Zienwijzen nota bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, partiële herziening Blankenburg 18-22 (geanonimiseerd)

Gemeente

Haaksbergen

Ontwerpbestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Blankenburg 18-22”

Zienswijzennota

Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling

(geanonimiseerd) Datum:

november

2024

Inhoud

1. 2.

Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Beoordeling van de ingediende zienswijzen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

2

1.

Inleiding

Het college van burgemeester en wethouders heeft in zijn vergadering van 19 december 2023 besloten het ontwerp bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp partiële Blankenburg 18-22” ter inzage te leggen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van de percelen Blankenburg 18-20-22. Deze locatie wordt ontwikkeld met een appartementengebouw van 11 appartementen. De bestaande boerderij op het perceel aan de Blankenburg 18 wordt weer zichtbaar en voor de boerderij zal een stuk openbaar groen worden gerealiseerd. ,

Het ontwerp bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp partiële herziening Blankenburg 18-22”(inclusief bijbehorende bijlagen) heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor een periode van zes weken voor iedereen in het gemeentehuis ter inzage gelegen. Ook is het ontwerp bestemmingsplan gepubliceerd op de gemeentelijke website en op www. ruimtelijkeplannen. nl. ,

Tijdens deze periode is er één schriftelijke zienswijze ingediend. Deze zienswijze is op 7 februari binnen gekomen en dan ook buiten de termijn ingediend. De zienswijze is wel in behandeling genomen. De ingediende zienswijzen is samengevat in hoofdstuk 2 en van een reactie van de zijde van de gemeente voorzien. Daarbij is aangegeven of en hoe het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de zienswijze.

3

2.

Beoordeling van ingediende zienswijze

Zienswijze 1 Datum: 7 februari 2024 Zaaknummer: Z/21/020547 Decosnummer: 153252 Datum binnenkomst: 6 februari 2024 Samenvatting zienswijze: Reclamant geeft dat hij altijd prettig heeft gewoond naast het pand waarin nu Hout van Ben is gevestigd. Hij geeft het volgende aan. 1.

Voor hem hoefde er geen groot nieuwbouwpand te komen. Reclamant heeft het over eerdere schetsen voor een hofje waaraan een bepaalde commissie geen goedkeuring geef maar wat volgens hem passend zou zijn. Het pand wordt 4 meter naar voren geplaatst ten opzichte van het huidige pand dat er staat. Daarnaast wordt het pand hoger. Doordat het pand naar voren wordt geplaatst hebben zij vanuit het zijraam geen zicht meer op het mooie centrum van Haaksbergen en de ijssalon. Vandaar dat hij om een bezonningsstudie heeft gevraagd. De gemeente komt met argumenten waarom verplaatsing van de voorgevel naar achteren niet gewenst is waaronder het advies van het Oversticht dat met het nieuwe pand de rooilijnen in elkaar overlopen. Volgens reclamant is dat geen steekhoudend argument omdat elk huis verspringt. Dit terwijl hij deze instantie nooit heeft kunnen spreken en zijn toelichting heeft kunnen geven. Reclamant heeft twee keer ingesproken bij de commissie en daarin kreeg hij het gevoel gehoord te worden omdat zijn argumenten naar de ‘overlegtafel’ moesten. De reactie die hij vervolgens kreeg over die nadere afweging vond hij teleurstellend.

Hij is niet eens met de volgende conclusies; • Het twee meter naar achteren verplaatsen van het appartementengebouw ten opzichte van de bezonning op het zijraam omdat dit in zomerdagen maximaal om 05 uur per dag minder zonlicht gaat en in de winter om 1 uur minder zonlicht. Geconcludeerd wordt dat dit effect verwaarloosbaar is. Reclamant geeft aan dat er in de winter al weinig zon is dus hoezo is sprake van een verwaarloosbaar effect? • Als de gemeente het gebouw 2 meter uit de doorlopende straatgevelrooilijn wordt geschoven wordt de kant om de ruimtelijke kwaliteit van de huidige situatie te verbeteren niet gebruikt want deze rooilijn loopt in de huidige situatie niet door en vormt daarmee een dissonant in het straatprofiel. Reclamant geeft aan dat er bijna geen enkele woning op de rooilijn staat en dat het dan ook niet storend is als er niet op de rooilijn wordt gebouwd. • Bij het verschuiven twee meter naar achteren moeten 3 appartementen worden verkleind waardoor geen sprake meer is van volwaardige appartementen. Dit betekent dat er appartementen moeten worden geschrapt in het plan. Hierover heeft initiatiefnemer aangegeven dat het plan in het geding komt. Dit argument maakt reclamant het meest boos. Dit argument geeft aan dat zijn woongenot er niet toe doet. Verder komt de financiële waarde van zijn woning in het geding zo zonder daglicht zonlicht en uitzicht. ,

2.

3.

,

,

4.

,

,

,

,

,

,

,

,

4

Reactie gemeente: 1. Er zijn in het verleden gelijktijdig met de schets voor een appartementengebouw schetsen voorgelegd met een inrichting van voor een hofje. Deze zijn stedenbouwkundig voorgelegd voor advisering en hierbij had de uitwerking van een gebouw met appartementen de voorkeur. Dit blijkt ook uit de memo van 15 september 2022 van het Oversticht. Hierin staat dat het onwenselijk is dat er losse woningen (achter woningen) uit de gevellijn wordt geplaatst. Daarnaast heeft deze variant ook de voorkeur vanuit de kwalitatieve woningbehoefte die er in Haaksbergen is aan 0-treden woningen. Overigens is voor de schets van het hofje nooit een officieel verzoek voor behandeling ingediend. 2. Het is terecht dat geconstateerd dat het nieuwe pand hoger wordt dan het huidige pand. Echter bij het huidige pand is sprake van een bouwhoogte met plat dak van 7 meter. In de nieuwe situatie is sprake van een goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. Tevens geldt voor een gedeelte een maximum bouwhoogte van 10 meter met plat dak. Ten opzichte van de huidige situatie is echter wel sprake van een bouwvlak die een stuk minder diep is dan het bouwvlak van het huidige pand. 3. Het is onjuist dat reclamant nooit met het Oversticht om tafel heeft gezeten.

Nadat het Oversticht op 15 september 2022 de memo “Reactie op stedenbouwkundige principeverzoek” voor Blankenburg 20-22 is opgeleverd aan de gemeente is deze zowel met de initiatiefnemer als met twee geïnteresseerde buurmannen besproken. Hierbij hebben beide partijen dezelfde mondelinge toelichting ontvangen. Daarin is met name besproken dat het stedenbouwkundig de wens is om de voorgevelroolijn van de D. S. van Kriekenstraat zuidwaarts door te laten lopen richting de Blankenburg. 4. Ten aanzien van de conclusies merken wij het volgende op • In de normen die worden gehanteerd bij een bezonningsrapportage wordt een maximale afname van 1 uur zonlicht als verwaarloosbaar beschouwd Dat reclamant dat anders ervaart wordt voor kennis gegeven aangenomen. Daarnaast is het een redelijke maatschappelijk en aanvaardbare ontwikkeling dat er een nieuw gebouw wordt ontwikkeld op een locatie in de schil van het centrum waarbij een dergelijke verandering in bezonning aanvaardbaar is. • Als het gebouw 2 meter uit de doorlopende straatgevelrooilijn wordt geschoven wordt de kans om de ruimtelijke kwaliteit van de huidige situatie te verbeteren (deze rooilijn loopt in de huidige situatie niet door en vormt daarmee een dissonant in het straatprofiel) niet gebruikt. Hetgeen reclamant stelt over andere woningen die niet rooilijn staan heeft niet te maken met de rooilijn van de D. S.

van Kriekenstraat die met de toevoeging van dit plan kan doorlopen. Dit is ook het uitgangspunt geweest in de memo van het Oversticht van 15 september 2022 die met reclamant is besproken. • Met het plan wordt voorzien in de kwalitatieve woningbehoefte aan nultreden woningen waaraan behoefte is. De uitvoerbaarheid is wel een afwegingscriterium om deze locatie ingevuld te krijgen. Hierbij is een woonfunctie een duurzamere functie dan de huidige detailhandelsfunctie op deze locatie. Hierbij is afgewogen dat de er een breder algemeen belang is bij het doorgaan van dit plan dan het persoonlijke belang bij het behouden van uitzicht. Zeker nu met het plan sprake is van woningbouw die aansluit bij de kwalitatieve woningbouwbehoefte van Haaksbergen. ,

,

.

,

,

,

,

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

5

3.

Wijzigingenstaat

Betreft/plek in bestemmingsplan Toelichting archeologie

,

paragraaf

4. 2.

Cultuurhistorie

Toelichting paragraaf 4. 3. Flora en Fauna ,

Toelichting paragraaf 4. 5. Water ,

Toelichting paragraaf 4. 6. Algemeen ,

Toelichting bijlagen ,

Regels & Verbeelding

en

Wijziging Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis daarvan is een proefsleuven onderzoek vereist. Voor dit proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) een vereiste. Deze paragraaf is aangevuld met de resultaten van deze stukken. Er is een vervolgonderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Deze paragraaf is aangevuld met de resultaten van dit onderzoek. Er is aanvullend een waterhuishoudkundig plan uitgevoerd. Deze paragraaf is aangevuld met de resultaten van dit onderzoek. Naar aanleiding van de participatie die met de omgeving is geweest is een bezonningsrapportage uitgevoerd. In deze paragraaf zijn de conclusies van deze rapportage toegevoegd. Bijlage 4 Aerius berekening actualisatie Bijlage 6 Nader Vleermuizenonderzoek Bijlage 7 Resultaat waterhuishoudkundig plan Bijlage 8 Verkennend archeologisch onderzoek Bijlage 9 Programma van Eisen archeologisch onderzoek De verbeelding is gewijzigd middels de toevoeging van specifieke aanduidingen voor archeologie. Tevens zijn voor deze aanduidingen artikel 6 en 7 toegevoegd over archeologie

6