Startnotitie herontwikkeling locatie Van Brakelstraat 3

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 21 maart 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startnotitie herontwikkeling locatie Van Brakelstraat 3 (voormalige R.K. basisschool Theo Scholte) Samenvatting besluit We willen samen met woningbouwcorporatie Domijn de mogelijkheden verkennen tot herontwikkeling van de locatie aan de Van Brakelstraat 3 (voormalige R.K. basisschool Theo Scholte) om hier maximaal 30 sociale huurwoningen te realiseren. Het betreft hier een permanente invulling. Hiervoor wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld, waarbij de omgeving wordt betrokken.

Besluit: 1. a. De mogelijkheden verkennen om zo snel mogelijk de locatie van de voormalige R.K. basisschool Theo Scholte aan de Van Brakelstraat 3, permanent in te vullen met maximaal 30 sociale huurwoningen door woningbouwcorporatie Domijn. b. Een participatieproces hiervoor opstarten. 2. De agendacommissie verzoeken deze startnotitie te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: 23-3-2023 Er heeft nog geen participatie plaatsgevonden met de buurt. We willen in ieder geval de buurt informeren (eerste trede van de participatieladder) voordat dit besluit openbaar wordt. Personele zaak, niet actief openbaar Vul hier de argumenten voor personele zaak, niet actief openbaar in Niet openbaar/ geheim Vul hier de argumenten voor niet openbaar/ geheim in (Gemeentewet in samenhang met Wet open overheid) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 1 van 4

Inleiding / aanleiding Zowel landelijk als lokaal is er een grote woningbouwopgave. Uit het woonbehoefteonderzoek dat in 2021 is uitgevoerd blijkt dat er in Haaksbergen een grote vraag is naar met name betaalbare woningen voor 1- en 2-persoons huishoudens. Daarnaast zijn er in de Woondeal Twente afspraken gemaakt dat gemeenten moeten groeien naar 30% sociale huurwoningen in hun woningvoorraad. Op dit moment is het percentage sociale huurwoningen in Haaksbergen circa 22%. Versnelling in de bouw van betaalbare sociale huurwoningen voor kleine huishoudens is dan ook noodzakelijk. Doordat de basisscholen De Weert, Troubadour en Theo Scholteschool zijn gefuseerd in De Kameleon staat het schoolgebouw van de voormalige R.K. basisschool Theo Scholte sinds de zomervakantie van 2019 leeg. Doordat de panden niet meer worden gebruikt door het onderwijs is het volledige eigendom van de panden teruggevallen aan de gemeente Haaksbergen. Om de kansen voor diverse groepen op de Haaksbergse woningmarkt te vergroten wil woningbouwcorporatie Domijn het aantal sociale huurwoningen uitbreiden. Toevoegen van 30 woningen op deze locatie maakt dat starters, spoedzoekers en statushouders sneller een woning kunnen krijgen. Door de totale sociale woningvoorraad te vergroten, kunnen deze groepen beter over Haaksbergen worden verdeeld.

Het betreft hier een toevoeging aan hun reguliere woningvoorraad en een permanente invulling van de locatie. De extra woningen zijn nodig om de huidige druk op de sociale huurmarkt te verlichten. Bestuurlijk/ wettelijk kader Rijk  Beleidsprogramma: “Een thuis voor iedereen” Provincie Overijssel  Omgevingsvisie en – verordening Overijssel  Woondeal Twente (2022) Gemeente Haaksbergen  Bestemmingsplan 'Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat Oost, Eibergsestraat West, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink'  Notitie Inbreidingslocaties 2025  Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020”.  Woonbehoefteonderzoek 2021  Integraal Huisvestingsplan 2022  Prestatie- en werkafspraken Haakbergen 2023  Beleidsnota participatie 2022  Ontwerp Woonvisie Goed wonen in Haaksbergen Argumenten 1.1 De druk op de woningmarkt is op dit moment groot. Versnelling in de realisatie van woningbouwopgave is nodig en dan met name voor betaalbare, levensloopbestendige woningen voor kleine huishoudens in de sociale huursector. In de Woondeal Twente zijn met de Twentse gemeenten, provincie en Rijk afspraken gemaakt over de invulling van de Twentse woningbouwopgave. Twente zet zich in, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, voor de realisatie van minimaal 14.100 woningen tot en met 2030. Elke gemeente dient een bijdrage te leveren aan deze regionale opgave.

Om te komen tot een evenredige verdeling moet elke gemeente die nog geen 30% sociale huurwoning in de woningvoorraad heeft, hier wel naar toe werken. In Haaksbergen is het percentage sociale huur op dit moment circa 22%. Gemeenten dienen bovendien te zorgen voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te realiseren.

Pagina 2 van 4

Voor nieuwe woningbouwplannen wordt er gestreefd naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en 30% dure woningen. Op sommige locaties is sociale huur niet wenselijk of niet mogelijk. Het streven geldt daarom op gemeenteniveau en dus niet bij elk afzonderlijk plan. We onderzoeken daarom met woningcorporatie Domijn waar snel betaalbare sociale huurwoningen gerealiseerd zouden kunnen worden. Hierbij denken we aan modulaire woningen die geschikt zijn voor de diverse groepen op de Haaksbergse woningmarkt en die permanent blijven staan. Het betreft hier een toevoeging op de reguliere sociale woningvoorraad van Domijn, waardoor de poule van woningen waaruit mensen kunnen huren groter wordt. Door de totale sociale woningvoorraad te vergroten, kunnen deze groepen beter over Haaksbergen worden verdeeld. Dit sluit ook aan bij de prestatieafspraken die we vorig jaar met Domijn en de Huurdersvereniging hebben gemaakt. Om de woningen snel te kunnen realiseren, komen de inbreidingslocaties die in eigendom zijn van de gemeente of Domijn als eerste in beeld. We willen met Domijn en de Huurdersvereniging kijken of het bij nieuwbouw (juridisch) mogelijk is om een voorrangsregel in te voeren die het mogelijk maakt inwoners van Haaksbergen voorrang te geven in de verloting van nieuwe sociale huurwoningen.

1.2 Deze locatie staat als herontwikkelingslocatie genoemd in de Notitie Inbreidingslocaties 2025. Bij de bouw van nieuwe woningen geldt inbreiding voor uitbreiding. In de notitie Inbreidingslocaties 2025 is de locatie Theo Scholte genoemd als ontwikkellocatie na 2020. Omdat de druk hoog is, is snelheid geboden. Locaties die al in eigendom zijn van de gemeente of Domijn kunnen sneller gerealiseerd worden dan locaties die nog eerst aangekocht moeten worden. We hebben daarom eerst gekeken naar de beschikbare gronden van Domijn en onze eigen gronden. De locatie aan de Van Brakelstraat 3 kwam al snel in beeld, omdat de locatie leeg staat en er nog geen concrete ontwikkelplannen zijn. Bovendien is er in de wijk geen sprake van een grote concentratie van sociale huurwoningen. Op basis van een eerste verkenning met Domijn en een stedenbouwkundige lijkt de realisatie van maximaal 30 sociale huurwoningen op deze locatie vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend. Er dient naast woningbouw voldoende ruimte te zijn voor infrastructurele voorzieningen, groen en water. 1.3

De ontwikkeling van de locatie Theo Scholte als woningbouwlocatie staat eventuele nieuwbouw van Het Assink Lyceum aan de Van Brakelstraat 1 niet in de weg. In het Integraal Huisvestingsplan (IHP), vastgesteld op 21 december 2022, staat de ambitie van Het Assink Lyceum om een unilocatie te realiseren in Haaksbergen die op basis van leerlingenprognoses onderdak biedt aan circa 1.000 leerlingen en waarbij een ruimtebehoefte is van circa 7.000 m 2 BVO. Daarnaast is ruimtebehoefte voor het bewegingsonderwijs circa 1.000 m2 BVO. Er dient nog een definitieve keuze gemaakt te worden of en waar vervangende nieuwbouw van Het Assink Lyceum gerealiseerd gaat worden. Indien gekozen wordt voor nieuwbouw op de huidige locatie aan de Van Brakelstraat 1, dan is dit op basis van een eerste verkenning mogelijk zonder dat gebruik wordt gemaakt van de naastgelegen locatie van de voormalige R.K. basisschool Theo Scholte. Het perceel aan de Van Brakelstraat 1 is circa 10.200 m2. Op basis van kengetallen is er voldoende ruimte voor nieuwbouw. Exacte vierkante meters blijken op het moment dat er een stedenbouwkundig plan voor de locatie is opgesteld. Op dit moment is het onduidelijk hoe het project van de (ver)nieuwbouw voor Het Assink Lyceum wordt vervolgd in de toekomst. In het IHP is realisatie van vervangende nieuwbouw huisvesting Het Assink Lyceum gepland op de middellange termijn (2028-2031).

Er vindt wel onderzoek plaats naar de mogelijkheden voor versnelling van de in het IHP opgenomen planning. Verder is in het IHP aangegeven dat bij vervangende nieuwbouw tijdelijke huisvesting niet of slechts beperkt noodzakelijk is. Als dit al aan de orde zou zijn dan is gezien de slechte technische staat van de Theo Scholteschool deze locatie niet voor de hand liggend. Het is dan ook niet nodig de locatie Theo Scholteschool te reserveren voor dit doel.

Pagina 3 van 4

1.4

Het past binnen de ambities van de gemeente Haaksbergen om de bewoners van het omliggende gebied te betrekken bij nieuwbouwontwikkelingen in hun directe omgeving. Op 2 maart 2022 is de Beleidsnota participatie vastgesteld. Hierin is het belang omschreven van het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden (onder andere inwoners en omwonenden) bij het proces van de besluitvorming over een project. Het doel is tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen. Het betrekken kan variëren van informeren tot meebeslissen (de treden van de participatieladder). Deze ontwikkeling, waarbij het voornemen is een voormalige leegstaande basisschool te slopen en hier maximaal 30 sociale huurwoningen te realiseren, is een ontwikkeling met veel impact op de fysieke leefomgeving. Het is dan ook belangrijk de wijkraad en omwonenden vroegtijdig te betrekken bij de ontwikkeling. Een eerste gesprek met wijkraad De Pas heeft inmiddels plaatsgevonden. In bijgaand Participatieadvies zijn de te volgen stappen in het participatietraject omschreven. 2.1

Wij vinden het wenselijk in een vroegtijdig stadium te peilen hoe de gemeenteraad tegen deze mogelijke woningbouwontwikkeling aankijkt. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze “Behandeling van verzoeken van initiatiefnemer voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt een voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken bij nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar ook voor Domijn, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in het voorgenomen besluit. Risico’s Geen Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt het plan stedenbouwkundig verder uitgewerkt. Hierbij zal de omgeving worden betrokken. Wijkraad De Pas is inmiddels geïnformeerd over de mogelijke ontwikkelingen op de locatie Theo Scholteschool. In geval van een positief besluit zullen met Domijn afspraken worden gemaakt over het vervolg van de ontwikkeling, zoals de verkoop van de grond, de kosten bouw- en woonrijp maken en de verdere inrichting van het gebied. De afspraken en de financiële uitwerking leggen we op een later moment aan u voor.

Verder zal in overleg met het Aanjaagteam van de provincie Overijssel onderzocht worden welke versnellingsmogelijkheden er procedureel zijn, bijvoorbeeld middels de Crisis- en herstelwet, om de woningen op korte termijn te kunnen realiseren.

Bijlagen: Advies participatie

Pagina 4 van 4