Startvoorstel O&K

Besluit

college

Datum vergadering: 9 februari 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie O&K terrein te Haaksbergen Samenvatting besluit Woningbouw op de locatie Odink en Koenderink terrein te Haaksbergen is een gewenste ontwikkeling. Het college heeft besloten om medewerking te verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om het gebied van het fabrieksterrein te herontwikkelen ten behoeve van 70 tot 100 woningen met de daarbij behorende voorzieningen. In onderstaand voorstel wordt het verzoek op hoofdlijnen toegelicht.

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing. 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om het gebied van het fabrieksterrein van Odink & Koenderink te ontwikkelen ten behoeve van 70 tot 100 woningen met bijbehorende voorzieningen. Dit onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink doorlopen waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; b. Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); c. Het woningbouwprogramma dient aan te sluiten op de lokale woonbehoefte; d. Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en de plannen voldoen aan het gemeentelijk rioleringsplan. Er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden. De definitieve inrichting van de openbare ruimte dient door ons goedgekeurd te worden; e. Uit milieutechnisch onderzoek blijkt dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; f. Uit archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek (waarbij o.a. specifiek ingegaan wordt op het historische kantoorpand) blijkt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de betreffende waarden; g.

Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage; h. De benodigde gronden voor het plan worden door de initiatiefnemer verworven; i. Er wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel in de commissie Ruimte en Milieu te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Pagina 1 van 7

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding Het fabrieksterrein van Odink & Koenderink is gelegen in het hart van Haaksbergen, tussen de Parallelweg en de M.A. de Ruijterstraat. Het terrein is plaatselijk bekend als parallelweg 10, 7482 CA Haaksbergen. Zie hieronder afbeelding.

Uitsnede huidige situatie met begrenzing plangebied Het terrein is verkocht aan Ter Steege Bouw Vastgoed bv. Het bedrijf is in 1920 opgericht door Jan Derk Odink en Gerrit Koenderink en produceert elektrische verdeelsystemen, zoals schakelkasten en beveiligingscomponenten. Bij gebrek aan opvolgers werd de fabriek in 2000 onderdeel van het Amerikaanse General Electric (GE). Op haar beurt verkocht GE in 2018 Odink & Koenderink aan het Zweeds-Zwitserse ABB. Begin 2019 werd de voorgenomen sluiting bekend gemaakt. Een deel van de productie is vanaf 2020 overgenomen door branchegenoot Staka uit Oosterhout. Tot eind 2022 blijven de bedrijfsgebouwen van Odink & Koenderink nog in bedrijf. In de tijd tot 2022 wil men komen tot een vastgesteld planologisch kader waarin de bouw van 70 tot 100 woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk wordt gemaakt. In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en vragen wij de agendacommissie om haar standpunt te bepalen.

Relatie met financieel herstelplan/businesscase bedrijfsvoering Niet van toepassing. Procedure wordt behandeld binnen de reeds beschikbare ambtelijke capaciteit. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk • Algemene wet bestuursrecht (Awb) • Wet ruimtelijke ordening (Wro) • Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Provincie Overijssel • Omgevingsvisie Overijssel • Omgevingsverordening Overijssel • Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar. Pagina 3 van 7

Gemeente Haaksbergen • Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink; • Notitie Inbreidingslocaties 2025 • Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente; • Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020”.

Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het voorstel past binnen de voorwaarden van preventief toezicht De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting 2021. De financiele positie van Haaksbergen verslechtert niet.

Overige argumenten 1.1 De plannen van initiatiefnemer passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan Haaksbergen Dorp Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink, waardoor een partiële herziening van het bestemmingsplan moet worden doorlopen. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink”. En heeft daarin de bestemming “Bedrijventerrein” en de functieaanduiding “specifieke vorm van bedrijf – zone b”. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om woningen te realiseren. Initiatiefnemer dient een ruimtelijke onderbouwing t.b.v. de ontwikkeling c.q. het bestemmingsplan op te stellen. Vervolgens zal de bestemmingsplanprocedure worden opgestart ten einde te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2 De omgeving wordt betrokken bij de planontwikkeling. De omgeving wordt actief betrokken bij de totstandkoming van het plan. Ze zijn uitgenodigd om al in een vroeg stadium mee te denken. Bij het opstellen van de stedenbouwkundige schets is al gevraagd om input voor de verder uitvoering van het plan. Ook heeft initiatiefnemer hiervoor een website opgericht www.okterreinhaaksbergen.nl .

De herontwikkeling past binnen de Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, Wonen van nu naar 2020 Het plan voorziet in de realisatie van 70-100 nieuwe woningen (vrijstaande woningen, twee-onder-éénkapwoningen, rijwoningen en appartementen voor onder meer starters) met bijbehorende voorzieningen in de kern van Haaksbergen. Initiatiefnemer heeft zelf een enquête uitgevoerd. Daarnaast heeft de gemeente zelf een woonbehoefteonderzoek opgestart. De uitkomsten van deze onderzoeken zullen meegenomen worden in de nadere uitwerking van het plan. Waarbij rekening wordt gehouden met het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie. 1.3

1.4 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in stedelijk gebied. De ontwikkeling van het fabrieksterrein van Odink & Koenderink tot een woonlocatie is een zeer gewenste ontwikkeling. Het terrein ligt in het midden van Haaksbergen en komt in aanmerking voor herstructurering naar wonen. Het betreft een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied. En voldoet daarmee aan inbreiding boven uitbreiding. Ook is deze locatie is reeds opgenomen in de Notitie Inbreidingslocaties Haaksbergen 2025 De gemeenteraad heeft op 1 november 2017 de notitie inbreidingslocaties 2025 vastgesteld. De locatie van het OenK terrein is op in paragraaf 4.4 opgenomen als een locatie die in ontwikkeling is.

Pagina 4 van 7

1.5 Het plan past binnen de Structuurvisie 2030 De ontwikkellocatie is in de Structuurvisie 2030 aangemerkt als locatie “herontwikkeling bedrijventerrein. Zie onderstaande afbeelding.

Uitsnede Structuurvisie 2030

Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus Het plan zal ingaan op verschillende woonmilieus en zal daarbij aansluiten op de behoefte. Hiermee wordt het aanbod aan woonmilieus verbreed. 1.6

Het plan dient te voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water. Op basis van het initiatief gaan we nog in gesprek om de aanliggende noodzakelijke gronden goed te laten aansluiten op de ontwikkeling. Wij, maar ook de initiatiefnemer wensen de plannen integraal op elkaar af te stemmen en zullen hierover nadere afspraken maken in de anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen: • Op eigen terrein zal de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen moeten realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de CROW-kencijfers uit de publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren’. • Er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020. • Er zal in het plan rekening gehouden moeten worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de afvalinzameling. Hierbij dienen de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen te worden. Pagina 5 van 7

1.7 Vanuit milieukundig, archeologisch en cultuurhistorisch oogpunt zijn geen problemen te verwachten. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en milieuzonering op het ontwikkelgebied onder andere van de spoorlijn. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Ook zal er een nader onderzoek worden gedaan naar de cultuurhistorische waarden van het kantoorpand aan de parallelweg. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van het nog op te stellen bestemmingsplan. 1.8

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, op grond van artikel 6.24 Wro, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. Het plan past in de regionale woonprogrammering “Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016-2020”. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte over de periode 2015-2025 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 400 woningen. Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen. Met de gemeenten in Twente is de afspraak gemaakt dat woningbouwplannen vanaf 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied worden afgestemd. Ook dient in het kader van de nog op te stellen bestemmingsplan een onderbouwing naar de behoefte (Ladder Duurzame Verstedelijking) te worden opgenomen. 1.9

1.10

Het plan draagt bij aan de ambities ten aanzien van duurzaamheid zoals verwoord in het coalitieprogramma 2018-2022 “Samen duurzaam vooruit”. In het coalitieprogramma staat dat duurzaam, energieneutraal en aardgasloos bouwen een vanzelfsprekendheid is. De nieuwe woningen worden niet aangesloten op het aardgasnet. Daarnaast geldt voor nieuwbouw woningen vanaf 1 januari 2021 dat ze dienen te voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Deze eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Perfomance of Buildings Directive (EPBD). 1.11 Het verzoek betreft een particulier initiatief. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project woningbouwlocatie O&K. Daarom dient initiatiefnemer zelf de gronden te verwerven, de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. 1.12 Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Op grond van het voorliggende initiatief gaan wij in overleg met initiatiefnemer om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Om deze ruimtelijke kwaliteit te waarborgen zal er voor het plan een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Welke door ons goedgekeurd dient te worden. Het beeldkwaliteitsplan zal onderdeel uitmaken van de bestemmingsplanprocedure. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte en Milieu behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte en Milieu.

Pagina 6 van 7

Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend kunnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden nader uitgewerkt worden en de ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld. Aansluitend daarop kan de ruimtelijke procedure worden opgestart. De communicatie rondom de te doorlopen bestemmingsplanprocedure zal conform afdeling 3.4 geschieden. Dit houdt in dat de stukken in de Staatscourant alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. Het bestemmingsplan zelf zal op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl worden gepubliceerd.

Bijlagen: Structuurschets O&K terrein Haaksbergen

Pagina 7 van 7