Startvoorstel OLV van Lourdeskerk

Besluit

college

Datum vergadering: 9 maart 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Onze Lieve Vrouwe van Lourdeskerk Samenvatting besluit Voor het gebied ’t Kempke en rondom de Onze Lieve Vrouwe van Lourdeskerk is medio 2019 een stedenbouwkundige visie opgesteld. Aan de hand daarvan zijn de plannen nader uitgewerkt en is er gezocht naar een passende invulling van de kerk. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan de herontwikkeling van de Onze Lieve Vrouwe van Lourdeskerk naar een woningbouwlocatie ten behoeve van 15 (zorg-) appartementen in het kerkgebouw en 7 grondgebonden, levensloopbestendige woningen met de daarbij bijbehorende voorzieningen.

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing. 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om de Onze Lieve Vrouwe van Lourdeskerk (hierna: OLV van Lourdeskerk) te ontwikkelen naar een woningbouwlocatie ten behoeve van 15 (zorg-) appartementen en 7 grondgebonden, levensloopbestendige woningen met bijbehorende voorzieningen. Dit onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink doorlopen waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; b. Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); c. Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en de plannen voldoen aan het gemeentelijk rioleringsplan. Er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden. De definitieve inrichting van de openbare ruimte dient door ons goedgekeurd te worden; d. Uit milieutechnisch onderzoek blijkt dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; e. Uit archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek blijkt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de betreffende waarden; f.

Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage; g. De benodigde gronden voor het plan worden door de initiatiefnemer verworven. 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel in de commissie Ruimte en Milieu te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Pagina 1 van 8

Openbaar/ Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 8

Inleiding/ aanleiding Op zondag 13 januari 2013 is de OLV van Lourdeskerk officieel aan de eredienst onttrokken. De OLV van Lourdeskerk, gelegen aan de rand van het dorp, aan een van de routes naar het centrum, is van een bijzondere stedenbouwkundige betekenis, als verbinding tussen het dorp en het omringende platteland. Tevens functioneert de kerk als baken in het landschap. De kerk is van cultuurhistorische waarde voor Haaksbergen. De vertegenwoordigers van het parochiebestuur hebben aangeven zich te zullen inspannen voor het behoud en een passende herbestemming van de OLV van Lourdeskerk. De passende herbestemming is nu gevonden in een plan waarbij in de OLV van Lourdeskerk 15 (zorg-) appartementen gerealiseerd worden welke bedoeld zijn voor senioren met een eventuele zorgvraag. De initiatiefnemer/ontwikkelaar die de kerk heeft gekocht is in gesprek met een zorgpartij die de appartementen te zijner tijd gaat verhuren. Met de voorgestane ontwikkeling wordt het kerkgebouw behouden en worden er daarnaast 7 grondgebonden ‘hofjeswoningen’ rondom de kerk gesitueerd. Ook deze koopwoningen zijn bedoeld voor de wat oudere doelgroep, waardoor deze levensloopbestendig worden gerealiseerd. Om deze woningen te realiseren wordt de verbindingsgang en de pastoriewoning gesloopt. Het kerkgebouw zelf wordt behouden.

De hofjeswoningen zijn nodig om het plan exploitabel te maken en voor instandhouding van het kerkgebouw.

Uitsnede situatieschets ontwikkelingsgebied OLV van Lourdeskerk en ’t Kempke (Bron: L&O architecten)

Stedenbouwkundig plan Cees Grit en samenwerking met Domijn In 2019 hebben Domijn en de parochie Sint Franciscus van Assisië zich separaat bij de gemeente gemeld om te spreken over de toekomstplannen voor ‘t Kempke en de OLV van Lourdeskerk. Omdat de ontwikkelingen aansluitend aan elkaar plaatsvinden en niet los van elkaar beschouwd kunnen worden is er destijds voor gekozen om een onafhankelijk stedenbouwkundige, Cees Grit, een stedenbouwkundige Pagina 3 van 8

visie te laten opstellen voor het gehele gebied. Op 3 september 2019 hebben wij besloten onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van het gebied op basis van deze visie. Vervolgens is de visie verder uitgewerkt en heeft het parochiebestuur een ontwikkelaar gevonden die de OLV van Lourdeskerk wil ontwikkelen tot woningbouwlocatie. Op een aantal punten wijkt het uitgewerkte stedenbouwkundige plan af van de visie van Cees Grit: - De invulling van de kerk is nu bekend. Het betreft de realisatie van de 15 (zorg-)appartementen in de kerk, waarbij twee appartementen gerealiseerd worden in de toren, 12 in het middenschip en 1 ter plaatse van de huidige Lourdeszaal. Ook zal er een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd worden ter plaatse van het huidige priesterkoor. - Door deze invulling zijn er meer parkeervoorzieningen nodig dan in de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie. - Om bouwtechnische redenen blijkt sloop van het achterste deel van het kerkgebouw (waar de Lourdeszaal zich onder meer bevindt) niet mogelijk. Sloop van dit deel van de kerk tast de stabiliteit van het gehele gebouw aan. Er is dan ook voor gekozen om het gehele kerkgebouw in tact te laten en alleen de verbindingsgang en de pastoriewoning te slopen. Hierdoor worden er minder hofjeswoningen gerealiseerd dan oorspronkelijk bedacht.

In plaats van de geplande 12 worden er nu 7 woningen gerealiseerd, zodat er voldoende ruimte over blijft voor groen. Aanwijzing als monument De zeer eigen toepassing van traditionele vormen en de spectaculaire gewelftechniek verlenen de kerk een uitzonderlijke monumentaliteit. Door de bouwkundige eigenschappen, de hoogwaardige afwerking vormt de gaaf bewaarde Lourdeskerk voor de regio een zeer belangwekkend voorbeeld van naoorlogse bouwkunst. (Dit is de conclusie uit de redengevende beschrijving van de OLV van Lourdeskerk). Vanwege de monumentale status van het kerkgebouw hebben wij op 8 september 2020 besloten het kerkgebouw aan te wijzen als gemeentelijk monument, zoals bedoeld in artikel 12 van de Erfgoedverordening Haaksbergen. Hierbij hebben we expliciet bepaald dat de bijgebouwen, waaronder de Lourdeszaal, de pastoriegang en de pastoriewoning niet zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Bestuurlijk/ wettelijk kader Rijk • Wet ruimtelijke ordening (Wro) Provincie Overijssel • Omgevingsvisie en -verordening Overijssel • Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar.

Gemeente Haaksbergen • Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink; • Notitie Inbreidingslocaties 2025 • Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente; • Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020”. Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het voorstel past binnen de voorwaarden van preventief toezicht De kosten voor onder andere de planologische procedure, de inrichting openbaar gebied en eventuele kosten in verband met planschade worden verhaald in de met de initiatiefnemer te sluiten anterieure overeenkomst.

Pagina 4 van 8

Overige argumenten 1.1 De plannen van initiatiefnemer passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan Haaksbergen Dorp Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink, waardoor een partiële herziening van het bestemmingsplan moet worden doorlopen. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink” en heeft daarin de bestemming “Maatschappelijk” en de functieaanduiding “religie” en de waarde “hoge archeologische verwachting. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om woningen te realiseren. Initiatiefnemer zal samen met Domijn een bestemmingsplan opstellen voor het gehele gebied. Vervolgens zal de bestemmingsplanprocedure worden opgestart ten einde te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2 Om draagvlak voor het plan te creëren wordt de omgeving betrokken bij de planontwikkeling. Het is belangrijk dat de omgeving actief betrokken wordt bij de totstandkoming van het plan. Dit zien wij ook terug in de nieuwe Omgevingswet. Initiatiefnemer dient aan te tonen op welke wijze de omgeving is betrokken bij de totstandkoming van het plan. In 2019 is de directe omgeving van ’t Kempe en de OLV van Lourdeskerk tijdens een bijeenkomst geïnformeerd over de stedenbouwkundige visie van Cees Grit.

Daarnaast zijn voorafgaand aan dit besluit de direct omwonenden per brief en/of door middel van individuele bezoeken geïnformeerd over de verder uitgewerkte plannen voor de kerk. 1.3

De herontwikkeling voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid zoals verwoord in de Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, Wonen van nu naar 2020 In de Woonvisie zijn onder andere de volgende ambities verwoord: • Senioren moeten kunnen blijven wonen in hun woning of woonomgeving • Zorgbehoevenden moeten zoveel mogelijk in en om Haaksbergen zorg verleend krijgen • In Haaksbergen moet ruimte zijn voor een wooncarrière • Woningen moeten duurzaam worden gebouwd of aangepast • Inbreiding gaat voor uitbreiding Het plan voldoet aan de uitgangspunten van de Woonvisie. Zowel de appartementen in de kerk als de zogenaamde “hofjeswoningen” rondom de kerk zijn met name bedoeld voor senioren. De appartementen zijn geschikt voor zorgbehoevenden en de hofjeswoningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. Het plan voorziet in de realisatie van een toekomstige inbreidingslocatie en voldoet daarmee aan het principe dat inbreiden voor uitbreiden gaat. De locatie in de nabijheid van voorzieningen maakt dat de woningen geschikt zijn voor senioren. Er is tevens voldoende plancapaciteit aanwezig om dit plan te realiseren. 1.4 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. De woningbouw in en rondom de OLV van Lourdeskerk is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied en moet daarom worden gezien als een nieuwe inbreidingslocatie.

Deze locatie is niet opgenomen in de Notitie Inbreidingslocaties 2025. Omdat er vooralsnog voldoende ruimte is voor herontwikkeling van dergelijke niet voorziene inbreidingslocaties als deze kan worden geconcludeerd dat er geen bezwaren bestaan om hier woningbouw te realiseren. De toekomstige, niet voorziene, inbreidingslocaties kunnen worden ontwikkeld wanneer aan enkele randvoorwaarden is voldaan: • Indien de locatie in eigendom is van de gemeente wordt de herontwikkeling door de gemeente zelf opgepakt, waarbij het uitgangspunt welstandsvrij bouwen is. In dit geval is sprake van particulier eigendom (ontwikkelaar). • De ontwikkeling van de inbreidingslocatie moet een bijdrage leveren aan minimaal één ambitie en het liefst aan meerdere ambities uit de structuurvisie. Hier wordt voldaan aan de ambitie uit de structuurvisie betreffende het verbreden van het aanbod aan woonmilieus. Deze inbreidingslocatie heeft het voordeel dat een aantrekkelijk woonmilieu kan worden gemaakt op relatief korte afstand van de kern van Haaksbergen en nabij het buitengebied van Haaksbergen. Pagina 5 van 8

•

• •

De ontwikkeling van de locatie moet zo veel mogelijk een bijdrage leveren aan de versterking van het woonmilieu. Deze locatie laat zich het best vergelijken met die van een “centrum dorps” woonmilieu vanwege de directe nabijheid van voorzieningen in het centrumgebied van Haaksbergen. Dit woonmilieu laat zich kenmerken door zowel grondgebonden als gestapelde woningbouw. De ontwikkeling van de locatie moet in kwalitatieve zin een verrijking zijn van het woonprogramma. Er is variatie van programmering in het aanbod. Deze locatie leent zich voor kleinere levensloopbestendige ´hofjeswoningen´ en (zorg-) appartementen. De omvang van de ontwikkeling moet passend zijn binnen het grotere geheel (zowel qua omvang alsook qua fasering in relatie tot woningprogrammering). Het plan past binnen de regionale woonprogrammering, er is voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit plan te realiseren. Het plan voorziet kwalitatief in een specifieke behoefte in Haaksbergen.

1.5

Het plan zorgt voor verbreding van het woningaanbod en past binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie 2030 De ontwikkellocatie is in de Structuurvisie 2030 aangemerkt als locatie “bestaande bebouwing”. Zie onderstaande afbeelding.

Uitsnede Structuurvisie 2030

Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus. Het plan zal ingaan op met name seniorenwoningen en zal daarbij aansluiten op de behoefte. Hiermee wordt het aanbod aan woonmilieus verbreed.

Pagina 6 van 8

1.6

Bij de verdere uitwerking van het plan dient te worden voldaan aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Op basis van het initiatief gaan we nog in gesprek om de aanliggende noodzakelijke gronden goed te laten aansluiten op de ontwikkeling. Wij, maar ook de initiatiefnemer wensen de plannen integraal op elkaar af te stemmen en zullen hierover nadere afspraken maken in de anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen: • Op eigen terrein zal de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen moeten realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de CROW-kencijfers uit de publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren’. • Er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020 en de eisen van het waterschap. • Er moet in het plan rekening gehouden worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en afvalinzamelaar. Hierbij moeten de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen worden. 1.7 Vanuit milieukundig, archeologisch oogpunt zijn geen problemen te verwachten. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk.

Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en milieuzonering op het ontwikkelgebied. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer (al dan niet samen met Domijn) uitvoeren in het kader van het nog op te stellen bestemmingsplan. 1.8

De herbestemming van de kerk tot woonlocatie zorgt er voor dat het pand behouden kan worden voor de toekomst. De OLV van Lourdeskerk is cultuurhistorisch van belang en is daarom ook aangewezen als gemeentelijk monument. De initiatiefnemer betrekt de monumentencommissie in een zo vroeg mogelijk stadium bij de verdere planontwikkeling van de OLV van Lourdeskerk. Bij het uitwerken van de plannen voor de invulling van de kerk worden de cultuurhistorische waarden in acht genomen. 1.9

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, op grond van artikel 6.24 Wro, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. Het plan past in de regionale woonprogrammering “Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016-2020” en voorziet in een woonbehoefte in Haaksbergen. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte over de periode 2015-2025 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 400 woningen. Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen. Met de gemeenten in Twente is de afspraak gemaakt dat woningbouwplannen vanaf 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied worden afgestemd. 1.10

1.11

Het plan draagt bij aan de ambities ten aanzien van duurzaamheid zoals verwoord in het coalitieprogramma 2018-2022 “Samen duurzaam vooruit”. In het coalitieprogramma staat dat duurzaam, energieneutraal en aardgasloos bouwen een vanzelfsprekendheid is. De nieuwe woningen worden niet aangesloten op het aardgasnet. Daarnaast geldt voor nieuwbouwwoningen vanaf 1 januari 2021 dat ze dienen te voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Deze eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Pagina 7 van 8

2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte en Milieu behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte en Milieu. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend kunnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden nader uitgewerkt worden en het bestemmingsplan worden opgesteld. Aansluitend daarop kan de ruimtelijke procedure worden opgestart. De communicatie rondom de te doorlopen bestemmingsplanprocedure zal conform afdeling 3.4 geschieden. Dit houdt in dat de stukken in de Staatscourant alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. Het bestemmingsplan zelf zal op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl worden gepubliceerd.

Bijlagen: - Stedenbouwkundige visie Cees Grit, ‘Uitwerking ’t Kempke’, d.d. september 2019 - Stedenbouwkundige visie OLV van Lourdeskerk, L&O-Architecten, d.d.24 februari 2021 - Foto-impressies 1 t/m 5 toekomstige situatie Lourdeskerk, L&O-Architecten, d.d. maart 2021

Pagina 8 van 8