01 Voortgang Hof in de Egelantier

Raadsvoorstel

Onderwerp Voortgang Hof in de Egelantier Nummer 2024/1699545 Portefeuillehouder Raadt, E. de Programma/beleidsveld 4.5 Overige beheerstaken Afdeling Vastgoed Auteur Vos, M. Telefoonnummer 06 - 22979557 Email martinvos@haarlem.nl Kernboodschap In november 2019 heeft de gemeente een tender uitgeschreven voor de herontwikkeling van de Egelantier gelegen aan de Gasthuisvest te Haarlem, zodat een bijzonder Haarlems pand, opnieuw een betekenisvolle invulling kan krijgen. In mei 2021 is de Ontwikkelcombinatie Lingotto en Amsterdam Village Company (hierna Lingotto/AVC) als winnaar uit de bus gekomen. In april 2022 is het voorlopig ontwerp vastgesteld en in mei 2022 is de koopovereenkomst afgesloten tussen de gemeente en de Lingotto/AVC. In de daaropvolgende definitief ontwerpfase is er door Lingotto/AVC een niet sluitende business case geconstateerd door sterke rente- en prijsstijgingen van de markt. Hierover is de commissie ontwikkeling in het voorjaar geïnformeerd. Lingotto/AVC heeft het college verzocht om mee te denken om het tekort in de business case te verkleinen/te dichten. Het college herkent de gewijzigde marktomstandigheden en stelt de raad voor om Lingotto/AVC tegemoet komen door een aanpassing van het programma en het achterwege laten van de indexering op de koopsom met als doel het mogelijk maken van de herontwikkeling van de Egelantier.

De aanpassingen in het programma voldoen aan de eisen van de initiële tenderuitvraag. De Egelantier krijgt na de herontwikkeling in plaats van 95 hotelkamers straks 98 hotelkamers wat ten koste gaat van drie culturele ruimtes. De circa 1.700 m² bvo cultuur uit de aanbieding wordt daardoor iets teruggebracht, maar voldoet aan de minimaal vereiste van 1.500 m² bvo. Ook komen er nog steeds 10 betaalbare woningen met atelierruimte. Behandelvoorstel voor De commissie ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over commissie het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. Nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem geraakt kunnen worden en derden een onevenredig voordeel kunnen behalen indien geheime bijlagen openbaar worden gemaakt, wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b en ter bescherming van het goed functioneren van het Kenmerk: 2024/1699545

1/7

Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 17 september 2024

bestuursorgaan (gemeente) onder i van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd voor onbepaalde tijd. - Vaststellen verkoopdocumenten Egelantier en motie Zelfbewoningsplicht 2019/765013 (raadsbesluit, d.d. 21 november 2019). - Gunningsbesluit Verkoop Egelantier, 2021/267309 (collegebesluit, d.d. 18 mei 2021). - Prijsbiedingen verkoop Egelantier, 2021/472513 (raadsbesluit, d.d. 30 september 2021) 1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Ontwerpbesluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Om Lingotto/AVC programmatisch en financieel tegemoet te komen door af te zien van het indexeren van de koopsom, het compenseren van het niet kunnen realiseren van een hotelkamer in de monumentale keuken middels een hotelkamer op de begane grond, plus 3 extra hotelkamers met als doel het verkleinen van het tekort in de businesscase en het mogelijk maken van de herontwikkeling van de Egelantier. 2. Op grond van artikel 87 van de gemeentewet tot geheimhouding ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen 1 t/m 4 en 6, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b en ter bescherming van het goed functioneren van het bestuursorgaan (gemeente) onder i van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd voor onbepaalde tijd. de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2024/1696545

2/7

1. Inleiding In november 2019 heeft de gemeente een tender uitgeschreven voor de herontwikkeling van de Egelantier gelegen aan de Gasthuisvest te Haarlem, zodat een bijzonder Haarlems pand, opnieuw een betekenisvolle invulling kan krijgen. In mei 2021 is Lingotto/AVC als winnaar uit de bus gekomen. In september 2021 hebben de gemeente Haarlem en Lingotto/AVC de optieovereenkomst getekend, vooruitlopend op de te sluiten koopovereenkomst. In de optieovereenkomst is vastgelegd dat Lingotto/AVC hun aanbieding uitwerken tot een voorlopig ontwerp. In april 2022 is het voorlopig ontwerp vastgesteld. En in mei 2022 is de koopovereenkomst afgesloten tussen de gemeente en de Lingotto/AVC. In de daaropvolgende definitief ontwerpfase is er door Lingotto/AVC een niet sluitende business case geconstateerd door sterke rente- en prijsstijgingen van de markt. Na onderhandelingen met de aannemers en het waar mogelijk toepassen van bezuinigingen heeft Lingotto/AVC het college verzocht om met een financiële tegemoetkoming te komen. Om antwoord te kunnen geven op het verzoek van Lingotto/AVC is in de afgelopen maanden in opdracht van de gemeente de business case van Lingotto/AVC getoetst door onafhankelijke bureaus.

Het college herkent de gewijzigde marktomstandigheden en wil de raad voorstellen om, op basis van de uitkomsten van de onafhankelijke toets van de business case, Lingotto/AVC tegemoet komen door een aanpassing van het programma en het achterwege laten van de indexering op de koopsom met als doel het mogelijk maken van de herontwikkeling van de Egelantier. De aanpassingen in het programma voldoen aan de eisen van de initiële tenderuitvraag. De Egelantier krijgt na de herontwikkeling in plaats van 95 hotelkamers straks 98 hotelkamers wat ten koste gaat van drie culturele ruimtes. De circa 1.700 m2 bvo cultuur uit de aanbieding wordt daardoor iets teruggebracht, maar voldoet aan de minimaal vereiste van 1.500 m2 bvo. Ook komen er nog steeds 10 betaalbare woningen met atelierruimte. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Om Lingotto/AVC programmatisch en financieel tegemoet te komen door af te zien van het indexeren van de koopsom, het compenseren van het niet kunnen realiseren van een hotelkamer in de monumentale keuken middels een hotelkamer op de begane grond plus 3 extra hotelkamers met als doel het verkleinen van het tekort in de businesscase en het mogelijk maken van de herontwikkeling van de Egelantier. 2.

Op grond van artikel 87 van de gemeentewet tot geheimhouding ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen 1 t/m 4 en 6, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b en ter bescherming van het goed functioneren van het bestuursorgaan (gemeente) onder i van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd voor onbepaalde tijd. 3. Beoogd resultaat Door Lingotto/AVC financieel en programmatisch tegemoet te komen kan de herontwikkeling van de Egelantier mogelijk worden gemaakt.

Kenmerk: 2024/1699545

3/7

4. Argumenten 1. Het voorstel is staatsteun(recht) en Didam-arrest proof Het voorstel van het college is getoetst door de stadsadvocaat op staatssteun(recht) en het Didam-arrest. Conclusie: Het is verdedigbaar dat de door Lingotto/AVC verzochte tegemoetkoming niet te kwalificeren is als staatssteun. Om te bepalen of er sprake is van staatssteun moet in dit geval vastgesteld worden of een marktpartij in dezelfde positie als de gemeente eveneens bereid zou zijn om Lingotto/AVC tegemoet te komen. Dit is aannemelijk volgens de stadsadvocaat. De door Lingotto/AVC gewenste wijzigingen in de koopovereenkomst zijn niet in strijd met het Didam-arrest. Er is sprake van onvoorzien omstandigheden die het onaanvaardbaar maken om de overeenkomst ongewijzigd voort te zetten (bijlage 1, GEDEELTELIJK GEHEIM). 2. Het boekenonderzoek bevestigt een niet sluitende business case In opdracht van de gemeente heeft BBA Adviesbureau de bouw- en bijkomende kosten onderzocht. Conclusie: de bouw- en bijkomende kosten zijn marktconform. De bouw- en bijkomende kosten zijn exclusief de aankoopkosten (aankoop gebouw, overdrachtsbelasting enz.) van circa € 4,7 miljoen. Het geheel van de bouw-, bijkomende- en aankoopkosten zijn de stichtingskosten (Bijlage 2, GEDEELTELIJK GEHEIM). Lingotto/AVC heeft bevestigd dat de kwaliteit van het Definitief Ontwerp gehandhaafd blijft.

In opdracht van de gemeente heeft Savills Taxaties de opbrengsten onderzocht (Bijlage 3, GEDEELTELIJK GEHEIM). Conclusie: doordat de beleggersmarkt zich momenteel op een dieptepunt bevindt door de gestegen rente en hoge bouwkosten vallen de te verwachte opbrengsten tegen. Dit is een momentopname anno nu. Lingotto/AVC gaat op basis van hun taxatie, opgesteld door CBRE uit van een positievere marktverwachting. Het boekenonderzoek bevestigt een niet sluitende businesscase. Uitgaande van de verwachte opbrengsten door Lingotto/AVC is er – na de programmatische aanpassing en kwijtschelding van index – een nagenoeg sluitende businesscase. Duidelijk is dat Lingotto/AVC een risico neemt door te anticiperen op een hogere verkoopopbrengst bij oplevering van het project. 3. Het voorstel voldoet aan de verkoopvoorwaarden tenderuitvraag Er wordt door de programmatische aanpassing nog steeds voldaan aan het programma dat in de initiële tenderuitvraag stond te weten: - De realisatie van een hotel voor minimaal 55% van het totale bruto vloeroppervlak; - De realisatie van minimaal 1.500 m² van het totale bruto vloeroppervlak bestemd voor ‘Cultuur en ontspanning’; - De realisatie van ten minste tien kleine betaalbare stadswoningen (met atelierruimte), gesitueerd aan de zijde van de Egelantiertuin. 4.

Het voorstel heeft geen negatieve financiële impact Het voorstel heeft geen negatieve effecten op de financiën van de gemeente, het gaat om een programmatische aanpassing. Het indexeren van de koopsom is niet begroot. Alleen de koopsom is opgenomen in de verkoopprognose. Kenmerk: 2024/1696545

4/7

5. Dilemma voor de beoordelingscommissie Het plan van Lingotto/AVC voor de Egelantier overtuigde bij de gunning onder meer vanwege de doorwaadbaarheid van het complex en de stedenbouwkundige aansluiting ervan op de omgeving. Een nieuw en levendig stukje Haarlemse binnenstad, een hofje met een openbaar en (semi)publiek karakter. Dit levendige karakter werd ondersteund door de vrijwel volledige toegankelijkheid van de begane grond en een gevarieerd programma, waarbij zich langs de binnen gang/straat op de begane grond uitsluitend publieke functies bevonden. Een aansprekend plan met een grote publieksaantrekkingskracht. Door gebruik te maken van historische structuren zoals de gangen, die in opzet teruggaan tot de oorsprong van het gasthuis, werd het complex via de Gasthuisvest, Groot Heiligland, Egelantierstuin en Klein Heiligland op een logische wijze verbonden met de stad. Bij de uitwerking van het plan zijn sinds de tenderaanbieding op verschillende onderdelen, zoals de culturele programmering, monumentale onderdelen en architectonische uitwerking, concessies gedaan omwille van het toekomstig gebruik/exploitatie en de financiële haalbaarheid. De beoordelingscommissie heeft, omwille van de doorgang van het project, het concept definitief ontwerp akkoord bevonden met nog aandachtspunten voor de technische uitwerkingsfase.

De voornaamste zorg bij het laatste voorstel van Lingotto/AVC is dat ten opzichte van het concept definitief ontwerp ruimtes op de begane grond (ruimtes 1, 2, 4 en 5 in bijlage 5) verdwijnen die oorspronkelijk voor cultuur waren bestemd. Eén gang, de achtervleugel wordt grotendeels ingericht voor het hotel, waardoor deze zijde haar openbare karakter vrijwel verliest en of (af)gesloten blijft als publieke toegang van de Egelantier vanuit Groot Heiligland/Frans Hals museum en de Egelantierstuin. Aan het juist zo aantrekkelijke concept van publieke doorwaadbaarheid in een hofstructuur en aansluiting op het stedelijke weefsel wordt zo te veel afbreuk gedaan. Vanuit de ruimtelijke kwaliteit, de erfgoedwaarden, de stedenbouwkundige- en de landschapswaarden wordt dit voorstel ontraden. De beoordelingscommissie heeft uiteraard ook oog voor de veranderde economische realiteit die noopt tot aanpassingen van plannen. En voor het maatschappelijk belang dat het project na al die jaren doorgang vindt en het rijksmonument niet nog verder aftakelt. En dat er huisvesting komt voor kunstenaars en een inspirerende plek voor (buurt)bewoners en cultureel maatschappelijke partijen in de stad. Deze overwegingen wegen voor de beoordelingscommissie zwaar.

Bezien vanuit de totaliteit adviseert de beoordelingscommissie – zij het met teleurstellend gevoel na al die jaren planvorming – in te stemmen met het voorstel. Voorwaarde daarbij is wel dat de publieke toegankelijkheid van de betreffende achtervleugel juridisch te borgen in de afspraken / koopovereenkomst (bijv. kettingbeding of anderszins). Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden om de publieke toegankelijkheid van de Egelantier via de toegang Groot Heiligland en Egelantierstuin te koppelen aan de openingstijden van de Egelantierstuin en het Frans Hals Museum. Het college onderschrijft het oordeel van de beoordelingscommissie.

Kenmerk: 2024/1699545

5/7

5. Risico’s en kanttekeningen 1. Lingotto/AVC heeft nog geen koper/belegger gevonden Na akkoord van de raad op het voorstel kan Lingotto/AVC op zoek naar een koper/belegger. Het is afhankelijk van de marktomstandigheden of Lingotto/AVC een koper/belegger vindt die bereid is om de juiste prijs te betalen. Alternatief is dat Lingotto/AVC de ontwikkeling zelf in portefeuille houdt totdat er zich een geschikt verkoopmoment in de markt voordoet. 2. Het niet instemmen met het voorstel heeft consequenties In bijlage 6 (GEHEIM) is een overzicht gegeven van consequenties indien Lingotto/AVC en de gemeente niet tot een oplossing komen. Ook heeft het college aan de stadsadvocaat gevraagd wat de juridische consequenties zijn indien Lingotto/AVC en of de gemeente besluit(en) de overeenkomst te ontbinden. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt volledige geheimhouding op dit document gelegd voor onbepaalde tijd. 3. Toetsing Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). De onafhankelijke partijen AOK en de RCE zijn nadrukkelijk betrokken bij de planvorming in de afgelopen jaren. Deze partijen hebben nog geen advies uitgebracht over het voorstel.

Naast de inhoudelijk afweging van het onderhavige voorstel om extra hotelkamers ten koste van culturele ruimtes te realiseren, hebben zowel de gemeente, AOK als de RCE verschillende aandachtspunten voor de uitwerkingsfase meegegeven aan Lingotto/AVC. In de fase van de vergunningverlening wordt het bouwplan in zijn totaliteit beoordeeld. 4. De vergunning voor het plan staat open voor bezwaar en beroep De procedure voor het vaststellen van een wijzigingsplan vervalt onder de Omgevingswet. Er kan worden volstaan met een reguliere Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Behandelingstermijn en vergunningverlening college binnen 8 weken. Voorwaarde is uiteraard dat Lingotto/AVC een volledige aanvraag indient. Het besluit staat open voor bezwaar bij de bezwaarcommissie, beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State. 6. Uitvoering - De beoordelingscommissie ontvangt van Lingotto/AVC het aangepaste definitief ontwerp om te beoordelen of de overige planelementen gewaarborgd blijven en het geheel voldoet aan de eisen van de tendervoorwaarden. Het definitief ontwerp wordt bij goedkeuring vastgesteld door de stuurgroep. - Afgesproken is dat Lingotto/AVC een aangepaste concept planning opstelt. Deze wordt ter accordering aan de gemeente voorgelegd. Bij overeenstemming wordt deze planning vastgesteld door de stuurgroep en bij het addendum op de koopovereenkomst gevoegd.

In het addendum worden tevens de afspraken omtrent de tegemoetkoming vastgelegd. Verwachte oplevering van Hof in de Egelantier is voorjaar 2027. - In het addendum op de koopovereenkomst wordt in lijn met de voorwaarde van de beoordelingscommissie de publieke toegankelijkheid van de betreffende achtervleugel juridisch geborgd (bijv. kettingbeding of anderszins).

Kenmerk: 2024/1696545

6/7

-

Vervolgens kan de vergunningsaanvraag worden ingediend. Lingotto heeft bevestigt dit voor uiterlijk 31 december 2024 te doen.

7. Bijlagen (bijlage 1 t/m 4 zijn gedeeltelijk geheim, zie gelakte en ongelakte versie. Bijlage 6 is volledig geheim) - Bijlage 1: Memo BBA, 7 juni 2024. - Bijlage 2: Savills waarde indicatie, 10 juni 2024. - Bijlage 3: Notitie Pot Jonker, 12 juni 2024. - Bijlage 4: Memo Financiën, 8 augustus 2024 - Bijlage 5: Plattegrond Concept Definitief Ontwerp: ruimtes 1, 2, 3 en 4 worden hotelkamers. - Bijlage 6: Memo consequenties en juridisch advies stadsadvocaat Hof in de Egelantier.

Kenmerk: 2024/1699545

7/7