkeling en de daaruit voortvloeiende bouwwerkzaamheden. Belangrijke stakeholders hierbij zijn de CVvE en de eigenaren en ondernemers van het bestaande winkelcentrum.

De Ontwikkelaar zal hiertoe in overleg met de Gemeente een Communicatieplan opstellen met daarin afspraken over de wijze waarop door de Ontwikkelaar tijdens de planontwikkeling en realisatie informatie wordt verstrekt aan derden, en waarin de momenten van de te houden inspraak en participatie worden vastgelegd.

3.

De informatieverstrekking cq ondersteuning door de Gemeente vindt op hoofdlijnen plaats vanuit haar wettelijke verplichtingen (inspraak) en het gemeentelijk beleid.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

20

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 4.

Ter bevordering van de communicatie met de omgeving, politiek en belanghebbenden zal de wijze en frequentie van de communicatie een vast gespreksonderwerp zijn in de projectgroep en het procesteam zoals bedoeld in artikel 13.

Artikel 15

Wijziging Overeenkomst

1.

Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien Partijen over de inhoud van een wijziging alsmede de gevolgen van een wijziging schriftelijk overeenstemming hebben bereikt.

2.

Voor de toepassing van het in lid 1 van dit artikel bepaalde wordt onder een wijziging verstaan iedere verandering in hetgeen Partijen in en/of krachtens deze overeenkomst met zoveel woorden zijn overeengekomen.

Artikel 16

Kennisgeving Overeenkomst

1.

Het is Partijen bekend dat deze Overeenkomst een overeenkomst over kostenverhaal betreft als bedoeld in artikel 13.13 lid 1 Omgevingswet en dientengevolge krachtens artikel 16.138 Omgevingswet van de terinzagelegging van de Overeenkomst kennis moet worden gegeven.

2.

Ter voldoening aan het bepaalde in lid 1 alsmede het bepaalde in artikel 12 van de Bekendmakingswet geven Burgemeester en wethouders van de Gemeente binnen twee weken na het sluiten van deze Overeenkomst kennis van de terinzagelegging.

3.

Op de Overeenkomst is het bepaalde in de Wet Open Overheid onverminderd van toepassing: dit houdt in dat de Gemeente met een beroep op de in deze wet aangegeven weigeringsgronden eventuele verzoeken om verdere c.q. inhoudelijke inzage in – dan wel informatie over- de Overeenkomst kan weigeren.

Artikel 17

Fiscale aspecten Overeenkomst Partijen streven gezamenlijk naar een in fiscaal opzicht voor beide Partijen zo voordelig mogelijke uitwerking van de onderscheiden fiscale aspecten van de Overeenkomst incl. alle bijlagen, een en ander zonodig ter instemming voor te leggen aan de wederzijds bevoegde belastingeenheden. Voorzover de uitvoering van deze Overeenkomst om die reden aanpassing behoeft zullen Partijen hieraan hun medewerking verlenen, mits Partijen door een dergelijke aanpassing geen nadeel ondervinden waarvoor zij niet door de andere partij worden gecompenseerd. Partijen zullen waar nodig gezamenlijk in overleg treden met de fiscus om vanuit fiscaal oogpunt de meest optimale uitvoering c.q. aanpassing van deze Overeenkomst te bepalen.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

21

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

Artikel 18

Vrijtekening publiekrechtelijke bevoegdheden

1.

De planologische procedure moet de Gemeente in volle vrijheid en onder gestanddoening van haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden kunnen doorlopen. De Gemeente kan daarom dan ook geenszins garanderen, dat de door de Ontwikkelaar beoogde bebouwing daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. De hieruit voortvloeiende risico’s komen geheel voor rekening en risico van de Ontwikkelaar en kunnen niet op de Gemeente worden afgewenteld. De Gemeente is dan ook nimmer aansprakelijk voor eventueel vergeefs door de Ontwikkelaar, dan wel de door hen ingeschakelde derden, gemaakte kosten van welke aard ook zoals, maar niet beperkt tot: planvoorbereiding, onderzoekskosten, ontwerpkosten, kosten van een risicoanalyse en de uitvoering van compenserende maatregelen.

2.

De Gemeente is eveneens nimmer aansprakelijk indien zienswijzen, inspraakreacties, bedenkingen dan wel bezwaar- en/of (hoger) beroepschriften, verzoeken om een voorlopige voorziening, andere maatregelen van derden, het gebrek aan medewerking of goedkeuring van andere overheidsinstanties en/of uitspraken van de bevoegde rechterlijke instantie(s) mochten leiden tot vertragingen in het nemen van de benodigde besluiten, vertragingen in de verlening van vergunningen, dan wel weigering, schorsing of vernietiging van voornoemde besluiten. Voorts is de Gemeente nimmer aansprakelijk indien de Gemeente uit hoofde van haar publiekrechtelijke taakuitoefening tegemoet dient te komen aan bezwaren van derden.

3.

De Ontwikkelaar erkent hierbij, dat het besluit tot het aangaan van de onderhavige Overeenkomst wordt genomen door het college van burgemeester en wethouders en erkent, dat het college geen uitspraken kan doen over zaken die de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de raadscommissie, de gemeenteraad en hogere overheden betreffen. Het is dus de gemeenteraad, die in het kader van de uitvoering van de onderhavige Overeenkomst vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor een goede ruimtelijke ordening en volkshuisvesting binnen het territoir van de Gemeente, de uiteindelijke beslissing heeft en houdt omtrent de aanvaardbaarheid van de door of vanwege de Ontwikkelaar vervaardigde plannen.

4.

Indien door rechtsmaatregelen van derden dan wel besluiten van de Gemeente of hogere overheden de Ontwikkelaar niet in staat is de voor realisatie van het Bouwprogramma benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen van overheidswege te verkrijgen, treden Partijen in overleg om te bezien of het Bouwprogramma en zo nodig de onderhavige Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten zodanig kunnen worden aangepast dat de benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen van overheidswege wel kunnen worden verkregen.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

22

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026 5.

Ingeval de hiervoor in de lid 4 van het onderhavige artikel bedoelde poging om het Bouwprogramma en/of de Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten aan te passen er niet toe leidt dat alsnog de benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen verkregen worden, is ieder van de Partijen bevoegd om de Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende vervolgovereenkomsten geheel of gedeeltelijk tussentijds te beëindigen. In dat geval draagt iedere Partij zijn eigen kosten en hebben Partijen over en weer niets van elkaar te vorderen.

Artikel 19

Overdracht en inbreng van de Overeenkomst Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst is het de Ontwikkelaar niet toegestaan de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aan derden over te dragen tenzij na toestemming van de Gemeente.

Artikel 20

Onvoorziene Omstandigheden

1.

Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze Overeenkomst onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen trachten door middel van overleg trachten binnen drie maanden na aanvang van het overleg een voor beide Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. Verslechterde marktomstandigheden worden niet begrepen onder onvoorziene omstandigheden. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel 23 van overeenkomstige toepassing.

2.

Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.

Artikel 21

Einde van de Overeenkomst; go-no go moment

1.

Deze Overeenkomst eindigt indien de Ontwikkelaar en de Gemeente de uit deze Overeenkomst voortvloeiende werkzaamheden hebben voltooid en hun verplichtingen zijn nagekomen.

2.

Op de Ontwikkelaar rust geen bouwplicht. Mede op basis van de door de Ontwikkelaar met de aannemer te maken afspraken, zal de Ontwikkelaar de financiële haalbaarheid van het Project definitief toetsen en op basis van de uitkomsten daarvan een ‘go/ no-go beslissing’ nemen. In geval sprake is van een ‘no-go beslissing’ is de Ontwikkelaar gerechtigd de Overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de Gemeente te ontbinden. In dat geval komen alle tot het moment van ontbinding gemaakte ambtelijke kosten voor rekening van de Ontwikkelaar: indien het reeds door de Ontwikkelaar krachtens artikel 4 betaalde daartoe niet toereikend is, wordt het

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

23

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

Artikel 22

meerdere alsnog aan de Ontwikkelaar gefactureerd. Indien het reeds door de Ontwikkelaar krachtens artikel 4 betaalde toereikend is of zelfs meer bedraagt, wordt het meerdere aan de Ontwikkelaar terugbetaald. Niet nakoming en Ontbinding

1.

De wettelijke bepalingen omtrent nakoming en ontbinding van wederkerige overeenkomsten zijn volledig op deze Overeenkomst van toepassing.

2.

Indien de Ontwikkelaar tekortschiet in de nakoming van haar verantwoordelijkheden zal zij dit schriftelijk aan de Gemeente mededelen. Partijen zullen vervolgens maximaal zes weken overleggen over de alsdan ontstane situatie. Zij zullen onderzoeken of en in hoeverre de Ontwikkelaar alsnog aan haar verantwoordelijkheden en de daarover in deze Overeenkomst gemaakte afspraken kan voldoen. Uitgangspunt is hierbij dat in geen geval nieuwe afspraken worden gemaakt welke verder gaan dan, danwel strijden met de nadrukkelijke strekking van deze Overeenkomst en de kaders die hierop van toepassing zijn. Partijen treden in overleg indien de Ontwikkelaar niet uiterlijk 1 juli 2026 de voor het Project vereiste toestemmingen van de CVvE heeft verkregen, cq de vereiste besluiten door de CVvE zijn genomen voor uittreding uit de vereniging en/of de verkrijging van gemeenschappelijk eigendom van de vereniging ten behoeve van de herontwikkeling van haar Deelgebied.

Artikel 23

Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze Overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem.

Artikel 24

Totstandkomingvoorbehoud

1.

Tussen Partijen komt deze overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (het college). De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze Overeenkomst.

2.

Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

24

Anterieure Overeenkomst “Pack Development” d.d. 15 januari 2026

Artikel 25

Einde van de Overeenkomst Deze Overeenkomst eindigt indien de Ontwikkelaar en de Gemeente de uit deze Overeenkomst voortvloeiende werkzaamheden hebben voltooid en hun verplichtingen zijn nagekomen.

Artikel 26

Domiciliekeuze Ter van deze Overeenkomst kiezen Partijen domicilie als volgt: - de Gemeente

Artikel 27

- De Ontwikkelaar …………

Ondertekening Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt, door Partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend, Gemeente Haarlem

De Ontwikkelaar …………

Datum……………………..

Datum:……..

Afdeling Juridische Zaken / mw. mr. A. M. Zut

25