01 Kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030

Opinienota

Onderwerp Kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/198674 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw ECDW Hillege, P.T.H., Graaf - Smit, M.H. de 0628322973/ 0642654367 phillege@haarlem.nl/ m.d.graaf@haarlem.nl De gemeenteraad heeft op 19 december 2024 de startnotitie volkshuisvestingsprogramma (VHP) vastgesteld. Hierin is aangekondigd dat het college via een opinienota de raad vraagt om richting te geven op een aantal onderwerpen. Na de vaststelling van de startnotitie is input opgehaald en verzameld voor een aantal hoofdthema's. Voordat de verdere uitwerking richting daadwerkelijk Volkshuisvestingsprogramma plaatsvindt, vraagt het college aan de raad om een uitspraak te doen over de voorgestelde richting van het college en, indien gewenst, aandachtspunten mee te geven. Het betreft de volgende thema’s: 1. Kwantitatieve woningbehoefte en de invulling van de opgave 2. Betaalbaarheid (40-40-20) 3. Benutten bestaande voorraad 4. Aandachtsgroepen 5. Kwaliteit en duurzaamheid 6. Wijken en veerkracht

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt de opinienota ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. Met de input wordt toegewerkt naar een concept-Volkshuisvestingsprogramma, dat in september 2025 gereed zal zijn en met de commissie zal worden besproken. Aan de commissie wordt gevraagd de volgende moties hierbij af te doen: - Motie 20 ‘betaalbare studentenhuisvesting: ook in Haarlem’(2024/1274255), in de raad van 8 juli 2024 aangenomen (zie pagina 11). - Motie 49 ‘Zonder overzicht geen inzicht’ (2024/1307846) in de raad van 8 juli 2024 aangenomen (zie pagina 6). - Concept-actieprogramma wonen en zorg Haarlem 2025-2030: Gewoon samen thuis (2024/2055740) in commissie Ontwikkeling samen met commissie Samenleving van 23 januari 2025. - Initiatiefvoorstel Versterking middelduur koopsegment Haarlem (2023/1414863) in commissie Ontwikkeling van 11 januari 2024.

Relevante eerdere besluiten

Kenmerk: 2025/198674

1/15

-

Besluit college d.d. 18 maart 2025

Collegereactie op het initiatiefvoorstel versterkers middeldure koop (2025/171504) in commissie Ontwikkeling van 6 maart 2025. Evaluatie en actualisatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) in de gemeenteraad van 17 november 2022. Startnotitie ‘Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030' (2024/1952567) in gemeenteraad van 19 december 2024. Indexering prijsgrenzen 2025 (2025/166190) in college van 11 februari 2025. Raadsinformatiebrief Bevolkingsprognose provincie Noord-Holland 2024 (2025/41641) in commissie ontwikkeling van 6 februari 2025.

1. Het college van burgemeester en wethouders stelt de opinienota Volkshuisvestingsprogramma aan de commissie Ontwikkeling vast. 2. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage I ter bescherming van het belang van zittende bewoners en preventie van vastgoed- en grondspeculatie, zoals bedoeld in artikel 5.1, lid 2.b en lid 2.f. van de Wet open overheid. 3. De geheimhouding op te leggen voor onbepaalde duur. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding In de startnotitie, die op 19 december 2024 is vastgesteld, is het proces van de totstandkoming van het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 weergegeven. De vigerende woonvisie loopt af, een nieuw beleidskader is noodzakelijk, ook om afspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties te maken. In de startnotitie is opgenomen dat aan de raad op een aantal thema’s via een opinienota richting wordt gevraagd. Afgelopen maanden is input opgehaald bij stakeholders en bewoners in de stad. Daarnaast zijn nadere analyses gemaakt op basis van (recente) onderzoeken en relevante ontwikkelingen (bijlage A t/m bijlage F). Bijlagen G en H geven de resultaten van een sessie met stakeholders weer en de samenvatting van de input van bewoners van twee dagdelen. De totstandkoming van het Volkshuisvestingsprogramma (VHP) loopt vooruit op de vaststelling en inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Het wetsvoorstel is door het vorige kabinet in maart 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd, behandeling was in afwachting van de wijzigingen van het nieuwe kabinet. Op 13 februari jl. heeft minister Keijzer het aangepaste wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd. Er wordt aangestuurd op inwerkingtreding van de wet per 1 juli 2025.

Kenmerk: 2025/198674

2/15

Het wetsvoorstel is op een aantal punten aangepast, en de lagere regelgeving (besluiten) zullen op een aantal punten anders worden ingericht. In het voorstel is opgenomen dat 2/3 van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar moet zijn voor mensen met een midden en laag inkomen. Onder betaalbare woningen worden door het Rijk sociale huur (woningen met een huurprijs < € 900,- prijspeil 1/1/2025), middeldure huurwoningen met een huurprijs < € 1184,-) en betaalbare koopwoningen (< € 405.000,-) verstaan. Per (woningbouw)regio geldt een minimum van 30% sociale huur. Gemeenten krijgen een verplichting om ofwel verplicht minimaal 40% te programmeren in het middensegment (als het percentage sociale huur hoger is dan landelijk gemiddeld), dan wel 30% sociale huur te programmeren (wanneer voorraad sociale huur gelijk of lager is dan landelijk gemiddeld). Het Haarlemse percentage sociale huur is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde (precieze afbakening en aantallen zijn nog niet bekend). Voorts wil de minister de ladder voor duurzame verstedelijking schrappen voor alle woningbouw, en mantelzorgwoningen en woningen voor eerstegraadsfamilieleden op eigen erf vergunningsvrij maken.

Op hoofdlijnen is het wetsvoorstel ongewijzigd: het Volkshuisvestingsprogramma wordt een (verplicht) onderdeel van de Omgevingswet, waarmee instrumenten uit de Omgevingswet ingezet kunnen worden, waaronder instructieregels (bijvoorbeeld het te bouwen percentage sociale huur). Onderdeel van het wetsvoorstel is de verplichting om in het Volkshuisvestingsprogramma de opgave voor aandachtsgroepen in beeld te brengen en aan te geven hoe deze opgave wordt ingevuld. Een aantal aandachtsgroepen krijgt een wettelijke urgentie. Gemeenten in de woningmarktregio moeten afspraken maken over de evenwichtige en evenredige verdeling van de huisvestingsopgave aandachtsgroepen. De provincie krijgt de taak de woningmarktregio vast te stellen. (De provincie Noord-Holland wil dit in overleg met de gemeenten doen. Binnen de MRA wordt in overleg met de provincie aan een voorstel gewerkt.) Afgelopen periode zijn een aantal moties door de raad vastgesteld die een relatie hebben met het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma. Het voorstel is om met deze opinienota de volgende moties af te doen: - Motie 20 ‘Betaalbare studentwoningen, ook in Haarlem’ (2024/1274255) (pagina 11). - Motie 49 ‘Zonder overzicht geen inzicht’ (2024/1307846) met deze opinienota af te doen (pagina 6).

Motie 50 ‘Maak Meer Woningvorming Mogelijk’(2024/1307900) en motie 14.02 ‘Voorrang voor samenwoners die twee woningen achterlaten’ (20230460128) worden bij het Volkshuisvestingsprogramma ingevuld. In de kaders voor uitwerking wordt met de strekking van de moties rekening gehouden.

Kenmerk: 2025/198674

3/15

2. Kernvraag aan de commissie Hoe denkt de raad over de kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma en wat wil de raad het college hierover meegeven? 3. Kaders voor uitwerking per thema 3.1. Beschikbaarheid: bestaande plancapaciteit verzilveren om te voorzien in geraamde woningbehoefte. a. Woningbehoefte blijft groot tot 2030 en in de doorkijk tot 2035/2040. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose 1(zie ook de raadsinformatie brief (2025/41641)) is door RIGO Research en advies een indicatieve raming gemaakt van de woningbehoefte voor de twee woningdealregio's in de provincie Noord-Holland (zie bijlage A). De totale woningbehoefte voor Haarlem is berekend op 12.850 extra woningen in de periode 2024-2040. Uitgaande van deze raming bieden de afspraken die in de Woondeal MRA zijn gemaakt voor de periode tot en met 2030 voor de MRA en daarbinnen voor de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond op hoofdlijnen voldoende mogelijkheden om invulling te geven aan het terugbrengen van het huidige woningtekort tot een aanvaardbaar niveau en de verwachte additionele behoefte. b. Er zijn voldoende plannen in behandeling om in de nieuwbouwopgave te voorzien. Voor Haarlem is in relatie tot de doorrekening van RIGO voldoende plancapaciteit beschikbaar met ruim 16.000 woningen in de periode 2024 tot en met 2040, waarvan 12.000 zich in ontwikkelzones bevindt.

(Capaciteit in woningbouwplannen in beeld | Monitor plancapaciteit). Op circa 500 woningen na is de gehele plancapaciteit in behandeling genomen door de gemeente (ingestroomd in het Haarlems Ruimtelijk Planproces). De geplande nieuwbouwproductie en plancapaciteit voor Haarlem is dus in lijn met de verwachte woningbehoefte (gewenste groei van de woningvoorraad) zoals deze in opdracht van de provincie is doorgerekend tot 2030 en 2040. Om deze nieuwbouwplannen te realiseren, is en blijft het van belang om hier de focus op te houden, gelet op de al gemaakte kosten en rijksbijdragen, de krapte op de arbeidsmarkt en de verwachtingen naar de Haarlemse bewoners en partners. Met deze nieuwbouw levert Haarlem ook een meer dan evenredig deel in de totale opgave van de Woondeal MRA. c. Toevoeging nieuwe woningen voor kwaliteitsverbetering De komende jaren is het vanuit de kwantitatieve woningbouwopgave niet nodig en vanuit de benodigde focus op realisatie ook niet verstandig om aanvullende nieuwe woningbouwlocaties of ontwikkelingen aan te wijzen. Dit betekent niet dat de ontwikkeling van de stad na 2040 stopt. Vanuit het perspectief van de huidige door de provincie geraamde woningbehoefte kunnen andere 1 Er is enig verschil tussen uitgangspunten, veronderstellingen en daarmee ook de uitkomsten van verschillende

bevolkingsprognoses. De gemeentelijk prognose wijkt bijvoorbeeld iets af van de provinciale.

Kenmerk: 2025/198674

4/15

kwalitatieve volkshuisvestelijke opgave dan het voorzien in de berekende behoefte daarbij leidend zijn. • Er kan aanleiding zijn om delen van de stad te her ontwikkelen, bijvoorbeeld omdat er wens of noodzaak is tot kwalitatieve verbetering van woningen/ complexen/ buurten) van wijken of gebieden. Het toevoegen of terugbouwen van meer woningen dan bestaand kan bijdragen om gewenste kwalitatieve ontwikkelingen tot stand te brengen. Zo is er de wens om naar de revitalisering van een aantal gebieden te kijken waar verdichting en herontwikkeling een middel kan zijn om leefbaarheid te vergroten. Concreet wordt hierbij gedacht aan kwetsbare buurten zoals in Schalkwijk. • Op basis van het WiMRA (2023) blijkt dat er veel meer mensen aangeven beslist naar een (andere) woning in Haarlem te willen verhuizen dan het aantal mensen/ huishoudens waarbij dit lukt/mogelijk is. Dit betekent dat ook wanneer er woningen worden toegevoegd in lijn met de raming woningbehoefte de vraagdruk voor Haarlem groot blijft (zie bijlage B). • Uit het WiMRA (2023) blijft dat de slaagkans voor mensen met een laag inkomen aanzienlijk lager is dan voor mensen met een hoog inkomen. Ook jongeren tussen 18 en 22 jaar hebben een lage slaagkans. Dat kan aanleiding zijn om meer in te zetten op extra corporatiewoningen (zie bijlage B).

• Ook de slaagkans voor specifieke doelgroepen gericht op onzelfstandige woningen blijft laag. Een deel van de behoefte wordt vervuld binnen de plancapaciteit zoals de Athenestraat en Zwemmerslaan, maar mogelijk kan er ook beroep worden gedaan op bestaande grote woningen (> 140m2). d. Naast de openbare plancapaciteit zijn er ook zachte niet-openbare plannen beschikbaar Voor de uitvoering van de bij de kadernota vastgestelde motie 49 “Zonder Overzicht geen inzicht” is het college gevraagd om voor de kadernota van 2026 een onderzoek naar locaties uit te voeren waar mogelijk ontwikkeld kan worden en dit visueel op kaart weer te geven. Zoals boven gemeld is de monitor plancapaciteit (Capaciteit in woningbouwplannen in beeld | Monitor plancapaciteit) een openbaar overzicht van lopende en geplande ontwikkelingen. Grote nieuwe ontwikkelingen die na de ontwikkelzone visies zijn toegevoegd zijn o.a. de ontwikkelingen van Centrum Schalkwijk Fase 3, Beatrixplein, de Waddenbuurt en de voorzieningenstrook Floris van Adrichemlaan. Daarnaast is er echter ook nog een intern overzicht van mogelijk kansrijke ontwikkellocaties die uit ambtelijke verkenningen zijn gekomen of waar de corporaties nadenken over herontwikkeling. Vanuit strategisch perspectief is het echter onverstandig om in de openbaarheid op voorhand bouw- of ontwikkellocaties aan te wijzen zonder actief grond- en vastgoedbeleid.

Waar het transformatieprojecten betreft is het wenselijk dat eerst de bestaande bewoners worden geïnformeerd. Om deze redenen legt het college geheimhouding op deze specifieke bijlage. Het college stelt voor motie 49 “Zonder Overzicht geen inzicht’’ hiermee af te doen.

Kenmerk: 2025/198674

5/15

e. Door gericht beleid zoals Wonen boven Winkels kan ook op kleiner niveau de leefbaarheid worden versterkt en woningen worden toegevoegd. In de omgevingsvisie is aangegeven dat grootschalige ontwikkelingen de voorkeur hebben boven kleinschalige ontwikkelingen zoals kleinschalig optoppen en/of splitsen. Grootschaligere ontwikkelingen dragen namelijk het meest bij aan de ambities uit de omgevingsvisie, bieden de beste kans voor een goede inpassing van parkeerbehoeftes en andere claims op de openbare ruimte, borgen de wettelijke eisen rond betaalbaarheid en versterken integraal de openbare ruimte. Vanuit de bijeenkomsten met de stakeholders en bewoners werd erop aangedrongen om het beleid op splitsen en omvormen in brede zin te verruimen. In brede zin verruimen van beleid gericht op splitsen en transformeren is onwenselijk. Goed is het hierbij op te merken dat nu al veel mogelijk is: binnen de bestaande regels worden er jaarlijks ongeveer 50-100 woningen toegevoegd aan de voorraad; dit is geen onderdeel van de monitor plancapaciteit en wordt aanvullend gerealiseerd. In de jaarlijkse rapportages woningbouw worden deze woningen meegenomen. Het college ziet wel dat er specifieke casussen zijn waarbij kleinschalige woningbouw de leefbaarheid kan versterken zoals bij Wonen boven winkels en heeft aanpassingen gedaan in het beleid om dit mogelijk te maken.

Ook denkt het college dat er meer ruimte kan worden geboden voor onzelfstandige/ collectieve woonvormen in bestaande grote woningen (>140m2). Richting het Volkshuisvestingsprogamma wordt gewerkt aan een kader waarbinnen met voorwaarden voor specifieke doelgroepen de huidige regelgeving kan worden verruimd. Hiermee zal invulling worden gegeven aan motie 50: ‘Maak meer woningvorming mogelijk’.

3.2.Betaalbaarheid a. Sociale huur: voor toename omvang, worden de spelregels nieuwbouw voortgezet. Het Haarlemse beleid is er sinds 2018 op gericht om 40% sociale huur toe te voegen, 40% in het middensegment (waarvan 2/3 in het lage middensegment gericht op huishoudens tot 1,5 keer de DAEB-norm2) en 20% vrij. We zien vanuit de plancapaciteit dat langzamerhand de verwachte productie in lijn komt met deze ambitie. Tegelijkertijd is de groei van de voorraad sociale huurwoningen nog zeer beperkt. De verwachting is dat deze de komende jaren pas zichtbaar wordt (bron: rapportage woningbouw 2024). Gelet op bovenstaande is er geen aanleiding om de spelregels te wijzigen, noch om de inzet ten aanzien van de gewenste groei van de sociale huurwoningvoorraad aan te passen. Kader voor uitwerking is de ambitie dat minimaal 30% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (in de definitie die door het Rijk wordt vastgesteld). Om dit te behalen en de doelstellingen van de ongedeelde stad tot stand te brengen, wil het college in het Volkshuisvestingsprogramma de inzet van Haarlemse spelregels voor woningbouw voortzetten. In de spelregels is ook een programma van eisen opgenomen waarop ontwikkelaars voor corporaties 2 DAEB-norm = Voor eenpersoonshuishoudens is deze inkomensgrens € 49.669 (prijspeil 2025). Voor

meerpersoonshuishoudens is de DAEB-inkomensgrens vastgesteld op € 54.847 (prijspeil 2025).

Kenmerk: 2025/198674

6/15

moeten ontwikkelen. We zien dat het met deze spelregels mogelijk is dat een goed product kan worden ontwikkeld waarbij corporaties en ontwikkelende partijen tot afspraken komen. Vanuit de stakeholders bijeenkomst komt in meerderheid de vraag om vast te houden aan onze spelregels, en deze niet tussentijds te wijzigen. (Zie ook bijlage G). b. Meer inzet om aanbod voor (lage) middeninkomens creëren Binnen het woningbouwprogramma is het aandeel laag en betaalbaar middensegment nog onder geprogrammeerd. De maximale huur in het middensegment wordt in de afbakening van het Rijk gekoppeld aan de huurgrens van de Wet betaalbare huur (huur < € 1184,- prijspeil 2025) en voor de koop op een maximum van €405.000,- (prijspeil 2025). De opbouw van de Haarlemse spelregels voor woningbouw zijn gerelateerd aan maximale prijsniveaus die passend zijn bij verschillende inkomenscategorieën. Voor de inkomensgroep van 1,5 keer de DAEB-norm ligt daarom de koopprijsgrens op maximaal €335.161 (prijspeil 2025). De betaalbare koopgrens van het Rijk (€405.000,-) valt daarom binnen het Haarlemse hoog middensegment (koop tussen €335.161,- en € 495.948,- prijspeil 2025). Gemeente Haarlem Rijksoverheid

lage middeldure koop tot € 335.161

hoge middeldure koop reguliere koop tot €495.948 vanaf €495.948

tot €405.000 vanaf €405.000 betaalbare koop reguliere koop sociale huur

Gemeente Haarlem Rijksoverheid

tot €900

laag middelduur tot € 1184

hoog middelduur

reguliere huur

tot € 1572 vanaf € 1572

tot € 900 tot € 1184 vanaf € 1184 sociale huur middeldure huur reguliere huur

Gelet op de insteek vanuit de spelregels (gekoppeld aan mogelijkheden van diverse inkomens) is het uitgangspunt van het college uit te blijven gaan van de Haarlemse indeling. Overigens was de gemiddelde koopprijs van vrijkomende woningen in Haarlem in Q4 2024: €539.000,- Uit gegevens van het Kadaster blijkt wel dat er ook in Haarlem een flinke stijging is geweest in het aanbod voor koopstarters, zij profiteren van het uitponden door investeerders. c. Er zijn verschillende mogelijkheden om te zorgen voor meer aanbod voor (lage) middeninkomens. Met de raad is al gesproken over de versterking van het middelduur koopsegment (naar aanleiding van de agendering van de informatienota Versterking middelduur koopsegment 2023/1414863 en de Collegereactie op het initiatiefvoorstel versterkers middeldure koop 2025/171504).

Kenmerk: 2025/198674

7/15

Er zijn op hoofdlijnen vier routes om meer aanbod te creëren voor lage middeninkomens tot 1,5 keer de DAEB-norm: • Meer gereguleerde middenhuur: Middels de verankering van de spelregels voor woningbouw in anterieure overeenkomsten (en de verankering van de bestemming in het omgevingsplan) en de komst van de Wet betaalbare huur is het mogelijk om middeldure huurwoningen voor langere tijd op een betaalbaar prijsniveau te houden, zodat deze behouden blijft voor de doelgroep. Ondanks dat de woonbehoefte van middeninkomens grotendeels in het koopsegment ligt, kan meer gereguleerde middenhuur een passend alternatief zijn. Middenhuur wordt wellicht makkelijker te realiseren wanneer Rijksoverheid, gemeente en corporaties ervoor kiezen hier een grotere rol voor corporaties te creëren. Corporaties geven aan dat hier mogelijk een rol voor hen is weggelegd. Dit kan nader worden onderzocht. • Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor de middeninkomens: Met de huidige woningmarktontwikkelingen staan de spelregels voor woningbouw en de kwaliteitseisen voor het middensegment woningen onder druk.

Met ontwikkelaars en beleggers kan worden onderzocht onder welke voorwaarden en condities marktconform bouwen het gewenste aanbod in het middensegment kan vergroten en of dit woonproducten kan opleveren die aansluiten bij de behoefte van verschillende huishoudens met een middeninkomen. In deze verkenning kan worden gekeken naar de huidige Haarlemse spelregels voor woningbouw, waaronder de vereiste vierkante meters GBO in het middeldure segment (minimaal 50 m2 en de helft minimaal 60m2). Ook kan worden gekeken naar bijzondere woonconcepten, slimmer ontwerpen en plattegronden en in hoeverre gemeenschappelijke voorzieningen compacte woningen toelaten. In deze verkenning kan de haalbaarheid van woningbouwplannen inzichtelijk worden gemaakt en de impact van verschillende ambities en eisen. • Verkoop met bijzondere constructies en/of voorwaarden: Voor koopwoningen is het langdurig betaalbaar houden in tijden van aanhoudende grote vraagdruk alleen mogelijk wanneer daar een bijzondere constructie en/of voorwaarden aan wordt gekoppeld. Om die reden kan het interessant zijn om met bijzondere constructies en/of voorwaarden te verkopen. Bijvoorbeeld met Koopgarant, Koopstart, Erfpacht, wooncoöperaties, starterslening etc. Mogelijke inzet van deze instrumenten kan nader worden onderzocht met corporaties, marktpartijen en institutionele beleggers.

• Inzet vanuit de bestaande voorraad: Binnen de bestaande voorraad zijn er verschillende mogelijkheden om door de inzet van woningcorporaties meer aanbod te creëren voor middeninkomens. Nader onderzocht kan worden of deze kansrijk zijn, en welke (negatieve of positieve) impact dit kan hebben op andere beleidsdoelstellingen. Deze variëren tussen inzet op meer middeldure huur door corporaties, of inzet op meer middeldure koopwoningen (door verkoop van corporatiebezit).

Kenmerk: 2025/198674

8/15

Deze routes sluiten aan bij de input die is meegegeven tijdens de stakeholdersbijeenkomst (zie bijlage G) en kunnen nader worden onderzocht met corporaties, marktpartijen en institutionele beleggers en de resultaten zullen, indien mogelijk, direct worden meegenomen in het Volkshuisvestingsprogramma of in de looptijd van het Volkshuisvestingsprogramma nader worden uitgewerkt/ onderzocht. Deze verkenning dient ook als evaluatie van de huidige spelregels voor woningbouw. 3.3.Bestaande voorraad 3beter benutten door stimuleren hospitaverhuur en beperkte aanpassing regelgeving a. Naast het toevoegen van woningen door nieuw-/verbouw, liggen er kansen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Beter benutten wordt landelijk (ministerie VRO) gestimuleerd, woningcorporaties zien landelijk hier ook veel potentie, en er zijn verschillende opties. Van de Haarlemse huishoudens bestaat 39% uit alleenwonenden en 25% uit stellen zonder kinderen (zie bijlage C). De demografische ontwikkeling laat zien dat het aantal kleinere huishoudens de komende jaren ook relatief nog verder zal groeien. Veel van de huishoudens bewonen grotere woningen. Op basis van analyses vanuit WiMRA 2021 komt naar voren dat in 12% van het aantal woningen huishoudens wonen die meer dan 3,3 kamer per persoon ‘gebruiken’.

Ook bij de opvang van Oekraïners bleek dat veel Haarlemmers ruimte over en beschikbaar hadden voor particuliere opvang. Op het hoogtepunt werden ongeveer 100 Oekraïners particulier opgevangen (inmiddels ca. 300). Vanuit het perspectief van de woningzoekende liggen hier mogelijkheden om de bestaande woningen beter te benutten zonder dat er sprake is van het vormen van extra woningen. b. Met gerichte maatregelen kunnen deze kansen verzilverd worden De verschillende vormen van woningdelen hebben, deels afhankelijk van de doelgroep die er gaat wonen, ook impact op de omgeving. De regelgeving is erop gericht de omgeving te beschermen tegen negatieve impact, maar werkt belemmerend om gewenste woonvormen voor specifieke doelgroepen tot stand te brengen. Hier kan een andere inhoudelijke afweging worden gemaakt. We zien ook dat doorstroming bij kan dragen aan het beter benutten. Concreet wil het college daarom inzetten op: •

Voor een aantal groepen zoals studenten, jongeren of mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen (BW) is kamergewijze verhuur van woningen de meest wenselijke oplossing voor huisvesting. De huidige huisvestingsverordening (en ook het omgevingsplan) biedt voor omzetten (het van zelfstandige woonruimte omzetten naar onzelfstandige woonruimte, lees: kamerverhuur) zeer weinig ruimte. In het Volkshuisvestingsprogramma wordt daarom

3 Beter benutten wordt hier gedefinieerd als het beter gebruiken van de bestaande woningen zonder

bouwtechnische aanpassingen. Woningen toevoegen binnen de bestaande voorraad via optoppen, splitsen, etc valt onder het thema beschikbaarheid.

Kenmerk: 2025/198674

9/15

•

•

uitwerking gegeven voor welke gebieden en onder welke mitigerende voorwaarden negatieve impact op de omgeving beperkt is of kan worden beperkt en welke regelgeving (inclusief omgevingsplan) hierbij beperkend is c.q. de goede voorwaarden kan scheppen. Er zijn goede mogelijkheden voor inzet van hospitaverhuur in de corporatievoorraad en de particuliere voorraad die beter benut kunnen worden. De huisvestingsverordening en het omgevingsplan vormen hierin geen belemmering. Er liggen kansen om hospitaverhuur te promoten en te ondersteunen. In het Volkshuisvestingsprogramma worden extra maatregelen opgenomen die kunnen worden ingezet om de doorstroming te stimuleren, naast de al bestaande regelingen ‘Ouder Worden Prettig Wonen’, de inzet van verhuiscoaches en het vergroten van de informatievoorziening over het verschillend woningaanbod voor met name senioren, waaronder voorrang voor samenwoners.

3.4. Aandachtsgroepen a. Rijksbeleid en al lopende Haarlemse programma’s zijn input voor het Volkshuisvestingsprogramma. De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting stelt vast dat in het Volkshuisvestingsprogramma de opgave en inzet voor aandachtsgroepen moeten zijn opgenomen. De huisvestingsopgave voor aandachtsgroepen met een zorg of ondersteuningsbehoefte zijn in Haarlem opgenomen in het actieprogramma wonen en zorg 2025-2030 ‘’Gewoon samen thuis’’ (2024/2055740). Het conceptactieprogramma is in de commissie van januari 2025 besproken. De definitieve versie zal in mei/juni 2025 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. De invulling van de opgave voor huisvesting van woonwagenbewoners doorloopt sinds 2021 een eigen traject via het uitvoeringsprogramma woonwagenstandplaatsen. Vergunninghouders (statushouders) waren in het vorige wetsvoorstel één van de aandachtsgroepen. In het hoofdlijnenakkoord van het kabinet is echter afgesproken dat er een verbod op voorrang voor statushouders zal komen. Het wetsvoorstel van de wijzigingen van de Huisvestingswet die de voorrang schrapt is op 17 februari 2025 in consultatie gegaan. Gelet op de ontwikkelingen, worden in de opinienota nu geen kaders voor uitwerking opgenomen. Afhankelijk van de verdere ontwikkelingen wordt in het Volkshuisvestingsprogramma de opgave en invulling van deze opgave opgenomen.

In het Volkshuisvestingsprogramma zal de huisvestingsopgave voor ouderen, mensen met een beperking, mensen met psychische kwetsbaarheid en jeugd en woonwagenbewoners in relatie tot de totale opgave en de inzet/ opgave voor andere aandachtsgroepen worden opgenomen. De opgave en inzet voor studenten en arbeidsmigranten wordt hieronder bepaald. Jongeren vormen geen wettelijke aandachtsgroep, maar er zijn wel een aantal ontwikkelingen te zien op het gebied van de huisvestingssituatie van jongeren, het college wil jongeren daarom in het volkshuisvestingsprogramma als aparte aandachtsgroep opnemen.

Kenmerk: 2025/198674

10/15

b. Studenten: inzet op realisatie van aanvullend, structureel aanbod is in lijn met behoefteraming. Bureau ABF Research brengt jaarlijks voor studentenwoningen in beeld wat de situatie en verwachte vraagontwikkeling naar studentenhuisvesting in het hoger onderwijs is. (zie bijlage D). In Haarlem wonen in het collegejaar 2023/2024 2.600 uitwonende studenten, er is doorberekend dat in collegejaar 2031/2032 de vraag waarschijnlijk met 300 studenten zal zijn toegenomen. Een relatief klein deel van de studenten (39%) in Haarlem woont in ‘’structureel aanbod’’. Op basis van de in de plancapaciteit opgenomen uitbreiding van aanbod voor studenten (De Koepel (125 woningen) en campus Zijlweg-West (aantal nader te bepalen) wordt voorzien dat het verwachte tekort kan worden opgelost. Daarnaast kan het flexibel aanbod groeien door meer hospitaverhuur tot stand te brengen. Begin 2025 is de gemeente een samenwerking aangegaan met hospi-housing gericht op deze ontwikkeling. Ter uitvoering van de bij de kadernota 2023 vastgestelde motie 20: ‘Betaalbare Studentenhuisvesting ook in Haarlem’ (2024/1274255), is met stichting DUWO gesproken over de mogelijkheid om minder gebruik te maken van het exclusieve label “DUWO University Housing’’ en meer woningen aan te bieden via het reguliere woonruimteverdeelsysteem.

Hieruit is naar voren gekomen dat voor de al opgeleverde woningen en de nieuwe woningen die bij de Koepel worden toegevoegd het label onveranderd moet blijven vanwege de businesscase van de Koepel. Op termijn kan het label wellicht worden vervangen. Het college beschouwt de motie hiermee als afgedaan. c. Jongeren: nadere verdieping op vraag en aanbod is nodig Er is sprake van overlap in de vraag vanuit jongeren (18-27 jaar) en studenten. (Immers: een studerende jongere kan zowel via Woonservice, ROOM4, of op de particuliere markt op zoek naar zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.) Naast de uitwonende studenten zijn er 5.000 thuiswonende studenten in Haarlem (zie de landelijke monitor aandachtsgroepen). Het aantal thuiswonende jongeren in de leeftijd 25-29 jaar is de afgelopen jaren gegroeid (zie bijlage A). Ook het aantal benodigde jaren inschrijftijd om een woning te vinden, groeit het hardst onder jongeren (zie trendmonitor woonservice) . Ongeveer een kwart van de toewijzingen van de sociale huurwoningen via Woonservice (dus buiten de studentenwoningen) in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond wordt jaarlijks toegewezen aan jongeren. Echter de succeskans om een woning te vinden, is bij jongeren ook het laagst (zie bijlage B). Daarnaast neemt de eenzaamheid onder jong volwassenen toe, en kan een woning delen of een kamer huren eenzaamheid voorkomen.

Een deel van de jongeren (met name de jongste groep) (18-23 jaar) vindt onzelfstandig wonen een aantrekkelijke woonvorm. Kamergewijze verhuur voor jongeren waarbij de mogelijk negatieve impact op de omgeving kan worden beperkt, zou hier een goede invulling voor zijn. Ook hospitaverhuur kan voor een aantal jongeren aantrekkelijk zijn. 4 ROOM= het platform voor studentenkamers in Nederland.

Kenmerk: 2025/198674

11/15

d. Arbeidsmigranten: verdieping op kwalitatieve opgave gaat plaatsvinden. In Haarlem staan rond de 4.000 arbeidsmigranten in de Basisregistratie Personen (BRP) geregistreerd (bron: monitor huisvesting aandachtsgroepen). Op basis van de inschrijvingen in de Registratie van Niet-ingezetenen (RNI) en de inschatting door Decisio (bijlage E) kan worden geraamd dat 1.0001.400 arbeidsmigranten in Haarlem wonen buiten de in de BRP geregistreerden. Er is sprake van een aanzienlijke pendel met werkgelegenheid buiten Haarlem. In beeld is gebracht wat de huidige verblijfsduur is van de groep arbeidsmigranten (long stay, midstay en shortstay) en er is een prognose gemaakt voor 2030. De groep die langer dan 3 jaar in de stad/ regio verblijft, zal net als andere inwoners een beroep doen op reguliere woonruimte. In opdracht van de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond wordt in 2025 in beeld gebracht op welke wijze werkgevers invulling geven aan de huisvestingsvraag van hun werknemers naar woonruimte voor korter verblijf, en welke knelpunten hier al of niet bij optreden. Dit onderzoek kan de basis vormen voor beleidskaders en afspraken binnen de regio die in het Volkshuisvestingsprogramma een plek krijgen. 3.5. Duurzaamheid en kwaliteit: bestaande kaders en afspraken worden gecontinueerd en versterkt. a.

Funderingen blijft voor een groot deel van de Haarlemse bestaande woningen een zorgpunt In de afgelopen jaren is er door divers onderzoek een beter beeld gekomen van de funderingssituatie en risico’s in Haarlem. Grofweg 7.500 panden hebben een risico op schade door funderingsproblemen. Het college laat in beeld brengen wat de komende 5-15 jaar de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven zijn, waarbij ook gekeken wordt naar koppelkansen in relatie tot verduurzamen en leefbaarheid. De verantwoordelijkheid voor funderingsherstel ligt primair bij de eigenaar van de woning, vanuit de gemeente wordt ingezet op ondersteuning via het funderingsloket. b. De onderwerpen ‘Energietransitie bestaande bouw’ en ‘Toekomstbestendige eisen en ambities voor nieuwbouw’ komen in het Volkshuisvestingsprogramma terug in het hoofdstuk ‘Duurzaamheid en Kwaliteit’. Voor de energietransitie zal dit voornamelijk een verwijzing zijn naar het Warmteprogramma dat eind 2025 in besluitvorming gaat. Voor ‘Toekomstbestendige eisen en ambities voor nieuwbouw’ is het kader vastgesteld in de convenanten ‘Toekomstbestendige woningbouw’ en ‘Houtbouw’. 3.6. Wijken en veerkracht: de bestaande wijkgerichte samenwerking wordt versterkt en mogelijkheden voor verbetering van leefbaarheid nader verkend. Haarlem is op MRA-niveau een stad die relatief hoog scoort wat leefbaarheid betreft (zie bijlage F).

Cijfers op wijkniveau over leefbaarheid en veerkracht laten zien dat de leefbaarheid in Haarlemse wijken in de afgelopen jaren constant is gebleven. Het leefbaarheidsniveau wordt onder andere gemeten door middel van cijfers over veiligheid en overlast, voorzieningenniveau, de woningvoorraad en het gevoel van sociale cohesie in een buurt of wijk. Wel kan een toename aan

Kenmerk: 2025/198674

12/15

bewoners met een kwetsbaarheid worden gezien in delen van Schalkwijk, in Haarlem Oost en in Delftwijk. Corporaties geven daarnaast aan dat er sprake is van zorgen over een aantal complexen. De Haarlemse samenwerkingspartners geven aan dat het Haarlemse woonbeleid (de inzet van de nieuwbouw gericht op de ongedeelde stad, regels binnen woonruimteverdeling en bestaande woningvoorraad) voldoende instrumenten biedt om te kunnen sturen op leefbaarheid en veerkracht in wijken. Daartegenover staat dat voor een prettig woon- en leefklimaat ook goede en voldoende voorzieningen en aantrekkelijke openbare ruimte van belang zijn. De versterking van deze onderdelen van de buurt/wijk kunnen plaatsvinden naast/ buiten de inzet vanuit het Volkshuisvestingsprogramma. Ruimte voor verbetering volgens stakeholders is het beter gebruik maken van de bestaande kennis en kracht in de wijk, versterking van de samenwerking tussen partijen, het experimenteren met andere manieren van woningtoewijzing, en realiseren van nieuwe woonvormen zoals gemengd wonen (conform actieprogramma wonen en zorg). Daarnaast voorzien corporaties dat voor sommige delen van hun voorraad herontwikkeling (sloop/nieuwbouw of ingrijpende renovatie) waarschijnlijk noodzakelijk is. Haarlem kent diverse gebiedsgerichte aanpakken. De basis wordt gevormd door de stadsdeelopgaven die iedere vier jaar worden opgesteld.

Ieder jaar wordt op basis hiervan per stadsdeel een gebiedsprogramma gemaakt. De grootste nieuwbouwproductie vindt plaats in de aangewezen ontwikkelzones. Voor een aantal wijken (Rozenprieel, Transvaal, Meerwijk) zijn integrale wijkaanpakken opgestart. In het actieprogramma wonen en zorg wordt ingezet op de realisatie en versterking van zorgzame wijken, waarbij het vormen van gemeenschappen een belangrijk element is. In het Volkshuisvestingsprogramma wordt uitgegaan van bestaande organisatiestructuren binnen gebiedsgericht werken en wijkaanpakken. 4. Consequenties en vervolg In bijgevoegde tabel is de planning opgenomen en staan de diverse stappen vermeld om te komen tot het Volkshuisvestingsprogramma eind 2025. Na de bespreking van bovengenoemde kaders voor het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma in de commissie ontwikkeling (stap 6) wordt het conceptVolkshuisvestingsprogramma opgesteld (stap 7). De input vanuit de participatie wordt meegenomen. De conceptversie wordt, volgens de huidige planning, 9 september 2025 door het college vrijgegeven voor inspraak (periode 10 september t/m 22 oktober) (stappen 9 en 10). De commissie zal in deze periode haar reactie op de conceptversie kunnen geven (stap 11). Bij de ontwikkeling van het concept, wordt op thema’s nader overleg gevoerd met een aantal stakeholders.

De planning en proces worden bekend gemaakt op de gemeentelijke webpagina Volkshuisvestingsprogramma | Gemeente Haarlem. Het Volkshuisvestingsprogramma zal eind 2025 voor 5 jaar worden opgesteld (2026-2030) met een doorkijk naar nogmaals 5 jaar (2035) (stap 12).

Kenmerk: 2025/198674

13/15

Planning totstandkoming Volkshuisvestingsprogramma 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2024 sept aftrap

okt

nov

dec

2025 jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

input intern analyse en deskresearch vaststellen startnotitie input stakeholders/bew. opinienota 10-4 cie. opstellen VHP t/m eind juni concept redactie/ lay out 9-9 college inspraak 10 sept- 22 okt 9-10 cie besluitvorming raad

4.1. Juridisch De opinienota is bedoeld om bij de commissie de kaders voor het opstellen van een nieuw Volkshuisvestingsprogramma op te halen. De woonvisie Haarlem “Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis” loopt tot-en-met 31 december 2025. Op dit moment zijn gemeenten nog verplicht om elke vijf jaar een nieuwe woonvisie vast te stellen op basis van de Woningwet. Dit verandert met het wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’. Wanneer de wet in werking treedt (niet eerder dan 1 juli 2025, afhankelijk van behandeldatum) wordt volkshuisvesting een doel onder de Omgevingswet. Het Volkshuisvestingsprogramma wordt een verplicht programma onder de Omgevingswet. Het Volkshuisvestingsprogramma vervangt daarmee de woonvisie. Als de wet Versterking regie Volkshuisvesting is vastgesteld, is het vaststellen van het Volkshuisvestingsprogramma een collegebevoegdheid, met zienswijze van de raad (zware voorhangprocedure). Daar de wet nog niet in werking is getreden, zal dit Volkshuisvestingsprogramma door de raad worden vastgesteld. 4.2. Financiën Voor het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma worden kosten gemaakt, zoals het organiseren van bijeenkomsten in het kader van participatie, eindredactie en vormgeving. De kosten hiervoor zijn geraamd op € 55.000 in 2025. Het voorstel is om bij de Kadernota/ Voortgangsrapportage dit bedrag te onttrekken uit de reserve Wonen. 4.3.

Communicatie Op diverse manieren is er over het nieuw op te stellen Volkshuisvestingsprogramma gecommuniceerd. Online is er de gemeentelijke webpagina opgesteld met een korte uitleg wat het Volkshuisvestingsprogramma is en welke stappen genomen worden. Volkshuisvestingsprogramma | Gemeente Haarlem Er is daarnaast via sociale media kenbaar gemaakt dat er een nieuw Volkshuisvestingsprogramma gemaakt wordt. Ook onder andere het Haarlems dagblad en Haarlem105 heeft hier aandacht aan besteed. Haarlemmers denken mee over wonen in de stad: ‘Heb al die ruimte niet nodig’ – Haarlem105. Daarnaast zijn er enkele bijeenkomsten georganiseerd om met stakeholders en bewoners in gesprek te gaan.

Kenmerk: 2025/198674

14/15

4.4. Participatie Participatie vindt zowel fysiek als online plaats, in de vorm van 'meeweten’ en 'meedenken'. Voor het ‘meeweten’ is er een aparte gemeentelijke webpagina opgesteld, zoals hierboven beschreven. Via sociale media wordt over het proces gecommuniceerd. Voor het 'meedenken’ is er 28 januari 2025 een bijeenkomst voor betrokken partijen op gebied van wonen in Haarlem georganiseerd om over diverse thema's voor het Volkshuisvestingsprogramma in gesprek te gaan (zie uitkomsten bijlage G). Er zijn twee bewonersbijeenkomsten georganiseerd (11 februari en 25 februari) om met bewoners aan de hand van diverse thema's, uitgelegd op panelen, in gesprek te gaan (zie verslag bijlage H). Ook wordt er online de mogelijkheid geboden, om onder andere op een aantal stellingen te reageren (11 februari t/m eind maart). Inmiddels zijn er ruim 100 reacties ontvangen. Met jonge woningzoekenden komt er een apart gesprek. Verder wordt op thema's met een aantal stakeholders nog nader in gesprek gegaan. De opmerkingen die gemaakt zijn, worden meegenomen in het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma. Het Volkshuisvestingsprogramma zal voor 5 jaar worden opgesteld (2026-2030) met een doorkijk naar nogmaals 5 jaar (2035). 5. Bijlagen De volgende bijlagen worden meegestuurd: A.

De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord, provincie Noord-Holland, maart 2025 (RIGO Research en Advies) B. Doelgroepen op de Haarlemse woningmarkt (ECDW) C. Potentiële ruimte voor Hospitaverhuur in de Haarlemse voorraad (ECDW) D. Monitor Studentenhuisvesting (ABF Research) E. Regionaal onderzoek huisvesting Arbeidsmigranten – regio Zuid-Kennemerland/IJmond (Decisio/ Companen, juli 2023) F. Factsheet Wonen in Haarlem 2023 G. Verslag stakeholdersbijeenkomst 28 januari 2025 H. Verslag bewonersbijeenkomsten 11 en 25 februari 2025 I. Overzicht niet-openbare ontwikkellocaties in plancapaciteit (GEHEIM)

Kenmerk: 2025/198674

15/15