01 Ter inzage leggen van het ontwerp Masterplan Hart voor Oostpoort (inclusief Programma van Eisen voor de Leefomgeving)

Collegebesluit

Onderwerp Ter inzage leggen van het ontwerp Masterplan Hart voor Oostpoort (inclusief Programma van Eisen voor de Leefomgeving) Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/782111 Roduner, F.J. 4.4 Ruimtegebruik PCM Pierik, J.A./B. van Luling 06-39290075 jpierik@haarlem.nl De zone Oostpoort rondom het station Haarlem Spaarnwoude is één van de prioritaire ontwikkelzones in de gemeente Haarlem. Het gebied ondergaat een ingrijpende transformatie tot een compact en gemengd stedelijk gebied waar het prettig wonen, werken en verblijven is. Hart voor Oostpoort levert ook een belangrijke bijdrage aan de mobiliteitstransitie van Haarlem. Het stationsgebied wordt opnieuw ingericht tot een toekomstbestendig OV-Knooppunt. Er kom een aantrekkelijk, toegankelijk en overzichtelijk stationsgebied met korte en logische overstapmogelijkheden tussen trein, bus en (deel) fiets. Er is straks ruimte voor ca. 900 woningen, ca. 10.000m2 bedrijven, ca. 3.000 m2 voorzieningen, cultuur en recreatie. Een nieuwe leef- en werkomgeving die de stad Haarlem een milieu biedt dat er nog niet is, die Haarlem meer divers en sterker maakt. De gemeente heeft vanuit het Rijk in 2021 WBI subsidie ontvangen en 2025 SPUK WOKT subsidie ontvangen als extra de financiering voor de noordzuid fietsverbinding. Om de transformatie mogelijk te maken is een ontwerp-Masterplan (inclusief een Programma van Eisen voor de Leefomgeving) opgesteld met daarin de ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen.

Het ontwerp-Masterplan Hart voor Oostpoort is een volgende stap in het realiseren van dit nieuwe stedelijk woon- en werkmilieu in Haarlem.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Het Masterplan Hart voor Oostpoort is nu gereed om als ontwerp voor inspraak ter inzage te worden gelegd. Het college stuurt dit besluit ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. Bespreking door de commissie leidt in dit stadium niet tot aanpassing van het ontwerp-Masterplan; de reacties worden tegelijk met de inspraakreacties betrokken bij het definitieve Masterplan. - Startnotitie Ontwikkelzone Oostpoort (2018/323321); - Vaststellen Ontwikkelvisie Oostpoort (2019/712616);

Kenmerk: 2025/782111

1/13

-

Besluit college d.d. 16 december 2025

Vaststellen Omgevingsvisie Haarlem 2045 (2021/492095); Toekenning impulsbijdrage versnelling woningbouw voor ontwikkelzone Oostpoort (2021/933572); - Vaststellen Ontwikkelstrategie Oostpoort (2023/177910); - Variant Masterplan “Hart voor Oostpoort” (2024/600695); - Stationsbuurt Oostpoort: Principekeuzes voor het ontwerp-Masterplan (2025/498164); - Aanvraag Specifieke Uitkering Woningbouw Op Korte Termijn 2.0 (SPUK WOKT 2.0) t.b.v. de fietsverbinding F205 ter hoogte van Hart voor Oostpoort (2025/611510). Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het ontwerp-Masterplan Hart voor Oostpoort (inclusief Programma van Eisen voor de Leefomgeving) ter inzage te leggen voor het geven van zienswijzen. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding De zone Oostpoort is één van de prioritaire ontwikkelzones in de gemeente Haarlem en ligt rondom het station Haarlem Spaarnwoude. De zone Oostpoort biedt kansen voor de ontwikkeling van een multimodaal OV-knooppunt én als aantrekkelijke entree voor de stad. Het vormt de ‘Poort’ tussen Haarlem en de metropoolregio, tussen stedelijk gebied en landschap. Op stadsniveau biedt de zone Oostpoort grote kansen voor de ontwikkeling van woningbouw en intensivering van de Zuidstrook Waarderpolder. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied laat nu te wensen over. Brede rijbanen, viaducten, het spoor, tijdelijke woningbouw en braakliggende terreinen overheersen. Voorzieningen zijn beperkt. De verbinding met het naastgelegen recreatiegebied Spaarnwoude en de Veerplas is momenteel ondermaats, terwijl hier grote potentie ligt om connectie te maken met een aantrekkelijk en groen verblijfsgebied. Ook de voetgangers- en fietsverbinding van het station Haarlem Spaarnwoude richting de Waarderpolder zijn matig. De combinatie van goede bereikbaarheid en de bijzondere ligging aan de rand van stad en landschap, biedt het gebied kansen voor verdichten, functiemenging, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid.

Kortom, een kans voor de ontwikkeling van een ‘stadspoort’ met een aantrekkelijke uitstraling voor de stad Haarlem waar het prettig is om te wonen, verblijven en werken en waar heel Haarlem van profiteert. Om tot ontwikkeling van dit gebied te komen is een globaal ontwerp-Masterplan Hart voor Oostpoort opgesteld met als belangrijke hoofonderdelen:

Kenmerk: 2025/782111

2/13

-

Van barrière naar verbonden knooppunt Door een aantrekkelijke en autoluwe stationsomgeving te creëren, worden de noord- en zuidzijde van het spoor weer met elkaar verbonden. Het verbeteren van de voetgangerstraverse en de nieuwe fietsbrug (die ook de regionale fietsverbindingen versterkt), maken van dit functionele knooppunt een plek van verbinding en ontmoeting.

-

Stadspoort en verbinding met het landschap De natuurlijke omgeving staat centraal; de dynamiek van water en bodem krijgt weer een prominente plek. Het ontwerp versterkt de relatie tussen stad en landschap. Het recreatiegebied Spaarnwoude met de Veerplas vormt een bepalend element in de identiteit van Hart voor Oostpoort.

-

Menselijke maat en gezonde woonomgeving Binnen het raamwerk van stedelijke netwerken en de groen-blauwe structuur, in de directe nabijheid van het station, passen fijnmazige woonblokken. Deze zorgvuldig ontworpen bouwtypologieën dragen bij aan een gezonde en comfortabele leefomgeving. De vorm is zo ontworpen dat geluid en andere hinder van omliggende bedrijven worden beperkt. De nieuwe stedelijke structuur stimuleert veiligheid, gemeenschapszin en sociale interactie in het dagelijks leven van bewoners, omwonenden en bezoekers.

-

Levendige stedelijke ruimte en programma De openbare ruimte en de plinten van gebouwen worden levendig door een mix van sociale en commerciële functies. De stationspleinen aan de noord- en zuidzijde van het station fungeren zowel als multimodaal knooppunt als een prettige verblijfsplek. Het Spoorpark met zijn recreatieve oevers bouwt voort op de bestaande groen-blauwe structuur en biedt ruimte voor ontspanning, sport en spel. Actieve plinten en een divers programma zorgen voor een levendige stedelijke omgeving voor bewoners, omwonenden en bezoekers.

In het Masterplan staan de ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing, de hoofdinfrastructuur en de openbare ruimte moeten voldoen. Dit zijn zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders voor onder andere het programma, bouwvolume, openbare ruimte, bereikbaarheid en milieu- en duurzaamheidsaspecten. Programma Het programma bestaat uit ruim 900 woningen (inclusief woongebouw Ymere, blok 1F). Naast het woonprogramma wordt circa 10.000 m² BVO werkprogramma en circa 3.400 m² BVO maatschappelijk programma gerealiseerd. De commerciële - en maatschappelijke voorzieningen zijn met name aan de stationspleinen voorzien. Het Masterplan Hart voor Oostpoort is nu gereed om als ontwerp, voor een periode van 6 weken, ter inzage te worden gelegd. Daarna wordt het Masterplan, inclusief de binnengekomen inspraakreacties, ter besluitvorming voorgelegd.

Kenmerk: 2025/782111

3/13

2. Beoogd resultaat Het Masterplan van Hart voor Oostpoort – inclusief spelregelkaart en proefverkaveling - is een globaal Masterplan. Het omschrijft de ambitie en legt de hoofdlijnen van de gewenste ontwikkeling vast. Het omvat ruimtelijke uitgangspunten en strategieën voor infrastructuur, gebouwen, openbare ruimte en legt de kaders vast voor latere, meer gedetailleerde plannen. Deze kaders zijn vertaald naar een proefverkaveling, vastgelegd in een spelregelkaart, in randvoorwaarden, eisen en wensen en in beeldkwaliteit. Het ontwerp van het Masterplan met de proefverkaveling toont de gewenste ruimtelijke kwaliteit en dient als richting voor toekomstige ontwikkeling. Ook biedt het toetsingskaders waarmee de gemeente marktpartijen kan sturen en controleren. Aanpassingen zijn mogelijk, mits deze voldoen aan de spelregelkaart en beeldkwaliteitseisen zoals beschreven in hoofdstuk 3 en 6 van het Masterplan. Na vaststelling van het Masterplan volgt een aanbesteding waarin marktpartijen worden uitgedaagd om de ambities nader uit te werken in een Stedenbouwkundig Plan. Het kan zijn dat daarbij op onderdelen van het Masterplan wordt afgeweken. Het uitgangspunt is dan dat wordt aangetoond dat de uitwerking een verbetering betreft ten opzichte van het masterplan en het ruimtelijk effect op de omgeving. Het Stedenbouwkundig Plan is de basis voor het wijzigen van het Omgevingsplan.

Kenmerk: 2025/782111

4/13

3. Onderbouwing voorstel 3.1 Het Masterplan draagt bij aan de mobiliteitstransitie Haarlem wil een aantrekkelijke, gezonde en goed bereikbare stad blijven, terwijl de stad groeit. Daar is een mobiliteitstransitie voor nodig waarin we voorrang geven aan schone manieren van vervoer die weinig ruimte innemen. Met dit plan wordt de basis gelegd voor een gebied dat uitnodigt om te lopen en te fietsen, dat goed aansluit op het openbaar vervoer en dat tegelijkertijd ruimte biedt voor auto’s waar dat echt nodig is. Zo ontstaat er een duurzame, aantrekkelijke en toekomstbestendige entree van Haarlem. 3.1.1. Voorrang aan voetganger en fietser in het gebied De gemeente Haarlem werkt aan een netwerk dat zich richt op de voetganger en de fiets. Binnen Hart voor Oostpoort is autoluw en zijn de stationspleinen nagenoeg alleen toegankelijk voor fietsers en voetgangers (de auto is te gast). Het college wil hiermee het gebruik van de fiets en te voet te gaan stimuleren. Het autoparkeren wordt in gebouwen opgelost. Hierdoor verdwijnt de auto uit het zicht. In het noordelijk deel wordt een multifunctionele parkeerhub gerealiseerd met ook deelauto’s waarin de parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers, kantoren en voorzieningen wordt gebundeld. Door deze functies te combineren wordt dubbel (en daarmee optimaal) gebruik van de parkeerplaatsen gefaciliteerd.

De P+R (150 plaatsen) wordt bij voorkeur geïntegreerd in het nieuwe parkeergebouw dat IKEA ontwikkelt, of als alternatief in de multifunctionele parkeerhub. 3.1.2. Verbeteren regionale doorfietsroute Binnen Hart voor Oostpoort wordt stevig ingezet op het verbeteren van de fietsbereikbaarheid en het comfort voor fietsers. Er wordt een nieuwe fietsbrug toegevoegd om de regionale noord-zuid route voor de fiets te verbeteren, en om de twee kanten van het spoor beter met elkaar te verbinden. 3.1.3. Verbeteren stationsomgeving en stationsdomein Station Haarlem Spaarnwoude wordt met dit plan een betere toegang voor Haarlem, de werkgelegenheid in de Waarderpolder en de natuur in Spaarnwoude. De ontvangstdomeinen van de stationsomgeving zijn specifiek ontworpen met focus op de voetganger en fietser en is voor iedereen (ook mindervaliden) goed toegankelijk en sociaal veilig. De aanleg van voldoende, kwalitatief hoogwaardige fietsparkeerplaatsen is prioriteit. Als bewoners, bezoekers en werknemers snel en gemakkelijk bij hun fiets kunnen komen, zullen zij eerder geneigd zijn de fiets te gaan gebruiken. 3.1.4. Rekening gehouden met toekomstige HOV uitbreiding In Hart voor Oostpoort is een HOV-reservering opgenomen aan de noordzijde van de spoorlijnen. Deze zone wordt voorlopig ingericht met water en groen en niet bebouwd. Zo is er in de toekomst

Kenmerk: 2025/782111

5/13

ruimte voor uitbreiding van het spoornet tussen Haarlem en Amsterdam met trein of mogelijk een HOV-bus. 3.2 Het Masterplan schetst de kaders waar binnen Hart voor Oostpoort tot een fijne en aantrekkelijke, leefbare woon- en werklocatie kan transformeren Hart voor Oostpoort wordt een uniek stuk stad; een aantrekkelijk, compact en gemengd stedelijk gebied met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen en recreatie. De ligging aan het spoor tussen Haarlem en Amsterdam, de nabijheid van recreatiegebied Spaarnwoude en de positie tussen industrieterrein Waarderpolder en stadsdeel Haarlem-Oost maken het een strategische locatie om te verdichten. Hart voor Oostpoort verbetert de overgang tussen stad en landschap, en vormt een markante en herkenbare toegangspoort tot Haarlem. In het Masterplan is tevens het Programma van Eisen voor Leefomgeving (als bijlage) opgenomen. In dit programma wordt onderscheid gemaakt tussen randvoorwaarden, eisen en wensen. Randvoorwaarden betreffen landelijke wetgeving (bijvoorbeeld de Omgevingswet) of regelgeving van andere instanties (bijvoorbeeld de Waterschapsverordening van Rijnland), waaraan de gemeente zich moet houden. Een project moet altijd voldoen aan deze randvoorwaarden. Eisen stellen kaders aan een project die voortkomen uit gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld de Nota parkeernormen) en het stedenbouwkundig schetsontwerp (o.a.

kwaliteitseisen aan maaiveld- en gebouwontwerpen). Afwijken van een eis kan alleen als er een gelijkwaardige oplossing voor gevonden wordt. Of wanneer het om goed onderbouwde redenen niet mogelijk is om aan de eis te voldoen. Wensen zijn ambities van de gemeente waar het project bij voorkeur aan voldoet, maar die niet afdwingbaar zijn. De gemeente zal de ontwikkelende partijen vragen invulling te geven aan deze wensen en uitleg te geven als er niet aan voldaan kan worden. 3.3 Het Masterplan heeft een globaal karakter In het Masterplan is niet alles tot in detail uitgewerkt. Het plan is te beschouwen als een globale stedenbouwkundige verkenning en is uitdrukkelijk geen blauwdruk voor de ruimtelijke ontwikkeling, maar biedt de kaders waarbinnen deze straks plaats kan gaan vinden. Het Masterplan stuurt niet op een vast eindbeeld, maar biedt ruimte om in de verdere uitwerking in te spelen op nieuwe inzichten, ontwikkelingen en veranderende maatschappelijke behoeften en concretisering in een Stedenbouwkundig Plan en Omgevingsplan. Bij de nadere uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan en Omgevingsplan zullen de stakeholders en de omgeving weer betrokken worden bij volgende participatieactiviteiten. Aanpassingen zijn mogelijk, mits deze voldoen aan de spelregelkaart en beeldkwaliteitseisen zoals beschreven in het Masterplan.

Daarmee zijn dezelfde ambitie, samenhang en identiteit in het gebied geborgd.

Kenmerk: 2025/782111

6/13

3.4 Het Masterplan voldoet aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Haarlem 2045, de Ontwikkelvisie Oostpoort en het convenant Waarderpolder Het Masterplan maakt een ontwikkeling mogelijk die bijdraagt aan een multifunctioneel, stedelijk woon-werkgebied, aan het verbeteren van de leefbaarheid en aan het versterken van de knoop rondom het station Haarlem Spaarnwoude. In 2019 is de Ontwikkelvisie Oostpoort vastgesteld. Sinds het vaststellen van de visie is in 2021 door het Rijk een WBI-subsidie (van € 6,5 miljoen) verleend. Deze subsidie was het startschot voor de verdere uitwerking van de plannen. In 2023 is de Ontwikkelstrategie vastgesteld. In 2025 is een bijdrage vanuit het Rijk (SPUK WOKT 2.0) ontvangen. Dit Masterplan is de vertaling van de visie en nieuw beleid naar concrete kaders voor verdere ontwikkeling van de gebiedsontwikkeling Hart voor Oostpoort.

Met het Masterplan wordt invulling gegeven aan onder meer de volgende opgaven uit de Ontwikkelvisie: • Het versterken van de knoop rondom het station Haarlem Spaarnwoude en het slim mengen van woon- en werkfuncties; • Het creëren van ontmoetingsplekken en het beter verbinden van plekken binnen het gebied en met de omgeving; • Het verbeteren van de toegankelijkheid en veiligheid voor fietsers en voetgangers van en naar voorzieningen en plekken in de openbare ruimte; • Voldoende ruimte voor parkeren in bebouwde parkeervoorzieningen; • Versterking van ecologische structuren, met ruimte voor groen, water, klimaatadaptatie en energietransitie; • Circulair en klimaatbestendig bouwen. 3.5 Het Masterplan draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad in Haarlem De gemeente heeft als doelstelling ruim 900 woningen (inclusief woongebouw Ymere, blok 1F) te realiseren. Van deze woningen valt 40% in de categorie sociale huur. 40% van de woningen behoort tot het middeldure segment en het aandeel woningen in het segment vrije sector bedraagt 20%. Doordat blok 1F reeds in ontwikkeling is (100% sociale huur), ligt het aandeel sociale woningbouw in het nog te realiseren gebied anders.

3.6 Groenparagraaf: het Masterplan draagt bij aan een hoogwaardige groene openbare ruimte Een levendige gebiedsontwikkeling behoeft een kwalitatieve, groene openbare ruimte voor ontmoetingen en verplaatsingen te voet en op de fiets. Het plangebied ligt in een omgeving die grotendeels een impuls nodig heeft om de nieuwe ontwikkeling leefbaar te maken. Doelstelling is het vergroten van de biodiversiteit, het creëren van habitats voor gebiedseigen flora en fauna en het vergroten van de belevings- en klimaatadaptieve waarde. Dit doen we door de groenstructuur te verbeteren, ecologische verbindingen te realiseren en de bebouwing natuurinclusief te ontwikkelen, waarbij bomen de belangrijkste groenstructuur vormen. Het Spoorpark langs de noordzijde van het spoor volgt de waterstructuur en vormt een groene corridor die de stad verbindt met het Spaarnwoudelandschap. Het park biedt fiets- en wandelroutes en brengt de kwaliteit van groen en water dichtbij de woon- en werkomgeving. Natuurvriendelijke

Kenmerk: 2025/782111

7/13

oevers, grote bomen, wandelpaden, zitplekken en voorzieningen voor sport en educatie geven het park zowel ecologische als sociale waarde. Bij het Stedenbouwkundig Plan en het ontwerp van de openbare ruimte wordt dit verder uitgewerkt. 3.7 Duurzaamheidspargraaf: Het Masterplan draagt bij aan een toekomstbestendig woon-, werk- en leefklimaat In het Masterplan zijn het convenant Toekomstbestendig bouwen en het bijbehorend sectoraal beleid uitgewerkt in randvoorwaarden, eisen en wensen en geformuleerd in doel- en middelvoorschriften: a. Voor natuurinclusief en biodivers bouwen geldt minimaal niveau brons, waarbij onder andere is aangegeven voor welke ecologische soortencategorieën een hoogwaardige habitat moet worden gerealiseerd en waaraan de te treffen maatregelen moeten voldoen op en aan gebouwen en in de private en publieke onbebouwde ruimte. b. Voor klimaatadaptief bouwen zijn kaders meegegeven om tijdens droogte, hitte en bij berging en afvoer van hemelwater een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te bieden. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt in ambitieniveaus (brons/zilver/goud); c. Er wordt ingezet op energiereductie, duurzame energieopwekking en lokale warmte. Er geldt minimaal niveau brons, maar het streven is niveau zilver. d. Vanwege de doelstelling Haarlem circulair in 2040 geldt voor circulair bouwen minimaal niveau zilver.

Vanaf 2025 wordt minimaal 20% van de nieuwe gebouwen in heel Haarlem in hout gerealiseerd conform het convenant Houtbouw. e. Duurzame mobiliteit: er wordt gestreefd naar minimaal zilver. We geven prioriteit aan voetgangers, fietsers en reizigers met het openbaar vervoer. Er wordt ingezet op het versterken van het fiets- en voetgangersnetwerk; f. Gezonde leefomgeving: er wordt ingezet op brons, waarbij het doel is het uitsluiten van zoveel mogelijk giftige stoffen en materialen binnen een project. De TO-juli-eis is 1,2. Deze eis is gericht op het tegengaan van het overstijgen van een maximumtemperatuur in de woning. Per deelproject wordt met de ontwikkelaar bezien of door synergie van maatregelen op onderdelen een hoger ambitieniveau kan worden behaald. 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s • Marktontwikkelingen en externe risico’s Bij een langdurige gebiedsontwikkeling als deze, kunnen veranderende marktomstandigheden (zoals bouwkosten, renteontwikkelingen, beperkingen vanwege nieuwe regelgeving) of externe risico’s (zoals netcongestie) van invloed zijn op de voortgang van het project. Eventuele vertragingen of wijzigingen in de ontwikkeling kunnen effect hebben op de toegekende subsidie Woningbouwimpuls. Met het aanvragen van deze subsidie is de gemeente verplichtingen aangegaan.

Met dit ontwerp-Masterplan is een belangrijke stap gezet voor de verdere ontwikkeling van Hart voor Oostpoort.

Kenmerk: 2025/782111

8/13

•

Dezoneren Waarderpolder Bij de ontwikkeling van Hart voor Oostpoort spelen meerdere geluidsbronnen een rol, waaronder industrielawaai. Een deel van de woningen komt op het - geluidgezoneerde - industrieterrein Waarderpolder. Daarnaast is het van belang de geluidzone rondom het industrieterrein aan te passen (dezoneren) om wonen hier mogelijk te maken. Hart voor Oostpoort moet goed afgestemd zijn op de uitvoeringsstrategie van aanpassing Omgevingsplan en (nieuwe) beheer geluidsruimte voor Waarderpolder.

•

Milieuonderzoeken Er is onderzoek gedaan naar de milieu- en omgevingsaspecten, die een belemmering zouden kunnen vormen voor de uitvoerbaarheid en waar rekening mee moet worden gehouden bij de verdere uitwerking van de gebouwen en de openbare ruimte. Dit betreft (bureau)onderzoeken naar onder meer bezonning, windhinder, geluid, mobiliteit, ecologie en stikstof. In het vervolgtraject zal, ter zekerstelling van een goed woon-werk- en leefklimaat, nader onderzoek uitgevoerd worden.

•

WBI-subsidie De in 2021 verkregen WBI-subsidie ging uit van 1.009 woningen. De proefverkaveling behorende bij het ontwerp-Masterplan gaat uit van een lager aantal woningen. Op dit moment is niet duidelijk of dit gevolgen heeft voor de verkregen WBI-subsidie.

•

Afstemming ProRail Er vindt overleg plaats met ProRail over de vernieuwing van de stationsomgeving. De komende periode zullen afspraken over het ontwerp en de uitvoering van de stationsomgeving en de fietsbrug verder worden uitgewerkt. Prorail is verantwoordelijk voor de planning en uitvoering.

4.2 Kanttekeningen • Zuidstrook Waarderpolder/IKEA Er zit een nadrukkelijke samenhang tussen Hart voor Oostpoort en de Zuidstrook Waarderpolder en het gebied van IKEA. In de vervolgstappen van het Masterplan zal een verdere uitwerking plaatsvinden. Voor de Zuidstrook Waarderpolder wordt begin volgend jaar een ontwikkelkoers opgesteld. •

Parkeren zuidzijde Onder het huidige Kegge-Stastokviaduct (ten noorden van de kantoorgebouwen) liggen zo’n 60 openbare parkeerplaatsen die bij Hart voor Oostpoort (ook voor de omwonenden) komen te vervallen.

•

Hoogte Hoogbouw moet voldoen aan de Schiphol-limiet van 40 meter (met uitzonderingen alleen na een grondige technische en esthetische toetsing). Ter bescherming van het zicht op de Stelling van Amsterdam, geldt binnen een straal van 300 meter een maximale hoogte in gevoelige gebieden, met name aan de oostzijde van Stationsplein Noord en de Robertus Nurksweg.

Kenmerk: 2025/782111

9/13

•

Demarcatie In tegenstelling tot het collegebesluit van 1 juli 2025, zijn in het ontwerp-Masterplan het aanpassen van het kruispunt Bohnweg-N200, het doortrekken van het fietspad na IKEA via Svensweg/Busweg richting de Oudeweg en het aanpassen van de middengeleider op de Svensweg, opgenomen. Opgemerkt is dat het kruispunt van Bohnweg-N200 in de huidige situatie al een overbelast kruispunt is, waarvoor maatregelen nodig zijn om dit knelpunt op kunnen lossen. Een mogelijke maatregel is het realiseren van een extra opstelvak voor linksaf vanaf de flyover naar de Bohnweg. Voornoemde maatregel is ook voor de ontwikkeling van Hart voor Oostpoort zeer gewenst. Deze aanpassingen vallen buiten het exploitatiegebied en worden niet toegerekend aan de businesscase. Hiervoor zal afzonderlijk aan het bestuur dekking worden gevraagd. De financiële consequenties voor het begrotingssaldo zullen ter integrale afweging worden voorgelegd in een volgende raadsperiode.

•

P+R De P+R (150 plaatsen) is ruimtelijk opgenomen in ontwerp Masterplan, maar financieel niet. De komende tijd zal (binnen het bestaande regionale actieprogramma OV-knooppunten IJ/ZKL) samen met de provincie Noord-Holland, de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, NS en de Vervoerregio Amsterdam gewerkt worden aan een P+R-strategie voor de spoorcorridor Haarlem-Amsterdam. Er is op dit moment nog geen duidelijkheid over de termijn van besluitvorming over en de consequenties van de P+R-strategie voor de P+R in Hart voor Oostpoort.

5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën De gronden binnen de gebiedsontwikkeling zijn hoofdzakelijk in eigendom van de gemeente. De gemeente wil de bouwrijpe grond gaan verkopen. Om dit mogelijk te maken wordt een grondexploitatie geopend. Gelijktijdig met het vaststellen van het Masterplan zal hiervoor een separaat voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd worden. Voor de gronden, die niet eigendom zijn van de gemeente, wil de gemeente aanvullende afspraken maken. De financiële haalbaarheid van het project is een aanzienlijke uitdaging. Bij het collegebesluit over de principekeuzes (juli 2025) was er sprake van een negatief saldo. De uitwerking van het ontwerp Masterplan heeft beter inzicht gegeven in de aanhechting op de bestaande infrastructuur. Ook vallen de infrastructurele maatregelen (fietsbrug, voetgangersbrug en viaduct) hoger uit. Dit onder andere door de lengte van de hellingbanen om te komen tot een hellingspercentage van 3,2%, de lengte van het hoofdoverspanning en extra steunpunten. Door de toekenning van de Spuk wokt subsidie en (beperkte) toevoeging van een aantal woningen is het saldo budgetneutraal. Het reeds verkregen voorbereidingskrediet en de boekwaarde wordt opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.

Kenmerk: 2025/782111

10/13

5.2 Tenderstrategie In 2023 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelstrategie Hart voor Oostpoort vastgesteld. Hierin is bepaald dat een tenderstrategie wordt opgesteld om marktpartijen te selecteren voor de verdere ontwikkeling. De ontwikkelstrategie bevat de volgende bepalingen die richtinggevend zijn voor de Tender: 1. Het te ontwikkelen gebied is opgeknipt in drie plandelen. Een infrastructureel middengebied en twee ontwikkelgebieden: Noord en Zuid. 2. De gemeente realiseert de aanpassing in de hoofdinfrastructuur. Dat zijn de twee stationspleinen en de aansluiting van het noordelijke stationsplein op het plein van IKEA, het Spoorpark, het te verplaatsen autoviaduct om ruimte te maken voor woningbouw aan de zuidzijde, de nieuwe fietsbrug, aanpassingen aan de voetgangerstraverse en de overige wegen fietsinfrastructuur. Door hier zelf opdrachtgever te zijn houdt de gemeente de regie over de uitvoering en voortgang. Dit garandeert een goede aansluiting op de ontwikkelgebieden Noord en Zuid. 3. De ontwikkelgebieden Noord en Zuid worden door middel van een aanbesteding op de markt gezet. 4. Voor de deelgebieden geldt een concessiemodel. 5. Corporaties nemen de woningen turnkey (sleutelklaar) af. Eisen en afnameprijzen worden in de aanbestedingsdocumenten vastgelegd.

Voor het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan, het ontwerp, voorbereiding en uitvoering van de gebouwen en de openbare ruimte wordt (een) marktpartij(en) geselecteerd. De selectie gebeurt via een aanbesteding (tender). De selectie zal per (deel)gebied/ ontwikkelveld in twee stappen gebeuren: 1. Voorselectie: een openbare voorselectie op basis van vooraf vastgestelde selectiecriteria. Gebaseerd op deze gesprekken worden uiteindelijk 3 marktpartijen geselecteerd. 2. Visieronde: de geselecteerde marktpartijen geven hun visie en reflecteren op o.a. het Masterplan en de proefverkaveling en de eisen die de woningcorporaties aan de door hen af te nemen huurwoningen stellen. Daarbij worden partijen uitgedaagd om met oplossingen te komen die bijdragen aan verbetering van het Masterplan en het ruimtelijk effect op de omgeving. Op basis van een gesprek en de ingediende visie wordt één marktpartij geselecteerd die in dit deelgebied aan de slag gaat. De selectie zal plaats vinden nadat het Masterplan voor Hart voor Oostpoort is vastgesteld. Voor de verkoop van de grond wordt een Europese niet-openbare aanbestedingsprocedure met een openbare voorselectie ingezet. De hiervoor benodigde aanbestedingsstukken en dergelijke, worden aan het college voorgelegd voor besluitvorming.

Het college stuurt dit voorgenomen besluit (zware voorhangprocedure) te zijner tijd ter advisering aan de commissie Ontwikkeling en vervolgens naar de raad met het verzoek haar wensen en bedenkingen te geven.

Kenmerk: 2025/782111

11/13

5.3 Communicatie Na het collegebesluit wordt de omgeving over het besluit en de stappen richting het opstellen en vaststellen van het Masterplan geïnformeerd. • Er wordt voorafgaand aan de terinzagelegging een kennisgeving geplaatst in het Gemeenteblad. • Omwonenden worden per brief en nieuwsbrief geïnformeerd over de procedure en het proces rondom de gebiedsontwikkeling. • Een nieuwsbericht wordt gepubliceerd op www.haarlem.nl. • Informatieposters hangen in de wijkkasten bij station Spaarnwoude. De gesprekken met de stakeholders worden voortgezet. 5.4 Participatie Tijdens het opstellen van het Masterplan heeft een intensief participatietraject plaats gevonden in de vorm van: informatiebijeenkomsten, gesprekken met stakeholders, inloopmomenten, informatie en communicatie op en via een nieuwsbrief, informatiekasten in het gebied en de online projectpagina. Het Masterplan is tevens met de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) besproken. De reacties van de stakeholders, omwonenden en de Adviescommissie OK zijn betrokken bij de verdere uitwerking van het Masterplan. Het participatieverslag is als bijlage opgenomen in het Masterplan.

5.5 Juridisch • Het ontwerp-Masterplan wordt door het college vrijgegeven voor de inspraak gedurende een termijn van zes weken overeenkomstig afdeling 3.4 Algemene bestuursrecht en de Inspraakverordening; • Een kennisgeving van de terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad; • Het vaststellen van een Masterplan is een bevoegdheid van BenW op grond van artikel 3.4 Omgevingswet (zogenaamde ‘zware voorhangprocedure’); • Tegen vaststelling van het Masterplan staat geen bezwaar of beroep open.

5.6 Planning

De ontwikkeling bevindt zich in de definitiefase van het Haarlems Ruimtelijk Planproces.

Kenmerk: 2025/782111

12/13

De planning is globaal als volgt: Fase Initiatieffase Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

Product • Startnotitie • Ontwerp-Masterplan ter visie leggen • Vaststellen Masterplan • Grondexploitatie • Tender

Bevoegdheid • Raad • BenW

Planning Gereed Q4 2025

• • •

BenW¹ Raad BenW

Ontwerpfase

•

•

BenW

Q1 2026 Q2 2026 Q3 2026 Q4 2027

• • •

BenW BenW BenW/raad

Stedenbouwkundig plan (VO/DO) • Inrichtingsplan (VO/DO) • (Anterieure) overeenkomsten Voorbereidingsfase • Wijziging Omgevingsplan/bopa Realisatiefase • Start uitvoering (gefaseerd) ¹ voorhangprocedure gemeenteraad

Q4 2027 Q4 2027 Q1 2028 Vanaf Q1 2029

6. Bijlagen a) Ontwerp-Masterplan, inclusief Programma van Eisen voor de Leefomgeving b) Bijlagen ontwerp-Masterplan

Kenmerk: 2025/782111

13/13