Startvoorstel bestemmingsplanherziening Kortenroelefsweg 2 Haaksbergen

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 21 februari 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel bestemmingsplanherziening Kortenroelefsweg 2 Haaksbergen. Samenvatting besluit Aan de Kortenroelefsweg 2 is initiatiefnemer voornemens het pluimveebedrijf te beëindigen en de bij het pluimveebedrijf behorende opstallen van in totaal 1.424 m² te slopen. In ruil hiervoor wil de initiatiefnemer gebruik maken van de Rood voor Rood regeling en één woning met bijgebouw terugbouwen. In het bestemmingsplan is het perceel aangeduid met de enkelbestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. De wens is deze bestemming middels een bestemmingsplanherziening om te zetten naar ‘Wonen’. De huidige woning met inwoning blijft behouden, evenals de werktuigenloods van ca. 200 m². Het behoud van de loods wordt mogelijk gemaakt middels het VAB-beleid. Deze loods is nodig voor de opslag van materieel, waarmee de gronden rond het woonhuis worden onderhouden. Ten noorden van de bestaande woning en stalling wordt de nieuwe compensatiewoning gebouwd van 750 m³ en met een bijgebouw van 150 m².

De ‘rest meters’ van in totaal 424 m² worden geregistreerd en ingebracht voor een Rood voor Rood ontwikkeling elders in de gemeente Haaksbergen (waarschijnlijk in het zoekgebied Wissinkbrink). Met een herziening van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen’’ wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om het erf aan de Kortenroelefsweg 2 onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen:  Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling.  Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt.  Uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan.  Het plan wordt ingepast conform het landschappelijk inpassingsplan. De voorgenomen ontwikkeling op het perceel betreft het volgende:  Het slopen van de opstallen ten behoeve van de pluimveehouderij van in totaal 1.424 m² aan de Kortenroelefsweg 2.  Het realiseren van één nieuwe woning van 750 m³ met bijgebouw van 150 m² direct aan de slooplocatie.  Het behoudt van de werktuigenloods van 200 m² middels het VAB-beleid.  Het landschappelijk inpassen van de locatie volgens het aangeleverde landschapsplan.

 Het registreren van de ‘rest meters’ van in totaal 424 m² ten behoeve van een andere Rood voor Rood ontwikkeling in de gemeente Haaksbergen (waarschijnlijk in het zoekgebied Wissinkbrink). Pagina 1 van 6

2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 2 van 6

Inleiding / aanleiding LTM vastgoed BV heeft namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Dit principeverzoek betreft de sloop van de opstallen die ten dienste staan van het pluimveebedrijf. In totaal gaat het om 1.424 m² aan opstallen. In ruil voor deze sloop wenst de initiatiefnemer één nieuwe woning met bijgebouw direct grenzend aan de slooplocatie terug te bouwen. Hiervoor wil initiatiefnemer gebruik maken van de Rood voor Rood regeling. De initiatiefnemer is de eigenaar van het erf aan de Kortenroelefsweg 2, te Haaksbergen. Momenteel is het erf in gebruik als pluimveehouderij. Op het erf bevindt zich een bedrijfswoning en verschillende opstallen behorende bij het pluimveebedrijf. De initiatiefnemer is voornemens het pluimveebedrijf te beëindigen en de bijhorende opstallen te slopen. De huidige bedrijfswoning met bijgebouwen worden herbestemd naar ‘Wonen’. De stallen die worden ingebracht voor de Rood voor Rood regeling zijn aangemerkt als landschapsontsierend. Hierdoor kan op een passende manier een Rood voor Rood woning met bijgebouw worden teruggebouwd. Bij de sloop van minimaal 1.000 m² aan landschapsontsierende bebouwing kan een Rood voor Rood woning van 750 m³ met een bijgebouw van 150 m² worden gerealiseerd. In totaal wordt 1.424 m² aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt.

De ‘rest meters’ van in totaal 424 m² worden geregistreerd en op een later moment ingebracht voor een andere Rood voor Rood ontwikkeling binnen de gemeente Haaksbergen (waarschijnlijk binnen zoekgebied Wissinkbrink). Op het perceel blijft een werktuigenloods van 200 m² ten noorden van het woonhuis behouden. De loods is nodig als werkplaats voor eigen onderhoud van het materieel en het bewerken van circa 5,5 hectare akkerbouwgrond. Aangezien de bedrijfsmatige activiteiten worden gestaakt, gaat het gehele perceel over naar een woonbestemming. Bij een woonbestemming mogen ondergeschikte (hobbymatige) agrarische activiteiten uitgevoerd worden. In principe wordt bedrijvigheid tot een oppervlakte dan 350 m² gezien als nevenactiviteit en daarmee toegestaan middels het VAB-beleid. Een ander uitgangspunt is de sloop van alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt. In voorliggend geval wordt er een bijgebouw van 200 m² in het kader van VAB hergebruikt. Alle overige vrijkomende agrarische bebouwing wordt gesloopt. Tot slot blijft de aanbouw van het bestaande woonhuis (ca. 150 m²) behouden. Dit wordt gerekend tot bijgebouw bij de bestaande woning. In totaal blijft er dus 350 m² aan bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning bestaan. Om het verzoek te kunnen beoordelen is er een principeverzoek en een landschappelijke inpassing van het perceel opgesteld.

Deze zijn als bijlage toegevoegd. In de landschappelijke inpassing wordt de nieuwe woning met bijgebouw naast de huidige woning teruggebouwd. De gebouwen worden zoveel mogelijk geclusterd, waardoor een compact erf ontstaat. Hierdoor wordt verstening en versnippering voorkomen. Ook de rest van het perceel zal landschappelijk worden ingepast. Onderdeel van deze landschappelijk inpassing is het terugbrengen van een landelijke sfeer, die zowel het erf als het omliggende landschap versterkt. Onderdeel hiervan is het creëren van sterke groenstructuren die de lijnen van het ontginningslandschap volgen. Daarnaast blijven er zichtlijnen over het erf bestaan naar het achterliggende landschap.

Pagina 3 van 6

Bestaande situatie

Nieuwe situatie

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’, vastgesteld op 2 juli 2013 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1, vastgesteld op 1 november 2017 Rood voor Rood beleid 2015 VAB-beleid 2011 Argumenten 1.1 De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rood voor Rood beleid 2015 van de gemeente Haaksbergen. Het Rood voor Rood beleid gaat uit van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. Voor de sloop van 1.000 m² aan landschapsontsierende bebouwing kan een woning van maximaal van 750 m³ met bijgebouw van 150 m² worden gerealiseerd. Uitgangspunt hierbij is dat er wordt teruggebouwd op de slooplocatie. In voorliggend geval wordt er in totaal 1.424 m² aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Dit is voldoende om een compensatiewoning van 750 m³ met bijgebouw van 150 m² te realiseren. De ‘rest meters’ van in totaal 424 m² worden voor een periode van twee jaar geregistreerd en op een later moment elders in de gemeente Haaksbergen ingezet. Dit is mogelijk conform het Rood voor Rood beleid, gezien er meerdere locaties gecombineerd kunnen worden. De minimale te slopen oppervlakte op één locatie is 300 m².

Daar wordt aan voldaan. 1.2 Het behouden van de loods past binnen het VAB-beleid van de gemeente Haaksbergen. Op het erf aan de Kortenroelefsweg 2 staat een loods van 200 m² die de initiatiefnemer wenst te behouden. De loods is nodig als werkplaats voor eigen onderhoud van het materieel en het bewerken van circa 5,5 hectare akkerbouwgrond. Rood voor Rood en het VAB beleid kunnen gecombineerd toegepast worden op één erf (paragraaf 4.3 van het VAB beleid). Het hoofddoel van het VAB beleid is sociaaleconomisch. Het beleid is erop gericht nieuwe economische dragers in het landelijk gebied te realiseren. Bedrijvigheid tot een oppervlakte van 350 m² wordt gezien als nevenactiviteit en is daarmee toegestaan. Het realiseren van bedrijvigheid met een oppervlakte boven de 350 m² wordt gezien als maatwerk. De vormen van hergebruik die worden Pagina 4 van 6

toegestaan zijn afhankelijk van de (ruimtelijke) effecten op de omgeving (milieu, verkeer, landschappelijke inpasbaarheid) en de geschiktheid voor de vestiging in het landelijk gebied. In principe wordt alle bedrijvigheid tot een oppervlakte dan 350 m² gezien als nevenactiviteit en daarmee toegestaan. Een ander uitgangspunt is de sloop van alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt. In voorliggend geval betreft het een loods van 200 m². Alle overige vrijkomende agrarische bebouwing wordt gesloopt. 1.3

Vanuit ruimtelijk en milieutechnisch oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de realisatie van één woning met bijgebouw aan de Kortenroelefsweg 2. Wanneer de huidige bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’ moet rekening worden gehouden met de agrarische bedrijven in de omgeving. In de omgeving zijn zodoende twee intensieve veehouderijen aanwezig. Eén intensieve veehouderij is gelegen aan de Kortenroelefsweg 4a. De afstand tussen dit bedrijf en de nieuw woonbestemming bedraagt ongeveer 169 meter. De andere intensieve veehouderij is gelegen aan de Kortenroelefsweg 8. De afstand tussen dit bedrijf en de nieuwe woonbestemming bedraagt ongeveer 249 meter. De minimale afstand tussen een intensieve veehouderij en een woonbestemming moet 200 meter bedragen. Om te bepalen of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, is er een V-stacksberekening uitgevoerd. Deze is beoordeeld door de Omgevingsdienst Twente. Voor de beoogde ontwikkeling zal de bedrijfsvoering van de inrichting aan de Kortenroelefsweg 4 en Kortenroelefsweg 8 niet aanvullend worden belemmerd voor wat betreft het aspect geur. Het is daarnaast aannemelijk dat ter hoogte van het voorgenomen plan aan de Kortenroelefsweg 2 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect geur. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening. 1.4

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft op of ondervindt van milieukundige aspecten. Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen de herziening van het bestemmingsplan. Bij het opstellen van het bestemmingsplan zullen verschillende onderzoeken uitgevoerd worden, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaard is. Uit een eerste verkenning (zie ook punt 1.3) worden hier geen problemen verwacht. 1.5 Er vindt geen extra verstening plaats in het buitengebied. De opstallen die ten dienste staan van de pluimveehouderij worden gesloopt. In totaal bedraagt dit 1.424 m² aan sloopmeters. Hierdoor neemt de verstening op het erf flink af. Er worden 1.000 m² van de sloopmeters ingezet voor de bouw van een woonhuis van 750 m³ met een bijgebouw van 150 m². De ‘rest meters’ van 424 m² worden geregistreerd en voor een andere Rood voor Rood ontwikkeling ingezet. Met deze ontwikkeling is er geen sprake van een toename van verstening in het buitengebied. Aanvullend hierop worden de gebouwen zoveel mogelijk geclusterd. Daarnaast worden de gebouwen op en direct aangrenzend aan de slooplocatie gebouwd. Verspreiding en verstening wordt zodoende voorkomen. 1.6 Deze ontwikkeling zorgt voor een versterking in de ruimtelijke kwaliteit.

Op het erf staat een (bedrijfs)woning met aanbouw die blijft behouden. Er blijft daarnaast een loods van 200 m² behouden. De loods is nodig als werkplaats voor eigen onderhoud van het materieel voor de 5,5 hectare omliggende gronden. Deze bebouwing is niet karakteristiek en dient landschappelijk te worden ingepast. De landschapsontsierende bebouwing achter de woning wordt wel gesloopt. De sloop van deze schuren leidt tot een kwalitatieve verbetering van het buitengebied. In de ontwikkeling wordt er rekening mee gehouden dat de bestaande en de nieuwe woning met bijgebouwen de uitstraling van één erf krijgen. De ontwikkeling wordt als één geheel opgezet. Hierbij wordt uitgegaan van een aansluiting op het ontginningslandschap met sterke groenstructuren, houtsingels en de rechte lijnen van het erf. Ook de rest van het erf wordt landschappelijk ingepast. Deze ontwikkeling vormt daarmee een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. 1.7

Er wordt een bijdrage geleverd aan duurzaamheid en het reduceren van stikstof. Pagina 5 van 6

Met voorliggend plan worden diverse opstallen voor een pluimveebedrijf gesloopt. Hiervoor wordt een vrijstaande gasloze woning teruggebouwd. Dit levert een positieve bijdrage aan het verminderen van stikstofdepositie en daarmee de aantasting van stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura2000 gebieden. Met een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ wordt de nieuwe ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt. In het betreffende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. Er is momenteel geen woonbestemming aanwezig. De nieuw te bouwen woning is binnen de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch met waarden’ gepland. Hier mag binnen het vigerende bestemmingsplan geen nieuwe woning worden gebouwd. Met een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ wordt de nieuwe ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt. 1.8

1.9

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Dit is conform de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van initiatiefnemer voor een herziening van het bestemmingsplan’’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van initiatiefnemer voor een herziening van het bestemmingsplan‘’ vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico's voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: Principeverzoek Kortenroelefsweg 2, d.d. 6 oktober 2022

Pagina 6 van 6