Startvoorstel ontwikkeling nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg Meddelerweg (Glendersvoort) (002)

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 22 maart 2022 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg/Meddelerweg (Glendersvoort) Samenvatting besluit Wij besluiten medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg (ong.)/ Meddelerweg (ong.). Het verzoek betreft het oprichten van een landhuis van minimaal 1.000 m3 en twee bijgebouwen met een gezamenlijk oppervlak van 450 m2. Het landgoed wordt verder landschappelijk ingepast. Hiervoor wordt over een lengte van 430 meter zoomvegatatie aangelegd met een breedte van 7 meter. Hiermee en met onder ander het verflauwen van taluds, het aanleggen van een poel (700 m2), het toepassen van lage gewassen en het omzomen van akkerlanden wordt minimaal 30% van de agrarische grond omgezet in nieuwe natuur. Door de zoomvegatatie wordt een wandelpad aangelegd, zodat 90% van het landgoed openbaar toegankelijk en beleefbaar is. De akkerlanden worden beplant met lage gewassen (zoals koolzaad), zodat de zichtlijnen over het jonge ontginningslandschap open blijven. Met bovengenoemde maatregelen wordt de biodiversiteit vergroot en wordt bijgedragen aan de natuur- en landschapsdoelstellingen.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om de onbebouwde percelen aan de Broekheurnerweg/Meddelerweg, onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen tot een nieuw landgoed: • Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling. • Er wordt een partiële herziening van de bestemmingsplannen ‘’Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’’ (vastgesteld op 1 november 2017) en ‘’Buitengebied’’ (vastgesteld op 29 november 2000) doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling voor beide locaties planologisch mogelijk wordt gemaakt. • Het landgoed voor 90% openbaar beleefbaar wordt gemaakt voor recreanten door wandelpaden aan te leggen. • Het landgoed landschappelijk zo wordt ingepast dat deze de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied vergroten en zodoende positief bijdragen aan onder andere natuurwaarden, biodiversiteit en die recht doen aan het jonge ontginningslandschap. • Uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan.

Pagina 1 van 9

De voorgenomen ontwikkeling op de percelen betreft het volgende: • Het oprichten van een landgoed; • De realisatie van een landhuis van minimaal 1.000 m3 met een bijgebouw van maximaal 450 m2 aan de Meddelerweg (ongenummerd); • Het toekennen van een woonbestemming op de toekomstige locatie van het landhuis en de bijgebouwen met de specifieke aanduiding ‘Landhuis’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Landgoed’. Aan het overige deel van het landgoed wordt de dubbelbestemming ‘Waarde – Landgoed’ toegekend; • Het landschappelijk inpassen van de locatie. 2. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 9

Inleiding / aanleiding Op 13 januari 2022 heeft adviesbureau Eelerwoude namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Dit principeverzoek betreft de ontwikkeling van een nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg/Meddelerweg (ong.), genaamd Glendersvoort. De percelen waarop de voorgenomen ontwikkeling plaatsvindt, zijn kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, Sectie R, nummer 252 en 206.

Figuur 1. Ligging percelen 252 en 206 ten opzichte van Buurse

De naam Glendersvoort wordt al generaties lang gebruikt voor de aanduiding van de percelen aan de Broekheurnerweg. Beide percelen, gelegen aan de Buurser Beek nabij de kern Buurse, zijn lagergelegen gronden. De benaming Glendersvoort is een verwijzing naar deze lagergelegen gronden , die liggen ten noorden van de Broekheurnerweg en de Buurser Beek. Het voornemen voor het oprichten van een landgoed beslaat in ieder geval 10 hectare van deze lagergelegen gronden. De locatie wordt verder omgeven door bos.

Figuur 2. Gronden plangebied

Pagina 3 van 9

De gronden van de voorliggende percelen zijn voornamelijk in gebruik als akkerland. Het cultuurlandschap van beide percelen wordt geschaard onder het type jong heide- en broekontginningslandschap. Momenteel hebben de twee percelen aan de Broekheurnerweg (ong.) en de Meddelerweg (ong.) deels de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Natuur en landschap’ in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiele herziening veegplan 1’, vastgesteld op 1 november 2017. Een groot gedeelte is onbestemd in het hierboven genoemde bestemmingsplan. Daarnaast heeft het grootste deel van de twee percelen nog de dubbelbestemming ‘Waarde – Lage archeologische verwachting’ en een kleiner deel de dubbelbestemming ‘Waarde – Middelmatige archeologische verwachting’. De percelen vormen een aaneengesloten geheel (zie figuur 2). Op een deel van het perceel met de kadastrale aanduiding Sectie R, nummer 252 is nog een ander (ouder) bestemmingsplan van toepassing (het onbestemde deel uit het nieuwere bestemmingsplan). Dit is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ uit 2000. Een deel van het betreffende perceel heeft in het oudere bestemmingsplan de bestemming ‘agrarisch cultuurgebied’.

De beoogde locatie van het nieuwe landhuis en het bijgebouw valt deels in de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur en landschap’ van het nieuwere bestemmingsplan (1 november 2017) en deels in de bestemming ‘agrarisch cultuurgebied’ van het oudere bestemmingsplan. Binnen de hierboven genoemde bestemmingen is het niet mogelijk een landgoed op te richten. Om deze reden dienen beide bestemmingsplannen voor de percelen aan de Broekheurnerweg (ong.) en de Meddelerweg (ong.) herzien te worden.

Figuur 3. Bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Haaksbergen, partiele herziening veegplan 1’

Figuur 4. Bestemmingsplankaart Buitengebied 2000

Onder voorwaarden is het mogelijk een landgoed op te richten op de hierboven genoemde percelen. Zodoende moeten nieuwe landgoederen minimaal 10 hectare groot zijn. Op het landgoed moet een landhuis van allure worden opgericht met een minimale inhoud van 1.000 m3. Daarnaast moet op ten minste 30% van de oppervlakte van het landgoed nieuw bos of een ander nieuw natuurdoeltype worden Pagina 4 van 9

gerealiseerd. Van het totale landgoed moet 90% openbaar toegankelijk zijn. Mogelijkheden voor landhuis- en landgoed ontwikkelingen doen zich voor in extensiverings- en verwevingsgebieden. Natuur- en habitatgebieden en gebieden die horen bij het essenlandschap horen hier niet bij. Bij de toetsing van een aanvraag voor het oprichten van een landgoed wordt beoordeeld of het voornemen resulteert in een aantoonbare versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De initiatiefnemers zijn zodoende voornemens een landgoed op te richten gelegen aan de Broekheurnerweg (ong.) en de Meddelerweg (ong.). Binnen dit landgoed wordt een landhuis gebouwd met een minimale inhoud van 1.000 m3 en één groot en één klein bijgebouw met een totale oppervlakte 450 m2. Het standaard oppervlak voor een bijgebouw bij een landhuis is 250 is m2. Dit is echter niet voldoende voor de opslag van goederen en materieel ten behoeve van het onderhoud van het voorliggende landgoed. Daarom is het toestaan van een oppervlak van 450 m2 in voorliggend geval gerechtvaardigd. Het erf waaraan het landhuis en de bijgebouwen worden gerealiseerd moet de uitstraling krijgen van een Twentse herenboerderij. Groots in volume, maar functioneel en eenvoudig in uitwerking. Een groter bijgebouw is hiermee ook passend in de omgeving.

Het landgoed zelf is ruim 10 hectare groot en vormt een schakel tussen het dorp, natuurgebied het Buurserzand en natuurgebied het Witte Veen. Met recreatieve routes over het landgoed die vrij toegankelijk zijn, wordt een relatie gelegd tussen al deze gebieden. Rondom het landgoed wordt een wandelpad aangelegd dat aansluit op de routering van het Buurserzand en het populaire ‘Rondje Buurse’ verfijnt. Van het landgoed wordt dan ook 90% openbaar en/of beleefbaar gemaakt voor de recreant. Het te realiseren landgoed wordt niet alleen recreatief versterkt, maar ook landschappelijk en ecologisch. Zo wordt de te ontwikkelen locatie grotendeels omzoomt. Hiervoor wordt de bestaande bosrand verlengd en wordt een afwisselende structuur van (inheemse) heesters en kruiden gerealiseerd. Hierin vinden veel dieren hun plek. Daarnaast wordt er een poel aangelegd en worden de bestaande sloten en greppels geherprofileerd met meer ruimte voor vocht behoevende kruiden. De oppervlakte van de taluds in het gebied worden verdubbeld van 1.300 m2 naar 2.600 m2. Deze gaan een rol vervullen in de ecologische opwaardering van het gebied. Op het akkerland worden lage gewassen verbouwd zoals mosterdzaad en koolzaad. Hierdoor blijft het landschap open en blijft door zichtlijnen het karakter van het jonge heide- en broekontginningslandschap behouden. Het gebruik van hagen is hier onderdeel van.

Deze vormen tevens essentiële verbindingen voor kleine amfibieën. De akkerlanden worden voor 75% omzoomd. In totaal wordt er 430 meter aan zoomvegetatie aangelegd. Deze heeft een breedte van 7 meter. In de zoom wordt een wandelpad gerealiseerd. Voor het oprichten van een landgoed wordt planologisch gezien ter plaatse van het landhuis en de schuur de bestemming ‘Wonen’ worden toegekend met de specifieke aanduiding ‘Landhuis’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Landgoed’. Aan de rest van het perceel wordt de dubbelbestemming ‘Waarde – Landgoed’ toegekend. Om het verzoek te kunnen beoordelen, is een concreet inrichtingsplan opgesteld als onderdeel van het principeverzoek, welke als bijlage is bijgevoegd. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ (vastgesteld op 1 november 2017) Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ (vastgesteld op 2 juli 2013) Pagina 5 van 9

Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 29 november 2000) Argumenten 1.1 Het verzoek voldoet aan de voorwaarden voor nieuwe landgoederen in Haaksbergen. De beleidsuitgangspunten voor een nieuw landgoed heeft de gemeente Haaksbergen geformuleerd in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ (2 juli 2013). Hierin is aangegeven dat nieuwe landgoederen een kans vormen om het landschap een impuls te geven. Doorslaggevend is de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit dan wel de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen. De voorwaarden voor een nieuw landgoed zijn: • nieuwe landgoederen zijn tenminste 10 hectare groot; • 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype; • 90% van het landgoed moet openbaar toegankelijk zijn; • nieuwe landgoederen mogen geen belemmeringen opleveren voor de landbouw; • nieuwe landgoederen bevatten een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoudsmaat van minimaal 1.000 m3. Het verzoek van de initiatiefnemer voldoet aan alle voorwaarden. Het verzoek voldoet aan de voorwaarden van het ‘Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente’. De locatie waar landgoed Glendersvoort is beoogd door de initiatiefnemer, wordt gekenmerkt door een glooiend landschap met een slechte waterdoorlatende bodem (keileem en grondmorene).

De velden/ akkers zijn momenteel nog steeds grotendeels in gebruik als agrarisch landschap. Deze agrarische gronden bestaan uit een jong ontginningslandschap met hoge waterstanden en beplante structuurlijnen. Tussen deze agrarische gronden zijn velden soms bebost en/of soms onderdeel van een landgoed (zoals het Lankheet). 1.2

Het jonge agrarische landschap, beboste delen en landgoederen zijn dragers van het landschap. Uitbreiding van natuurgebied, het verhogen van het waterpeil, waterretentie, het herstel van de kleinschaligheid van landschappen en meer openheid verbeteren het landschap. In de landschapsontwikkelingsvisie zijn de volgende voorwaarden opgenomen voor ontwikkelingen: • behoud en versterking van de waardevolle ensembles; • landschappelijke versterking van het watersysteem; • zorg voor het agrarische werklandschap; • inpassen van kernen en routes. In het voorliggende principeverzoek van de initiatiefnemer komt het ‘behoud en versterking van waardevolle ensembles’ terug in de ontwikkeling van toeristische wandelpaden, landbouw met lage (inheemse) gewassen en het behoud van en contrast tussen verschillende landschapstypen binnen het landgoed. De ‘versterking van het watersysteem’ vindt vooral plaats door herprofilering (verbreding) van watergangen en greppels en de aanleg van een poel. De ‘zorg voor het agrarische werklandschap’ komt vooral terug in de ontwikkeling van een landschapsstructuur, waarin gebiedseigen erfbeplanting wordt gestimuleerd. Tot slot komt ‘het inpassen van kernen en routes’ vooral terug in het uitbreiden van recreatieroutes over het landgoed.

Gezien het bovenstaande kan worden gesteld dat het principeverzoek voldoet en bijdraagt aan het Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen. 1.3 Deze ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Op het voorliggende perceel wordt een nieuw landgoed opgericht. Deze ontwikkeling biedt naast het oprichten van een landhuis en bijgebouwen veel mogelijkheden voor een ruimtelijke kwaliteitsimpuls in het gebied. Hier wordt in het principeverzoek uitgebreid op ingegaan. Hieronder wordt de woonplek, alsmede de rest van het landgoed verder beschreven met het oog op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De woonplek op het landgoed in relatie tot de ruimtelijke kwaliteit. De woonplek zelf wordt in een nis van het landgoed tussen twee bospercelen gesitueerd. Hierdoor blijft de strakke vormgeving van het jonge ontginningslandschap met haar zichtlijnen onaangetast. Het erf Pagina 6 van 9

moet de uitstraling van een Twentse herenboerderij krijgen, met een traditionele opbouw en een duidelijke voor- en achterkant. Het erf in het voornemen is groot in volume, maar eenvoudig en functioneel in uitwerking. De positionering van het erf en de entree zorgt voor de allure waaraan een nieuw landgoed hoort te voldoen. Op oude erven speelde wonen de hoofdrol op voor- en zijerven. Vaak was hier ook een sieren/of moestuin terug te vinden. Ook in het voornemen is hier rekening mee gehouden door een fruitgaard aan te planten op het voorerf. Op het achtererf speelde werken vaak een belangrijke rol. Hier zijn de akkerlanden te vinden. Het grote bestratingsoppervlak van het erf dat wordt toegepast past bij de Twentse stijl voor erven. De oprijlaan geeft het erf tenslotte een formele entree. Het landhuis en de bijgebouwen (één groot bijgebouw en één klein bijgebouw) worden over het algemeen gekenmerkt door grote bouwvolumes en dakvlakken, hout in de gevels, diepliggende kozijnen, het gebruik van rood gemêleerde metselsteen en laaghangende dakgoten. Ook dit sluit aan bij de Twentse stijl van oude herenboerderijen. Zie figuur 5 en 6 voor impressies.

Figuur 5. Impressie 1

Figuur 6. Impressie 2

De onbebouwde gronden (velden en akkers) van het landgoed in relatie tot de ruimtelijke kwaliteit In het gehele projectgebied wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit met betrekking tot het landschap en de ecologie. Het landgoed pakt hiermee de rol als stapsteen tussen het Witte Veen en het Buurserzand. Dit betekent dat het landgoed niet alleen een landschappelijke en ecologische bijdrage levert, maar ook een recreatieve bijdrage. Over het landgoed worden dan ook verschillende recreatieve paden aangelegd, voornamelijk in de zoomvegetatie. De zoomvegetatie bestaat voornamelijk uit heesters en kruiden en vormt een luwte voor verschillende diersoorten. Vanuit de zoomvegetatie is het landgoed toegankelijk en beleefbaar. Op de akkerlanden die in stand worden gehouden, worden vooral lage gewassen verbouwd zoals koolzaad. Hierdoor blijven doorzichten mogelijk. De akkers worden verder voor 75% omzoomd. Hagen (max. 1.20 m hoog) zijn onderdeel van deze omzooming. Hiermee worden niet alleen essentiële verbindingen gelegd voor zoogdieren, maar blijven ook de zichtlijnen over het jonge ontginningslandschap vrij. Aan de noordwest kant van het landhuis is een weide voorzien. Met een divers grasmengsel wordt hier een bijdrage geleverd aan de biodiversiteit. Op het landgoed wordt een poel aangelegd met een oppervlakte van 700 m2, die dient als leefomgeving voor amfibieën.

Het flauwe talud rond de poel, evenals de verflauwde taluds van sloot- en greppelkanten spelen een rol in de ecologische opwaardering van het gebied. Het biedt ruimte voor verschillende vocht behoevende kruiden. Met de hierboven genoemde maatregelen wordt voldaan aan de Natuurschoonwet. Zie figuur 7 en 8 voor de indeling van het landgoed. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied.

Pagina 7 van 9

Figuur 7 en 8. Indeling landgoed

Met een herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1” en ‘’Buitengebied (2000)’’ worden de beoogde ontwikkelingen aan de Broekheurnerweg (ong.) en de Meddelerweg (ong.). mogelijk gemaakt. In de vigerende bestemmingsplannen heeft het perceel aan de Broekheurnerweg ong. de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ en ‘agrarisch cultuurgebied’. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk de gewenste ontwikkeling te realiseren. Met een partiële herziening van de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ en ‘Buitengebied (2000)’ worden deze ontwikkelingen planologisch mogelijk gemaakt. 1.4

1.5

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Dit is conform de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan". Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Pagina 8 van 9

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt het voornemen voor wensen en bedenkingen voorgelegd aan de commissie Ruimte. Na behandeling in de commissie Ruimte kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen gesloten worden over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kunnen de initiatiefnemers de benodigde omgevingsvergunningen aanvragen.

Bijlagen: Principeverzoek Landgoedontwikkeling Glendersvoort d.d. 13 januari 2022

Pagina 9 van 9