Vastgoedbeleid gemeente Haaksbergen 2025

Inhoud

1.

Inleiding........................................................................................................................................... 3

2. HUISVESTING IN GEMEENTE HAAKSBERGEN ..................................................................................... 4

3

2.1

Huisvesting algemeen ........................................................................................................... 4

2.2

Huisvesting in gemeente Haaksbergen ................................................................................ 4

VASTGOEDBELEID ........................................................................................................................... 7 3.1

Vastgoedonderhoud en verbetering .................................................................................... 8

3.1.1

Onderhoud / investeringen .................................................................................................. 9

3.1.2

Conditieniveau .................................................................................................................... 11

3.1.3

Verduurzaming en toekomstbestendigheid ....................................................................... 12

3.1.4

Verbruiksmonitoring en energiebesparing ........................................................................ 12

3.1.5

Beheer vastgoed .................................................................................................................. 12

3.1.6

Circulariteit en lange termijn verduurzaming vastgoed .................................................... 13

3.1.7

Objecten en locaties gemeente Haaksbergen 2025 ........................................................... 13

3.2

Huurprijsbeleid .................................................................................................................... 14

3.2.1

Huureenheden ..................................................................................................................... 15

3.2.2

Eigenaar / huurderverdeling ............................................................................................... 15

3.2.3

Leegstand ............................................................................................................................. 15

3.2.4

Huurderspecifieke investeringen ........................................................................................ 15

3.3

Eigendom / aan- en verkoopbeleid .................................................................................... 15

3.4

Financieel beleid.................................................................................................................. 16

3.5

Opbrengsten verhuur .......................................................................................................... 16

2

1. Inleiding Op 2 oktober 2024 is het vastgoedbeleid van Gemeente Haaksbergen, door de Raad vastgesteld. Oorspronkelijk dateerde het beleid uit 2010, maar kreeg in 2024 op enkele onderdelen minimale wijzigingen. Nieuwe inzichten en wettelijke ontwikkelingen (circulariteit en duurzaamheid) maakten het nodig dat het gemeentelijke vastgoedbeleid geactualiseerd diende te worden, door het vastgoedbeleid te herschrijven naar het vastgoedbeleid 2025. De gemeente streeft naar een vastgoedbeleid waarin zij haar vastgoed efficiënt en maatschappelijk verantwoord kan gebruiken en exploiteren. Gemeente Haaksbergen heeft de verantwoordelijkheid om goed voor haar vastgoedportefeuille (bezit, beheer en verhuur) te zorgen. Buiten deze verantwoordelijkheid wil de gemeente ook dat haar panden up-to-date zijn. De rijksoverheid heeft in 2016 haar klimaatakkoord gepresenteerd. In 2020 is het klimaatakkoord verscherpt, waarin is aangegeven dat Nederland haar uitstoot van CO2 in 2030 55% moet reduceren, ten opzichte van 1990. In 2050 moet zij 95% CO2 gereduceerd hebben ten opzichte van 1990. Ook wil de rijksoverheid in 2050 van het aardgas af zijn en circulair zijn. Samenvatting Gemeente Haaksbergen wil met haar (maatschappelijk) vastgoed toekomstbestendig zijn door te gaan verduurzamen. Hiermee wil de gemeente een goed voorbeeld voor haar inwoners en bedrijven zijn.

Het verduurzamen van (maatschappelijk) vastgoed draagt bij aan het verbeteren van het milieu door de CO2-uitstoot te verminderen. Hiermee worden ook de energiekosten verlaagd, wat weer ten goede komt aan de exploitatiekosten. Deze nota heeft alleen betrekking op de gebouwen in de vastgoedportefeuille van de gemeente en is niet van toepassing op andere objecten zoals infrastructurele werken. Het bezit van vastgoed is voor gemeente Haaksbergen geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke en bestuurlijk gewenste doelen (bijvoorbeeld huisvesting) te bereiken.

3

2. HUISVESTING IN GEMEENTE HAAKSBERGEN 2.1

Huisvesting algemeen

In algemene zin blijkt dat: -

de maatschappelijke behoefte naar huisvesting vaak groter is dan datgene wat de gemeente kan/wil aanbieden;

-

eigendom van vastgoed niet per definitie een doel van de gemeente is;

-

de gemeente, met de huisvesting beleidsdoelen kan nastreven zonder dat eigendom van vastgoed noodzakelijk is.

Het gevolg van bovenstaande is dat niet altijd alle maatschappelijke initiatieven door de gemeente zullen worden gehuisvest.

2.2

Huisvesting in gemeente Haaksbergen

De gemeente krijgt soms verzoeken van organisaties om met enige regelmaat huisvesting aan te bieden. De gemeente kan op 4 manieren een rol spelen in het huisvestingsproces van organisaties. De gemeente kan: -

een actieve rol op zich nemen;

-

een faciliterende rol op zich nemen;

-

een passieve rol op zich nemen;

-

besluiten geen rol te spelen in het aanbieden van huisvesting.

Hieronder worden de verschillende rollen nader toegelicht. Een actieve rol De gemeente kan een organisatie mogelijk financieel ondersteunen door deze eventueel (deels) te subsidiëren. mits de subsidie wordt aangevraagd met het oog op bepaalde activiteiten van de betreffende organisatie, anders dan als betaling voor aan het bestuursorgaan geleverde goederen of diensten. Er kan ook besloten worden om daadwerkelijk huisvesting aan te bieden. In het laatste geval is er sprake van een actieve rol. Alleen in de actieve rol gaat de gemeente over tot het aanbieden van huisvesting. Bruikbaar als referentie bij besluitvorming is de definitie van maatschappelijk vastgoed: ‘Vastgoed in de portefeuille van de gemeente dat gebruikt wordt voor de huisvesting van maatschappelijke functies, die voorzien in een maatschappelijke behoefte en financieel, worden ondersteund door de gemeente.’ Deze definitie geeft de twee belangrijkste aspecten van maatschappelijk vastgoed weer: -

Er dient sprake te zijn van een gemotiveerde maatschappelijke behoefte;

4

-

De behoefte wordt financieel ondersteund door de gemeente.

In het geval van een actieve rol zal de gemeente huisvesting tegen een kostprijsdekkende huur aanbieden. Een passieve rol De gemeente heeft de mogelijkheid een initiatief te betrekken in huisvestingsplannen van organisaties die wel door de gemeente ondersteund worden. Aanvullend aan de ondersteunde initiatieven kan de gemeente dit passend (efficiënt) vinden. Een voorbeeld hiervan is het realiseren van een kinderdagverblijf in het kader van het aanbieden van onderwijs en het aanbieden van dagarrangementen. Hierbij wordt rekening gehouden met: -

De sociale wijkprofielen;

-

De vraag / behoefte uit de wijk

-

Functie en programmering passen bij andere gebruikers van de ondersteunende voorziening.

Bij leegstand in de gebouwenportefeuille (gebouwen en/of ruimten) kan de gemeente de beschikbare ruimte aan vragende partijen aanbieden. Voldoet de organisatie met een huisvestingsbehoefte niet aan de criteria ‘maatschappelijk onderbouwde behoefte’? Dan kan de gemeente toch besluiten om de ruimte eventueel aan deze organisatie aan te bieden. Ook in dit geval is sprake van een passieve rol ten aanzien van de huisvestingsvraag. In alle bovenstaande gevallen zal een marktconforme, doch minimaal kostendekkende, huurprijs worden gevraagd. Een faciliterende rol De gemeente hecht waarde aan maatschappelijke activiteiten die worden ontplooid in de gemeente. Bepaalde activiteiten kunnen op enig moment worden opgepakt door marktpartijen. Als een organisatie een locatie voor een activiteit heeft gevonden kan worden meegedacht over de mogelijkheden die in het kader van de ruimtelijke ordening bestaan om die plannen te realiseren. De gemeente biedt hier zelf geen huisvesting aan. Geen rol De gemeente kan ook besluiten geen rol te spelen in het huisvestingsproces van organisaties. Op basis van de beoordeling van de situatie kan de rolinvulling in goede banen worden geleid. De gemeente laat zich in geen geval verplichten huisvesting aan te bieden. In figuur 1 is het processchema opgenomen dat weergeeft wanneer welke rol van toepassing is.

In het processchema worden geen huurders uitgesloten of huisvesting gegarandeerd maar helpt de gemeente haar rol te beargumenteren.

5

Figuur 1. Stroomschema rolbepaling bij een huisvestingsvraag.

Huisvestingsvraag

Geen rol

ja nee nee Maatschappelijke behoefte

Beschikbare huisvesting

Faciliterende rol

ja

Passieve rol (marktconforme huur)

ja

Financiële ondersteuning

nee

ja

-Vastgoedvoorraad -Bezettingspercentage -Functionele beoordeling -MJOP

Inventarisatie passende huisvesting ja

Beschikbare huisvesting

nee

Mogelijkheid bekijken van ontwikkelen / aanpassen / huren / aankopen van huisvesting

ja

Huurprijsbeleid

Opstellen huurovereenkomst

ja

Einde

6

3

VASTGOEDBELEID

Strategisch portefeuilleplan Gemeentes kijken anders naar hun vastgoed dan commerciële vastgoedeigenaars. Gemeentes hechten naast het financieel rendement, ook waarde aan de maatschappelijke relevantie van de activiteiten in het vastgoed. De portefeuillesturing wordt gebaseerd op gemeentelijke doelstellingen. Gemeente Haaksbergen streeft naar een compacte en strategisch waardevolle vastgoedportefeuille die bijdraagt aan haar maatschappelijke beleidsdoelstellingen. Gemeente Haaksbergen richt zich daarbij op de hoofdtaken, namelijk de huisvesting van de eigen organisatie en het faciliteren van wettelijke taken, zoals gelegenheid bieden voor (gedeeltelijke) sportbeoefening, begraven, cultuur en onderwijs. Mocht blijken dat een pand niet meer kan voldoen aan bovenstaande hoofdtaken, moet er op strategisch niveau gekeken worden welke stappen er verder genomen kunnen worden. Een pand wat niet meer goed gebruikt kan worden, en te duur is om te renoveren, kan eventueel verkocht worden aan commerciële partijen. Panden met een grote maatschappelijke meerwaarde en/of die bijdragen aan de unieke identiteit en uitstraling van Haaksbergen worden als geheel behouden. Hierbij is waarborging van sociale cohesie en maatschappelijke voorzieningen van belang. Dit vastgoedbeleid geeft kaders om te werken met het gemeentelijk vastgoed.

Op basis van deze kaders kan het gemeentebestuur worden geadviseerd bij verzoeken om huisvesting, bezuinigingsvoorstellen of kwaliteitsverbeteringen in haar vastgoedportefeuille en huisvestingvoorraad.

Kaderstellend voor het beheer van vastgoed Voor huisvesting en vastgoed van gemeente Haaksbergen dienen de volgende basisprincipes te gelden: -

een aantoonbare bijdrage aan het maatschappelijk effect;

-

een aantoonbare bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen;

-

financiële transparantie, zowel binnen de organisatie, naar de gemeenteraad als naar de inwoners;

-

kostenbewustzijn; bij elke overweging of besluit dienen de investeringsbehoeften en langjarige exploitatiegevolgen van voorliggende keuzes inzichtelijk gemaakt te zijn;

-

kostenefficiëntie; doelstellingen moeten met minimale middelen behaald worden, waarbij: o

de kosten voor vastgoedeigendom en -exploitatie doorbelast worden naar de gebruiker, de huisvestingsvrager of beleidsafdeling;

o

minimaal de kosten van beheer en exploitatie gedekt zijn via de huur- of gebruiksvergoeding. Daar waar de baten niet toereikend zijn en waar de gemeente het tekort wil aanvullen zal dat – voor zover sprake is van een publiek belang - mogelijk kunnen plaatsvinden door middel van een geoorloofde (gedeeltelijke) subsidie;

7

o

wet- en regelgeving opgevolgd wordt, waaronder op het gebied van veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en milieu.

Bovenstaande opsomming is in willekeurige volgorde (geen weergave van prioriteit).

3.1

Vastgoedonderhoud en verbetering

Het vastgoedonderhoud moet bijdragen aan de doelstelling van de gemeentelijke organisatie, zoals; -

het bevorderen van veiligheid en een positieve beleving bij bezoek aan het gebouw;

-

het bevorderen van een comfortabele (werk)omgeving;

-

het bijdragen aan het imago wat de organisatie wil uitstralen;

-

het voorkomen van waardedaling of achterstallig onderhoud.

Reguliere vervanging / renovatie Een deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille heeft ergens tussen 2025 en 2050 een natuurlijk moment om te worden vervangen door nieuwbouw of te worden gerenoveerd. Het gaat hierbij om panden die bijvoorbeeld op verschillende vlakken niet meer voldoen aan de gestelde eisen. Denk aan eisen qua functie, efficiëntie, bouwkundige kwaliteit en energie. Het gaat om gebouwen met een mindere staat van onderhoud, laag energielabel of een hoog energieverbruik. Panden met monumentale status zijn in principe uitgesloten van vervanging door nieuwbouw. Zij zullen onderhevig zijn aan renovatie. De panden die vervangen worden moeten voldoen aan het geldende Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Gemeentelijke panden die gerenoveerd worden, moeten volgens het Bbl daarna voldoen aan de BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Om zoveel mogelijk energieneutraal te bouwen zal er gebruik gemaakt worden van biobased materialen en het hergebruik van verschillende materialen. Daarmee wordt al een grote stap gemaakt naar verduurzaming en het aardgasvrij maken van het pand, voor 2050. De grens tussen sloop/nieuwbouw en renovatie wordt per situatie bepaald. De gemeente bekijkt per pand naar de cultuur-historisch en maatschappelijke waarde, financiële kosten en de locatie. Besluitvorming wordt separaat per pand genomen.

Additionele verduurzaming Gemeentelijke panden moeten in 2050 aardgasvrij zijn, energie-neutraal of 0-op-de-meter zijn. Panden die tussen 2025 en 2050 niet aan vervanging of grootschalige renovatie toe zijn, moeten additioneel (aanvullend) verduurzaamd worden. Dit gaat verder dan instandhouding van het vastgoed en betekent een meer-investering. Bij maatregelen aan bestaande bebouwing kan het isoleren van de bouwkundige schil, efficiënter verwarmen en verlichten, en het lokaal opwekken van energie worden voorgesteld. Geschikte momenten om dit te doen, kunnen de natuurlijke momenten van onderhoud zijn. Door het moment te benutten waarbij grootschalig wordt geïnvesteerd (onderhoud) in een gebouw, zoals bij de vervanging van

de

klimaatinstallaties,

dakbedekking,

kozijnen

en

verlichting,

kunnen

de

duurzaamheidsmaatregelen worden ingezet.

8

In bestaande situaties kan ook gesproken worden over 0-op-de-meter. Dat wat een pand in één jaar verbruikt aan energie, dient zij middels hernieuwbare energie weer op te brengen. Mogelijkheden kunnen zijn: groengas, zonnepanelen, zonnecollectoren, accupakketten, windenergie, waterstof, etc..

Monumenten Gemeente Haaksbergen heeft binnen haar vastgoed ook een aantal monumenten. De conditiebepaling van deze monumenten worden bepaald door een externe partij die jaarlijks inzichtelijk maakt wat de onderhoudskosten van die monumenten zijn. Gemeente Haaksbergen wil haar monumenten behouden. Een monument verduurzamen gaat niet zomaar. Elk object met een monumentale status zal maatwerk krijgen. Daarin zal ook gekeken worden naar de functie en effectiviteit van het pand. Bijvoorbeeld; heeft het zin om de watermolen helemaal te verduurzamen? Waar wordt het voor gebruikt?

3.1.1

Onderhoud / investeringen

De wijze waarop het vastgoed wordt onderhouden heeft grote invloed op de levensduur van een pand, maar ook op de hoogte van een eventuele verkoopwaarde en op de tevredenheid van de gebruikers. Onderhoud dient om de oorspronkelijke functie van een gebouw en de technische prestaties van zijn onderdelen te handhaven. Ook (bouwkundige) inspecties, certificering en periodieke keuringen worden gerekend

tot

het

‘onderhoud’.

Het

uit

te

voeren

onderhoud

wordt

opgenomen

in

(meerjaren)onderhoudscontracten met (onder)aannemers. Om te kunnen verduurzamen gaat gemeente Haaksbergen gebruik maken van extra investeringsposten en reserveringen. Een investering kan plaatsvinden als er een duurzame exploitatie plaatsvindt. Dus het gebouw blijft voor langere tijd in bezit en zal verder geëxploiteerd worden. Financiële middelen en investeringen zullen, daar waar mogelijk, zoveel mogelijk uit dotaties en overheidssubsidies worden gehaald. Bij grote investeringen, op het gebied van veiligheid en verduurzaming kan er eventueel (onderbouwd) aanspraak gemaakt worden op de ‘algemene middelen’ van de gemeente Haaksbergen. De raad dient hierover een besluit te nemen. Het besparen op energieverbruik zal direct financiële voordelen geven. Er kunnen drie soorten onderhoud worden onderscheiden: Correctief onderhoud: Bij de aanpak van correctief onderhoud kan gewacht worden tot het noodzakelijk is (klachtenonderhoud). Dit zal op kleine onderdelen en op kleine schaal van toepassing zijn. Preventief onderhoud:

(planmatig onderhoud)

Op

basis

van

inspectierapporten

wordt

een

onderhoudsprognose en een indicatie van de herstelkosten over meerjaren opgesteld (MJOP). Het gemiddelde van de onderhoudskosten wordt opgenomen in de exploitatiebegroting. Op basis van de exploitatiebegroting wordt de huurprijs voor de huurder bepaald. De MIP (meerjaren investeringsplan)

9

of de MJOP (meerjaren onderhoudsplan) maken het mogelijk om op een langere termijn naar het onderhoud en eventuele renovatie/vernieuwing te kijken. Curatief onderhoud: (verbetering) Door opgelegde wetten of maatschappelijke veranderingen kunnen aanpassingen

of

verbeteringen

noodzakelijk

of

wenselijk

zijn.

Dat

kan

bouwtechnisch,

installatietechnisch of systeemtechnisch zijn. Het is belangrijk om een scheiding te maken tussen (planmatig) onderhoud en investeringen (upgrading). Bij (planmatig) onderhoud gaat het om één op één vervangingen. Dit impliceert dat in geval van het onderhoud er in principe geen sprake is van verbetering of functiewijziging. Zo geeft de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOP) bijvoorbeeld wel de kosten voor vervanging van de dakbedekking weer, maar niet de extra kosten voor het aanbrengen van dikker dakisolatie. Een besluit om bij vervanging van de dakbedekking ook (extra) dakisolatie aan te brengen moet worden gezien als een investering. Veelal is het doel van een investering, ter verbetering van het gebouw of het gebruik ervan. De vastgoedbeheerder heeft een adviserende rol hier in. De beslissing kan leiden tot aanpassing van de exploitatiebegroting en/of huur. Een ander voorbeeld van een investering is het vervangen van een deur door een draaideur. De eigenaar van een gebouw zal zijn investering willen terugverdienen door een verhoging van de huur.

De huurder zal daarom ook met het voorstel voor vervanging van de entree moeten instemmen; “wil ik een draaideur met de bijbehorende extra kosten?” De investeringsbeslissing kan ook alleen bij de gemeente liggen, bijvoorbeeld wanneer wordt gevonden dat de investering bijdraagt aan de uitstraling van de omgeving of het imago van de gemeente. Dit kan ertoe leiden dat het gemeentelijk bestuur besluit, de kosten hiervoor wil dragen. Primair komt het grote onderhoud (bouwtechnisch, installatietechnisch en systeemtechnisch) voor rekening van de eigenaar, in dit geval de gemeente. Enkele voorbeelden: renovatie, schildercyclus, herstel/vervangen installaties, beheersystemen en groot onderhoud. De gebruiker zal middels een onderlinge overeenkomst ook een taak in het onderhoud kunnen hebben. Deze laatste zal met name de kleine onderhoudswerkzaamheden in het pand doen. Voorbeelden: vervangen van lampen, vervangen van een plafondplaat, herstellen klein schilderwerk binnenzijde, herstel eigen gebruikssporen of uitvoeren van overige kleine reparaties.

Subsidies Indien onderhoudswerkzaamheden of duurzaamheidsmaatregelen aan panden in aanmerking kunnen komen voor subsidies via de Rijksoverheid of bij de Provincie, zal de gemeente (mits het kansrijk wordt geacht) hiervoor de aanvraagprocedure in gang zetten.

10

3.1.2

Conditieniveau

Het gemeentelijk vastgoed kent een gewenst onderhoudsniveau (conditiescore). Het meten hiervan kent de landelijke norm (NEN-2767). Hierin wordt een verdeling in zes technisch/bouwkundige onderhoudsniveaus gegeven, zie onderstaande tabel 1. Dit onderhoudsniveau bepaalt de hoogte van de onderhoudskosten, hoe hoger het onderhoudsniveau hoe hoger de kosten. NEN 2767 Cijfer

Conditie

1

Zeer goed (nieuwbouw)

2

Goed

3

Redelijk

4

Matig

5

Slecht

6

Zeer slecht

Tabel 1. Conditiescores NEN 2767

Het onderhoudsniveau van de gemeentelijke vastgoedportefeuille blijft ten opzichte van vorige vastgoedbeleidsperioden ongewijzigd, zie onderstaande tabel 2. Portefeuille

Niveau 1

Niveau 2

Niveau 3

Niveau 4

Niveau 5

Niveau 6

(Uitstekend)

(Goed)

(Redelijk)

(Matig)

(Slecht)

(Zeer slecht)

Maatschappelijk

X

Commercieel

X

Eigen

X

huisvesting Tabel 2. Conditieniveau

Gemeente Haaksbergen heeft binnen de verduurzamingsopgave een voorbeeldfunctie. Zij wil haar vastgoed niet alleen verduurzamen op natuurlijke vervangingsmomenten, waarvan het zeker is dat het kosteneffectief en essentieel is voor het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen. Ook wil zij zelf bepalen wanneer duurzaamheidsmaatregelen getroffen kunnen worden, middels zelfstandige momenten. Vooral als daarmee het niveau van haar (maatschappelijk) vastgoed omhoog gaat of de uitstoot van CO2 gereduceerd gaat worden. De duurzaamheidsopgave kan logischerwijs niet in één keer gerealiseerd worden. Vastgoed als statisch object kent in principe een lange levensduur, waarbinnen de bouwkundige schil, de installaties, en overig onderhoud verschillende levenscycli hebben. Om vastgoed kosteneffectief te verduurzamen, is het van belang dat deze natuurlijke momenten gebruikt worden. Naast de levenscycli van de bouwkundige elementen zijn er ook andere natuurlijke momenten, zoals het wisselen van de huurder/gebruiker, vakantieperiodes of de nieuwbouw van een initiatief.

11

Gemeente Haaksbergen zal bijdragen aan de gezamenlijke duurzaamheidsopgave. Dit kan in drie categorieën: 1. Reguliere vervanging: de huidige vervanging van verouderde gemeentelijke gebouwen (oftewel vervangende nieuwbouw), waarbij de nieuwbouweisen worden verhoogd naar BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen). 2. Bijkomende (additionele) verduurzaming: het bijna energieneutraal maken van bestaande gebouwen door isoleren van de bouwkundige schil, efficiënter verwarmen en verlichten (led), energie besparen en uiteindelijk lokale opwekking van energie voor eigen gebruik. 3. Aardgasvrij maken: bestaande gebouwen die moeilijk zijn aan te passen, zoals monumenten, aardgasvrij maken door het vervangen van nieuwe (elektrische)installaties, op natuurlijke momenten.

3.1.3

Verduurzaming en toekomstbestendigheid

Het bezitten en beheren van panden die energiezuinig zijn dragen bij aan het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen. Een duurzame vastgoedportefeuille voldoet aan wetgeving en is toekomstbestendig. Om de vastgoedportefeuille strategisch stuurbaar te maken worden gemeentelijke gebouwen periodiek beoordeeld (5-jaarlijks). De gemeente laat onderhoudsinspecties en energiescans maken van haar (maatschappelijk) vastgoed. De rijksoverheid heeft voor organisaties en bedrijven de energiebesparingsplicht opgesteld. Organisaties en bedrijven zijn verplicht duurzaamheidsmaatregelen te treffen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder die geen energie besparen maar wel de CO2-uitstoot verminderen, vallen ook onder de energiebesparingsplicht. De OmgevingsDienst is verantwoordelijk voor toezicht en handhaving van de energiebesparingsplicht, waaronder de informatie- en onderzoeksplicht.

3.1.4

Verbruiksmonitoring en energiebesparing

Inzichten in de energieverbruiken van het gemeentelijke vastgoed dragen bij aan het prioriteren en het sturen binnen de vastgoedportefeuille. Om goed te kunnen sturen op energiebesparing en verduurzaming is een energiemonitoringssysteem (EMS) en een gebouwbeheersysteem (GBS) nodig. De

(eigen)

gebruikers

dienen

zich

bewust

te

zijn

dat

besparingen

bijdragen

aan

de

duurzaamheidsopgave.

3.1.5

Beheer vastgoed

De rol van de vastgoedbeheerder verandert. Er worden steeds meer eisen gesteld aan het beheer van eigen vastgoed en daarmee ook aan de vastgoedbeheerder. De beheerder en de eigenaar (de gemeente) moeten up-to-date informatie uit een beheersysteem halen. Een goed beheersysteem geeft

12

een duidelijk beeld van het vastgoed en de verschillende onderdelen (gegevens omtrent het object, contract, onderhoud, (ver)huurder, opgenomen materialen, onderhoudscycli, etc). Circulariteit moet ook in het systeem verwerkt kunnen worden, mogelijk middels een materialenpaspoort. Hergebruik van bouwmaterialen draagt bij aan het verlagen van de CO2-uitstoot en de verspilling van materialen / grondstoffen. Financiële gegevens/handelingen zoals facturatie, begrotingen, budgetten en dergelijke worden in een financiële systeem bijgehouden en gemonitord. Gemeente Haaksbergen heeft eigen vastgoed en wil dit graag behouden, onderhouden, beheren en verduurzamen tot het wettelijk minimale niveau. Om kennis, ervaring en expertise centraal in de organisatie te hebben, is vastgoedbeheer en monitoring belangrijk. Dotatie / beheerplan Investeringen in de bestaande gebouwen wordt jaarlijks opgenomen in de Kadernota. Het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) geeft weer welke kosten (planmatig onderhoud) er gemaakt zullen worden, dit wordt verwerkt in de jaarlijkse dotaties. In het beheerplan, met een horizon van vijf jaar wordt onderbouwing gegeven aan de onderhoudsuitgaven. Naast de MJOP zal er ook een Meerjaren InvesteringsPlan (MIP) gemaakt worden. Dit overzicht is leidend voor de investeringen voor renovatie en/of nieuwbouw op termijn.

3.1.6

Circulariteit en lange termijn verduurzaming vastgoed

De Nederlandse overheid wil in 2050 een circulaire economie hebben. Daarin worden zoveel mogelijk duurzame hernieuwbare grondstoffen gebruikt. Materialen en producten worden zoveel mogelijk hergebruikt. In een circulaire economie zijn vrijwel alleen herbruikbare primaire, secundaire en duurzame biogrondstoffen in omloop. Producten worden binnen gesloten kringlopen geproduceerd, gedistribueerd en geconsumeerd. Zodoende wordt de waarde van grondstoffen, materialen en producten zo lang mogelijk behouden. De uitstoot van CO2 wordt hiermee sterk beperkt. Binnen de gemeente Haaksbergen zal er een digitale databank gemaakt worden, waarin dergelijke bouwmaterialen omschreven kunnen worden. Gebouwen krijgen een vorm van materialenpaspoort. Een binnendeur die vervangen moet worden, zal eerst intern gezocht worden, voordat er een nieuwe besteld wordt. Daar waar ‘circulariteit’ in 2025 nog in ontwikkeling is, zal de Nederlandse overheid in de toekomst nog verdere stappen gaan zetten. Dit begint allereerst bij bewustwording. De overheid wil dat wanneer er onderhoud, verbouwingen, renovatie of nieuwbouw aan panden plaatsvinden, de gemeente haar bouwmaterialen zo veel mogelijk weer gaan hergebruiken.

3.1.7

Objecten en locaties gemeente Haaksbergen 2025

Num. 1 2

Object -Oude deel gemeentehuis -Nieuwe deel gemeentehuis -Raadzaal Theater

3

Jaartal / monument 1939 / 1940 - monument 2005 1980 2007

Adres Markt 3 Blankenburgerstraat 28 Blankenburgerstraat 42

13

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Bibliotheek Sporthal Bouwmeester Sporthal De Els Kinderdagverblijf Woning Gemeentetoren Korenbloemmolen Watermolen Fietsenstalling Zeedijk Begraafplaats Waarveld

1924 - monument 1980 1971 2010 1960 1520 - monument 1798 - monument 1750 - monument 2019 2000

Blankenburgerstraat 40 Bouwmeester 6 Trompstraat 20 Hassinkborgh 16 Veldkampstraat 7 Markt 9 Fazantstraat 39 Watermolenweg 5 Zeedijk Waarveldweg

14

Begraafplaats Enschedesestraat

1900

Enschedesestraat

3.2

Huurprijsbeleid

Voor het bepalen van de huurprijs zijn in principe 2 vormen van huurprijzen voorhanden. De marktconforme huur en de kostprijsdekkende huur, zie onderstaande tabel 4. Organisaties Gebouw

Vanuit de

Buiten de

beleidsverantwoordelijkheid

beleidsverantwoordelijkheid

Strategisch, specifiek, of

Huur:

Huur:

geen marktpotentie

kostprijsdekkend

kostprijsdekkend

Marktpotentie

Huur:

Huur:

kostprijsdekkend

Markthuur

Tabel 4. Huurprijsbeleid

In de handreiking van bijlage 1 staat beschreven hoe de kostprijsdekkende huurprijs wordt bepaald. De uitgangspunten voor de bepaling van de huurprijs worden berekend door de volgende onderdelen vast te stellen: 1. Kapitaallasten 2. Btw-plichtige huurder? 3. Exploitatiekosten (waaronder) •

Vaste lasten

•

Onderhoudskosten

•

Beheerskosten

•

Managementkosten

•

Overige kosten

•

Servicekosten

De huurprijsmethodiek houdt rekening met de kosten van huisvesting, de risico’s en prijsverhogingen. De gekozen uitgangspunten zijn gebaseerd op referenties bij andere gemeenten in Nederland. In bijlage 1 is de huurmethodiek nader uitgewerkt. In bijlage 2 is aangegeven tot welke kostendekkende huurprijzen de huurmethodiek leidt voor de panden van de gemeente Haaksbergen.

14

3.2.1

Huureenheden

Doordat in een gebouw sprake kan zijn van verschillende huurders zal zowel objectraming als een huurprijs per verhuureenheid worden opgesteld. Dit moet ook omdat per huurder een verschil kan bestaan op het terugvragen van BTW op een investering en de te vragen huurprijs, kostendekkend of marktconform.

3.2.2

Eigenaar / huurderverdeling

De huurmethodiek en de uiteindelijke huurprijs zijn gebaseerd op de verdeling van de verantwoordelijkheid tussen eigenaar en huurder. Voor het opstellen van de huurcontracten wordt gebruik gemaakt van de standaard huurcontracten van de ROZ. Daarmee wordt gerealiseerd dat de afspraken in het huurcontract overeenstemmen met de uit te voeren werkzaamheden.

3.2.3

Leegstand

Leegstand in het gebouw leidt direct tot kosten voor de gemeente Haaksbergen. Er wordt namelijk uitgegaan van een kostprijsdekkende huur op objectniveau. Als een huurder slechts een deel van een gebouw kan huren, dan moet bekeken worden of het overige deel van het gebouw nog te verhuren is. Zo niet, wordt ervoor gekozen dat de leegstand voor rekening van de huurder komt.

3.2.4

Huurderspecifieke investeringen

Investeringen ten behoeve van de huurder die op verzoek worden uitgevoerd door de verhuurder worden optioneel met een opslag in de huurprijs verwerkt. De terugverdientijd van de investering wordt daarbij afgestemd op de duur van het huurcontract.

3.3

Eigendom / aan- en verkoopbeleid

Gemeente Haaksbergen wil een rol spelen in het aanbieden van huisvesting maar streeft niet naar het bezit er van. Gemeente Haaksbergen heeft de keuze om geen gemeentelijk bezit te houden, bijvoorbeeld na oplevering van een gebouw. Zij kan eventueel het gebouw verkopen. Gemeente Haaksbergen heeft geen uitgesproken koers voor het bezitten van vastgoedgoed. Per situatie zal daarom worden afgewogen of eigendom wenselijk is op basis van de financiële voor- en nadelen en de beheersing van de risico’s, die de gemeente met het vastgoedeigendom loopt. Dit kunnen ook beleidsrisico’s zijn.

15

De redenen om vastgoed te bezitten: Wenselijk of noodzakelijk: -

Het bezit is geïntegreerd in het beleidsproces

-

Aanpassingen voor het gebruik zijn eenvoudiger bij eigendom (gemeentekantoor)

-

Een wettelijke taak verplicht de gemeente hiertoe (onderwijshuisvesting, sporthallen)

Voordeel: -

Beperking van het huurrisico, voor marktpartijen is het huisvesten van niet-draagkrachtige partijen een groot huurrisico. Hierdoor kan het voor de gemeente voordeliger zijn om eigen vastgoed te verhuren, dan om huurgaranties af te geven.

-

De markt voor specialistische gebouwen kan onvoldoende ontwikkeld zijn (er is onvoldoende aanbod van marktpartijen om op risico te bouwen).

3.4

Financieel beleid

Met de invoering van de kostprijsdekkende huur gaat de gemeente meerjarige afspraken aan met de huurders van de gebouwen. Hiermee verplicht de gemeente meerjarig aan een bepaald kwaliteitsniveau. De gekozen methodiek kan op objectniveau en portefeuilleniveau tijdelijk leiden tot een tekort. De dekking voor de totale uitgaven aan vastgoed komen voor rekening van de gebruikers van de huisvesting en is bij het sluiten van de huurcontracten zichtbaar gemaakt en wordt opgenomen in de begroting. De vastgoedportefeuille kan in één jaar of meerdere jaren een overschot aan inkomsten genereren. Dit overschot komt ten goede aan de eventuele benodigde bestemmingsreserve. Het doel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is deze kostendekkend of marktconforme huur te verhuren aan doelgroepen van beleid. Als sprake is van een structureel overschot of tekort dienen de lopende afspraken hierop te worden bijgesteld. Voor de huurmethodiek wordt gewerkt met een huurherzieningstermijn van 5 jaar.

3.5

Opbrengsten verhuur

Mocht er sprake zijn van batig saldo op de volledige vastgoedportefeuille dan valt deze in de regel vrij binnen de ‘algemene middelen’. Met het doorvoeren van een marktconforme huur is een batig saldo voor de hand liggend. In dat geval is het gewenst om dit bedrag te koppelen aan vastgoedgerelateerde zaken zoals het verstrekken van te verwachten investeringen in vastgoed (meerjaren investeringsplan (nieuwbouw, upgrading, herontwikkeling).

16