Startvoorstel Molenveldweg 12-14

Besluit

college

Datum vergadering: 1 december 2020 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel partiële herziening Molenveldweg 12 – 14, te Haaksbergen

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om het erf aan de Molenveldweg 12 – 14 onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen: Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling. - Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt. - Uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkeling op het erf betreft het volgende: - Het slopen van de bestaande woning van 1.824 m3 aan de Molenveldweg 12 - 14. - Het slopen van de bestaande schuur van 300 m2 aan de Molenveldweg 12 - 14. - Het realiseren van een nieuwe woning van 1.000 m3 direct aan de slooplocatie. - Het realiseren van een nieuwe woning van 824 m3 direct aan de slooplocatie. - Het realiseren van in totaal maximaal 300 m2 aan bijgebouwen. - Het landschappelijk inpassen van de locatie. 2.

De agendacommissie verzoeken het startvoorstel in de commissie Ruimte en Milieu te behandelen en aan te geven of zij zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren)

Pagina 1 van 8

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Pagina 2 van 8

Inleiding / aanleiding Op 15 september 2020 heeft Focus Architectuur namens de initiatiefnemers een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Dit principeverzoek betreft de sloop van een bestaande woning van 1.824 m3 en een bestaande schuur van 300 m2. In ruil voor deze sloop wenst de initiatiefnemer twee nieuwe woningen (met bijbehorende bijgebouwen) op, en direct grenzend aan, de slooplocatie terug te bouwen. De inhoud en oppervlaktes van de nieuw te bouwen woningen en bijgebouwen zijn gezamenlijk gelijk aan de inhoud en oppervlakte van de bestaande bebouwing.

De initiatiefnemers zijn de eigenaren van het erf aan de Molenveldweg 12 - 14 in Haaksbergen. Momenteel staat hier een zeer ruime woning met een dubbele woonbestemming en een schuur. De initiatiefnemers zijn voornemens om de woning en de schuur te slopen, om vervolgens de dubbele woonbestemming van deze locatie te verdelen over twee nieuwe bouwkavels. Aangezien de bebouwing als landschapsontsierend kan worden aangemerkt is het wenselijk om op een passende manier de woningen terug te bouwen.

Pagina 3 van 8

Momenteel heeft het perceel aan de Molenveldweg 12 - 14 een woonbestemming met de functieaanduiding ‘Maximum aantal wooneenheden: 2’. De beoogde locaties van de nieuw te bouwen woningen vallen net buiten de bestaande woonbestemming in het vigerende bestemmingsplan. Om deze reden dient het bestemmingsplan voor de Molenveldweg 12 - 14 herzien te worden. Zoals eerder aangegeven is de totale inhoud van de bestaande woning 1.824 m3. De wens is om deze inhoud te verdelen onder de nieuw te bouwen woningen. Van deze nieuw te bouwen woningen zal één woning een inhoud krijgen van maximaal 1.000 m3. De andere woning krijgt een inhoud van maximaal 824 m3. De gezamenlijke inhoud van de nieuw te bouwen woningen blijft in totaal gelijk aan de inhoud van de bestaande woning. De bestaande schuur van 300 m2 wordt ook gesloopt. Deze oppervlakte zal worden verdeeld over de twee nieuwe bouwkavels met een gezamenlijk maximum van in totaal 300 m2. Om het verzoek te kunnen beoordelen is er een landschappelijke inpassing van het perceel opgesteld. Deze is als bijlage toegevoegd. In deze landschappelijke inpassing worden de twee nieuw te bouwen woningen met bijbehorende bijgebouwen in de vorm van een knooperf teruggebouwd op het perceel. De rest van het erf zal landschappelijk ingepast worden. Onderdeel van deze landschappelijke inpassing betreft een aanpassing van de Buurser Beek.

In samenwerking met Waterschap Rijn en IJssel is voorgesteld om een deel van de Buurser Beek over het perceel van de Molenveldweg 12 - 14 te laten lopen.

Pagina 4 van 8

Naast de woonbestemming met functieaanduiding is er ook een recreatiebestemming op het perceel aanwezig. Deze recreatiewoning zal ongewijzigd op het perceel blijven bestaan. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ vastgesteld op 2 juli 2013 Provincie Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 7 juli 2020, goedkeuring begroting 2020 na herstelplan; handhaven status preventief toezicht. Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het voorstel past binnen de voorwaarden van preventief toezicht De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting van 2020. De financiële positie van Haaksbergen verslechtert niet. Het betreft een particulier initiatief waarbij een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers wordt gesloten. Daarin worden afspraken gemaakt over alle financiële kaders. Zie argument 1.4 voor een nadere toelichting. Overige argumenten 1.1 Er vindt geen extra verstening plaats in het buitengebied. De bestaande zeer ruime woning aan de Molenveldweg 12 - 14 is in totaal 1.824 m3. Deze wordt gesplitst in twee woningen van 1.000 m3 en 824 m3. Het bestaande bijgebouw is 300 m2.

Deze zal worden gesloopt en in ruil hiervoor worden twee bijgebouwen met een gezamenlijk oppervlakte van maximaal 300 m2 teruggebouwd. Met deze ontwikkeling is er geen sprake van een toename van verstening in het buitengebied. Aanvullend hierop worden de nieuwe gebouwen in de vorm van een knooperf op, en direct grenzend aan, de slooplocatie gebouwd. Hiermee worden de gebouwen geclusterd op het erf gerealiseerd en wordt een verspreiding van verstening voorkomen. 1.2 Deze ontwikkeling zorgt voor een versterking in de ruimtelijke kwaliteit. Het huidige erf is niet passend in het landschap. Op het erf staat een zeer ruime woning die niet karakteristiek is, en niet passend is voor het buitengebied. Tevens staat er een niet karakteristieke, verouderde schuur. De totale bebouwing kan als landschapsontsierend worden aangemerkt. De initiatiefnemers zijn voornemens om deze landschapsontsierdende bebouwing te slopen en hier twee nieuwe woningen met bijgebouwen voor terug te bouwen. In deze ontwikkeling wordt er rekening mee gehouden dat de twee woonbestemmingen de uitstraling van één erf krijgen en dat de ontwikkeling als één geheel wordt opgezet. Hierbij wordt uitgegaan van een aansluiting op het oude hoevenlandschap. Verder wordt ook de rest van het erf landschappelijk ingepast. Hierin wordt vooral aandacht besteed aan het verloop van de Buurser Beek.

Deze beek wordt in samenwerking met Waterschap Rijn en IJssel over het perceel van de Molenveldweg 12 - 14 aangelegd. Het waterschap heeft aangegeven dat hier vroeger armen van de beek hebben gelopen, en dat hier kansen liggen voor waterhuishouding en ecologie. Het overige deel van het erf biedt juist kansen om het cultuurlijke landschap te versterken, waarbij de huidige landschappelijke groenstructuren als singels, bomenrijen en lanen worden versterkt. Gezamenlijk vormt deze ontwikkeling daarom een grote verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Pagina 5 van 8

1.3 Met een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt. In het vigerende bestemmingsplan heeft het betreffende perceel deels de bestemming ‘Wonen’ en deels de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. De woonbestemming ligt strak om de bestaande aaneen gebouwde woningen. De nieuw te bouwen woningen staan deels op de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ gepland. Hier mogen volgens het vigerende bestemmingsplan geen nieuwe woningen gebouwd worden. Met een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” wordt de nieuwe ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Pagina 6 van 8

1.4 Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. 2.1 Dit is conform de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’ vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt het ons besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemers, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Pagina 7 van 8

Bijlage(n) actief openbaar te publiceren (website): Erfinrichtingsplan Molenveldweg 12 – 14 d.d. 15 september 2020

Pagina 8 van 8