Startvoorstel erfontwikkeling Korenmolenweg 1

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 30 augustus 2022 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel herontwikkeling van de Korenmolenweg 1 op basis van het Rood voor Rood beleid, het VAB-beleid en het KGO-beleid Samenvatting besluit Wij besluiten medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het erf aan de Korenmolenweg 1 te herontwikkelen op basis van het Rood voor Rood beleid, het VAB-beleid en het KGO-beleid. De ontwikkeling betreft het stopzetten van een intensieve veehouderij (varkenshouderij) met grondgebonden rundvee- en paardenhouderij. Als onderdeel hiervan wordt er 4.141 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Van deze 4.141 m2 wordt 3.000 m2 ingezet om twee nieuwe woningen van 1.000 m3 (met bijbehorende bijgebouwen van ieders maximaal 200 m2) conform het Rood voor Rood beleid op de slooplocatie te realiseren. De karakteristieke schuur op het erf blijft bestaan en zal op basis van het VAB-beleid worden omgezet naar een woning. De bestaande bedrijfswoning wordt functioneel een burgerwoning. De resterende sloopmeters worden ingezet om de bijgebouwen van de VAB-woning en voormalige bedrijfswoning te vergroten. De VAB-woning krijgt daarbij een bijgebouw van maximaal 200 m2.

De voormalige bedrijfswoning krijgt een bijgebouw van maximaal 450 m2 voor het hobbymatig houden van paarden en de stalling van materiaal en materieel voor onderhoud van het omliggende landschap.

Besluit: 1. Medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om de Korenmolenweg 1 onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen met toepassing van het Rood voor Rood beleid, het VABbeleid en het KGO-beleid: Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling. Er wordt een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt. Uit nog uit te voeren milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkeling aan de Korenmolenweg 1 betreft het volgende: Het slopen van 4.141 m2 aan landschapsontsierende bebouwing. Het realiseren van 2 nieuwe woningen van 1.000 m3 met elk een bijgebouw van maximaal 200 m2 op de slooplocatie conform het Rood voor Rood beleid. Het realiseren van 1 nieuwe woning in de karakteristieke voormalige schuur op basis van het VAB-beleid met een nieuw bijgebouw van 200 m2. Behoud van de bestaande (bedrijfs)woning. Het realiseren van een nieuw bijgebouw van 450 m2 behorende bij de bestaande (bedrijfs)woning. Pagina 1 van 9

2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 9

Inleiding / aanleiding Op 30 juni 2022 heeft DLV advies namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Dit principeverzoek betreft een (her)ontwikkeling van het erf aan de Korenmolenweg 1.

Afbeelding: locatie Korenmolenweg 1 ten opzichte van Haaksbergen

Afbeelding: huidige erf aan de Korenmolenweg 1

Huidige situatie Aan de Korenmolenweg 1 is een intensieve veehouderij (varkenshouderij) met een rundvee- en een paardenhouderij gevestigd. Op het erf staat een bedrijfswoning met ca. 4.401 m2 aan bedrijfsgebouwen. Eén van deze bedrijfsgebouwen (een schuur van 260 m2) heeft karakteristieke waarde en is daarmee behoudenswaardig. Pagina 3 van 9

Op de Korenmolenweg 1 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ en het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ van toepassing. Hierin heeft het erf de enkelbestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘Intensieve veehouderij’.

Afbeelding: uitsnede van bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ voor de Korenmolenweg 1.

Gewenste situatie De initiatiefnemer wil de varkenshouderij in het kader van de Saneringsregeling varkenshouderij (Srv) opheffen. In deze regeling wordt een bedrag uitgekeerd op basis van de leeftijd van de stallen en de benodigde varkensrechten. Hiervoor is de ondernemer verplicht de intensieve veehouderijtak van het bedrijf te staken, de stallen te slopen en de bestemming voor de intensieve veehouderij te wijzigen. In deze regeling is een verplichting opgenomen om alle stallen die gebruikt worden voor de varkenshouderij te slopen. In de Srv is ook opgenomen dat deelnemers naast deze regeling ook gebruik mogen maken van andere regelingen van de (plaatselijke) overheid. De initiatiefnemer van de Korenmolenweg 1 wenst daarom aanvullend gebruik te maken van het Rood voor Rood beleid, het VAB-beleid en het KGO-beleid van de gemeente Haaksbergen. In het kader van het Rood voor Rood beleid dient alle bebouwing op het erf met uitzondering van de (bedrijfs)woning of karakteristieke, beeldbepalende en cultuurhistorische bebouwing maar inclusief alle verhardingen, sleufsilo’s en dergelijke te worden gesloopt. In totaal wordt daarmee 4.141 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. De initiatiefnemer is voornemens om met toepassing van het Rood voor Rood beleid 2 nieuwe woningen van 1.000 m3 met ieder een bijgebouw van 200 m2 op de slooplocatie te realiseren.

Hiervoor wordt 3.000 m2 aan sloopmeters ingezet. De eerder benoemde karakteristieke schuur kan niet ingezet worden voor Rood voor Rood. Deze schuur van ca. 260 m2 krijgt op basis van het VAB-beleid een woonbestemming. De huidige bedrijfswoning zal na deze ontwikkeling niet meer als bedrijfswoning in gebruik zijn. Deze woning krijgt daarom eveneens een woonbestemming. Zoals eerder aangegeven wenst de initiatiefnemer 3.000 m2 van de te slopen vierkante meters in te zetten voor 2 Rood voor Rood woningen. De resterende vierkante meters worden ingezet om de bijgebouwen bij de nieuwe woning in de karakteristieke schuur (VAB-woning) en de voormalige bedrijfswoning te vergroten. Het bijgebouw bij de VAB-woning krijgt een oppervlakte van 200 m2. Het bijgebouw bij de voormalige bedrijfswoning krijgt een oppervlakte van 450 m2. Het grotere bijgebouw van 450 m2 is benodigd voor het houden en stallen van hobbypaarden, en voor het opslaan van materiaal en materieel voor het onderhoud van omliggende gronden.

Pagina 4 van 9

Afbeelding: uitsnede van het landschappelijk inrichtingsplan voor de gewenste inrichting van Korenmolenweg 1.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om die reden is verzocht het bestemmingsplan voor de Korenmolenweg 1 te herzien, zodat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt kan worden. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ vastgesteld op 2 juli 2013 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ vastgesteld op 1 november 2017 Rood voor Rood beleid 2015 VAB-beleid 2011 KGO beleid Argumenten 1.1 Het realiseren van 2 woningen van 1.000 m3 met ieder een bijgebouw van 200 m2 past binnen het Rood voor Rood beleid van de gemeente Haaksbergen. In 2015 heeft de gemeente Haaksbergen het Rood voor Rood beleid vastgesteld. Het doel van het Rood voor Rood beleid is het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Dit wordt Pagina 5 van 9

bereikt door het slopen van landschapsontsierende bebouwing en het op de juiste manier inpassen van de compensatiekavels. In het Rood voor Rood beleid worden de volgende kaders gesteld voor het realiseren van Rood voor Rood woningen: ▪ Bij de sloop van minimaal 1.000 m² aan landschapsontsierende bebouwing kan een Rood voor Rood woning van 750 m³ met een bijgebouw van 150 m² worden gerealiseerd. Voor kassen geldt de sloop van minimaal 5.000 m²; ▪ Bij de sloop van minimaal 1.500 m² aan landschapsontsierende bebouwing kan een woning van 1.000 m³ met een bijgebouw van 200 m² worden gerealiseerd; ▪ Bij de sloop van minimaal 2.500 m² landschapsontsierende bebouwing kan maximaal één extra woning van 750 m³ met een bijgebouw van 150 m² worden verkregen; ▪ Bij de sloop van minimaal 3.000 m² kunnen maximaal twee woningen van 1.000 m³ met een bijgebouw van 200 m² worden gerealiseerd; Aan de Korenmolenweg 1 wordt 4.141 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Van deze 4.141 m2 wordt 3.000 m2 ingezet om twee nieuwe woningen van 1.000 m3 (met bijbehorende bijgebouwen van ieders maximaal 200 m2) conform het Rood voor Rood beleid op de slooplocatie te realiseren. De landschappelijke inpassing wordt in argument 1.4 verder toegelicht. Zoals eerder aangegeven kan alleen landschapsontsierende bebouwing ingezet worden voor Rood voor Rood ontwikkelingen.

Karakteristieke bebouwing kan niet ingezet worden voor Rood voor Rood ontwikkelingen. 1.2

Het realiseren van een woning in de karakteristieke schuur past binnen het VAB-beleid van de gemeente Haaksbergen. Zoals in argument 1.1 aangegeven kunnen karakteristieke panden niet ingezet worden voor Rood voor Rood ontwikkelingen. Daarentegen biedt het VAB-beleid juist mogelijkheden om karakteristieke panden in het buitengebied te ontwikkelen. In het VAB-beleid van de gemeente Haaksbergen staat het hierover het volgende: “Karakteristieke / monumentale voormalige boerderijen en agrarische bedrijfswoningen kunnen in principe voor hergebruik als woonruimte in aanmerking komen. Ze kunnen worden gesplitst in meerdere woningen. Splitsing in meerdere woningen kan alleen onder de voorwaarde dat het karakteristieke / monumentale pand van de buitenzijde in tact blijft en het karakteristieke behouden blijft. Ze kunnen worden gesplitst in twee afzonderlijke woningen wanneer de inhoud van de voormalige bedrijfswoning tenminste 1.000 m3 bedraagt. Bij een inhoud boven de 1.500 m3 zijn maximaal 3 woningen toegestaan. Naast het hoofdgebouw kan het hierbij ook gaan om karakteristieke bedrijfsbebouwing. In het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan het niet wenselijk is dat die met Rood voor Rood met gesloten beurs gesloopt worden. Hierbij gelden dezelfde inhoudsmaten als voor voormalige bedrijfsgebouwen en agrarische bedrijfswoningen.

Karakteristieke agrarische bedrijfsgebouwen komen pas in aanmerking voor VAB-wonen wanneer de oppervlakte minimaal 150 m2 betreft.” In het geval van de Korenmolenweg 1 gaat het om een karakteristieke schuur van ca. 260 m2. De schuur komt hiermee in aanmerking voor een woonfunctie op basis van het VAB-beleid. Bij een woonbestemming in het buitengebied is standaard 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. 1.3

Het vergroten van de bijgebouwen bij de VAB-woning en de voormalige bedrijfswoning sluit aan bij het KGO-beleid. Met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) wordt beleidsruimte geboden voor ontwikkelingen in de groene ruimte. Het uitgangspunt van het KGO is het vinden van een balans tussen ontwikkelingsruimte in het buitengebied en kwaliteitsinvesteringen waarbij het buitengebied gebaat is. De gemeente Haaksbergen hanteert hierbij het uitgangspunt dat voor elke vierkante meter aan bebouwing die in het buitengebied wordt toegevoegd, een tweevoud aan vierkante meters gesloopt dient te worden.

Pagina 6 van 9

Zoals in argument 1.2 is aangegeven, is bij een woonbestemming in het buitengebied standaard 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. In het geval van de Korenmolenweg 1 geldt dit voor zowel de VABwoning als de voormalige bedrijfswoning. De initiatiefnemer wenst het bijgebouw van de VAB-woning te vergroten tot maximaal 200 m2. Dit is een vergroting van 50 m2 ten opzichte van wat standaard is toegestaan. Conform de gemeentelijke uitgangspunten van het KGO-beleid dient hier 100 m2 voor gesloopt te worden. Daarnaast wenst de initiatiefnemer het bijgebouw van de voormalige bedrijfswoning te vergoten tot maximaal 450 m2. Dit is een vergroting van 300 m2. Hier dient 600 m2 voor gesloopt te worden. Gezamenlijk komt dit neer op een sloopopgave van 700 m2. Op het erf aan de Korenmolenweg 1 wordt in totaal 4.141 m2 gesloopt. Zoals in argument 1.1 aangegeven wordt hier 3.000 m2 van ingezet voor de realisatie van 2 woningen conform het Rood voor Rood beleid. De resterende 1.141 m2 aan sloopmeters worden ingezet ter compensatie van het vergroten van de twee bijgebouwen. Dit is 441 m2 meer dan noodzakelijk volgens de gemeentelijke uitgangspunten van het KGO-beleid. Dit is een grote kwaliteitswinst voor het buitengebied. 1.4

De voorgenomen ontwikkeling draagt sterk bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Haaksbergen. Als onderdeel van deze ontwikkeling wordt er ca. 4.141 m2 aan landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied van Haaksbergen gesloopt. De te slopen oppervlakte aan landschapsontsierende bebouwing is 441 m2 groter dan strikt noodzakelijk voor het mogelijk maken van de gewenste ontwikkeling. Hiermee neemt de verstening van het buitengebied van Haaksbergen af. Daarnaast wordt de sloop- en nieuwbouwlocatie landschappelijk ingepast conform bijgevoegd landschappelijk inpassingsplan. Hierin is veel aandacht besteed aan de gemeentelijke en provinciale uitgangspunten. Zo worden de karakteristieke waarden van het erf behouden, de ruimtelijke kwaliteiten van het erf worden versterkt door een duidelijke indeling van het erf, wat aansluit bij de gebiedskenmerken en er wordt streekeigen beplanting toegepast. De waardevolle groenelementen op het erf worden behouden. Een verdere toelichting op de uitgangspunten en hoe hier uitvoering aan gegeven wordt, is terug te lezen in bijgevoegd landschappelijk inpassingsplan.

Zowel het verwijderen van landschapsontsierende bebouwing, de vermindering van de verstening in het buitengebied, als het inpassen van de sloop- en nieuwbouwlocatie dragen sterk bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Haaksbergen. Met een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ worden de beoogde ontwikkelingen aan de Korenmolenweg 1 mogelijk gemaakt. In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Binnen deze bestemming kunnen geen woningen (met uitzondering van een bedrijfswoning) gebouwd worden. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan aangepast worden. In artikel 4.7 ‘Wijzigingsbevoegdheid’ van het vigerende bestemmingsplan is opgenomen dat wij bevoegd zijn om de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’, mits er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De voorwaarden staan in artikel 4.7 aanhef en onder g, h en i van het vigerende bestemmingsplan beschreven. De gewenste vergroting van de bijgebouwen bij de VAB-woning en voormalige bedrijfswoning past niet binnen de voorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid. Om die reden dient het bestemmingsplan middels een herziening aangepast te worden om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. 1.5

1.6 Vanuit milieukundig oogpunt worden er geen problemen verwacht. De bestemming van de Korenmolenweg 1 wordt herzien naar meerdere woonbestemmingen. In de wet geurhinder een veehouderij zijn minimumafstanden opgenomen tussen geurgevoelige objecten, zoals woningen, en de omliggende agrarische bedrijven. De minimale afstand tussen een woonbestemming en het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf dient 50 of 100 meter te bedragen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt op slechts 36 meter afstand van het huidige bestemmingsvlak van de Korenmolenweg 1. Het betreft hier het agrarische bedrijf aan de Hasseltweg 19. Pagina 7 van 9

Bij een herziening van het bestemmingsplan komen de gewenste woningen echter verder van de Hasseltweg 19 te liggen dan de huidige bebouwing. Afgaande op het reeds opgestelde ruimtelijk kwaliteitsplan wordt de afstand tussen de nieuw te realiseren woningen en het agrarische bedrijf op meer dan 100 meter ingeschat. Hierdoor worden vanuit milieukundig oogpunt geen problemen verwacht. Bij het opstellen van het bestemmingsplan zullen verschillende onderzoeken uitgevoerd worden die definitief aan dienen te tonen dat deze ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. 1.7

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk gemaakt voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Dit is conform de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan”. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Pagina 8 van 9

Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure opgestart worden. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen, kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: - Principeverzoek Rood voor Rood Korenmolenweg 1 d.d. 30-6-2022 - Rapportage ruimtelijk kwaliteitsplan d.d. 30-6-2022

Pagina 9 van 9