Startvoorstel ontwikkeling Alsteedseweg 64, Haaksbergen (Hollandmarkt Ter Huurne)

Besluit

college

Datum vergadering: 19 januari 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling Alsteedseweg 64, Haaksbergen (Hollandmarkt Ter Huurne)

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het erf achter Alsteedseweg 64 (voormalige woning Alsteedseweg 66) onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen met toepassing van het KGO-beleid: - Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling. - Er wordt een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt. - Er aantoonbaar voldoende sloopmeters worden aangeleverd. - Uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkeling aan de Alsteedseweg 64 betreft het volgende: - Het slopen van 1.108 m2 aan landschapsontsierende bebouwing ten zuidwesten van de Alsteedseweg 64 (Alsteedseweg 66). - Het realiseren van een nieuwe, duurzame opslaghal van 3.800 m2 op de slooplocatie ten zuidwesten van de Alsteedseweg 64. - Het landschappelijk inpassen van de locatie. - Het realiseren van ondergrondse waterberging onder de nieuw te realiseren opslaghal t.b.v. bluswater met een inhoud van circa 200 m3.

- Het realiseren van extra oppervlaktewater ten zuidwesten van de nieuwe opslaghal t.b.v. regenwaterafvoer. - Het realiseren van 25 camperplaatsen met bijbehorende voorzieningen. - Het realiseren van 150 parkeerplaatsen. 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Pagina 1 van 8

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Pagina 2 van 8

Inleiding / aanleiding Namens Hollandmarkt Ter Huurne, heeft BJZ.nu een principeverzoek ingediend voor een herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” ter plaatse van de Alsteedseweg 64. Dit principeverzoek heeft specifiek betrekking op het perceel ten zuidwesten van de vestiging van Hollandmarkt Ter Huurne.

(kaart: satellietbeeld van projectgebied. Beoogde ontwikkellocatie is blauw omlijnd)

Hollandmarkt Ter Huurne is een omvangrijke supermarkt op de Nederlands-Duitse grens. De supermarkt is vooral gespecialiseerd in omvangrijke volumeverkoop. Dit houdt in dat producten in grote aantallen worden ingekocht en verkocht. Hollandmarkt Ter Huurne wordt hierin niet bevoorraad vanuit een distributiecentrum. In plaats daarvan worden in de huidige situatie producten op verschillende externe locaties en op verschillende plekken in de winkel opgeslagen. Dit is inefficiënt en zorgt in sommige gevallen voor onveilige situaties omdat producten niet op een juiste wijze kunnen worden opgeslagen. Ook worden producten uit noodzaak in de buitenlucht opgeslagen, wat nadelig is voor de kwaliteit van de producten. Om die reden wenst de initiatiefnemer om ten zuidwesten van de huidige vestiging een nieuwe magazijnruimte te realiseren. Deze magazijnruimte moet ervoor zorgen dat er sprake is van een geconcentreerd voorraadbeheer waarbij de voorraad op veilige wijze kan worden opgeslagen. Bijkomend voordeel is dat het aantal transportbewegingen van vrachtwagens wordt gereduceerd. Benodigde oppervlakte Hollandmarkt Ter Huurne heeft berekend hoeveel magazijnruimte benodigd is om te komen tot een duurzame, veilige en efficiënte bedrijfsvoering. In totaal wordt in de huidige situatie een oppervlak van 3.510 m2 benut voor de opslag van producten.

Om met een gedegen voorraad systeem te kunnen werken en om een veilige opslag te realiseren, dient de huidige opslagruimte met 800 m2 te worden vergroot. Gezamenlijk is er sprake van een behoefte aan opslagruimte met een oppervlak van 4.310 m2. De initiatiefnemer is voornemens om 1 externe opslagruimte te behouden. Het gaat hierbij om de opslagruimte ‘Noordendorp’ in Enschede. Hier zal circa 510 m2 aan opslagruimte worden behouden. Het doel van deze externe opslagruimte is om piekmomenten op te vangen. Deze keuze is ook gemaakt om ter plaatse van Hollandmarkt Ter Huurne de omvang van het magazijn te beperken. Gelet op het bovenstaande is ten zuidwesten van Hollandmarkt Ter Huurne een magazijn met een oppervlak van 3.800 m2 gewenst. Beoogde locatie Hollandmarkt Ter Huurne heeft de beoogde locatie aan de Alsteedseweg 66 in het verleden aangekocht en dit gebied is in de huidige situatie grotendeels al in gebruik ten behoeve van de supermarkt met de Pagina 3 van 8

daarbij behorende (parkeer)voorzieningen. Het voornemen is om alle bebouwing ter plaatse van de Alsteedseweg 66 te slopen en te transformeren tot landschappelijk ingepaste magazijnruimte. De locatie waar de transformatie is beoogd, is in de huidige situatie grotendeels ingericht als agrarische grond. Binnen deze gronden bevindt zich een voormalig agrarisch bedrijfsperceel, wat reeds tot woonperceel is bestemd. Momenteel is hier 1.108 m2 aan landschapsontsierende bebouwing aanwezig. Het doel is om deze bebouwing te slopen.

(Afbeelding: voorgestelde inrichting afkomstig uit ruimtelijk ontwikkelingsplan)

Realisatie camperplaatsen Naast reguliere bezoekers merkt de initiatiefnemer op dat veel toeristen gebruik maken van de supermarkt. Veelal zijn dit toeristen die met een camper op weg zijn naar een vakantiebestemming en onderweg stoppen om bij de supermarkt inkopen te doen. Om deze toerist te kunnen bedienen, is initiatiefnemer voornemens om 25 camperplaatsen met een toilet- en doucheruimte te realiseren. De camperplaatsen worden voorzien van elektra en er wordt een afvalverzamelplaats ingericht. Benadrukt wordt dat het parkeerterrein van Ter Huurne Hollandmarkt geen lange termijn camping wordt. De camperplaatsen zijn bedoeld voor nachtelijk verblijf van hoogstens één nacht. Geen uitbreiding winkelvloeroppervlak Tot slot wordt opgemerkt dat de voorgenomen ontwikkeling nadrukkelijk niet zal resulteren in een verruiming van het verkoopvloeroppervlak van Hollandmarkt Ter Huurne. Ter borging van het vorenstaande stelt de initiatiefnemer voor om bij een positief principebesluit het winkelvloeroppervlak vast te leggen in het bestemmingsplan. Er zijn wel plannen om aan de Duitse zijde bestaande bebouwing te legaliseren en te voorzien in een herinrichting. Deze herinrichting is afgestemd en geaccordeerd door de Euregio.

Strijdigheid Het voornemen is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” en de daaropvolgende partiële herziening “Buitengebied Haaksbergen, partiële herzieningen Veegplan 1”. Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” heeft het projectgebied de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden - Landschap’, ‘Bos’ en ‘Wonen’. De geldende bestemmingen beschikken niet over passende gebruiks- en bouwmogelijkheden. Om het voornemen mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Pagina 4 van 8

(Kaart: vigerend bestemmingsplan)

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” (vastgesteld op 2 juli 2013) KGO-beleid Haaksbergen Provincie Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar. Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het voorstel past binnen de voorwaarden van preventief toezicht. De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting 2021. Overige argumenten 1.1 Het plan sluit aan bij het KGO-beleid. Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) wordt beleidsruimte geboden voor ontwikkelingen in de groene ruimte. Het uitgangspunt van KGO is het vinden van een balans tussen ontwikkelingsruimte in het buitengebied en kwaliteitsinvesteringen waarbij het buitengebied gebaat is. De gemeente Haaksbergen hanteert hierbij het uitgangspunt dat voor elke vierkante meter aan bebouwing die in het buitengebied wordt toegevoegd, een tweevoud aan vierkante meters bebouwing in het buitengebied moet worden gesloopt. In voorliggend geval is de initiatiefnemer voornemens een magazijn met een oppervlak van 3.800 m² te realiseren.

Op basis van het KGO-beleid dient hiervoor een oppervlak van 7.600 m² aan bebouwing te worden gesloopt. Ter plaatse van het beoogde magazijn wordt een oppervlak van 1.108 m² aan bebouwing gesloopt. Hiermee is 554 m² van de 3.800 m² aan de te slopen bebouwing reeds Pagina 5 van 8

verantwoord. Voor de verantwoording van de overige bebouwing dient daarmee nog een oppervlak van 6.492 m² te worden gesloopt. Deze sloopmeters dienen te voldoen aan het vigerende beleid. Bij een positief principebesluit wordt nader uiteengezet waar overige sloopmeters vandaan worden gehaald. Zodra deze sloopmeters zijn gevonden worden ze ter goedkeuring aan ons voorgelegd. De kwaliteitsimpuls in het kader van het KGO wordt daarnaast ook ingezet voor het verantwoorden van het verharde oppervlak van onbebouwde gronden die een nieuwe functie krijgen (waaronder parkeervoorzieningen). Ter compensatie voor deze onbebouwde gronden wordt het volgende geïnvesteerd: • het realiseren van een waterberging en een wateroverloop aan de zuidzijde van het beoogde magazijn die kunnen worden gebruikt als bluswater; • extra investeringen in duurzaamheidsvoorzieningen om zodoende een bijdrage te leveren aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Haaksbergen. Het gaat hierbij onder andere om het realiseren van zonnepanelen op het dak van de opslaghal en het gebruik van (zoveel mogelijk) recyclebaar materiaal.

(Kaart: Voorgestelde inrichting projectgebied)

1.2 Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Haaksbergen. Een belangrijk onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling is de landschappelijke inpassing van het geheel en het bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Door Buro Stad + Land is een ruimtelijk ontwikkelingsplan met bijbehorend erfinrichtingsplan opgesteld. Het volledige ruimtelijk kwaliteitsplan is in bijlage 1 bij dit voorstel opgenomen. Aanvullend hierop wordt een aanzienlijk oppervlakte aan landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied van Haaksbergen gesloopt.

Pagina 6 van 8

(Afbeelding: sfeerbeeld afkomstig uit ruimtelijk ontwikkelingsplan)

1.3 Met deze ontwikkeling wordt de verkeerskundige situatie in het gebied verbeterd. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de realisatie van een magazijn bij een bestaande supermarkt. Het magazijn, omdat deze reeds behoort tot een bestaande functie, zal op zichzelf niet resulteren in een toename van de parkeerbehoefte. Indien op basis van de CROW-normen alsnog de parkeerbehoefte wordt berekend, is er sprake van een parkeerbehoefte van 39,9 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in circa 150 parkeerplaatsen. Er wordt ruimschoots aan de norm voldaan. De gewenste ontwikkeling zorgt eveneens voor een aanzienlijke reductie van transporten. Op jaarbasis zal als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling het aantal transporten worden gereduceerd met circa 600 transporten. Dit komt doordat bij voldoende en gedegen opslagruimte de grote transporten direct naar Hollandmarkt Ter Huurne kunnen rijden. Dit in plaats van het vervoeren naar diverse externe opslagruimtes, om vervolgens in deelvrachten Hollandmarkt Ter Huurne te bevoorraden. Doordat er in de gewenste situatie sprake is van directe transporten, kan het merendeel van het vrachtverkeer het plangebied via de A1 en de B70 benaderen.

Transport door de vaak smalle wegen in Haaksbergen en Buurse behoort dan tot het verleden.

(Afbeelding: sfeerbeeld afkomstig uit ruimtelijk ontwikkelingsplan)

1.4 Deze ontwikkeling stimuleert duurzaamheid. De voorgenomen ontwikkeling biedt ook kansen om een impuls te geven aan de duurzaamheidsdoelstelling van de gemeente Haaksbergen en Hollandmarkt Ter Huurne. De initiatiefnemer is namelijk voornemens om met de realisatie van het magazijn duurzame energievoorzieningen te realiseren. Dit betreft onder andere het aanleggen van zonnepanelen op het dak van het magazijn en het plaatsen van circa 10 laadpalen om elektrisch rijden te stimuleren. Pagina 7 van 8

Uitgangspunt is dat de benodigde energie volledig door eigen middelen wordt betrokken, zonder gebruik te maken van fossiele bronnen. De initiatiefnemer streeft ernaar op termijn volledig zelfvoorzienend te zijn in het energieverbruik. Verder zijn de toe te passen materialen voor de bouw van de opslaghal (zoveel mogelijk) recyclebaar. 1.5 Met het wijzigen van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen” wordt de beoogde ontwikkeling aan de Alsteedseweg 64 mogelijk gemaakt. De gewenste ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” en de daaropvolgende partiële herziening “Buitengebied Haaksbergen, partiële herzieningen Veegplan 1”. Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” heeft het projectgebied de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden - Landschap’, ‘Bos’ en ‘Wonen’. De realisatie van de beoogde opslaghal past niet binnen deze besteming. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan nodig. 1.6 Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden.

De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk gemaakt voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. 2.1. Dit is conform de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’ vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemers, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten.

Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlage(n) actief openbaar te publiceren (website): Principeverzoek Hollandmarkt Ter Huurne d.d. 1-12-2020 Ruimtelijk ontwikkelingsplan Hollandmarkt Ter Huurne d.d. 2-11-2020

Pagina 8 van 8