01 Centrum Schalkwijk - Sluiten Anterieure Overeenkomst Blok O2 met Pack Devolopment

Raadvoorstel

Onderwerp Centrum Schalkwijk – Instemmen met maatwerkafspraken en sluiten Anterieure overeenkomst blok O2 met Pack Development Nummer 2025/831324 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling PCM Auteur Kaldenhoven, J.M. Telefoonnummer 06 – 4621 5114 Email m.kaldenhoven@haarlem.nl Het centrum van Schalkwijk bevindt zich in een ingrijpende transformatie. Het Kernboodschap voormalige monofunctionele winkelcentrum ontwikkelt zich stapsgewijs tot een multifunctioneel stadsdeelcentrum met een breed scala aan voorzieningen. De afgelopen jaren heeft de gemeenteraad meerdere ruimtelijke kaders vastgesteld waaronder het bestemmingsplan Schalkstad fase 1, het Stedenbouwkundig Programma van Eisen fase 2 centrum Schalkwijk (SPvE) en het Masterplan Centrum Schalkwijk. De herontwikkeling van fase 1 is inmiddels afgerond. Deze fase omvat de realisatie van twee supermarkten, diverse winkels, een bioscoop, 156 woningen, parkeervoorzieningen en een vernieuwde openbare ruimte. Begin 2025 is gestart met de bouw van fase 2, waarin circa 1.150 woningen worden gerealiseerd, aangevuld met commerciële functies (beperkte detailhandel) en maatschappelijke voorzieningen, waaronder de nieuwe bibliotheek Schalkwijk. De volgende stap betreft de ontwikkeling van blok O2 binnen fase 2 van Centrum Schalkwijk.

Dit is het laatste bouwblok van fase 2 waarvoor de ontwerpfase is afgerond. De kleinste ontwikkeling van fase 2 is uiteindelijk de meest ingewikkelde ontwikkeling gebleken. Onder andere de beperkte omvang, ligging, parkeeroplossing en het gedeelde eigendom maakte dat dit plan niet haalbaar was zonder het in één hand brengen van het eigendom, het aangaan van samenwerkingen met de naastgelegen ontwikkelingen in fase 2 en het bijstellen van enkele kaders uit het SPvE. Het resultaat is een maximaal haalbaar programmatisch, architectonisch en financieel bouwplan met enkele noodzakelijke maatwerkafspraken ten opzichte van het vastgestelde SPvE. De gemeente en de ontwikkelaar willen deze ontwikkelafspraken alsmede het gemeentelijk kostenverhaal vastleggen in een anterieure overeenkomst. Met de voorliggende nota wordt de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met de voor deze ontwikkeling voorgestelde maatwerkafspraken én wordt het college

Kenmerk: 2025/831324

1/9

gevraagd een anterieure overeenkomst aan te gaan met Pack Development voor de ontwikkeling van blok O2 nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met de maatwerkafspraken. Behandelvoorstel voor commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering. • Vaststellen informatienota ‘Ontwikkelzone Europaweg, drie maatwerkafspraken’, in college van 23 april 2019 (2019/195098) • Ontwerp-Stedenbouwkundig Programma van Eisen fase 2 centrum Schalkwijk, in college van 15 februari 2022 (2021/580472) • Centrum Schalkwijk - vaststellen Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor ontwikkeling fase 2 (2022/692880) • Centrum Schalkwijk - Vaststellen Masterplan, beeldkwaliteitcriteria en ontwikkelstrategie (2025/291410) 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt het voorstel aan de raad vast. 2. Het college van burgemeesters en wethouders besluit voorts de Anterieure overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase II, Riviéradreef 51, 53 en 55, Haarlem d.d. 15 januari 2026 met Pack Development aan te gaan nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met de maatwerkvoorstellen ten opzichte van het SPvE fase 2 centrum Schalkwijk voor deze ontwikkeling.

Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 27 januari 2026

de secretaris,

Ontwerp-besluit raad d.d. ……….

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, besluit: 1. in te stemmen met de onderstaande maatwerkafspraken ten opzichte van het SPvE centrum Schalkwijk fase 2 om de ontwikkeling van blok O2 in lijn te brengen met het Masterplan Centrum Schalkwijk: • het aanpassen van het bouwvolume van een blok van 6 lagen met een hoogteaccent van 12 lagen (ca. 4.500 m2 bvo) naar een blok met 8 lagen (ca 4.300 m2 bvo); • een programmatische wijziging voor het woonprogramma 40/40/20 naar 50% middelduur laag en 50% vrije sector; • 15 van de 29 lage middeldure huurwoningen krijgen een kleiner gebruiksoppervlak (gbo) dan 50 m2. 1. de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2025/831324

2/9

1. Aanleiding Blok O2, de locatie van de voormalige Nelson schoenenwinkel en Subway, vormt de laatste ontwikkeling binnen fase 2 van Centrum Schalkwijk. De kaders voor deze ontwikkeling zijn begin 2022 vastgesteld met het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Centrum Schalkwijk fase 2 (2021/580472). De gesprekken en planvorming voor dit bouwblok loopt echter al sinds eind 2019 en hebben langer geduurd dan de andere ontwikkelingen van fase 2. Vanwege de beperkte omvang, ligging, parkeeoplossing, financiële haalbaarheid en het gedeelde eigendom van de locatie is de planvorming voor deze ontwikkeling zeer ingewikkeld gebleken. Vanaf eind 2020 hebben de eigenaren meerdere ontwikkelplannen gemaakt met verschillende volumes, programmatische verdelingen en woningaantallen die uiteindelijk niet haalbaar bleken. In 2022 hebben de eigenaren de gemeente een haalbaar plan gepresenteerd voor een ontwikkeling met 29 vrije sector woningen en commerciële ruimten. Dit plan sloot onvoldoende aan bij de gemeentelijke ambities voor met maken van betaalbare woningen. In 2023 is op verzoek van de gemeente onderzocht of het gehele blok kon worden omgezet naar sociale woningbouw en zijn er verregaande gesprekken gevoerd met Ymere over afname maar ook dit plan bleek niet haalbaar.

Begin 2024 heeft Pack Development, één van de oorspronkelijke eigenaren, de volledige positie van blok O2 overgenomen met als doel het vastgoed voor eigen portefeuille ontwikkelen en de woningen en winkels te gaan verhuren. Sinds medio 2024 zijn de gesprekken over deze ontwikkeling met de gemeente hervat. Gelijktijdig aan de gesprekken over blok O2 werkte de gemeente ook aan de totale visie op het centrum Schalkwijk. Met als resultaat het Masterplan Centrum Schalkwijk dat in maart 2025 is vastgesteld. Tijdens dit proces werd duidelijk dat de visie van het masterplan tot andere inzichten op de kaders voor blok O2 leidde. Na een intensief traject van rekenen en tekenen waarbij de ontwikkelaar de gemeente heeft meegenomen in meerdere ruimtelijke en programmatische studies en met open boeken inzicht heeft gegeven in de financiële haalbaarheid van de verschillende plannen is het gelukt om te komen tot een maximaal haalbaar programmatisch, architectonisch en financieel bouwplan dat de kaders en ambities van het SPvE fase 2 én het masterplan samenbrengt. Het resultaat is een kwalitatief bouwplan voor centrum Schalkwijk dat het SPvE en masterplan met elkaar verbindt (zie figuur 1 op blz. 4). 2.

Beoogd resultaat Blok O2, het laatste bouwblok van fase 2 van Centrum Schalkwijk, omvat de realisatie van 57 huurwoningen, waarvan de helft in het segment middelduur laag en de helft in de vrije sector. Op de begane grond wordt commerciële ruimte toegevoegd, waarmee het plan bijdraagt aan een levendige en multifunctionele invulling van het gebied. Zie figuur 2 en figuur 3 op blz. 4 voor een impressie van blok O2.

Kenmerk: 2025/831324

3/9

Figuur 1. De plot van O2 op de hoek van fase 2 (bruine deel) en het masterplan (witte deel)

Figuur 2. Impressie van blok O2 in vogelvlucht – Ontwerp Koschuch Architects

Figuur 3. Impressie van blok O2 in de winkelstraat – Ontwerp Koschuch Architect

Kenmerk: 2025/831324

4/9

3. Onderbouwing voorstel 1. Het besluit voldoet aan de Omgevingswet Op grond van de Omgevingswet dient de gemeente de in het Omgevingsbesluit aangewezen kosten die zij ten behoeve van het bouwplan maakt op de ontwikkelaar te verhalen. Door het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt aan deze kostenverhaalsplicht voldaan. 2. De maatwerkafspraken brengen de kaders en ambities van het SPvE Fase 2 én het Masterplan Centrum Schalkwijk samen Met het vaststellen van het masterplan Centrum Schalkwijk in maart 2025 is de visievorming voor de integrale ontwikkeling van het Centrum Schalkwijk voltooid. Dit betekent in sommige gevallen dat er nieuwe inzichten zijn tav eerdere plan- en besluitvorming van projecten in of in de invloedssfeer van het centrum Schalkwijk. Zo ook voor blok O2 in fase 2 van het centrum Schalkwijk waarvoor eerdere een SPvE is vastgesteld. Met een aantal maatwerk aanpassingen aan het plan voor blok O2 is het de gemeente en de ontwikkelaar gelukt om tot een stedenbouwkundig wenselijk en financieel haalbaar plan te komen, te weten: •

Het aanpassen van het bouwvolume in lijn met het Masterplan Centrum Schalkwijk In de figuren 3 en 4 zijn de volumes uit het SPvE fase 2 en het masterplan in 3D te zien. In het SPvE van fase 2 is voor het hoekblok O2 (weergegeven in rood) een blok voorzien met een basis blok van 6 lagen en een hoogteaccent aan de noordkant van het blok van ca. 40 meter (ca 12 verdiepingen) zie figuur 3. Zoals uit figuur 3 blijkt komen hier twee hoogteaccenten tegen elkaar aan te liggen. Dit is stedenbouwkundig alsmede voor het kunnen maken van kwalitatief goede woningen onwenselijk. De maatwerkafspraak is het totaal volume te wijzigingen naar een blok van 8 lagen waarvan de bovenste twee lagen terugliggend zijn (setback) zie figuur 4.



Figuur 3. Bouwvolume SPvE

Figuur 4. Bouwvolume maatwerkafspraak

• Het aanpassen van het woonprogramma naar 50% middelduur laag en 50% vrije sector Het programmatisch uitgangspunt voor blok O2 in het SPvE fase 2 is een woonverdeling van 40/40/20. Voor de overige blokken in fase 2 is een maatwerkkader afgesproken van 20/60/20 onder andere vanwege de financiële haalbaarheid (2019/195098). Het betreft een lopend project dat in aanmerking komt voor maatwerk. Bij dit project speelt tevens het maatschappelijk belang van revitalisatie door transformatie van het winkelcentrum, hetgeen

Kenmerk: 2025/831324

5/9

een complicerende factor is voor de haalbaarheid en een extra reden is om maatwerk toe te passen. De stedenbouwkundige aanpassingen aan dit blok en de positie van dit blok in de totaal ontwikkeling, ingeklemd tussen fase 2 en het masterplan, resulteert in een complexe en kostbare ontwikkelopgave waarvan de gemeente concludeert dat deze niet haalbaar is met deze kaders, bouwenveloppe en een programmatische verdeling van 40/40/20. Om te komen tot een haalbare ontwikkeling is met de ontwikkelaar gekeken een plan en de bijbehorende businesscase dat zo dicht als mogelijk blijft bij de oorspronkelijke ambities. Partijen hebben geconcludeerd dat de ontwikkeling alleen haalbaar is met het aanpassen van de woningdifferentiatie van 40/40/20 naar 50/50 (50% middelduur laag en 50% vrije sector). Met het realiseren van de ontwikkeling van Pack Development worden de 29 woningen, zijnde de 50% middeldure lage woningen, toegevoegd aan de Woningbouwimpuls (WBI) businesscase voor de Europawegzone. •

15 van de lage middeldure huurwoningen hebben een kleiner gebruiksoppervlak dan 50m2 maar zijn wel kwalitatieve goede woningen met efficiënte plattegronden Het woonbeleid stelt dat een lage middeldure huurwoning een minimum gebruiksoppervlak van 50 m2 dient te hebben. Voor de overige blokken in fase 2 is een maatwerkkader afgesproken voor een deel van de middeldure woningen dat deze af mogen wijken van de minimale oppervlakte van 50 m2 gebruiksoppervlakte; indien er sprake is van een technische beperking of conflicterende belangen met de stedenbouwkundige randvoorwaarden en eisen. De gemeente dient akkoord te geven in het geval van een hierboven genoemde afwijking (2019/195098). De zoektocht om te komen tot een stedenbouwkundig wenselijk en financieel haalbaar plan heeft geresulteerd een maatwerk woonprogramma van 50/50 waarvan 15 woningen in de middeldure lage huur een kleiner gebruiksoppervlak hebben dan 50 m2. Hoewel deze woningen kleiner zijn dan 50 m2 betreft het kwalitatief goede woningen met efficiënte plattegronden. De precieze afmetingen van de 15 kleinere woningen dan 50 m2 is als volgt: 1 woning van 41 m2, 4 woningen van 42 m2, 1 woning van 45 m2, 5 woningen van 46 m2en 4 woningen van 47 m2.

3. Voor de ontwikkeling van blok O2 wordt er samengewerkt met de overige ontwikkelaars in fase 2 De ontwikkeling van blok O2 betreft een complexe ontwikkeling. Dit bouwblok heeft een kleine voetprint en moet zorgen voor de overgang van fase 2 naar de rest van de centrum ontwikkeling (masterplan). De hoekligging van dit pand vraagt om extra kwaliteit omdat het de entree is naar het nog te ontwikkelen winkelcircuit ten noorden van fase 2. Vanwege de revitalisatieopgave van het centrum en het bijbehorende pakket aan eisen zoals vastgelegd in het SPvE fase 2 is het maken van een ‘kleine’ ontwikkeling als deze ingewikkeld. Naast

Kenmerk: 2025/831324

6/9

de programmatische puzzel moet deze ontwikkeling ook voldoen aan de vereisten tav mobiliteit (auto en fiets) en duurzaamheid (BENG). Om dit haalbaar op te lossen heeft Pack Development afspraken gemaakt met de buurontwikkelingen van Trebbe/De Nijs (blok F en G) en Dalpha (blok H) om het autoparkeren voor bewoners op te lossen in de garage in het buurpand blok F en aan te sluiten op de gezamenlijke Warmte Koude Opslag (WKO) van Trebbe/De Nijs en Dalpha. Voor de uitvoering van het project moet er een nauwe afstemming zijn tussen Trebbe/De Nijs en Dalpha inzake toegang tot de bouwkavel en logistiek, bouwplaats en inrichting, sloop en bouw. Pack Development heeft als planning blok O2 gelijktijdig op te leveren met de buurpanden. Dit is ambitieus maar wel mogelijk omdat dit pand kleiner is en de uitvoering door dezelfde aannemer van blok H zal worden uitgevoerd. De omgevingsvergunning voor blok O2 is in januari 2026 ingediend. 4. Duurzaamheid Haarlem wil in 2040 aardgasvrij, in 2040 circulair en in 2050 klimaatbestendig zijn. Daarom toetst Haarlem elk beleids- en investeringsvoorstel aan deze doelstellingen. De ontwikkelaar en architect werken de ambities op het vlak duurzaamheid en circulariteit verder uit in het ontwerp van de gebouwen. Er worden zonnepanelen geplaatst. De ontwikkeling voldoet aan de eisen rond waterberging en is gasloos.

De gebouwen zullen worden gekoeld en verwarmd via een warmtekoudeopslag-systeem (WKO), hiervoor zullen twee bronnen worden geboord. 5. Groen Met de realisatie van Fase 2 wordt het groenbeeld van Centrum Schalkwijk sterk verbeterd. Dit is vastgelegd in het SPvE voor Fase 2. Ondanks dat het gebied wordt omgevormd tot een hoogstedelijk centrum is er ruimte voor een sterkere vergroening van het gebied. Zowel kwantitatief als kwalitatief wordt het groen in het centrum verbeterd. Stedelijk of cultuurlijk groen wordt zorgvuldig ingepast in de verharding. Het groen kenmerkt zich door een mix van bloeiende bomen in losse hagen. Bloei en biodiversiteit vormen de leidraad in de beplantingskeuze, dat afhankelijk van het type openbare ruimte een invulling krijgt passend bij de functie. In de bestaande situatie is ca. 2.090m2 aan groenoppervlak te vinden binnen de grenzen van Fase 2. Dit is met name te vinden aan de randen ter plaatse van de oevers aan de oost en zuidzijde van het gebied. Daarnaast zijn slechts enkele boomspiegels onverhard. In de nieuwe situatie zal ca. 4.655m2 groenoppervlak worden aangelegd, een toename van ca. 2.565m2. Dit is exclusief de groene daken van de bebouwing.

Kenmerk: 2025/831324

7/9

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s 1. Pack Development moeten nog een uittreding overeenkomen met de CVvE Blok O2 is lid en tevens onderdeel van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Schalkwijk (CVvE). Om dit blok te kunnen ontwikkelen zal de ontwikkelaar met de CVvE tot overeenstemming moeten komen over het uittreden uit de CVvE, waarbij partijen afspraken maken over gronden van de CVvE, het gemeenschappelijk dak en de gemeenschappelijke parkeervoorziening. De CVvE heeft eerder positief besloten over uittredingsbesluiten voor de andere plannen van fase 2. De CVvE en haar leden hebben reeds ingestemd met het SPvE van fase 2 en het masterplan voor het centrum en de daarmee gepaarde gefaseerde ontwikkeling. De CVvE zal in Q1 2026 een uittredingsbesluit voor Pack Development voorleggen aan haar leden. 4.2 Kanttekeningen 1. Moment van start bouw is afhankelijk van het vergunningenproces en mogelijke bezwaren De planvorming voor blok O2 heeft veel tijd en afstemming gevergd van partijen. Voor de uitvoering van het plan heeft de ontwikkelaar een planning gemaakt die uitgaat van aanhaken aan de huidige bouwstroom van omliggende blokken F, G en H van fase 2 en gelijktijdig klaar zijn. Of dit haalbaar is is mede afhankelijk van de voortgang van het vergunningentraject en mogelijke bezwaren. 5.

Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën Met het sluiten van de anterieure overeenkomst worden de ambtelijke-, bovenwijkse- en project specifieke kosten ten laste gebracht van de ontwikkeling. In het kostenverhaal zijn de ambtelijke kosten voor planvorming tot onherroepelijke Omgevingsvergunning betrokken en afgedekt. Additioneel zijn er afspraken gemaakt over de kosten voor procesbegeleiding tijdens het bouwproces. Hiermee maken partijen het mogelijk om ook nog tijdens het bouwproces inzet te kunnen plegen voor bouw- en of omgevingsmanagement. Conform de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen wordt er een exploitatiebijdrage in rekening gebracht volgens de vastgestelde berekeningsmethodiek. Deze exploitatiebijdrage wordt toegevoegd aan het reserve Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over project specifieke kosten voor afvalinzameling en parkeren. Voor de afvalinzameling, de realisatie van nieuwe containers, zal de ontwikkelaar een vastgestelde bijdrage doen aan Spaarnelanden per woning. Voor het parkeren in centrum Schalkwijk gaat het SPvE uit van parkeren voor bewoners in privé garages en parkeren voor werknemers, bezoekers en een deel van de deelmobiliteit in de publieke parkeervoorzieningen op basis van dubbelgebruik.

Voor het parkeren in de publieke parkeervoorzieningen mag de ontwikkelaar haar bestaande publieke parkeerbehoefte salderen met de nieuwe parkeerbehoefte voor de publieke

Kenmerk: 2025/831324

8/9

parkeervoorzieningen. Voor het tekort aan publieke parkeerplaatsen, als gevolg van een groter programma, betaalt de ontwikkelaar een bijdrage aan de gemeente voor het realiseren van extra parkeerplaatsen. 5.2 Communicatie Het bouwplan is afgestemd met de CVvE, de ontwikkelaars van fase 2 en de eigenaren van de naastgelegen bestaande panden. Met al deze partijen wordt tevens afgestemd over de uitvoering en de te nemen maatregelen tijdens de bouw. De ontwikkelaar een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente, dit is een openbare procedure. Voor additionele informatieverstrekking is het informatiepunt Centrum Schalkwijk wekelijks open op woensdagmiddag waar informatie wordt verstrekt over de bouwplannen in het centrum Schalkwijk. 5.3 Planning Met de bestuurlijke besluitvorming op deze nota, besluitvorming van de CVvE over de uittreding en het proces omgevingsvergunning zal de ontwikkelaar de nodige voorbereidingen gaan treffen voor de uitvoering voor het slopen van de bestaande opstallen en passage en de uitvoering van het bouwplan. De ontwikkelaar heeft als planning aan te haken bij de bouw van fase 2 en streeft naar realisatie en oplevering Q4 2027. 6. Bijlagen Bijlage 1.

Anterieure overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 Riviéradreef 51, 52, 55, Haarlem d.d. 15 januari 2026

Kenmerk: 2025/831324

9/9