zienswijze 4
Tekst van het document
JPR advocaten
Kantoor Deventer Mr. H.F. de Boerlaan 34 Postbus 623 7400 AP
Deventer
+31(0)88 616 00 10 JPR.nl
AANTEKENEN Postbus 102 7480 AC HAAKSBERGEN
Deventer, 13 december 2023
Inzake
: Leussink
Doorkiesnr.
:
Vastgoed Haaksbergen B.V. / herziening Marktplan 2023 (088) 616 00 10
(geanonimiseerd) Keir .nl
Edelachtbaar
College,
De besloten
vennootschap
RvE
-
202306061
Leussink haar, als haar
mij gevraagd bestemmingsplan ‘Haaksbergen bestemmingsplan. namens
-
Vastgoed Haaksbergen B.V., gevestigd te Haaksbergen, heeft gemachtigde, een zienswijze in te brengen tegen het ontwerpcentrum, partiële herziening Marktplan’, hierna: het ontwerp-
Leussink Vastgoed Haaksbergen kiest in deze procedure domicilie aan het adres van het advocatenkantoor JPR Advocaten Coöperatief aan de Koopmanslaan 4 (postbus 348, 7000 AH) te Doetinchem. In deze procedure zal van dit kantoor de advocaat mr. R. (geanonimiseerd) BE ais gemachtigde op treden. Ontvankelijkheid Het ontwerp-bestemmingsplan ligt ter inzage van 3 november tot en met 14 december 2023. Gedurende deze periode kan een zienswijze naar voren worden gebracht. Dit is daarom met dit schrijven
tijdig gedaan.
Het Het
ontwerp-bestemmingsplan ontwerp-bestemmingsplan maakt de bouw van appartementen, de bouw van een supermarkt, een Lidl, en twee ondergrondse parkeergarages in de directe nabijheid van de percelen van Leussink Vastgoed Haaksbergen mogelijk. Belangen Leussink
Vastgoed Haaksbergen is eigenaar van enige percelen die direct grenzen aan het planhet onderhavige ontwerp-bestemmingsplan. Het betreft onder andere de percelen met gebied de kadastrale aanduiding gemeente Haaksbergen sectie K nummers 3107, 5089 en 5088. Het pand op deze percelen wordt door Leussink Vastgoed Haaksbergen verhuurd aan Basic Fit die hierin een sportschool exploiteert. Op het perceel met nummer 5089 is direct aangrenzend aan een in het ontwerp-bestemmingsplan voorziene ondergrondse parkeergarage een beeldbepalende beuk aanwezig. van
Leussink Vastgoed Haaksbergen meent dat door de toegenomen verkeersdruk en parkeerbehoefte haar pand moeilijker bereikbaar wordt en de bezoekers van dit pand minder gebruik kunnen maken van de aanwezige parkeergelegenheid.
„JPR Advocaten is de handelsnaam
JPR Advocaten
waarin
een
beperking
In samenwerking
met
van
Alle
Coöperatief U.A.. De coöperatie is een samenwerkingsverband van besloten vennootschappen. van opdracht met de coöperatie. Hierop zijn de algemene voorwaarden van toepassing aansprakelijkheid is genomen. De voorwaarden zijn in te zien op wwwpr.nl of worden op aanvraag toegezonden. KvK nr. 52410021. van
werkzaamheden worden verricht uit hoofde
van een
overeenkomst
Alpmann Fröhlich Rechtsanwälte en International Practice Group
D eve nter
Doetinchem le
Ook
vreest Leussink Vastgoed Haaksbergen dat de monumentale boom op haar perceel ten de werkzaamheden en de aanwezigheid van ondergrondse bouwwerken zal sterven.
volge van
Bezwaren De bezwaren de volgende: e
e
e
die Leussink
Vastgoed Haaksbergen
heeft
tegen
het
ge-
ontwerp-bestemmingsplan zijn
Bij
het opstellen van het ontwerp-bestemmingsplan is uitgegaan van onjuiste verkeersstromen. De verkeersdruk zal groter zijn dan berekend. Niet is uit te sluiten dat de verkeersdruk groter zal zijn dan de wegen naar het plangebied kunnen verwerken. Hierdoor zal het pand van Leussink Vastgoed Haaksbergen moeilijk bereikbaar worden. Bij de berekening van de stikstofdepositie in het naburige Natura 2000-gebied is ten onrechte uitgegaan van onjuiste verkeersstromen. De depositie zal daardoor te laag berekend zijn waardoor het plan mogelijk niet uitvoerbaar is. Bij het opstellen van het ontwerp-bestemmingsplan is uitgegaan van een verkeerd berekende behoefte aan parkeergelegenheid. Er zal parkeeroverlast ontstaan waarmee de bruikbaarheid van het pand van Leussink Vastgoed Haaksbergen onder druk komt te staan.
e
Op
de grens
van de percelen met de kadastrale aanduiding Haaksbergen sectie K num7397 en 5587 staat een grote oude beuk. Deze beuk is beeldbepalend en bin5089, nen het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Centrum Haaksbergen’ beschermd. Ook de van de gemeente Haaksbergen kent aan deze Algemene Plaatselijke Verordening (APV) boom serieuze bescherming toe. Deze bescherming is in het onderhavige ontwerpbestemmingsplan nagenoeg afwezig. De mate van (geanonimiseerd) bescherming is niet gemotiB veerd en onderliggende feiten en omstandigheden zijn niet vermeld. Niet is onderzocht of het ontwerp-bestemmingsplan ondanks aanwezigheid van de beschermde beuk uitvoerbaar is. mers
Hierna zal ik de
genoemde
bezwaren
nader uitwerken.
Verkeersstromen De door de in het ontwerp-bestemmingsplan voorziene supermarkt veroorzaakte bezoekersstroom is beoordeeld in het ‘Aanvullende memo bezoekersstromen supermarkten Haaksbergen’ dat als bijlage aan de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan is toegevoegd. Dit memo is weer gebaseerd op de ‘Verkeerstoets” die ook als bijlage aan de toelichting is toegevoegd. In het memo wordt aangenomen dat de nieuwe supermarkt haar bezoekers vooral zal weghalen bij de beide supermarkten aan de Jonkheer van Heijdenstraat. Dit zijn de CoopCompact en de Aldi. Daarnaast zullen inwoners van Haaksbergen die nu hun boodschappen elders doen aan deze supermarkt worden gebonden. Hierdoor zouden geen nieuwe bezoekersstromen ontstaan waarmee in het ontwerp-bestemmingsplan rekening moet worden gehouden. De enkele interne verschuiving van bezoekers binnen het centrum zal echter alleen plaatsvinden als alle bezoekers van beide supermarkten zouden overstappen naar de nieuwe Lidl. Niet is onderzocht hoe waarschijnlijk dit is. In het bezoekersstromenonderzoek is de overstap van alle klanten van de CoopCompact èn de Aldi naar de nieuwe Lidl slechts één van twee becijferde scenario's. Er is ook een ander scenario onderzocht. In dit scenario, weergegeven in Tabel 5 van het memo, wordt er van uit gegaan dat alleen 189.455 bezoekers van de CoopCompact overstappen naar de nieuwe supermarkt.
Omdat voor de Lidl gerekend wordt met 405.818 bezoekers per jaar resulteert dit dus in 216.363 nieuwe bezoekers die van buiten het centrum komen. Daarnaast blijkt uit de conclusies van het memo dat verwacht wordt dat in elk geval een flink aantal bezoekers uit Haaksbergen die nu elders boodschappen doen gebonden zullen worden. Deze vormen in elk scenario een nieuwe bezoekersstroom. Er zijn zoals uit het voorgaande blijkt verschillende verkeersstromen mogelijk waarvan bij de voorbereiding van het ontwerp-bestemmingsplan kennelijk alleen de voor het plan gunstigste als uitgangspunt is genomen voor de besluitvorming. Deze keuze is niet gemotiveerd.
Pagina 2 van 4
JPR.nl
Met verkeersstromen die omvangrijker zijn dan het wegennet ter plaatse kan verwerken overlast. Deze situatie is in strijd met de goede ruimtelijke ordening.
ontstaat
Het ontwerp-bestemmingsplan is niet gebaseerd op voldoende verzamelde feiten en omstandigheden en is daarmee niet voldoende zorgvuldig voorbereid noch voldoende draagkrachtig gemotiveerd. Met een te hoge verkeersdruk in de omgeving is het ontwerp-bestemmingsplan in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Stikstof Op een afstand van van het plangebied is een beschermd Natura ZOOO-gebied gelegen. ln de AERlUS-berekening is de uitstoot van stikstof door bezoekend verkeer dat aan de supermarkt is gerelateerd niet meegerekend. Dit omdat geen sprake zou zijn van een toename van verkeer maar van een enkele verschuiving van verkeer binnen het centrum. Hierboven is beargumenteerd dat wel sprake is van een toename van het verkeer. ln elk geval is de aanname dat deze toename ontbreekt onvoldoende onderbouwd. Naast dat sprake is van een toename van bezoekend verkeer is,ook als wordt aangenomen dat deze ontbreekt, sprake van een verschuiving van de verkeersstromen binnen het centrum van Haaksbergen. Ook die verschuiving kan gevolgen hebben voor de stikstofdepositie op het naburige Natura 2000-gebied. Vooral nu dit gebied op slechts afstand is gelegen kan al bij een kleine verandering in de verkeersstromen sprake zijn van invloed op dit gebied. Ten onrechte zijn niet de gevolgen van het op de supermarkt gerichte bezoekersverkeer op het Natura 2000-gebied beoordeeld.
Daarmee is het ontwerp-bestemmingsplan onvoldoende zorgvuldig voorbereid en is niet voldoende onderzocht of het ontwerp-bestemmingsplan uitvoerbaar is. Parkeren Bij het berekenen van de parkeerdruk die door de in het onhNerp-bestemmingsplan voorziene ontwikkeling wordt veroorzaakt, is uitgegaan van de kencijfers van het CROW. Deze cijfers kennen een ruime bandbreedte waaruit bij het berekenen van de parkeerdruk moet worden gekozen. Dit is afhankelijk van de aard van de betreffende ontwikkeling en van de omgeving waarin deze plaatsvindt. ln de onderbouwing van het ontwerp-bestemmingsplan is slechts uitgegaan van een aangenomen parkeerbehoefte waarbij is vermeld dat deze is ontleend aan de cijfers van het CROW. Niet is onderbouwd welke cijfers dit zijn en waarom binnen de aanwezige bandbreedte juist voor deze cijfers is gekozen. De parkeerbehoefte die door de voorziene ontwikkeling ontstaat is daarmee onvoldoende zorgvuldig onderzocht. Het ontwerp-bestemmingsplan is door het ontbreken van een passende cijfermatige onderbouwing de parkeerbehoefte onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd waardoor belanghebbenden de juistheid hiervan niet kunnen beoordelen. Doordat, mogelijk,uitgegaan wordt van een te lage parkeerbehoefte wordt niet voldoende voorzien in parkeergelegenheid. Hiermee is sprake van strijd met de wet, te weten art. BRO en de goede ruimtelijke ordening. van
Boom Zoals hierboven vermeld staat op de grens van het plangebied,op de kruising van de percelen met de kadastrale aanduiding Haaksbergen sectie K nummer 5587, 7397 en 5089 een monumentale beuk. Deze beuk geniet in het aan het plangebied aangrenzende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Centrum Haaksbergen' bescherming als beeldbepalende boom. Voor werkzaamheden binnen een straal van ca. 50 m van de stam, zoals het aanbrengen van verharding en het aanleggen van paden en parkeerstroken, is een omgevingsvergunning vereist. De raad heeft als planwetgever deze bescherming kennelijk noodzakelijk geacht in het kader van de goede ruimtelijke ordening. Het onderhavige ontwerp-bestemmingsplan kent in artikel 8 dezelfde bescherming toe aan de boom. Nu echter is het gebied waaraan de dubbelbestemming 'Waarde-beeldbepalende boom'is toegekend beperkt tot een hoekje van het perceel K 5587 met een straal van ca. 1 m gerekend vanaf de stam van de boom. De bescherming van de boom is dus beperkt tot een aanzienlijk kleiner gebied. Deze afwijking van hetgeen eerder door de raad als in het kader van de goede ruimtelijke ordening noodzakelijk werd gezien is op geen enkele wijze onderbouwd.
Pagina 3 van 4
JPR. nl
In de toelichting op het ontwerp-bestemmingsplan is vermeld dat de bescherming is toegekend aan het gebied onder de kroon van de boom. Op de plankaart, met de ondergrond ‘luchtfoto’, is duidelijk te zien dat dit niet het geval is. De kroon heeft een straal van meer dan 10 m terwijl de functieaanduiding beperkt is tot een straal van ca 1 m vanaf de stam. Het ontwerp-bestemmingsplan is onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd. Het plan is kennelijk in strijd met de, eerder door de raad vastgestelde, goede
ruimtelijke ordening.
De betreffende beuk is ook op grond van artikel 4:10 van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) van Haaksbergen beschermd. Het is op grond van deze bepaling (geanonimiseerd) BE zonder omgevingsvergunning werkzaamheden die mogelijk schade aan de boom toebrengen uit te voeren.
Op het perceel met de kadastrale aanduiding Haaksbergen sectie K nummer 5587, is een ondergrondse parkeergarage voorzien op een afstand van minder dan 10 m van de stam van de beuk. Ook is het op dit perceelgedeelte toegestaan verharding aan te leggen ten behoeve van parkeervakken. Deze werkzaamheden zullen invloed op de grondwaterstand en op de wortels van de beuk hebben. Dat is in elk geval te verwachten zoals blijkt uit de straal van 50 m die de raad eerder in acht nam binnen het aangrenzende plangebied in verband met de bescherming van de boom. Niet is onderzocht of de werkzaamheden die in het ontwerp-bestemmingsplan voorzien zijn verDaardoor is niet duidelijk of de werkzaamheden, en daarmee het bestemmingsplan, uitvoerbaar is. Dit is met name van belang omdat de ondergrondse parkeergarage en de bovengrondse parkeerplaatsen noodzakelijk zijn om te voorzien in de vereiste parkeergelegenheid.
gunbaar zijn.
De in het ontwerp-bestemmingsplan voorziene werkzaamheden bedreigen de daardoor met de aan het naburige perceel gegeven bestemming. Aldus is sprake
goede ruimtelijke ordening.
beuk van
en
strijd
botsen met de
Het
ontwerp-bestemmingsplan is onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd. Het bestemmingsplan is, mogelijk, niet uitvoerbaar en in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Conclusie Het ontwerp-bestemmingsplan is in strijd met de goede ruimtelijke ordening, is onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd. Daarnaast is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onvoldoende onderzocht. Het
ontwerp-bestemmingsplan
Hoo
(geanonimiseerd)
behoort niet, althans niet
ongewijzigd, vastgesteld
te worden.
(geanonimiseerd)
Pagina 4 van 4
JPR.nl