Startvoorstel verplaatsing (vooralsnog onbebouwd) landhuis kavel behorende bij landgoed Eppenzolder

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 30 augustus 2022 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel verplaatsing (vooralsnog onbebouwd) landhuis kavel behorende bij landgoed Eppenzolder Samenvatting besluit Wij besluiten medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om de bestaande (onbebouwde) woonbestemming van landgoed Eppenzolder te verplaatsen. De huidige woonbestemming ligt op een locatie waar inmiddels de nieuwe N18 is gerealiseerd. De eigenaar kan daarom geen landhuis op deze locatie realiseren zoals eerder was gepland. Het verzoek voldoet nog steeds aan de voorwaarden voor een landgoed. De nieuwe locatie van het landhuis is de enige locatie binnen de grenzen van het landgoed waar ruimtelijk gezien een landhuis nog gerealiseerd kan worden. Er worden geen extra bouwmogelijkheden gecreëerd.

Besluit: 1. Medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om de (onbebouwde) woonbestemming van landgoed Eppenzolder onder de volgende voorwaarden te verplaatsen: - Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling; - Er wordt een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; - Uit nog uit te voeren milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkeling van landgoed Eppenzolder betreft het volgende: - Het verplaatsen van de bestaande (onbebouwde) woonbestemming naar een geschiktere locatie; - Het realiseren van een landhuis met een inhoud van minimaal 1.000 m3 met bijbehorend bijgebouw van maximaal 250 m2; - Het landschappelijk inpassen van deze locatie. 2. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Pagina 1 van 8

Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 8

Inleiding / aanleiding Op 31 mei 2022 heeft Eeckhof BV namens de initiatiefnemer een aangepast principeverzoek ingediend voor het verplaatsen van de (vooralsnog onbebouwde) woonbestemming van landgoed Eppenzolder.

Afbeelding: locatie landgoed Eppenzolder in het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen”. Huidige woonbestemming voor het landhuis is met de rode marker aangegeven.

De ontwikkellocatie is gelegen aan de Eppenzolder (voormalig Schoolkaterdijk) ten noorden van Haaksbergen. Het landgoed is in 2012 mogelijk gemaakt op basis van het toen geldende provinciale en gemeentelijke beleid voor nieuwe landgoederen. Doorslaggevend hierbij zijn geweest de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit en de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen. De realisatie van het landgoed is ruimtelijk mogelijk gemaakt door middel van het bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening landgoed Eppenzolder’, vastgesteld op 22 februari 2012. Dankzij de aanleg van de nieuwe N18 kon het landhuis echter niet op de oorspronkelijk beoogde locatie gebouwd worden. De initiatiefnemer heeft daarom verzocht de huidige woonbestemming binnen het landgoed te verplaatsen. Gewenste ontwikkeling De gevraagde ontwikkeling behelst de volgende aspecten: - Verplaatsing t.b.v. landhuis landgoed Eppenzolder - Verdere realisatie van landschappelijke inpassing en natuurontwikkeling Het doel is de realisatie van landgoed Eppenzolder verder te ontwikkelen. Verplaatsing van het bouwblok is hiervoor noodzakelijk Pagina 3 van 8

In de gewenste situatie wordt het bouwblok voor het landhuis verplaatst naar de zuidgrens van het landgoed. Zie onderstaande afbeelding voor de gewenste locatie (op de afbeelding aangegeven d.m.v. een zwarte ster).

Afbeelding: gewenste locatie landhuis.

Deze locatie is landschappelijk, ruimtelijk en akoestisch gezien de beste plek voor het landhuis. In verband met een es ten noorden van de gewenste locatie en een intensieve veehouderij ten zuidwesten, is dit ook de enige locatie binnen het landgoed waar het landhuis nog op een ruimtelijk verantwoorde manier gerealiseerd kan worden. De ontwikkeling betreft het verplaatsen van de bestaande woonbestemming. Er worden geen extra mogelijkheden gecreëerd. Om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Geldend bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen“ (vastgesteld op 2 juli 2013) Argumenten 1.1 De ontwikkeling voldoet (ook na het verplaatsen van de woonbestemming) aan de voorwaarden voor een landgoed. De gemeente Haaksbergen heeft de beleidsuitgangspunten voor een nieuw landgoed geformuleerd in het bestemmingsplan Buitengebied. Hierin is aangegeven dat nieuwe landgoederen een kans vormen om het landschap een impuls te geven. Doorslaggevend is de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit dan wel de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen.

De voorwaarden voor een nieuw landgoed zijn: Pagina 4 van 8

• • • • •

nieuwe landgoederen zijn tenminste 10 hectare groot; 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype; 90% van het landgoed moet openbaar toegankelijk zijn; nieuwe landgoederen mogen geen belemmeringen opleveren voor de landbouw; nieuwe landgoederen bevatten een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoudsmaat van minimaal 1.000 m3.

Het in 2012 vastgestelde plan voor landgoed Eppenzolder voldeed aan de bovenstaande eisen. Het oorspronkelijke oppervlak van het landgoed was ca. 13 hectare. Met de komst van de nieuwe N18 is het beschikbare oppervlak voor het landgoed met ca. 2 hectare verkleind. Het nieuwe oppervlak van het landgoed is 11,4 hectare.

Afbeelding: Nieuwe indeling van landgoed Eppenzolder met bijgevoegde kaveloppervlaktes in hectares.

Het nieuwe landgoed voldoet na de beoogde herziening van het bestemmingsplan nog steeds aan de gestelde voorwaarden voor nieuwe landgoederen. 1.2

Door de aanwezigheid van de nieuwe N18 is het niet mogelijk het landhuis op de oorspronkelijk bedoelde locatie te realiseren. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening landgoed Eppenzolder’ is op 22 februari 2012 vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 17 april 2012 onherroepelijk geworden. Dit bestemmingsplan zag er als volgt uit:

Pagina 5 van 8

Afbeelding: Bestemmingsplan “Buitengebied, partiële herziening landgoed Eppenzolder” met huidige locatie van het landhuis aangegeven d.m.v. een rode marker.

Deze partiële herziening is in 2013 overgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ (vastgesteld op 2 juli 2013). Op 21 februari 2018 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening N18’ vastgesteld. Het tracé van de nieuwe N18 is ook op de bovenstaande afbeelding te zien. Deze afbeelding toont aan dat het landhuis niet meer gerealiseerd kan worden op de oorspronkelijk geplande locatie. De initiatiefnemer is hiervoor door Rijkswaterstaat gecompenseerd. Echter was de geleden schade hoger dan de schadeloosstelling die door Rijkswaterstaat was geboden. Hier wordt in argument 1.3 verder op ingegaan. 1.3

In 2017 is ambtelijk en bestuurlijk aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan een verplaatsing van het bouwblok. Zoals in argument 1.2 is aangegeven, is de initiatiefnemer gecompenseerd voor het feit dat het landhuis niet meer op de oorspronkelijke locatie gerealiseerd kon worden. Een onafhankelijk taxatierapport met plausibiliteitsverklaring heeft aangetoond dat de geleden schade veel hoger was dan de schadeloosstelling die door Rijkswaterstaat is geboden. In afstemming met de toenmalig wethouder is in juni 2017 aangegeven dat de gemeente ambtelijk en bestuurlijk bereid is medewerking te verlenen aan de verplaatsing van het bouwblok, zolang het nieuwe verzoek aan de voorwaarden voor een goede ontsluiting en de randvoorwaarden voor nieuwe landgoederen voldeed. Wij kunnen ons vinden in de toezegging die in 2017 is gedaan. Het verzoek dat in 2022 is ingediend voldoet aan de gestelde voorwaarden. 1.4

Naar aanleiding van een verkennend geuronderzoek heeft een ambtshalve berekening van de ODT aangetoond dat de gewenste locatie geen onaanvaardbare wederzijdse belemmering Pagina 6 van 8

veroorzaakt ten opzichte van de nabijgelegen intensieve veehouderij aan de Hassinkbrinkweg 23. Voor een goede ruimtelijke ordening is het, op grond van de Wet ruimtelijke ordening, noodzakelijk inzichtelijk te maken of de geurhinder afkomstig van agrarische bedrijven beperkingen oplevert voor het toekomstig gebruik van het plangebied. Hierbij dient te worden onderzocht wat de kwaliteit van de leefomgeving binnen het plangebied is. Daarnaast is het noodzakelijk aan te tonen dat de vaststelling van het voorgenomen plan niet leidt tot belemmeringen van de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf gelegen aan de Hassinkbrinkweg 23. Om die reden heeft de initiatiefnemer een verkennend geuronderzoek uit laten voeren. Dit onderzoek is getoetst door de Omgevingsdienst Twente. Bij de beoordeling van het verkennend geuronderzoek heeft de ODT geconstateerd dat de geurberekening uit het onderzoek was uitgevoerd op basis van aannames. Dit is niet juist. De geurberekening dient plaats te vinden op basis van rechtsgeldige vergunningen. Daarnaast was het woon- en leefklimaat niet in het geuronderzoek beoordeeld. Om die reden heeft de ODT ambtshalve een geurberekening uitgevoerd op basis van de rechtsgeldige vergunningen. Hierbij is rekening gehouden met de bestaande rechten en ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf aan de Hassinkbrinkweg 23 in Haaksbergen.

De maatgevende geurbelasting is vertaald naar een gradatie in kwaliteit van de leefomgeving in het voorgenomen plangebied. Op basis van de beoordeling van het ambtshalve uitgevoerde geuronderzoek wordt geconcludeerd dat er in de situatie met een worst case emissiepunt en toetspunten beoogd bouwplan sprake zal zijn van een matig, maar aanvaardbaar leefklimaat ter plaatse van het nieuwe landhuis. Verder is uit deze ambtshalve geurberekening gebleken dat, indien de woning binnen het beoogde bouwblok gerealiseerd wordt, er kan worden gesteld dat er geen sprake is van het (aanvullend) beperken van de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf aan de Hassinkbrinkweg 23. Het eindadvies van de ODT is dat er geen verdere onderbouwing noodzakelijk is voor de voorgenomen ontwikkeling voor wat betreft het aspect geur en dat de procedure voortgezet kan worden. 1.5 De initiatiefnemer is voornemens om het landgoed duurzaam uit te voeren. Bij de realisatie van het landhuis worden extra, innovatieve vormen van duurzaamheid toegepast. Er wordt zoveel mogelijk gewerkt met gerecycled materiaal (metaal en hout), milieuvriendelijk isolatiemateriaal en natuursteen. Voor de energievoorziening is de initiatiefnemer voornemens om duurzame energiebronnen toe te passen, zoals zonnepanelen en een warmtepomp.

De omliggende natuur en landschapselementen van het landgoed zullen duurzaam beheerd en in standgehouden worden. Dit betekent dat het reguliere en periodieke beheer van deze elementen zal worden uitgevoerd. Met uitvoering van goed regulier en periodiek beheer zullen de elementen hun natuurlijke- en landschappelijke waarden behouden en waar mogelijk verder worden ontwikkeld. Het regulier en periodiek beheer van de landschapselementen zal aansluiten bij de beheersvoorschriften vanuit de Groene en Blauwe diensten. Op de natuurgronden zal het beheer uitgevoerd worden op basis van beheersvoorschriften vanuit de Subsidie Natuur en Landschapsbeheer. 1.6 Er is geen wederzijdse belemmering ten opzichte van de geplande zoutwinlocatie. De initiatiefnemer heeft in 2021 contact gehad met Nouryon over de geplande zoutwinlocatie ten zuiden van het landgoed. Naar aanleiding van het overleg heeft Nouryon de zoutwinlocatie verplaatst, zodat deze het landgoed niet meer raakt. 1.7 De voorgenomen ontwikkeling is afgestemd met de omgeving. De initiatiefnemer heeft de voorgenomen ontwikkeling meerdere malen afgestemd met de omgeving. In een eerder voorstel was de nieuwe locatie van het landhuis in de zuidwesthoek van het landgoed gepland.

De eigenaresse van het perceel aan de Hassinkbrinkweg 23 heeft richting de initiatiefnemer aangegeven dat deze locatie onwenselijk was, gezien het agrarisch bedrijf aan de Hassinkbrinkweg 23 in dat geval in de uitvoering belemmerd zou worden. Naar aanleiding hiervan heeft de initiatiefnemer de locatie aangepast naar het huidige voorstel. De Omgevingsdienst Twente heeft, zoals in argument 1.4 Pagina 7 van 8

aangegeven, beoordeeld dat deze (nieuwe) locatie geen belemmering zal opleveren ten opzichte van het agrarische bedrijf aan de Hassinkbrinkweg 23. Verder zijn er geen bezwaren kenbaar gemaakt bij de initiatiefnemer. Met een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt. Dankzij de aanleg van de nieuwe N18 is het landhuis niet meer te realiseren zoals oorspronkelijk was bedoeld en bestemmingsplanmatig was vastgelegd. Op de beoogde locatie is het binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk een woning / landhuis te realiseren. Om die reden moet het bestemmingsplan aangepast worden. 1.8

De gewenste verplaatsing past niet binnen de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ (vastgesteld op 2 juli 2013). Om die reden is een partiële herziening nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. 1.9 Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemers, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkelingen anders verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijk planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Dit is conform de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan”. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld.

Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: - Principeverzoek verplaatsen landhuis landgoed Eppenzolder d.d. 31 mei 2022 (anoniem) - Advies Geur Landgoed Eppenzolder (ODT) d.d. 9 juni 2022

Pagina 8 van 8