Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Lansinkstraat naast nummer 63

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 20 juli 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Lansinkstraat naast nummer 63 Samenvatting besluit Er is een principeverzoek ingediend namens de eigenaar van de woning aan de Lansinkstraat 63 voor de realisatie van één extra vrijstaande woning naast zijn bestaande woning. Met dit besluit wordt onder voorwaarde medewerking verleend aan het plan en kan vervolgens de procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden opgestart.

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing. 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om een vrijstaande woning te realiseren op het perceel aan de Lansinkstraat 63 naast de bestaande woning. Dit onder de volgende voorwaarden: a. er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune doorlopen waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; b. gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); c. de toe te voegen woning sluit aan op het gemeentelijke (woon)beleid; d. er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, de plannen voldoen aan het gemeentelijk rioleringsplan en er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden; e. uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; f. er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel in de commissie Ruimte en Milieu te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Pagina 1 van 7

Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding Aan de Lansinkstraat 63 te Haaksbergen bezit initiatiefnemer een perceel, (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie K, nummer 5418), groot 674 m2, met daarop een twee-onder-een-kap woning en een vrijstaande schuur. De wens is het bestaande perceel te splitsen en op het vrijkomende perceel, tussen Lansinkstraat 61 en 63 een schuur te slopen en een vrijstaande woning te realiseren die aansluit bij de woningen in de omgeving. De bestaande bebouwing in het plangebied blijft gehandhaafd. Zie hieronder schets gewenste situatie.

Planlocatie gewenste inbreiding met vrijstaande woning (bron: J. Assink) In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en vragen wij de commissie Ruimte en Milieu een standpunt in te nemen. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk • Algemene wet bestuursrecht (Awb) • Wet ruimtelijke ordening (Wro) • Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Provincie Overijssel • Omgevingsvisie Overijssel • Omgevingsverordening Overijssel • Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar. Gemeente Haaksbergen • Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune • Notitie Inbreidingslocaties 2025 • Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente • Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020”. Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het besluit past binnen de voorwaarden van preventief toezicht De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting 2021. De financiële situatie van Haaksbergen verslechtert niet. Pagina 3 van 7

De kosten voor onder andere de planologische procedure, de inrichting openbaar gebied en eventuele kosten in verband met planschade worden verhaald in de met de initiatiefnemer te sluiten anterieure overeenkomst. Overige argumenten 1.1 De plannen van initiatiefnemer passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune waardoor een partiële herziening van het bestemmingsplan moet worden doorlopen. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune” en heeft daarin de bestemming “Wonen-Woonhuizen” en de dubbelbestemming “Waarde-Hoge Archeologische verwachting”. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk buiten het bouwvlak een extra woning te realiseren. Initiatiefnemer dient een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de ontwikkeling c.q. het bestemmingsplan op te stellen. Vervolgens zal de bestemmingsplanprocedure worden opgestart ten einde te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. Bij de ruimtelijke procedure dient initiatiefnemer naast de ruimtelijke onderbouwing ook aan te leveren op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en twee trede van de ladder van participatie.

1.3 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Het splitsen van het perceel Lansinkstraat 63 in twee kavels voor de bestaande en de nieuwe woning is een logische ontwikkeling. Het perceel ligt nabij het centrum van Haaksbergen met een ruim perceeloppervlak en een geschikte frontbreedte. De totale breedte van het huidige perceel is circa 27 meter. De nieuw te vormen kavel krijgt een breedte van circa 14,5 meter. Rekening houdend met een (standaard) afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter, blijft er voor de woning een breedte over van 8,5 meter. Met een diepte van de kavel van circa 25 meter is er voldoende ruimte voor de bouw van een woning met bijbehorende voorzieningen. Het resterende perceel van de Pagina 4 van 7

bestaande woning aan de Lansinkstraat 61 behoudt na splitsing ook voldoende ruimte voor onder meer parkeervoorzieningen e.d. Ruimtelijk is een vrijstaande woning passend op deze plek. Het perceel heeft reeds een woonbestemming (zonder bouwvlak) en kan direct ontsloten worden op de Lansinkstraat. Het betreft een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied. En voldoet daarmee aan het principe dat inbreiding boven uitbreiding gaat. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid zoals verwoord in de Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, Wonen van nu naar 2020. Het plan voorziet in de realisatie van één vrijstaande nieuwe woning. Deze voorziet in een behoefte. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte over de periode 2015-2025 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 400 woningen. Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen. Aangezien het hier gaat om toevoeging van 1 extra woning zijn de regionale Twentse afspraken en de Ladder Duurzame Verstedelijking niet van toepassing. Daarnaast heeft de gemeente zelf een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten van deze onderzoeken worden meegenomen in de nadere uitwerking van het plan. Ook past de ontwikkeling binnen de Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, Wonen van nu naar 2020”. 1.5

Het plan zorgt voor verbreding van het woningaanbod en past binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie 2030 De ontwikkellocatie is in de Structuurvisie 2030 aangemerkt als locatie “bestaande bebouwing”. Zie onderstaande afbeelding.

Uitsnede Structuurvisie 2030

Pagina 5 van 7

Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus Het plan zal ingaan op verschillende woonmilieus en zal daarbij aansluiten op de behoefte. Hiermee wordt het aanbod aan woonmilieus verbreed. 1.6

Het plan draagt bij aan de ambities ten aanzien van duurzaamheid zoals verwoord in het coalitieprogramma 2018-2022 “Samen duurzaam vooruit”. In het coalitieprogramma 2018-2022 “Samen duurzaam vooruit” staat dat duurzaam, energieneutraal en aardgasloos bouwen een vanzelfsprekendheid is. De nieuwe woning wordt niet aangesloten op het aardgasnet. Daarnaast geldt voor nieuwbouwwoningen vanaf 1 januari 2021 dat ze dienen te voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Deze eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Perfomance of Buildings Directive (EPBD). 1.7

Bij de verdere uitwerking van het plan dient te worden voldaan aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Op basis van het initiatief gaan we nog in gesprek om de ontwikkeling goed te laten aansluiten op de omgeving. Wij zullen hierover nadere afspraken maken in de anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen: • op eigen terrein zal de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen moeten realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de CROW-kencijfers uit de publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren’. • er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020 en de eisen van het waterschap. • er zal in het plan rekening gehouden moeten worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de vuilniswagen. Hierbij dienen de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen te worden. 1.8 De impact van de ontwikkeling dient ruimtelijk aanvaardbaar te zijn. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk.

Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en milieuzonering op het ontwikkelgebied onder andere van de spoorlijn. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van het nog op te stellen bestemmingsplan. 1.9

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, op grond van artikel 6.24 Wro, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project. Daarom dient initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte en Milieu behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken voor herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte en Milieu. Pagina 6 van 7

Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend en een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken is aangeleverd kan aansluitend daarop de ruimtelijke procedure worden opgestart. De communicatie rondom de te doorlopen bestemmingsplanprocedure zal conform afdeling 3.4 geschieden. Dit houdt in dat de stukken in het Gemeenteblad alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. Het bestemmingsplan zelf zal op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl worden gepubliceerd.

Bijlagen: - Ingediend principeverzoek inbreiding Lansinkstraat perceel 61a, d.d. 16 juni 2021 (geanonimiseerd)

Pagina 7 van 7