Startvoorstel Boonkweg 21

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 8 juni 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel voor het realiseren van drie Rood voor Rood woningen en het verplaatsen van een bestaande (onbebouwde) Rood voor Rood kavel aan de Boonkweg 21 Samenvatting besluit Wij zijn voornemens om medewerking te verlenen aan het verzoek van de eigenaar van de Boonkweg 21. Dit verzoek betreft het verplaatsen van een bestaande (onbebouwde) Rood voor Rood kavel en het realiseren van drie nieuwe woningen met toepassing van het Rood voor Rood beleid. Hiervoor dient de initiatiefnemer voor elke woning minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing te slopen. Voor één van de nieuwe woningen zijn al sloopmeters aangedragen. Deze sloopmeters zijn afkomstig van de Kinkelerweg 12. In ruil voor de sloop van 1.780 m2 aan landschapsontsierende bebouwing wenst de initiatiefnemer een nieuwe woning van maximaal 1.000 m3 met bijgebouw van maximaal 340 m2.

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing. 1.

Medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemers om drie nieuwe woningen te realiseren tussen de oostzijde van Sint Isidorushoeve en de Boonkweg met toepassing van het Rood-voor-Rood beleid en het verplaatsen van een bestaande onbebouwde Rood-voor-Rood kavel aan de Boonkweg 21. Medewerking wordt verleend onder de volgende voorwaarden: - Er wordt voor elke woning minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing elders in het buitengebied van Haaksbergen gesloopt. - Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkelingen. - Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkelingen voor alle vier locaties planologisch mogelijk wordt gemaakt. - Er wordt een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. - Uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkelingen geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkelingen betreffen de volgende: - Het realiseren van een nieuwe woning van maximaal 1.000 m3 met bijgebouw van maximaal 340 m2. De 1.780 m2 geregisterde sloopmeters, afkomstig van de Kinkelerweg 12, worden hiervoor ingezet.

- Het realiseren van twee nieuwe woningen met bijgebouwen (grootte afhankelijk van de nog aan te dragen sloopmeters); - Het verplaatsen van de bestaande (onbebouwde) Rood voor Rood kavel aan de Boonkweg 21; - Het landschappelijk inpassen van het gehele plangebied.

2.

De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen. Pagina 1 van 8

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 8

Inleiding / aanleiding In maart 2021 heeft de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Het principeverzoek betreft het verplaatsen van een bestaande (onbebouwde) Rood voor Rood kavel aan de Boonkweg 21 en om op de aansluitende gronden drie woningen met bijgebouwen te realiseren met toepassing van het Rood voor Rood beleid.

Afbeelding: uitsnede bestemmingsplan locatie Boonkweg 21 (rode marker) en omgeving. Verplaatsen Rood voor Rood kavel Boonkweg 21 De initiatiefnemer is eigenaar van het perceel Boonkweg 21. Op 28 september 2016 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Boonkweg 21’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan heeft het mogelijk gemaakt om de voormalige karakteristieke boerderij te renoveren tot twee wooneenheden, het renoveren/verbouwen van een voormalige karakteristieke vleesvarkensstal tot bijgebouw behorende bij de twee wooneenheden en het realiseren van een nieuwe woning van maximaal 750 m3 met bijgebouw van maximaal 150 m2. Het erf is compact ingericht zodat de open ruimte aanwezig blijft en het erf zijn (ensemble)waarde kan behouden. De initiatiefnemer wenst het bouwblok voor de nieuwe woning met bijgebouw te verplaatsen in noordwestelijke richting.

Pagina 3 van 8

Nieuwe Rood voor Rood woningen Naast het verplaatsen van het bouwblok is de initiatiefnemer voornemens om drie nieuwe woonkavels op de aangrenzende gronden te realiseren. Deze gronden bevinden zich tussen de oostzijde van Sint Isidorushoeve en de Boonkweg en zijn in eigendom van dezelfde initiatiefnemer (zie afbeelding hieronder).

Afbeelding: Plangebied voorgenomen ontwikkeling. Ten westen van het plangebied grenst het aan Sint Isidorushoeve en ten oosten grenst het aan de Boonkweg.

Het realiseren van nieuwe woningen in het buitengebied van Haaksbergen, is onder voorwaarden, mogelijk met toepassing van het Rood voor Rood beleid. Een voorwaarde is dat er minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt dient te worden voor één woning van maximaal 750 m3 met bijgebouw van maximaal 150 m2. Wanneer er meer landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt is het mogelijk om een grotere woning en groter bijgebouw te realiseren. Voor één nieuwe woning zijn 1.780 m2 aan sloopmeters aangedragen. Deze sloopmeters zijn geregistreerd en afkomstig van de ontwikkeling aan de Kinkelerweg 12. Het startvoorstel met betrekking tot de ontwikkeling aan de Kinkelerweg 12 is op 17 maart 2021 in de commissie Ruimte behandeld. De initiatiefnemer wenst de geregistreerde sloopmeters in te zetten voor woning van maximaal 1.000 m3 met een bijgebouw van 340 m2. Voor de andere twee nieuwe woningen zijn nog geen sloopmeters aangedragen. Hiertoe dient een nader verzoek ingediend te worden, waar wij middels een nieuw startvoorstel een besluit over moeten Pagina 4 van 8

nemen. De maximale inhoud van de twee nieuwe woningen en de maximale oppervlakte aan bijgebouwen is afhankelijk van de hoeveelheid sloopmeters die wordt aangedragen. Hierbij gelden de gestelde kaders die in het Rood voor Rood beleid zijn opgenomen.

Visie op het plangebied (3 nieuwe woningen/kavels + verplaatsen bestaande kavel)

Het verplaatsen van het bouwblok en het realiseren van drie nieuwe woningen met bijgebouwen is op basis van de vigerende bestemmingsplannen ‘Buitengebied Haaksbergen’ en ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Boonkweg 21’ niet mogelijk. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken dient er een partiële herziening van het bestemmingsplan doorlopen te worden. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro, artikel 3.1)

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel

Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Boonkweg 21’ Rood voor Rood beleid 2015 Vastellingsbesluit bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Boonkweg 21’ d.d. 28 september 2016 Provincie Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar. Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het besluit past binnen de voorwaarden van preventief toezicht. De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting 2021. Pagina 5 van 8

Overige argumenten 1.1. Het realiseren van drie nieuwe woonkavels is mogelijk met toepassing van het Rood-voor-Rood beleid met maatwerk. Het doel van het Rood voor Rood beleid is het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Dit wordt bereikt door het slopen van landschapsontsierende bebouwing en het op de juiste manier landschappelijk inpassen van de compensatiekavels. In ruil voor de sloop van minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing kan een woning van maximaal 750 m3 met bijgebouw van 150 m2 gebouwd worden. Bij de sloop van minimaal 1.500 m2 aan landschapsontsierende bebouwing kan een woning van maximaal 1.000 m3 met bijgebouw van 200 m2 gebouwd worden. Voor één van de nieuwe woningen wordt er 1.780 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt aan de Kinkelerweg 12. Deze sloopmeters zijn bij de gemeente Haaksbergen geregistreerd. De initiatiefnemer wenst een nieuwe woning van maximaal 1.000 m3 met bijgebouw van maximaal 340 m2 te realiseren. De initiatiefnemer sloopt 280 m2 meer dan noodzakelijk en wil deze met toepassing van maatwerk inzetten voor het vergroten van het bijgebouw. Hierbij hanteert de gemeente de lijn dat er voor de elke vierkante meter aan uitbreiding twee keer zoveel gesloopt dient te worden. Voor de sloop van 280 m2 aan landschapsontsierende bebouwing kan maximaal 140 m2 aan bijgebouwen uitgebreid worden.

Voor de andere twee nieuwe woningen zijn nog geen sloopmeters aangedragen. Hiertoe dient een nader verzoek ingediend te worden, waar wij middels een nieuw startvoorstel een besluit over moeten nemen. De maximale inhoud van de twee nieuwe woningen en de maximale oppervlakte aan bijgebouwen is afhankelijk van de hoeveelheid sloopmeters die wordt aangedragen. Hierbij gelden de gestelde kaders die in het Rood voor Rood beleid zijn opgenomen. 1.2. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Haaksbergen. Het plan betreft het ontwikkelen van de het gebied tussen de oostzijde van Sint Isidorushoeve en de Boonkweg in het buitengebied van Haaksbergen. De geregistreerde sloopmeters welke afkomstig zijn van de ontwikkeling aan de Kinkelerweg 12 en de nog nader aan te dragen slooplocatie(s) in het buitengebied zijn ook onderdeel van deze ontwikkeling. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt er in totaal een aanzienlijke hoeveelheid aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt en dit is een grote meerwaarde voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Uitgangspunt van het Rood voor Rood beleid is dat nieuwe woningen op de slooplocatie worden gerealiseerd, tenzij dit vanuit ruimtelijk of milieutechnisch oogpunt niet wenselijk is.

Bij de ontwikkeling aan de Kinkelerweg 12 is aangetoond dat het vanuit planologisch en milieutechnisch oogpunt niet wenselijk is om een extra woning te realiseren aan de Kinkelerweg (behandeld in commissie Ruimte d.d. 17 maart 2021). Voor de geregistreerde sloopmeters is in voorliggend plan een passende invulling gegeven. In het Rood voor Rood beleid is opgenomen dat bij de sloop van minimaal 3.000 m2 maximaal twee woningen van 1.000 m3 met bijgebouwen van maximaal 200 m2 gerealiseerd mogen worden. Voorliggend verzoek, het realiseren van drie nieuwe woningen, overstijgt hiermee het beleid. Binnen het vigerende bestemmingsplan is het met een wijzigingsplan (bevoegdheid college) mogelijk een bestemmingsvlak/bouwvlak tot maximaal 20 meter te verplaatsen. Hierbij dienen de belangen en waarden beschermd te blijven en mogen deze niet onevenredig aangetast worden. De gewenste verplaatsing past niet binnen de voorwaarden voor een binnenplanse afwijking of een wijzigingsbevoegdheid. Met een visieplan voor het gebied is aangetoond dat de verplaatsing van de kavel onderdeel uitmaakt van een grotere ontwikkeling van het gebied. Om die reden is het passend dat de ontwikkeling met een partiële herziening mogelijk wordt gemaakt.

Pagina 6 van 8

Het plangebied wordt landschappelijk ingepast en er wordt rekening gehouden met het bestaande landschap. Hierdoor is er sprake van een passende overgang van het dorp Sint Isidorushoeve richting het buitengebied van Haaksbergen. De nieuwe woningen worden langs de bosrand gepositioneerd waardoor er een groene ruimte overblijft tussen de rand van het dorp en het plangebied. In het visieplan is weergegeven hoe rekening is gehouden met het kleinschalige landschap, de groenstructuren, open plekken en doorkijken. Bij een nadere uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling dient met een landschappelijk inpassingsplan de exacte invulling van het plangebied aangetoond te worden. 1.3. Vanuit milieuoogpunt zijn er geen problemen te verwachten. Voor het realiseren van nieuwe woningen dient er sprake te zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tevens mogen bestaande bedrijven door de komst van Rood voor Rood woningen niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad. Ter plaatse van de Boonkweg 21 is een aannemersbedrijf gevestigd en aan de Beckummerweg 10/12 is een paardenhouderij gevestigd. Bij verdere uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling dient er rekening gehouden te worden met de geldende milieuafstanden van 50 meter. In het plangebied is voldoende ruimte om aan deze afstand te voldoen en wordt verwacht dat de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden geschaad.

Milieukundig onderzoek zal dit moeten aantonen. 1.4. Met een herziening van de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Haaksbergen’ en ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Boonkweg 21’ wordt de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied mogelijk gemaakt. Het perceel aan de Boonkweg 21 is momenteel bestemd als ‘Wonen’. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen een woning gerealiseerd mag worden. Om de woning te verplaatsen dient het bestemmingsvlak (wonen) verplaatst te worden alsmede het bouwvlak. De overige gronden van het plangebied zijn op basis van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om nieuwe woningen met bijgebouwen te realiseren. Met een partiële herziening van beide bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt. 1.5. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemers, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkelingen anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden.

De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijk planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. 2.1. Dit is conform de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad deze werkwijze vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar zeker voor de initiatiefnemers, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling.

Wanneer deze overeenkomst door alle partijen Pagina 7 van 8

is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kunnen de initiatiefnemers de benodigde omgevingsvergunningen aanvragen.

Bijlagen: - Visieplan Boonkweg 21 en omgeving - Inpassingsplan Boonkweg 21

Pagina 8 van 8