Startvoorstel ontwikkeling woningbouw Blankenburg 18-22

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 11 april 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouw Blankenburg 18-22 Samenvatting besluit Er is een principe verzoek ingediend om het perceel Blankenburg 18-20-22 te ontwikkelingen voor 11 appartementen. Deze uitwerking is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Met dit startvoorstel wordt onder voorwaarde medewerking verleend aan het plan en vervolgens de procedure tot herziening van het bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Elst, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune opgestart.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om 11 appartementen te realiseren op het perceel Blankenburg 18-20-22, onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt een partiele herziening van bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune doorlopen waarin de ontwikkeling planologisch geregeld wordt; b. De toe te voegen woningen passen binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor deze locatie zijn opgesteld; c. De toe te voegen woningen passen binnen het gemeentelijk (woon)beleid; d. Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd e. Er wordt voldoende waterberging gerealiseerd; f. Uit zowel milieutechnisch als archeologisch onderzoek moet blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; g. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken gemaakt worden over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en exploitatiebijdrage 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel in de commissie Ruimte te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Pagina 1 van 5

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 5

Inleiding / aanleiding Initiatiefnemer is eigenaar van het perceel Blankenburg 18-20-22. De wens is op de locatie van de Blankenburg 20 en 22 waar nu een winkel staat, 11 appartementen te realiseren. Hiervoor heeft initiatiefnemer in augustus 2021 een principeverzoek ingediend (bijlage 1). Hierbij wordt de bestaande boerderij aan de Blankenburg 18, die nu achter het bestaande pand aan de Blankenburg 20-22 ligt weer zichtbaar gemaakt. Vanuit ruimtelijke ordening en ook vanuit cultuurhistorie is deze ontwikkeling gewenst. Deze ontwikkeling is niet passend binnen het huidige bestemmingsplan, een partiële herziening is noodzakelijk. Aan de commissie Ruimte en Milieu wordt gevraagd een standpunt in te nemen. Bestuurlijk / wettelijk kader De nieuwe ontwikkeling moet passen binnen het wettelijk kader van het rijk, provincie en gemeente. Belangrijke kaders zijn:  Ladder duurzame verstedelijking (rijk)  Regionale woonagenda Twente (provincie)  Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune”(gemeente);  Woonbehoefteonderzoek “Goed wonen in Haaksbergen” (gemeente)  Structuurvisie 2030 “Haaksbergen, groenste dorp van Twente” (gemeente)  Beleidsnota Participatie ook voor Omgevingswet (gemeente) Argumenten 1.1. Omdat het plan van initiatiefnemer niet past binnen het geldende bestemmingsplan, is een partiële herziening nodig.

De te ontwikkelen locatie ligt binnen het geldende bestemmingsplan “Haaksbergen-Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune”. Hierin heeft het gebied de bestemmingen “detailhandel, wonen-woonhuizen en tuin”. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk dit plan te realiseren. 1.2. Vanuit het geldende bestuurlijk en wettelijk ruimtelijk kader is dit een wenselijk ontwikkeling. Dit plan past binnen het ruimtelijk kader van rijk, provincie en gemeente. Het betreft een inbreidingslocatie voor woningbouw. Dit past goed binnen de ladder duurzame verstedelijking en de uitgangspunten van de Woonagenda Twente, waarbij woningbouw op inbreidingslocaties de voorkeur heeft boven die op uitbreidingslocaties. Door deze inbreiding vervalt een detailhandelsbestemming. Dit past binnen het beleid detailhandel te concentreren in het kernwinkelgebied. 1.3.

Het huidige voorstel past grotendeels binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten, zoals die zijn opgesteld voor deze locatie. Voor deze locatie zijn door het Oversticht stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld (bijlage 2). Over het laatste vooroverleg plan van 17 mei 2023 (bijlage 3) heeft het Oversticht een voorlopig positief advies afgegeven. Op basis hiervan kan het bouwplan verder worden uitgewerkt en is er voldoende grond voorbereidingen te treffen om tot een ontwerpbestemmingsplan te komen. Een belangrijk pluspunt van dit plan is dat de boerderij die in de huidige situatie niet zichtbaar is, met dit plan weer in het zicht komt. Dit zicht wordt daarnaast gewaarborgd door voor de boerderij een stuk openbaar groen toe te voegen. Hierdoor verandert de situatie van de kadastrale percelen. Hierover worden afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst. 1.4.

Het plan voorziet in de woningbehoefte, zoals die naar voren komt in het woonbehoefteonderzoek “Goed Wonen in Haaksbergen”. Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat er binnen de kern Haaksbergen behoefte is aan toevoeging van 445 woningen uitgaande van het hoogste scenario dat uitgaat van de extra (boven)regionale ambitie. Vanuit de Woonagenda van de provincie gaat realisering van woningbouw op inbreidingslocaties voor die op uitbreidingslocaties.

Pagina 3 van 5

Het betreft hier een inbreidingslocatie. De 11 appartementen die worden toegevoegd, helpen bij het vergroten van de woningvoorraad van Haaksbergen. Het betreft appartementen in het middensegment, waarbij het nog niet vaststaat of dit huur of koop wordt. Op basis van de Woondeal geldt bij alle ontwikkelingen dat er 30% sociale huur gerealiseerd moet worden. Bij dit plan wordt hier niet aan voldaan. Omdat het hier een kleinschalige ontwikkeling betreft en de planvorming al voor het afsluiten van de Woondeal tot stand kwam, vinden wij realisatie van woningen in het middensegment op deze locatie acceptabel. Daarnaast is er beleid in ontwikkeling (uitvoeringsplan Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”), waarbij we de afspraken uit de Woondeal Twente nader uitwerken. De verdeling 30% sociale huur, 40% goedkope koop en middel dure huur en 30% duur passen we toe bij initiatieven vanaf 12 woningen. Bij kleinere initiatieven is een dergelijke verdeling niet realistisch. 1.5.

Om draagvlak voor het plan te creëren, dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. Bij de ruimtelijke procedure dient initiatiefnemer naast het bestemmingsplan, waarin de ruimtelijke onderbouwing wordt beschreven, ook aan te leveren op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden en hoe zij die wil vormgeven bij de partiële herziening. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij het voorliggend plan zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en tweede trede van de ladder van de participatie. De initiatiefnemer heeft al eerste overleggen gehad en vastgelegd (zie bijlage 4). 1.6.

De impact dient ruimtelijk aanvaardbaar en haalbaar te zijn vanuit milieuaspecten, verkeer en cultuurhistorie (archeologie) Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er in het kader van partiële herzieningen een aantal onderzoeken en toetsingen noodzakelijk. Denk hierbij onder andere bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, watertoets, stikstofonderzoek en toetsing aan het geldende parkeerbeleid. Vanuit dit oogpunt is op voorhand geen probleem te verwachten. 1.7.

Bij de verdere uitwerking van het plan dient het te voldoen aan de gemeentelijke uitganspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Op eigen terrein zal de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen, conform de CROW-norm moeten realiseren. In dit plan worden er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast dient er voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het Gemeentelijk Rioleringsplan 2017-2020 en de eisen van het waterschap. Daarnaast zal het plan bereikbaar moeten zijn voor hulpdiensten. Verwacht wordt dat het huidige plan hieraan kan voldoen. 1.8.

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd. De voorgestelde ontwikkeling betreft een particulier initiatief. Op basis van artikel 6.24 van de Wro kunnen met een anterieure overeenkomst de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd worden, waardoor er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast wordt geregeld hoe het openbaar groen aangelegd en overgedragen wordt aan de gemeente en worden afspraken gemaakt over de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbare gebied. 2.1.

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte en Milieu behandeld worden. Pagina 4 van 5

Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte en Milieu. Risico’s Er zijn geen financiële risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Indien positief wordt besloten, wordt er een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemers de gemeente Haaksbergen gesloten. Pas wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend kan het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende zienswijzenprocedure worden opgestart. Hierbij is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor het participatietraject. De initiatiefnemer zal per brief geïnformeerd worden over het collegebesluit en het vervolgtraject, onder de voorwaarde dat de commissie Ruimte en Milieu positief adviseert.

Bijlagen: Bijlage 1 Principeverzoek, 16 augustus 2021 Bijlage 2 Stedenbouwkundige reactie en uitgangspunten Oversticht 15 september 2022 Bijlage 3 Vooroverleg plan 24 februari 2023 Bijlage 4 Participatieverslag (vanuit initiatiefnemer) 29 maart 2023 Bijlage 5 Conceptbrief initiatiefnemer

Pagina 5 van 5