01 Ter inzage leggen ontwerp-masterplan Centrum Schalkwijk

Collegebesluit

Onderwerp Centrum Schalkwijk - Ter inzage leggen ontwerp-masterplan Centrum Schalkwijk Nummer 2024/637999 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling OMB Auteur M. Kaldenhoven / K.W. Glas Telefoonnummer 06 – 462 15 114 Email m.kaldenhoven@haarlem.nl Kernboodschap De komende jaren transformeert Centrum Schalkwijk van een monofunctioneel winkelcentrum tot een gemengd stadsdeelcentrum. In de toekomst wordt hier gewinkeld, gerecreëerd, gewerkt én gewoond. Het huidige winkelcentrum maakt plaats voor een centrumgebied met volop redenen tot bezoek voor Haarlemmers van alle leeftijden en achtergronden. Van een eilandje met een eigen wereld, ontstaat een prachtig stadsdeelhart dat 's ochtends, 's middags en 's avonds vol leven zit.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 5 november 2024

Om dit mogelijk te maken is een masterplan opgesteld met de ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen. Het masterplan is nu gereed om als ontwerp voor inspraak ter inzage te worden gelegd. Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling •

Vaststellen structuurvisie Schalkstad 2025, in raadsvergadering van 11 april 2013 (2013/24748) • Vaststellen Stedenbouwkundige Programma van Eisen voor ontwikkeling fase 2, in raadsvergadering van 22 september 2022 (2022/692880) Besluit: 1. Het ontwerp-masterplan Centrum Schalkwijk voor inspraak ter inzage te leggen. de secretaris,

Kenmerk: 2024/637999

de burgemeester,

1/12

1. Inleiding De komende jaren transformeert Centrum Schalkwijk van een monofunctioneel winkelcentrum tot een multifunctioneel en gemengd stadsdeelcentrum. In de toekomst wordt hier gewinkeld, gerecreëerd, gewerkt én gewoond. In het voorliggende masterplan Centrum Schalkwijk wordt invulling gegeven aan de volgende belangrijke opgaven: • • • • • •

Centrum Schalkwijk is monofunctioneel en kampt met leegstand; Schalkwijk groeit, maar heeft een sociaal-maatschappelijke inhaalslag te maken Centrum Schalkwijk voorziet nog niet in de wensen en behoeften van lokale gebruikers; Centrum Schalkwijk ligt geïsoleerd en is slecht bereikbaar voor voetgangers en fietsers; Centrum Schalkwijk voelt ‘s avonds onveilig en is anoniem; Centrum Schalkwijk is verouderd, verhard en bevat nauwelijks groen.

De eerste plannen voor het transformeren van het winkelcentrum Schalkwijk staan in het uitvoeringsplan Schalkwijk 2000+ uit de jaren negentig van de vorige eeuw. Toen waren er al signalen dat het winkelcentrum minder aantrekkelijk werd, ondanks dat het nog redelijk goed functioneerde. Er werden plannen gemaakt voor een totale vernieuwing van het centrum die uiteindelijk geen doorgang vonden vanwege de vastgoedcrisis aan het begin van deze eeuw. De winkeleigenaren, verenigd in de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Schalkwijk (CVvE), en de gemeente besloten dat er iets moest veranderen om het tij te keren. Dit resulteerde in 2013 in de Structuurvisie Schalkstad. Deze structuurvisie gaf vorm aan de verandering van winkelcentrum naar stadsdeelcentrum door ruimte te bieden voor andersoortige voorzieningen en woningbouw. Verschillende ruimtelijke besluiten gaven vervolgens ruimte aan de gefaseerde transformatie van het Centrum Schalkwijk. In 2019 is gestart met de ontwikkeling van de eerste fase. In deze fase zijn woningen toegevoegd, is het dagelijkse voorzieningenaanbod versterkt met onder andere een extra supermarkt en zijn nieuwe functies zoals de bioscoop toegevoegd. De tweede fase van de transformatie is inmiddels ook van start gegaan en voegt, naast een nieuwe bibliotheek Schalkwijk en een beperkt aantal voorzieningen, vooral veel woningen (ca.

1.200) aan het centrumgebied toe. En in 2025 gaat de langverwachte ontwikkeling van de Foodhal van start. Voor de verdere transformatie van het Centrum Schalkwijk, fase 3 en verder, heeft de gemeente een masterplan opgesteld. Dit masterplan schetst de ambitie en kaders voor de verdere ontwikkeling van het Centrum Schalkwijk. Voor de kwaliteitsbewaking van de ontwikkeling van Centrum Schalkwijk heeft de gemeente een externe supervisor aangesteld. Dit masterplan is een coproductie van de gemeente en de supervisor met zijn ontwerpteam. Het masterplan bouwt voort op de ingezette koers; verdichting en toevoeging van (nieuwe) functies aan het gebied. Een groot deel van de (lokale) voorzieningen voor het stadsdeel krijgt hier plek, waarvan sommige ook met een stedelijke aantrekkingskracht. Het huidige winkelcentrum maakt plaats voor een centrumgebied met volop

Kenmerk: 2024/637999

2/12

redenen tot bezoek voor Schalkwijkers en Haarlemmers van alle leeftijden en achtergronden. Van een eilandje met een eigen wereld, ontstaat een hart van de wijk dat vol leven zit.

Impressie masterplan fase 3

Het programma voor fase 3 en verder bestaat uit circa 1.400 woningen in de verdeling 40-40-20, intramurale woonvoorziening, commerciële voorzieningen waaronder detailhandel en een supermarkt, (nacht-)horeca, kantoren en (betaalbare) bedrijfsruimte en sociaal-maatschappelijke voorzieningen met een sportgebouw, cultuurpodium, ZOED en mogelijk een basisschool (IKC). 2. Besluitpunten college 1. Het college besluit het ontwerp-masterplan Centrum Schalkwijk voor inspraak ter inzage te leggen. 3. Beoogd resultaat Een masterplan met ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen. Dit zijn zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders voor onder andere het programma, bouwvolume, openbare ruimte, bereikbaarheid, milieu- en duurzaamheidsaspecten. Deze kaders zijn vertaald in het masterplanontwerp en zijn vastgelegd in randvoorwaarden, eisen, wensen en beeldkwaliteitscriteria. 4. Argumenten

Kenmerk: 2024/637999

3/12

4.1 Het masterplan draagt bij aan de belangrijkste opgaven voor Centrum Schalkwijk Om aan de belangrijkste opgaven die het Centrum Schalkwijk kent te voldoen, gaat het ontwerp uit van vier kernwaarden: 1. 2. 3. 4.

Een gebied dat goed aansluit op het bestaande; Ruimte voor diverse activiteiten en ontmoetingen; Een robuuste centrumstructuur; Een interessante ooghoogtebeleving en een gelaagde identiteit.

De uitwerking hiervan leidt tot een masterplan dat bijdraagt aan een goed bereikbare, toekomstbestendige, hoogwaardige stedelijke omgeving met een volledig en divers winkel- en voorzieningenaanbod en woningen. 4.2 Het masterplan kent een passende stedenbouwkundige opzet voor het gebied Een raamwerk van straten en stedelijke ruimtes vormt de basis van het masterplanontwerp. Het ontwerp gaat uit van samengestelde bouwblokken waarin verschillende bebouwingstypologieën te onderscheiden zijn; in de basis zijn dit panden en torens. Het ontwerp gaat uit van een menselijke maat van de bebouwing en connectie met de straat. Aan de randen van het gebied, aan de Europaweg en Aziëweg, zijn de torens en panden op hun hoogst en breedst. In het binnengebied worden deze middelgroot en zijn ze zo gedimensioneerd dat er voldoende licht en zon wordt doorgelaten. In de woonhoven zijn de panden verfijnd tot grondgebonden woningen. Het masterplan is ontworpen voor ooghoogte; je ziet de gebouwen en gevels steeds vanuit een andere hoek en dwaalt van plek naar plek. De openbare ruimte bestaat uit een divers palet van ruimtes op grotere en kleinere schaal en een geleidelijk verloop van publiek naar privaat. Aan de randen van het gebied liggen ruimtes passend bij het stedelijke schaalniveau en de grootste korrel van het plan, zoals de stadslanen en de kade.

Het binnengebied kent een middelgrote korrel, waar typologieën bij horen zoals de winkelstraat en het centrumplein. Op het allerkleinste schaalniveau liggen de ruimtes van betekenis voor het grondgebonden woonmilieu. 4.3 De woningvoorraad in de ontwikkelzone wordt vergroot met circa 1400 woningen Centrum Schalkwijk maakt deel uit van de ontwikkelzone Europaweg. De gemeente heeft als doelstelling om minimaal 3800 woningen in de zone Europaweg te realiseren. Fase 3 voegt hier circa 1400 woningen aan toe. Uitgangspunt voor de woningdifferentiatie is het gemeentelijk woonbeleid. Het woningaanbod is gericht op diversiteit aan inkomensgroepen, woonproducten en woonmilieus. Een divers woningaanbod met aandacht voor de menselijke maat zorgt ervoor dat de bewoners zich thuis voelen en betrokken zijn bij hun woonomgeving. De woningbouw in Centrum Schalkwijk richt zich qua doelgroepen op starters, ouderen en mogelijk kleine gezinnen. Er worden geclusterde woningen voor ouderen gerealiseerd deels als sociale huur en deels in het lage middensegment.

Kenmerk: 2024/637999

4/12

Binnen dit aanbod worden ook woningen gerealiseerd waar (op termijn) WLZ zorg thuis geleverd kan worden. Binnen de sociale huur wordt 30% van de woningen gereserveerd voor mensen uit de aandachtsgroepen. 4.4 Het masterplan biedt ruimte voor een volledig, divers en toekomstbestendig winkel- en voorzieningenaanbod Voor een goed functionerend en levendig centrumgebied is het bereiken van een goede functiemix noodzakelijk. Dit betekent dat naast woningen ook werkplekken, commerciële- en sociaalmaatschappelijke voorzieningen aan het gebied worden toegevoegd. Het publieke programma krijgt hoofdzakelijk plek in de ‘winkel-T’ en in de ‘ankers van leven’. De winkel-T biedt plek aan de meeste detailhandel en verbindt de entree- en verblijfspleinen doormiddel van aanloopstraten. In en nabij de winkel-T liggen de ankers van leven; de sociaal-maatschappelijke clusters. Centrum Schalkwijk blijft een winkelhart houden, maar compacter dan nu en meer gericht op de behoefte van het stadsdeel met een focus op dagelijkse boodschappen en benodigdheden en meer lokaal aanbod. Er ontstaat ruimte voor horeca, dienstverlenende bedrijven en ambachten die de belevingswaarde versterkt, de verblijfsduur verlengt en extra bezoekmotieven creëert.

Er wordt gestreefd naar een diverse mix van horecagelegenheden, die zowel bestaande als nieuwe bewoners, bezoekers en werknemers van het gebied aanspreekt en met een meer gevarieerd, gezond en betaalbaar aanbod, als aanvulling en in contrast met het huidige aanbod. Daarnaast vraagt een centrumgebied ook om nachthoreca, bijvoorbeeld cafés, bars en plekken om clubavonden of feesten te organiseren. Een hotel kan ook een toevoeging zijn aan het gebied. Op dit moment geldt tot 2026 een hotelaanvraagpauze, voor die tijd zal er geen ruimte zijn om hier een hotel te realiseren. Mogelijk kan er na 2026 worden gekeken naar een hotelfunctie in het centrum mits het voldoet aan het hotelbeleid en het hotelconcept van lokale meerwaarde is voor het centrumgebied en Schalkwijk. Het huidige aanbod kantoor- en bedrijfsruimte in Schalkwijk is relatief beperkt ten opzichte van het Haarlems gemiddelde. Vanuit het economisch beleid heeft Haarlem de ambitie om het aantal banen mee te laten groeien met het aantal inwoners en werk en wonen dichter bij elkaar te brengen. De transformatie van Centrum Schalkwijk biedt kansen voor lokale initiatieven en ondernemers die een bedrijf willen starten of willen doorgroeien. Om dit te faciliteren bieden we in Centrum Schalkwijk ook ruimte voor betaalbare kantoor- en bedrijfsruimten.

Daarnaast kent Schalkwijk bijzondere lokale initiatieven op het gebied van kringloop en circulariteit. Zij dragen bij aan een duurzamere toekomst waar hergebruik en circulariteit centraal staan. Door deze initiatieven te combineren met ruimtes voor maakbedrijven en ambacht en met commerciële co-werkgelegenheid ontstaat een anker voor circulariteit en werk; de Circulaire hub. Per saldo neemt de werkgelegenheid in Centrum Schalkwijk toe en is het gebied straks goed voor circa 1.100 banen.

Kenmerk: 2024/637999

5/12

Schalkwijk verdient een (eigen) plek voor culturele uitwisseling. In deze wijk met de grootste diversiteit aan culturele achtergronden, is er grote behoefte aan een centrale plek voor culturele uitwisseling, om cultuur te ervaren en te beoefenen en waar je elkaar kan ontmoeten. Het Cultuuranker bestaat uit een cultuurpodium met bijbehorende multifunctionele zaalruimte(s), horeca en de Wereldmuziekschool, gericht op doelgroepen van alle leeftijden en culturele achtergronden. Het cultuurpodium biedt daarnaast ook ruimte voor zorg-, welzijns-, educatieve en sportieve activiteiten. Het is op die manier dus breed inzetbaar en te gebruiken door allerlei (culturele en sociaal-maatschappelijke) organisaties en doelgroepen. In Centrum Schalkwijk komt ruimte voor integrale Zorg-Onder-Één-Dak (ZOED). Met de inwonersgroei van het stadsdeel en de vergrijzende bevolking neemt de zorgvraag toe. In de ZOED is naast een huisartsenpraktijk ook ruimte voor andere zorgaanbieders, zoals een centrum voor Jeugd en Gezin, praktijkverpleging, logopedie, diëtist, verloskundige praktijk, welzijn op recept, etc. Doordat het inwonersaantal in Centrum Schalkwijk en de rest van het stadsdeel toeneemt, betekent dit per saldo ook een toename van het aantal leerplichtige kinderen. Daarom is er in Centrum Schalkwijk een reservering voor een Integraal Kind Centrum (IKC) opgenomen.

Er zal de komende jaren nader onderzocht moeten worden of de bestaande schoolcapaciteit in het Stadsdeel toereikend is voor de verwachte leerlingengroei en of het Centrum Schalkwijk, bij een tekort, de juiste plek is voor een IKC. Centrum Schalkwijk krijgt een gecombineerd sportgebouw met zwembad, sporthal en sportzalen bedoeld voor allerlei sporten. Een gecombineerd gebouw heeft als voordelen dubbelgebruik en kruisbestuiving. De sportfaciliteiten kunnen gebruikt en gehuurd worden door verenigingen, scholen, maar ook andere sportaanbieders, bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen als ouderen of vrouwen met een islamitische achtergrond (die niet in elke sportschool terecht kunnen). Een fysiotherapeut en jongeren(werk) krijgen ook een plek in het gebouw. Het sportgebouw vervult hiermee ook een sterke sociaal-maatschappelijke rol voor de buurt, maar heeft ook een stedelijke aantrekkingskracht. Sport en bewegen heeft vanzelfsprekend een relatie met de openbare ruimte. We zetten in op goede verbindingen met het buitengebied en een beweegvriendelijke inrichting die erop is gericht mensen te verleiden, uit te nodigen en te motiveren te bewegen, zodat dit vanzelfsprekend wordt. 4.5 Groenparagraaf: het masterplan draagt bij aan een hoogwaardige groene openbare ruimte Het bestaande groen bestaat hoofdzakelijk uit bomen, vaak in een stenige ondergrond, en kent weinig natuurwaarden.

Rondom het centrumgebied zijn grotere groenstructuren aanwezig. Doelstelling voor Centrum Schalkwijk is het vergroten van de biodiversiteit, het creëren van habitats voor gebiedseigen flora en fauna en het vergroten van de belevings- en klimaatadaptieve waarde. Dit doen we door de groenstructuur te verbeteren, ecologische verbindingen te realiseren en de

Kenmerk: 2024/637999

6/12

bebouwing natuurinclusief te ontwikkelen. Het concept 'bloeiend en biodivers' uit fase 1 en 2 wordt in het masterplan overgenomen. Omdat het een zeer dicht winkel- en voorzieningengebied betreft, moet de beplanting de unieke sferen en ontmoetingsplekken versterken. Diversiteit in beplanting en nestelplekken bedienen zoveel mogelijk verschillende soorten. In het masterplan wordt het groen direct gekoppeld aan verblijfskwaliteit met bankjes en zitplaatsen. Binnen een herkenbare beplantingsmix wordt per deelgebied, straattype of plek gevarieerd in de opbouw van lage, middelhoge en hogere beplanting om verschillende gebieden en de activiteiten die hierbij horen te faciliteren en te accentueren. Op de bijzondere plekken, zoals de pleinen en in de woonhoven, is specifieke beplanting bepalend in het creëren van een unieke sfeer. Uit de bomeninventarisatie blijkt dat circa 44 bomen in of nabij bouwvlakken staan. Daarvan dienen zes bomen te worden gekapt, waaronder drie bomen ouder dan 50 jaar. Voor de overige 38 recent geplante jonge bomen zal worden onderzocht of deze verplantbaar zijn binnen de ontwikkeling van het centrum. Naast de 38 bestaande te verplanten bomen zullen er nog ongeveer 130 nieuwe bomen in het masterplangebied geplant worden.

4.6 Duurzaamheidsparagraaf: het masterplan draagt bij aan een toekomstbestendig woon-, werk- en leefklimaat In het masterplan zijn het convenant Toekomstbestendige Woningbouw en het bijbehorend sectoraal beleid uitgewerkt in de randvoorwaarden, eisen en wensen voor de volgende onderdelen geformuleerd in doel- en middelvoorschriften. a. Voor natuurinclusief en biodivers bouwen geldt minimaal niveau brons, waarbij onder andere is aangegeven voor welke ecologische soortencategorieën een hoogwaardige habitat moet worden gerealiseerd en waaraan de te treffen maatregelen moeten voldoen op en aan gebouwen en in de private en publieke onbebouwde ruimte. Ingezet wordt op het aanleggen en versterken van ecologische verbindingen in het plangebied. Voor bomen zijn aanvullend spelregels opgenomen; b. Voor klimaatadaptief bouwen zijn kaders meegegeven om tijdens droogte, hitte en bij berging en afvoer van hemelwater een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te bieden. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt in ambitieniveaus(brons/zilver/goud); c. Er wordt ingezet op energiereductie, duurzame energieopwekking en lokale warmte met als doel ten minste energieneutraliteit. Er wordt gestreefd naar minimaal niveau brons. Voor het duurzaam verwarmen en koelen van de gebouwen in deze gebiedsontwikkeling zijn open bodemenergiesystemen beoogd.

Het gebied maakt deel uit van het interferentiegebied Ontwikkelzone Europaweg. Uitgangspunt van de bijbehorende beleidsregels voor open bodemenergiesystemen is dat de ontwikkelingen binnen het interferentiegebied op eigen perceel met een monobron aan de warmte-/koudevraag van het gebouw kunnen voorzien. Hier kan gemotiveerd van afgeweken worden. Uit een eerste analyse is geconcludeerd dat vanwege de hoge energiedichtheid in Centrum Schalkwijk niet aan de warmte- en koudevraag voldaan kan worden met perceelsgebonden monobronnen. Vandaar dat op dit moment de focus ligt op WKO-

Kenmerk: 2024/637999

7/12

doubletten, waarmee de potentie van de bodem zo optimaal mogelijk wordt benut. Gezien de krapte in de bodem neemt de gemeente een deels regisserende en deels faciliterende rol aan; d. Vanwege de doelstelling Haarlem circulair in 2040 geldt voor circulair bouwen minimaal niveau zilver. Vanaf 2025 wordt minimaal 20% van de nieuwe gebouwen in hout gerealiseerd conform het convenant Houtbouw; e. Duurzame mobiliteit: Het masterplan voorziet in logische loop-fietsroutes; Er wordt ingezet op minimaal 20% deelmobiliteit en voldoende laadmogelijkheden voor elektrische voertuigen; f. Gezonde leefomgeving: Er wordt ingezet op brons. Van de toegepaste materialen is 90% vrij van giftige stoffen. De TO-juli-eis is 1,2. Deze eis is gericht op het tegengaan van het overstijgen van een maximumtemperatuur in de woning; Per project wordt met de ontwikkelaar bezien of door synergie van maatregelen op onderdelen een hoger ambitieniveau kan worden behaald. 4.7 Het masterplan voldoet aan het parkeerbeleid Het goed en passend oplossen van het fietsparkeren is belangrijk om de doelen van de mobiliteitstransitie te behalen. Omdat er in deze ontwikkeling sprake is van een substantiële fietsparkeervraag van circa 6.650 plaatsen is het belangrijk om hier bij de planvorming voldoende rekening mee te houden.

Het fietsparkeren voor bewoners (circa 4.600 plaatsen) wordt bij de woningen in de bouwblokken opgelost. Het fietsparkeren van bezoekers van de woningen en van de voorzieningen (circa 2.050 plaatsen) kan, afhankelijk van de soort functie en daarmee samenhangende parkeerduur, worden opgelost door op straat in fietsparkeervakken voor kort bezoek, rekken en/of nietjes voor middellang bezoek en in gebouwde stallingen voor langere duur. Voor Centrum Schalkwijk is ervoor gekozen af te wijken van de nota parkeernormen, door ook werknemers fietsparkeren in de publieke stallingen op te lossen. Zo hoeft niet elke winkel een eigen stallingsmogelijkheid te realiseren en kan dubbelgebruik worden toegepast. In afwijking van de nota parkeernormen wordt de maximale loopafstand vergroot van 75 meter naar 100 meter omdat het een centrumgebied betreft en men bereid is iets verder te lopen mits er sprake is van een goede fietsenstalling. Hierdoor kan de totale fietsparkeerbehoefte worden opgelost op drie stallinglocaties met een zo’n efficiënt mogelijk ruimtegebruik. De overige parkeerbehoefte wordt in de openbare ruimte opgelost. In Centrum Schalkwijk wordt efficiënt en duurzaam omgegaan met de openbare ruimte. Het autoparkeren wordt uit de openbare ruimte geweerd. Parkeren voor bewoners, werknemers en bezoekers wordt in garages opgelost.

Omdat verschillende functies op verschillende momenten parkeren vraagt mag er van dubbelgebruik worden uitgegaan, zodat parkeerplaatsen zo efficiënt mogelijk gebruikt worden en het ruimtebeslag van de geparkeerde auto beperkt blijft. In het masterplan is gekozen om het parkeren voor bewoners van de middeldure en vrije sectorwoningen privaat op te lossen. Dit komt neer op circa 320 private bewoners parkeerplaatsen. Voor het parkeren van de sociale woningbouw, bezoekers woningen, deelmobiliteit woningen en commerciële en maatschappelijke functies is gekozen dit publiek op te lossen. Dit komt neer op circa 700 publieke

Kenmerk: 2024/637999

8/12

parkeerplaatsen. Hierdoor dienen de reeds aanwezige parkeerfaciliteiten uit fase 1 en 2 te worden uitgebreid met 3 parkeergebouwen met ruimte voor circa 1.020 parkeerplaatsen. 4.8 De OV-voorzieningen ten noorden van het centrum worden gebruiksvriendelijk heringericht De huidige bushaltes voor de buslijnen 300R, 73, 4 en 3 aan de noordzijde van het plangebied zijn in de huidige situatie gescheiden van elkaar aangelegd. Ze zijn niet gebruiksvriendelijk vanwege de onduidelijke en onoverzichtelijke inrichting van de haltes al dan niet in combinatie met het elektrisch laden van de bussen. Het masterplan gaat uit van het herinrichten en combineren van deze haltevoorzieningen waardoor het busstation gebruiksvriendelijker wordt én efficiënter kan worden omgegaan met de schaarse openbare ruimte aan het Evert Haverkortplein. 4.9 De adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) heeft positief geadviseerd De commissie is onder de indruk van de zorgvuldigheid, deskundigheid en reikwijdte van het masterplan. De commissie adviseert regels op te nemen voor reclame en winkelpuien, terrasinrichtingen, valschermen, markiezen en installaties bij winkels, zoals buitenairco-units. Deze adviezen zijn in het masterplan verwerkt.

4.10 Onderzoek naar milieu- en omgevingsaspecten toont uitvoerbaarheid masterplan aan De invloed van het masterplan op de verschillende aspecten van de fysieke leefomgeving is onderzocht (zie bijlage b) met uitzondering van het stikstofonderzoek en de hoogtebeperkingen vanuit Schiphol. Deze onderzoeken lopen nog. Het stikstofonderzoek is nog niet gereed in verband met de actualisatie van de Aerius Calculator in oktober van dit jaar en wordt tussen ontwerp en vaststelling toegevoegd. Het masterplan overschrijdt op een aantal locaties de hoogten van het luchthavenindelingbesluit. TNO heeft de effecten van deze hoogteoverschrijdingen onderzocht. Met de resultaten van dit onderzoek wordt een verklaring van geen bezwaar aangevraagd bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De verwachting is dat stikstofdepositie en de overschrijding van de hoogtebeperkingen geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het masterplan. De andere onderzoeken wijzen uit dat het masterplan uitvoerbaar is en dat een goed woon-werk- en leefklimaat gerealiseerd kan worden. 4.11 Participatie levert belangrijke bouwstenen op voor masterplan Tijdens het opstellen van het masterplan is een intensief participatietraject doorlopen.

De participatie was erop gericht om de stakeholders, partners en belanghebbenden tijdens het proces zo goed mogelijk mee te nemen en mee te laten denken over de plannen en de toekomst van Centrum Schalkwijk. Bewoners en bezoekers van (Centrum) Schalkwijk zijn op meerdere momenten geïnformeerd en bevraagd over hun ideeën bij de ontwikkeling. Interne en externe experts en (ontwikkel)partners zoals de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Schalkwijk (CVvE), woningcorporaties en professionals zijn intensief betrokken bij het opstellen van dit masterplan. Uit de gesprekken met bewoners bleek de behoefte aan ontmoetingsplekken in de vorm van een meer gebalanceerd horeca-aanbod, ontmoetingsplekken in de openbare ruimte, bijvoorbeeld in combinatie met speelplekken. Verder is behoefte aan een plek om culturele

Kenmerk: 2024/637999

9/12

activiteiten te beleven en te beoefenen, passend bij Schalkwijk. In samenspraak met en in opdracht van de CVvE is door adviesbureau DTNP onderzoek gedaan naar het wenselijke commerciële (detailhandels) programma en de ruimtelijke spreiding hiervan. Dit een belangrijke bouwsteen voor dit masterplan. STIPO heeft in opdracht van de gemeente een serie interviews afgenomen met sleutelfiguren in Schalkwijk. Dit om het beeld verder aan te scherpen van het sociaalmaatschappelijke programma dat in Centrum Schalkwijk gerealiseerd moet worden. De woningcorporaties hebben onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in Schalkwijk en wat voor woningen voor welke doelgroepen in Centrum Schalkwijk gebouwd moeten worden. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 Ontwikkeling van het gebied is complex door versnipperd eigendom Het winkeleigendom in het centrum is versnipperd en in eigendom bij circa 50 winkeliers, beleggers en/of ontwikkelende partijen. Het ‘collectieve’ vastgoed (de winkelpassages, de overkapping en de Tunnispassage parkeergarage) is in eigendom bij de CVvE. De openbare ruimte rond het winkelcentrum (waaronder de expeditiehoven) is in eigendom van de gemeente. Het masterplan houdt grotendeels rekening met de bestaande eigendommen en de rooilijnen van het bestaande winkelvastgoed.

Voor een ontwikkeling dient een ontwikkelaar of ontwikkelsamenwerking (groep van eigenaren) een ontwikkelgebied hebben van voldoende maat en schaal om te kunnen voldoen aan de ambities en kaders van het masterplan. Het huidige beeld in het centrum is dat ontwikkelaars en eigenaren interesse tonen in de planontwikkeling door de verwerving van eigendommen en het aangaan van samenwerkingen tussen eigenaren. 5.2 Werken met de ‘winkel open’ aan een meerjarige en gefaseerde ontwikkeling Het winkelcentrum Schalkwijk heeft al een aantal jaren te kampen met teruglopende bezoekersaantallen en structurele winkelleegstand. De nieuwe ontwikkelingen zijn hoopgevend omdat er fors wordt geïnvesteerd in de vernieuwing van het centrum en er op termijn ook een groot aantal nieuwe bewoners en klanten bijkomen in Schalkwijk. Echter de meerjarige gefaseerde ontwikkeling zorgt de komende jaren wel voor bouwoverlast. De gemeente tracht de overlast van de bouw te minimaliseren door in het masterplan eisen op te nemen die uitgaan van het beperken van overlast en het in stand houden van een zoveel als mogelijk aansluitend winkelcircuit. Tijdens de ontwikkelingen zal hierover goede afstemming nodig zijn tussen de CVvE, gemeente en ontwikkelaars.

5.3 Marktontwikkelingen en externe risico’s Bij een langdurige gebiedsontwikkeling als deze kunnen veranderende marktomstandigheden (zoals bouwkosten, renteontwikkelingen, beperkingen vanwege nieuwe regelgeving) of externe risico’s, zoals netcongestie (beperkingen als gevolg van de groeiende stroomvraag) van invloed zijn op de voortgang van het project.

Kenmerk: 2024/637999

10/12

6. Financiële paragraaf Het opstellen van het masterplan heeft plaatsgevonden aan de hand van een traject van ‘rekenen en tekenen’. De financiële haalbaarheid op basis van de ruimtelijke en programmatische keuzes is daarbij steeds getoetst. Het masterplan dat nu voorligt heeft een financieel tekort. Daarvoor zijn een aantal oorzaken aan te wijzen: • • • •

Een hoge inbrengwaarde vanwege bestaand vastgoed (winkelpanden); Een groot maatschappelijk programma zoals het sport- en cultuurcluster; Een forse parkeeropgave (zowel auto als fiets). Deze is onrendabel ondanks maximale efficiëntie door dubbelgebruik; Een hoogwaardig kwaliteitsniveau van de inrichting van de openbare ruimte en het realiseren van aansluitingen op bestaand gebied.

Het financiële tekort op het plan vertaalt zich erin dat een aantal gemeentelijke, publieke investeringen naar verwachting niet (volledig) kunnen worden gedekt. Dat is het gevolg van de zogeheten macro aftopping; er kunnen niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengstpotentie is in het plan. In de ontwikkelstrategie, die als aparte bijlage bij het masterplan zal worden vastgesteld, is aangegeven dat de gemeente de bouw- en exploitatie van de publieke garages alsmede de aanleg van de openbare ruimte zelf wenst te gaan doen. Het voordeel is dat de gemeente daarbij de regie hierover houdt en maximaal kan sturen. Voor het publieke parkeren in het centrumgebied schatten we op basis van de huidige uitgangspunten dat bouw van nieuwe garages en de exploitatie daarvan niet kostendekkend zal zijn. Dit heeft mede te maken met de bestaande parkeerrechten welke zijn gekoppeld aan de bestaande winkels in het centrumgebied. Voor deze parkeerrechten hanteren we een salderingsregeling die aansluit op de afspraken in fase 2 en waarbij bestaande rechten eerst kunnen worden ingezet. De inzet van bestaande rechten betekent dat een deel van het tekort van het publiek parkeren niet kan worden verhaald. Voor het dubbelgebruik van garages wat buiten deze salderingsregeling valt moeten ontwikkelende partijen een financiële bijdrage doen.

Op dit moment voeren de gemeente en de CVvE een gezamenlijke parkeerexploitatie in het gebied. Dit betekent dat opbrengsten maar ook kosten voor de parkeerexploitatie een gezamenlijke verantwoordelijkheid zijn. De gemeente en de CVvE zullen onderzoeken in welke vorm de parkeerexploitatie het beste kan worden voortgezet waarbij één van de opties is dat de gemeente de totale parkeerexploitatie zelf gaat voeren en voor de lange termijn regie houdt op het parkeren in het centrum. Als onderdeel van deze gesprekken zal er ook moeten worden gesproken over de inbreng van de bestaande parkeergarage Tunispassage die nodig is voor de ontwikkeling van het sportcluster. Daarnaast wordt ervan uitgegaan dat de kosten voor de publieke fietsenstallingen door de gemeente gedragen worden.

Kenmerk: 2024/637999

11/12

De looptijd van het masterplan Centrum Schalkwijk is geschat op 10 tot 15 jaar. De gefaseerde uitvoering van de plandelen inclusief eventuele gemeentelijke investeringen zullen nader uitgewerkt worden en in tijd worden uitgezet. Gemeentelijke investeringen en programmatische ambities zullen lopende het masterplanproces ter besluitvorming aan het gemeentebestuur worden voorgelegd. Na vaststelling van het Masterplan en de bijbehorende Ontwikkelstrategie zal de methodiek kostenverhaal verder worden gespecificeerd. 7. Uitvoering

De ontwikkeling bevindt zich in de definitiefase van het Haarlems Ruimtelijk Planproces. • Communicatie: - Voorafgaand aan de terinzagelegging wordt een kennisgeving geplaatst in het Gemeenteblad. - Omwonenden en belanghebbenden worden per brief geïnformeerd over de procedure. - Een nieuwsbericht wordt gepubliceerd op www.haarlem.nl. - Het informatiepunt Schalkwijk 2030 aan de Rivieradreef 39 is elke woensdag open tussen 14.00 en 17.00 uur. • Na verwerking van de ingediende inspraakreacties en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de BenW over de vaststelling van het masterplan, nadat de raad om advies is gevraagd (zware voorhangprocedure). De planning is globaal als volgt: Fase Product Definitiefase Ontwerp-masterplan ter visie leggen Vaststellen masterplan

Bevoegdheid BenW BenW1

Planning Q4 2024 Q1 2025

1voorhangprocedure gemeenteraad

7. Bijlagen a) Ontwerp-masterplan Centrum Schalkwijk b) Bijlagen masterplan

Kenmerk: 2024/637999

12/12