Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie dr. Arienstraat 9 en 11

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 30 mei 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie dr. Ariënsstraat 9 en 11 Samenvatting besluit De eigenaar van de percelen aan de dr. Ariënsstraat 9 en 11 wil twee vrijstaande woningen realiseren ter vervanging van de bestaande woning. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het verzoek en kan vervolgens de procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden opgestart.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om twee vrijstaande woningen te realiseren op de percelen dr. Ariënsstraat 9 en 11 ter vervanging van de bestaande woning. Dit onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan doorlopen waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld. b. Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan). c. De toe te voegen woningen sluiten aan op het gemeentelijke (woon)beleid. d. Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, de plannen voldoen aan het gemeentelijk rioleringsplan en er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden. e. Uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. f. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel in de commissie Ruimte te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Pagina 1 van 7

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten:

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding Aan de dr. Ariënsstraat 9 te Haaksbergen bezit initiatiefnemer een perceel, (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie K, nummer 1845), groot 372 m2, met daarop een vrijstaande woning en een aangebouwde schuur. De wens is de bestaande woning te slopen en op dit perceel en het perceel ernaast (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie K, nummer 1844), groot 713 m2, en het perceel daarnaast; gemeente Haaksbergen, sectie K, nummer 1843, groot 611 m2 een tweetal vrijstaande woningen te realiseren ter vervanging van de bestaande bebouwing.

Afbeelding 1: Planlocatie gewenste inbreiding met vrijstaande woning

In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en vragen wij de commissie Ruimte om een standpunt in te nemen. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk  Wet ruimtelijke ordening (Wro)  Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Provincie Overijssel  Omgevingsvisie Overijssel  Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen  Bestemmingsplan Centrum Haaksbergen  Notitie Inbreidingslocaties 2025  Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente  Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020”  Ontwerp Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” Pagina 3 van 7

Argumenten 1.1 Het plan van initiatiefnemer past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Bestemmingsplan Centrum Haaksbergen waardoor een partiële herziening van het bestemmingsplan moet worden doorlopen. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Bestemmingsplan Centrum Haaksbergen” en heeft daarin de bestemming “Wonen” en de dubbelbestemming “WaardeHoge Archeologische verwachting”. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk buiten het bouwvlak een extra woning te realiseren. Initiatiefnemer dient een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de ontwikkeling c.q. het bestemmingsplan op te stellen. Vervolgens zal de bestemmingsplanprocedure worden opgestart ten einde te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. Bij de ruimtelijke procedure dient initiatiefnemer naast de ruimtelijke onderbouwing ook aan te leveren op welke wijze de participatie heeft plaatsgevonden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en twee trede van de ladder van participatie.

In voorliggende geval heeft de initiatiefnemer de plannen gedeeld met de buurt. In de bijlage is een verslag van het overleg met de omgeving bijgevoegd. 1.3 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Het ontwikkelen van de percelen dr. Ariënsstraat 9 en 11 in twee kavels door de sloop van een bestaande en realisatie van twee nieuwe woningen is een logische ontwikkeling. Het perceel ligt nabij het centrum van Haaksbergen met een ruim perceeloppervlak en een geschikte frontbreedte. De totale breedte van de twee huidige percelen is circa 35 meter. De nieuw te vormen kavels krijgt een breedte van circa 17 meter. Rekening houdend met een (standaard) afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter, blijft er voor beide woningen een breedte over van ruim 11 meter. Met een diepte van de kavel van circa 50 - 60 meter is er voldoende ruimte voor de bouw van de woningen met bijbehorende voorzieningen. De percelen van de woningen hebben na splitsing ook voldoende ruimte voor onder meer parkeervoorzieningen e.d.. Ruimtelijk gezien zijn twee vrijstaande woningen passend op deze plek. Het plangebied heeft reeds een woonbestemming (deels met en deels Pagina 4 van 7

zonder bouwvlak) en kan direct ontsloten worden op de dr. Ariënsstraat. Het betreft een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied. Het plangebied voldoet aan het principe dat inbreiding boven uitbreiding gaat. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid zoals verwoord in de woonvisie “Keuzes voor de toekomst, Wonen van nu naar 2020’. Het plan voorziet in de toevoeging van één vrijstaande nieuwe woning. Deze voorziet in een behoefte. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte over de periode 2015-2025 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 400 woningen. Beide woningen kunnen levensloopgeschikt danwel levensloopbestendig uitgevoerd worden. Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen. Aangezien het hier gaat om toevoeging van 1 extra woning zijn de regionale Twentse afspraken en de Ladder Duurzame Verstedelijking niet van toepassing. Ook past de ontwikkeling binnen de woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. 1.5

Het plan zorgt voor verbreding van het woningaanbod en past binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie 2030. De ontwikkellocatie is in de Structuurvisie 2030 aangemerkt als locatie “bestaande bebouwing”. Zie onderstaande afbeelding.

Uitsnede Structuurvisie 2030

Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus Door realisatie van het plan zal het aanbod aan woonmilieus verbreed worden.

Pagina 5 van 7

1.6 Het plan draagt bij aan de ambities ten aanzien van duurzaamheid. De nieuwe woningen worden niet aangesloten op het aardgasnet. Daarnaast geldt voor nieuwbouwwoningen vanaf 1 januari 2021 dat ze dienen te voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Deze eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Perfomance of Buildings Directive (EPBD). 1.7

Bij de verdere uitwerking van het plan dient te worden voldaan aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Op basis van het initiatief gaan we nog in gesprek om de ontwikkeling goed te laten aansluiten op de omgeving. Wij zullen hierover nadere afspraken maken in de anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen:  op eigen terrein zal de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen moeten realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de CROW-kencijfers uit de publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren’.  er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020 en de eisen van het waterschap.  er zal in het plan rekening gehouden moeten worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de vuilniswagen. Hierbij dienen de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen te worden. 1.8 De impact van de ontwikkeling dient ruimtelijk aanvaardbaar te zijn. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk.

Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en milieuzonering op het ontwikkelgebied door de naastgelegen bedrijvenbestemming. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van het nog op te stellen bestemmingsplan. 1.9

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, op grond van artikel 6.24 Wro, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project. Daarom dient initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden afgedekt met de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend en een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken is aangeleverd, kan aansluitend daarop de ruimtelijke procedure worden opgestart. Pagina 6 van 7

De communicatie rondom de te doorlopen bestemmingsplanprocedure zal conform afdeling 3.4 geschieden. Dit houdt in dat de stukken in het Gemeenteblad alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. Het bestemmingsplan zelf zal op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl worden gepubliceerd.

Bijlagen: - Ingediend verzoek dr. Ariënsstraat 9, d.d. 22 maart 2023 - Document overleg buren als participatieverslag

Pagina 7 van 7