01 Collegebesluit Anterieure Overeenkomst Sonneborn

Collegebesluit

Onderwerp Anterieure overeenkomst Sonneborn Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

2023/1977716 Roduner, F.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PCM Krijn Goudzwaard 023-5114443 kgoudzwaard@haarlem.nl Projectontwikkelaar VORM wil het voormalige Sonnebornterrein herontwikkelen tot een hoogwaardig woonmilieu met circa 163 woningen, een vrouwenopvang, een commerciële ruimte, een parkeervoorziening voor de bewoners van het plan en voor buurtbewoners en een nieuwe openbare ruimte. Voor deze ontwikkeling is inmiddels een stedenbouwkundig plan vervaardigd en een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In de anterieure overeenkomst worden met projectontwikkelaar VORM onder andere afspraken gemaakt over het programma, de ambtelijke kosten, andere gemeentelijke kosten, de overdracht van het openbaar gebied en de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening. Met het oog op de financiële belangen van de gemeente Haarlem wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bijlage 14a en 14b. Het college stuurt dit besluit ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling.

 

 

Raadsnota ‘Ontwikkelvisie Spaarndamseweg’(2019/521550), vastgesteld in de raadsvergadering van 30 januari 2020 Raadsnota ‘Vaststellen Startnotitie ontwikkeling Sonneborn-terrein Spaarndamseweg 466‘ (2021/296354), vastgesteld in de raadsvergadering van 17 februari 2022 Vaststellen stedenbouwkundig programma van eisen Sonneborn – Bloom (2022/1436931) in de raadsvergadering 15 december 2022 Beschikbaar stellen krediet parkeergarage Sonneborn (2023/1426656) in de raadsvergadering van 28 september 2023

Kenmerk: 2023/1977716

1/6

Besluit College d.d. 19 december 2023

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Een anterieure overeenkomst voor het project Sonneborn aan te gaan met initiatiefnemer VORM. 2. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen aan de raad ten aanzien van de bij de anterieure overeenkomst behorende bijlagen 14a en 14b, te weten ‘Uitgangspunten extra kosten’ en ‘Raming stichtingskosten’. Een en ander ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals is bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder b en het goed functioneren van de gemeente, onder i van de Wet open overheid. De geheimhouding geldt tot de oplevering van de parkeervoorziening. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding De woningbouwambitie van de gemeente wordt voornamelijk tot uitvoer gebracht in de acht ontwikkelzones in de stad. Voor iedere zone is een ontwikkelvisie gemaakt. Op 30 januari 2020 is de ‘Ontwikkelvisie Spaarndamseweg’ in de gemeenteraad vastgesteld waarin een richtinggevend toekomstperspectief voor de ontwikkelzone Spaarndamseweg wordt geschetst. De visie op de toekomstige ontwikkeling rust op de volgende pijlers: 1. 2. 3. 4.

het Spaarne als centrale landschapsstructuur van de stad; contrast tussen oost- en westzijde; buurten aan het Spaarne; knooppunten.

In de ontwikkelzone Spaarndamseweg kunnen minimaal 650 woningen worden gerealiseerd. Ontwikkelaar VORM heeft eind vorig jaar op basis van deze visie en de startnotitie die op 17 februari 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld een Stedenbouwkundig Plan (SP) gemaakt met circa 150 woningen. De gemeente heeft een stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) opgesteld dat in de raadsvergadering 15 december 2022 is vastgesteld.

Kenmerk: 2023/1977716

2/6

Het project Sonneborn ligt in de Indischewijk. De parkeerbehoefte van bewoners is beduidend hoger dan het aantal beschikbare parkeerplaatsen en dat leidt tot een parkeerdruk die tot de hoogste van Haarlem behoort. Los van de eventuele invoering van parkeerregulering, is de meest effectieve maatregel dan ook het toevoegen van parkeercapaciteit. In goed overleg met ontwikkelaar VORM is een bovengrondse parkeervoorziening aan het oorspronkelijke SP toegevoegd. Deze parkeervoorziening krijgt circa 292 parkeerplaatsen waarvan er 118 benodigd zijn voor de woningen en bedrijfsfuncties in het plan. De circa 174 resterende parkeerplaatsen zullen onder nader te bepalen voorwaarden aan bewoners uit de directe omgeving in gebruik worden gegeven. De gemeenteraad heeft in de vergadering van 28 september 2023 een krediet ter beschikking gesteld om het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening te kunnen realiseren.

Impressie project Sonneborn met in het midden de parkeervoorziening

2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Een anterieure overeenkomst voor het project Sonneborn aan te gaan met initiatiefnemer VORM. 2. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen aan de raad ten aanzien van de bij de anterieure overeenkomst behorende bijlagen 14a en 14b, te weten ‘Uitgangspunten extra kosten’ en ‘Raming stichtingskosten’. Een en ander ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals is bedoeld in artikel 5.1, tweede

Kenmerk: 2023/1977716

3/6

lid, aanhef en onder b en het goed functioneren van de gemeente, onder i van de Wet open overheid. De geheimhouding geldt tot de oplevering van de parkeervoorziening.

3. Beoogd resultaat Met het sluiten van de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt en uitgangspunten vastgesteld op basis waarvan de planontwikkeling zal worden doorlopen, met inbegrip van de financiële afspraken, het kostenverhaal, de noodzakelijke grondtransacties en de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening. Het sluiten van deze overeenkomst is een voorwaarde voor de gemeentelijke medewerking aan de planologische procedure. In dat kader wordt het ontwerpbestemmingsplan binnenkort ter inzage gelegd.

4. Argumenten 1. Het besluit past binnen de vastgestelde kaders voor de zone Spaarndamseweg De plannen voor het Sonnebornterrein vormen een concrete uitwerking van de door de gemeenteraad vastgestelde ‘Ontwikkelvisie Spaarndamseweg’. Het door VORM vervaardigde Stedenbouwkundig Plan past op hoofdlijnen binnen het door de raad vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen en over het Stedenbouwkundig Plan is positief advies uitgebracht door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. 2. Het besluit voldoet aan de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) Op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) dient de gemeente te besluiten tot vaststelling van een exploitatieplan, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Door het vaststellen en ondertekenen van de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt voldaan aan de Wro. Het kostenverhaal dient bij voorkeur geregeld te zijn voor de start van de planologische procedure en ook daaraan wordt voldaan. 3. Het afsluiten van de anterieure overeenkomst zorgt voor komst van nieuwe woningen Met de realisatie van het plan Sonneborn wordt invulling gegeven aan de woonambities van de gemeente. De aanvraag omgevingsvergunning zal naar verwachting in 2024 door de ontwikkelaar worden ingediend. Indien geen bezwaren tegen de plannen worden ingediend, is de realisatie voorzien in de periode 2025 t/m 2027.

4. Alle financiële consequenties worden in de anterieure overeenkomst geregeld In de anterieure overeenkomst is vastgelegd welke gronden wanneer ‘om niet’ aan de gemeente worden overgedragen. De ontwikkelaar draagt op zijn kosten zorg voor de inrichting van het nieuwe

Kenmerk: 2023/1977716

4/6

openbaar gebied en betaalt een exploitatiebijdrage voor de bovenwijkse netwerkvoorzieningen. Verder worden er in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de vergoeding die de ontwikkelaar dient te betalen voor de ambtelijke inzet en overige gemeentelijke kosten. 5. In de anterieure overeenkomst worden op hoofdlijnen afspraken gemaakt over de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening. De gemeente wil in de Indischewijk de hoge parkeerdruk verlagen door parkeercapaciteit toe te voegen. In de anterieure overeenkomst worden op hoofdlijnen afspraken gemaakt over de randvoorwaarden voor de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening en de vergoeding die de ontwikkelaar daarvoor ontvangt. Na verdere uitwerking van het ontwerp voor de parkeervoorziening zal een koop-/aannemingsovereenkomst voor de noodzakelijke eigendomsoverdracht en de realisatie worden gesloten. 6. Geheimhouding in verband met artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid In de anterieure overeenkomst worden in bijlage 14a de uitgangspunten voor de aan de ontwikkelaar te betalen vergoeding voor de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening vastgelegd en in bijlage 14b is een raming van stichtingskosten opgenomen.

Met betrekking tot deze bijlage wordt geheimhouding opgelegd aan college en raad op grond van artikel 87 Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 aanhef en sub b jo. sub i Wet open overheid vanwege de bescherming van de economische / financiële belangen van de gemeente en het goed functioneren van de gemeente. Openbaarmaking van de in deze bijlagen opgenomen informatie tast de positie van de gemeente tegenover wederpartijen aan, of verzwakt deze positie. Openbaarmaking kan de juridische positie van de gemeente zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten worden zwaarder te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. Als gevolg van bekendmaking van de informatie over juridische risico’s kan één of meerdere partijen die bij de bestuurlijke aangelegenheid is betrokken, onevenredig voordeel of nadeel ondervinden. De geheimhouding wordt opgelegd tot de oplevering van de parkeervoorziening. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Juridische en fiscale uitwerking vragen aandacht De parkeervoorziening wordt een integraal onderdeel van het project Sonneborn. Het ligt dan ook voor de hand dat de parkeergarage één van de appartementsrechten wordt in de nog op te richten vereniging van eigenaars.

Op dit moment is er nog geen splitsingsakte beschikbaar maar de inzet van de gemeente is erop gericht om de parkeergarage qua beheer en onderhoud zoveel mogelijk los te koppelen van de overige appartementsrechten. Omdat voorkomen moet worden dat de BTW over de investeringen een kostenverhogende factor wordt, is fiscaal advies ingewonnen. Op het eerste gezicht lijkt dat geen probleem te zijn maar bij de verdere uitwerking van de plannen zal dat steeds opnieuw moeten worden getoetst.

Kenmerk: 2023/1977716

5/6

2. Er kan niet voldaan worden aan gemeentelijke aanbestedingsregels Omdat de parkeergarage een onderdeel is van het door VORM te realiseren project zal het niet mogelijk zijn de gemeentelijke aanbestedingsregels onverkort toe te passen. Omdat de parkeervoorziening een integraal onderdeel (bouwkundig, installatietechnisch, constructief) is van het totale bouwplan is het niet mogelijk het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening (openbaar) aan te besteden. In de anterieure overeenkomst is aan dit aspect aandacht besteed. Ook bij de besluitvorming over het ter beschikking stellen van het krediet is de raad hierover geïnformeerd. 3. Beheer parkeervoorziening is niet uitgewerkt Voor het beheer van de parkeervoorziening is momenteel nog geen plan uitgewerkt. Het ligt echter voor de hand om dit beheer op te nemen in de opdracht aan Spaarnelanden die ook alle andere gemeentelijke parkeergarages in Haarlem beheert.

6. Uitvoering Op een nader te bepalen moment voor het kerstreces zal een afspraak worden gemaakt voor de ondertekening van de anterieure overeenkomst. Binnen twee weken na de totstandkoming van deze anterieure overeenkomst wordt het besluit gepubliceerd in het gemeenteblad. Het is de bedoeling dat het college, gelijktijdig met het nemen van het onderhavige besluit, ook een besluit neemt over het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. De buurtbewoners worden hierover per brief geïnformeerd en begin januari wordt er een inloopavond georganiseerd. De aanvraag omgevingsvergunning zal naar verwachting in 2024 door de ontwikkelaar ingediend. Indien geen bezwaren tegen de plannen worden ingediend, is de realisatie is voorzien in de periode 2025 t/m 2027.

7. Bijlagen 1. Anterieure overeenkomst Sonneborn 2. Bijlagen bij anterieure overeenkomst waaronder bijlagen 14a en 14b (geheim)

Kenmerk: 2023/1977716

6/6