Startvoorstel Stegenhoekweg 8

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 31 augustus 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel erfontwikkeling Stegenhoekweg 8 te Haaksbergen. Samenvatting besluit Wij besluiten medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het bestemmingsvlak aan de Stegenhoekweg 8 te verplaatsen en iets te vergroten, zodat hier een vervangende woning gebouwd kan worden. Aan de Stegenhoekweg 8 is begin 2018 alle bebouwing gesloopt. Volgens het bestemmingsplan mag hier nog wel een woning gebouwd worden. De eigenaar wenst het bestemmingsvlak iets te verplaatsen en iets te vergroten zodat de woning anders op het perceel geplaatst kan worden. Om dit mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing. 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het erf aan de Stegenhoekweg 8 onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen: Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkelingen. Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkelingen planologisch mogelijk wordt gemaakt. Uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkelingen van de initiatiefnemer betreft het volgende: Het verplaatsen en vergroten van het huidige bestemmingsvlak ‘Wonen’. De realisatie van een nieuwe woning van 750 m3 met een bijgebouw van maximaal 150 m2. Een forse investering in ruimtelijke kwaliteit doormiddel van het aanbrengen van een grote hoeveelheid inheemse beplanting, 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Pagina 1 van 5

Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 5

Inleiding / aanleiding De initiatiefnemer is eigenaar van het perceel Stegenhoekweg 8 te Haaksbergen. Op het erf stond tot en met begin 2018 een vervallen woonhuis met twee schuren. De bebouwing en beplanting zijn in verband met hun slechte staat al een aantal jaren geleden verwijderd. De initiatiefnemer wil op dit perceel een nieuwe woning van maximaal 750 m3 met een bijgebouw van maximaal 150 m2 realiseren. Om de gewenste ontwikkeling (bestemmingsplan-technisch) mogelijk te maken is het noodzakelijk het bestaande bestemmingsvlak te verplaatsen en iets te vergroten. Hier is een herziening van het bestemmingsplan voor nodig. Voor de volledigheid: het gaat bij deze ontwikkeling om de verplaatsing van een woning met bijgebouw. Ondanks dat de oorspronkelijke woning in een eerder stadium gesloopt is, is hier geen sprake van een Rood-voor-Rood ontwikkeling. Dit verzoek is een herhaling van een eerder ingediend principeverzoek. In april 2018 heeft de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor exact dezelfde ontwikkeling. Op 28 augustus 2018 hebben wij positief besloten over deze ontwikkeling. Op 12 september 2018 is deze ontwikkeling in de commissie Ruimte en Milieu behandeld met een positieve uitkomst.

Omdat de initiatiefnemer zich niet kon vinden in de te betalen exploitatiebijdrage (op basis van de op dat moment geldende legesverordening), is deze ontwikkeling op verzoek van de initiatiefnemer stopgezet. Met dit principeverzoek wenst de initiatiefnemer de ontwikkeling weer op te starten. De initiatiefnemer is geïnformeerd over de exploitatiebijdrage op basis van de op dit moment geldende legesverordening en gaat hiermee akkoord. Relatie met financieel herstelplan/businesscase bedrijfsvoering N.v.t. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” (vastgesteld op 2 juli 2013) Provincie Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar. Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het besluit past binnen de voorwaarden van preventief toezicht De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting 2021. Overige argumenten 1.1 Het plan draagt bij aan het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van de gemeente Haaksbergen. In een eerder stadium is de landschapsontsierende bebouwing aan de Stegenhoekweg 8 al gesloopt.

Hierdoor is de ruimtelijke kwaliteit van het perceel al verbeterd. Met het voorliggende plan wordt dit nog meer versterkt door het aanbrengen van een grote hoeveelheid inheemse beplanting. Daarnaast wordt de nieuwe bebouwing verder van de straat af geplaatst dan waar de oude bebouwing gestaan heeft. Ook dit versterkt de landschappelijke uitstraling van het perceel. Tot slot krijgt het gebied, door de vervanging van de oude gebouwen door nieuwbouw, een betere uitstraling. Dit is allemaal vastgelegd in het inrichtingsplan van het principeverzoek van de initiatiefnemers. Dit principeverzoek is als bijlage toegevoegd. Pagina 3 van 5

(Locatie: Stegenhoekweg 8, oude situatie)

(Indeling nieuwe situatie (grotere versie in bijlage)

Met het doorlopen van een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen”, kan de beoogde ontwikkeling van de initiatiefnemer mogelijk gemaakt worden. Het perceel van de initiatiefnemer ligt binnen het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen”. Het bestemmingsplan is op 2 juli 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. Het perceel heeft momenteel voor een gedeelte de enkelbestemming ‘Wonen’, en voor een gedeelte de enkelbestemming “Agrarisch’. Over het hele gebied is er sprake van de dubbelbestemming ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’. Naast de woonbestemming en de agrarische bestemming zijn er nog een drietal gebiedsaanduidingen op de projectlocatie van toepassing: - Gebiedsaanduiding – Luchtvaartverkeerzone - Gebiedsaanduiding reconstructiewet – landbouwontwikkelingsgebied - Gebiedsaanduiding wro-zone – wijzigingsbevoegdheid 1.2

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het vergroten en verplaatsen van het bestemmingsvlak ‘Wonen’. In de voorgenomen ontwikkeling wordt er een woning gebouwd op grond die volgens het vigerende bestemmingsplan een agrarische bestemming heeft. Deze ontwikkeling is daarom niet mogelijk binnen het vigerend bestemmingsplan. Hierdoor is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het vigerende bestemmingsplan is het gebied aangegeven met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Deze verwachting is vertaald naar een hoge verwachting met een vrijstellingsgrens van 2.500 m2. Dit houdt in dat wanneer de ingreep onder de 2.500 m2 blijft, er geen archeologisch onderzoek nodig is. In de gewenste ontwikkeling wordt minder dan 2.500 m2 ontwikkeld. Daardoor is er geen archeologisch onderzoek nodig.

(Uitsnede bestemmingsplankaart van het vigerend bestemmingsplan op projectlocatie (Buitengebied Haaksbergen).

Pagina 4 van 5

1.3

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk gemaakt voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. 1.4

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft op of ondervindt van milieukundige aspecten, zoals vervuiling. De voorgenomen ontwikkeling houdt in dat er een woning gebouwd wordt op grond die momenteel nog bestemd is als ‘Agrarisch’. Doordat de grond een agrarische bestemming heeft, is het mogelijk dat er verontreiniging in de grond zit. Indien dit het geval is, zal deze grond gesaneerd moeten worden. Milieutechnisch onderzoek zal definitief moeten aantonen of er verontreiniging aanwezig is. Dit is conform de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’ vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemers, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen, kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: Principeverzoek Stegenhoekweg 8 d.d. 15 juni 2021

Pagina 5 van 5