Verzoek Oude Boekeloseweg ong (geanonimiseerd)
Tekst van het document
BEÌGEMEENTE GI
HAAKSBERGEN
Aan het van
college van burgemeester
de gemeente
wethouders
dd
Haaksbergen
Blankenburgerstraat 7481 EB
en
INGEKOMEN 22 Aus, 2023
28
HAAKSBERGEN
Haaksbergen,
22
augustus 2023
Betreft:
Principeverzoek bestemmingsplanwijziging Oude Boekeloseweg
Geacht
college,
Aan de Oude
Boekeloseweg
Haaksbergen ligt naast het voormalige café ‘Mos’ een
te
weiland. Zowel dit weiland als het café was Morssinkhof. en
aan
ong.
eigendom van
onze
vader,
Fons
Bij de verkoop van het café heeft hij het weiland in eigendom gehouden
derden in
gebruik gegeven als paardenwei. Inmiddels is het perceel
overgedragen. Wij hebben
geen
van
beiden
aan
ons
belangstelling voor de voortzetting van
het
huidige agrarisch gebruik en willen op het perceel graag woningbouw realiseren.
Dit
voornemen
Ordening.
is medio
De diverse
2021
besproken
zogeheten Atelier Ruimtelijk
disciplines die deelnemen
gekomen dat ambtelijk het advies is om In dit
in het
mee
te
aan
het Atelier
werken
aan
het
zijn tot het oordeel onderhavige initiatief.
principeverzoek wordt het voornemen nader uitgewerkt. Allereerst wordt de
huidige situatie geschetst, vervolgens wordt nader ingegaan op de gewenste
ontwikkeling. Verder wordt gemotiveerd waarom
de
ontwikkeling vanuit het
gemeentelijk beleid gewenst is en vanuit landschappelijk oogpunt passend.
en
stedenbouwkundig
Huidige situatie Het
plangebied ligt in de Veldmaat te Haaksbergen.
een
kerkdorp.
Rooms
Rond 1934
begon de Veldmaat
Katholieke Bonifatiuskerk werd
rondom de kerk het
vaste
De Veldmaat is van oorsprong vormen
aan
te nemen,
toen de
gebouwd. In de jaren daarna ontstond
kerkdorp met een aantal café's. Café Mos was er daar één van.
Enige jaren geleden is het café gesloten. In het pand worden appartementen
gerealiseerd. In de bijgebouwen heeft zich inmiddels een kinderdagverblijf gevestigd. Het weiland staat kadastraal
bekend als gemeente Haaksbergen, sectie, C nummer
perceel heeft een oppervlakte van 1.618 m2. In afbeelding 1 is de ligging van het plangebied rood omcirkeld weergegeven en in afbeelding 2 is ingezoomd op 3279. Het
het roodomkaderde
plangebied.
Afbeelding 1 Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (bron: openstreetmap.org) -
Afbeelding 2
—
Plangebied voorgenomen ontwikkeling (bron: kadastralekaart.com)
Het weiland is op dit moment
het
in gebruik als paardenweitje. In de noordoosthoek
perceel staat een voormalig diepvrieshuisje dat wordt gebruikt als opslag voor
veevoer.
Afbeelding 3 geeft een impressie van de huidige situatie.
Afbeelding 3
—
Huidige
situatie
(bron: Google maps)
van
Gewenste
ontwikkeling
Wij willen graag aan de Oude Boekeloseweg ongenummerd woningen met bijgebouwen realiseren.
De
een
of twee
vrijstaande
situering van de woningen op de kavel zal
vanzelfsprekend op een landschappelijk en stedenbouwkundig verantwoorde manier plaatsvinden, zoals hierna verder wordt onderbouwd.
{gs
Tookorug Noordsingel
—
=
_ Potentiole versterking Lintbebouwing
—»
Afbeelding
De
__Doorzichten
4
beoogde woningbouwlocatie maakt onderdeel uit van de ‘Ruimtelijke
beleidsnotitie ter
Landschap
Uitbreidingslocatie Veldmaat (bron: Ruimtelijke beleidsnotitie lintbebouwing)
—
lintbebouwing (2009)’, zoals te zien in is in afbeelding 4. Inmiddels is
plaatse echter geen sprake meer van
vanwege de
een
karakteristiek beeld
gerealiseerde uitbreidingslocatie Veldmaat,
van
ten oosten
lintbebouwing,
van
de
projectlocatie. De
landschappelijke kenmerken
in de directe
hun karakteristiek verloren door deze
nabijheid van de projectlocatie hebben
uitbreiding. Tot dan was er een verbinding met
omliggend landschap, zoals is te zien op afbeelding 5 in vergelijking
met
afbeelding 6.
Afbeelding 6
De
—
Luchtfoto 2020 (bron: Topotijdreis.nl)
daadwerkelijke
overgang
naar
het
landelijke gebied is daardoor meer noordelijk
komen te liggen. De gemeente heeft dat ook onderkend door de bebouwde naar
het noorden te verplaatsen. Het
geworden
van
het bestaand
samenstel
van
bebouwing
komgrens
onderhavige perceel is daarmee onderdeel
stedelijk gebied. Dit is het bestaand stedenbouwkundig
ten behoeve
detailhandel of horeca, alsmede de
van
wonen,
dienstverlening, bedrijvigheid,
daarbij behorende openbare of sociaal culturele
voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur (artikel 1.1.1 onder h van het Bro). Weliswaar rust op het
perceel
daarvan is sinds decennia
nog
een
hobbymatig.
agrarische bestemming,
maar
het gebruik
Gelet op de aard
en
de schaal
kenmerkend dat het in haar huidige komt onder
gelegen landschap. enkele jaren nog
een
Dat
geleden
groene
vorm
meerwaarde heeft voor de
openheid geen verbinding
omdat de
meer
landschap is de projectlocatie niet dusdanig
het
van
voorbij de woning
was
nog wel
aan
aan
Dat
heeft met het daarachter
meer
de Oude
omgeving.
Boekeloseweg 89 tot
de orde. Om die reden staat daar in afbeelding 4
pijl. Inmiddels is ook
aan
de
Maatweg
een
woning
nieuwe
gerealiseerd met een zeer ruime oppervlakte aan bijgebouwen. openheid qua schaal en omvang relatief klein. De openheid wordt
Daarnaast is de
ook teniet
gedaan door de woning
de ruimte op
negatieve manier
een
aan
de Oude
Boekeloseweg 89. Deze woning vult
op, omdat het te midden
van
de open ruimte is
gelegen met een niet gebruikelijke typologie voor lintbebouwing. huidige situatie kan de projectlocatie daarom worden aangewend
In de
voor
nieuwe
bebouwing, zonder dat daartegen landschappelijke of stedenbouwkundige bezwaren bestaan. De bebouwing heeft geen gevolgen voor de kenmerken van het landschap of de overgang
het landelijk
naar
gebied en het landschap verslechtert niet. Gelet
huidige situatie kan een goede inpassing zelfs een meerwaarde de
nog solitaire
woning
de Oude
tot
gevolg hebben,
tot
wel
van
belang de bebouwing robuust in te passen. Dat is des te meer
de
woning
aan
de Oude
aan
in
Boekeloseweg 89. Het is daarbij
relatie
nu
op de
van
belang
nu
Boekeloseweg 89 inmiddels aanzienlijk is vergroot en ook het
pand van het voormalige café aan de zuidzijde nog verder is uitgebreid. Omdat de gemeente bouwen twee
en
elke
woningen
Haaksbergen de komende periode zoveel mogelijk woningen wil
woning te
er
één is, zijn initiatiefnemers bereid
om
op de
projectlocatie
realiseren, waarbij beide woningen zodanig op de het perceel
gepositioneerd worden dat de uiterlijke verschijningsvorm van het geheel oogt als één robuuste
massa.
planologische
Bestaande
Ter
situatie
plaatse geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’.
heeft de
bestemming ‘Agrarisch met waarden
-
Landschap’
Het
perceel
Daarnaast is de locatie
gelegen binnen de gebiedsaanduidingen ‘reconstructiewetzone verwevingsgebied’ en ‘wro-zone wijzigingsgebied’. De regels van deze gebiedsaanduidingen hebben -
-
geen betekenis
voor
de
onderhavige locatie. In afbeelding 7 is een uitsnede van het
bestemmingsplan opgenomen, met roodomkaderd de projectlocatie.
3728)
Relgersy,, lar Afbeelding 7
Se ke —
Uitsnede verbeelding
®
Oe
geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
De
voor
Agrarisch met waarden
-
Landschap
aangewezen
gronden zijn bestemd
voor:
de
uitoefening van een agrarisch bedrijf
-
niet
zijnde de opslag van veevoer en
agrarische producten -, met uitzondering van een boomkwekerij, houtteelt-, sierteelt-, bollenteelt- of fruitteeltbedrijf; vee
en
het verbouwen
uitoefening
van
een
het weiden van
de
van
van
gewassen anders dan in het kader
agrarisch bedrijf, met dien verstande dat
volkstuineomplexen niet zijn toegestaan; behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarde de van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, het
kleinschaligheid, de openheid,
de
beplantingselementen (houtsingels en
houtwallen); infrastructurele voorzieningen die bestaan op het tijdstip van de
terinzagelegging van het ontwerp
van
dit
plan en op een legale wijze tot stand
zijn gekomen; waterhuishouding
en
waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder
begrepen voorzieningen afvoeren
van
van
het
vasthouden, bergen,
aan-
en
water;
(dag)recreatie;
extensieve de
ten behoeve
instandhouding van landschapselementen;
kleinschalig kampeerterrein, indien en voor zover deze bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan en op een legale een
wijze tot stand is gekomen; buitenrijbak, indien en voor zover deze bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan en op een legale wijze tot stand een
is gekomen;
plaatse van de aanduiding landschapswaarden het behoud en de bescherming van de landschappelijke waarde zoals deze tot uitdrukking komt ter
in het reliëf ter
(essen
en
steilranden);
plaatse van de aanduiding specifieke vorm
van
agrarisch
-
veldschuur
een
veldschuur;
plaatse van de aanduiding specifieke vorm van agrarisch met waarden kwekerij de uitoefening van een sierteelt- en/of boomkwekerijbedrijf inclusief ter
teeltondersteunende
-
voorzieningen;
ter
plaatse van de aanduiding park
een
herdenkingspark;
met plaatse van de aanduiding parkeerterrein tevens een parkeerterrein, dien verstande dat het parkeerterrein aan de Alsteedseweg ten noorden van
ter
64-66) is bestemd voor incidenteel
het bestemmingsvlak ‘Detailhandel’ (nr.
parkeren; plaatse van de aanduiding zend-/ontvangstinstallatie een zend- en ontvangstinstallatie ten behoeve van de geleding van luchtverkeer; ter
plaatse van de aanduiding vulpunt Ipg een vulpunt lpg;
ter
daarbijbehorende:
met
gebouw zijnde,
voorzieningen ten
geen
behoeve
buitenrijbakken, de opslag van mest, kuilvoerplaten en sleufsilo's
niet
van
zijn toegestaan,
met
met
dien verstande dat
bouwwerken,
dien verstande dat
een
buitenrijbak die reeds
mag worden
aanwezig is ten tijde van het ontwerpplan
gehandhaafd;
andere-werken; landschappelijke inpassing en/of erfbeplanting. 8.2
Bouwregels Op de voor 'Agrarisch met waarden uitsluitend bouwwerken
ten
-
dienste
Landschap’ van
de
aangewezen
gronden mogen
bestemming worden gebouwd.
8.2.1 Gebouwen Voor ©
een
gebouw gelden de volgende regels:
gebouwen welke legaal aanwezig zijn op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan, of die op dat moment mogen worden gebouwd, mogen worden
gehandhaafd
moment
hadden.
en
geheel worden vernieuwd
naar
de omvang die
zij op dat
Gewenste
Nu de
planologische situatie
projectlocatie grenst aan de uitbreidingslocatie Veldmaat
één geheel
mee
vormt,
herziening Oude Boekeloseweg”.
-
Dorp, uitbreidingslocatie Veldmaat, partiële
Dat leidt tot
verbeelding als in afbeelding 8.
id —
Gewenste
daar als het
ligt het voor de hand aansluiting te zoeken bij het
bestemmingsplan “Haaksbergen
Afbeelding 8
en
planologische situatie
gelijkluidende regels en een
ware
Principeverzoek De voorgenomen
woningbouw
op de
de gemeente
Haaksbergen
om
van
die reden verzoeken verlenen
aan
binnenstedelijk woningen
wij de gemeente Haaksbergen
de bouw
van
Graag zijn wij bereid om Met vriendelijke
projectlocatie levert een bijdrage aan het beleid
één of twee
ons
verzoek
groet
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
woningen
om
aan
te realiseren. Mede
planologisch medewerking
de Oude
Boekeloseweg
desgewenst mondeling toe te lichten.
ong.
om
te
principeverzoek
Formulier aanvraag
(verplicht in te vullen)
|
Gegevens aanvrager: Naam
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Woonadres
(geanonimiseerd)
Telefoonnummer
Kad
nr
perceel
ectie
C 3279
rincipeverzoek Relatie met erceel
betrekking tot het
(geanonimiseerd)
Aanleiding van
het verzoek: Initiatiefnemers zijn eigenaar van een onbebouwd perceel gelegen naast het voormalige café Mos, in de bebouwde kom aan de Oude Boekeloseweg te Haaksbergen. Zij hebben de wens om op het perceel een nieuwe woning met bijgebouw te realiseren. Deze ontwikkeling is reeds besproken in het Atelier RO. Daar is vastgesteld dat bovenstaand initiatief haalbaar is.
Beschrijving van de huidige situatie/gebruik (verbeelding / foto’s tekst)
Beschrijving van de gewenste situatie/ gebruik (Verbeelding / Foto’s tekst)
perceel aan de Oude Boekeloseweg gebruik als weiland. In de zuidwesthoek van het perceel staat een voormalig diepvriesgebouwtje dat thans in gebruik is als paardenstal Ten westen grenst het perceel aan de spoorlijn. Zuidelijk van het perceel ligt het
is voornemens een De familie (geanonimiseerd) ME te realiseren op het vrijstaande woning
Het
is in
vroegere café Mos. Verder noorden
staat
een
onderhavige perceel. De gewenste bestemming van het perceel is derhalve ‘Wonen’.
uitgebreide beschrijving wordt bijgevoegde gegeven “Principeverzoek Oude Boekeloseweg ongenummerd.” Een meer
naar het
in het
vrijstaande woning
(Oude Boekeloseweg 89).
Kosten herziening bestemmingsplan Is initiatiefnemer bereid alle kosten van
bestemmingsplanherziening rekening te nemen.
planschade
en een
inclusief ook
de
planschade
voor
zijn
Aanvullende
onderbouwing verzoek
(Optioneel)
Het atelier RO beoordeeld de binnengekomen verzoeken op diverse onderdelen. Het is van belang zoveel mogelijk inzicht te geven in de onderstaande aspecten. Diverse vakspecialisten zullen uw plannen beoordelen op de volgende onderdelen. Hoe meer inzicht u kunt geven in deze verschillende onderdelen hoe beter.
Ruimtelijke Kwaliteit
-
Onderbouwing
de
van
noodzaak, wenséfijkheid
van
het verzoek
Economie
-
In hoeverre
draagt het
initiatief bij aan
de economische
ambities
van
de
gemeente Haaksbergen? -
-
Maatschappelijk In hoeverre draagt het initiatief bij aan van de gemeente Haaksbergen?
de
maatschappelijke ambities
Wonen In hoeverre ambities op
het
verwezenlijken
van
de
het verwezenlijken
van
de
draagt het initiatief bij aan woongebied?
Duurzaamheid
-
In hoeverre
draagt
het initiatief bij aan
duurzaamheidsambitie
de gemeente
van
Haaksbergen?
Ruimtelijke kwaliteit.
-
-
In hoeverre
past
Functionele
Kwaliteit
uw
plan bij de gewenste ruimtelijke kwaliteit (infra) plan
in de functionele ruimtevraag (parkeren, groen waterberging) op eigen terrein en ontstaan er geen problemen nu en in de toekomst in de openbare ruimte?
In hoeverre voorziet
Voor een
nadere
onderbouwing
“Ruimtelijke verkenning -
Reeds
uitgevoerde
Welke onderzoeken denken
valt
uw
Oude
wordt verwezen
naar
bijgevoegde
Boekeloseweg ongenummerd.”
onderzoeken
hebben
reeds
bodem, flora
plaatsgevonden
fauna, externe (Te Hebben niet nog plaatsgevonden. archeologie etc). aan
de
en
veiligheid, geluid, geur
BOR GEMEENTE 89 HAAKSBERGEN