Ruimtelijke onderbouwing Haaksbergen, Bartokstraat (OPENBAAR)
Tekst van het document
Ruimtelijke onderbouwing Haaksbergen, Bartokstraat
Status: Definitief
Aangepast: november 2024
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
Ruimtelijke onderbouwing “Haaksbergen, Bartokstraat”
Plannaam: Haaksbergen, Bartokstraat Plantype: Ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Status: Definitief Datum: Aangepast: november 2024
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
1
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 1.1 1.2 1.3
INLEIDING.............................................................4
AANLEIDING .............................................................................................................. 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ..................................................................................... 4 HET OMGEVINGSPLAN ................................................................................................... 5
HOOFDSTUK 2
BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE ...............................7
HOOFDSTUK 3
PLANBESCHRIJVING .................................................9
3.1 3.2
HET VOORNEMEN ........................................................................................................ 9 INFRASTRUCTUUR EN OPENBARE RUIMTE .............................................................................. 9
HOOFDSTUK 4 4.1 4.2 4.3
ALGEMEEN .............................................................................................................. 13 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ....................................................................... 13 LANDSCHAPPELIJKE EN/OF STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN ..................................................... 15
HOOFDSTUK 5 5.1 5.2 5.3
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN 13
BELEIDSKADERS.................................................... 17
RIJKSBELEID ........................................................................................................... 17 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................. 19 GEMEENTELIJK BELEID ................................................................................................ 24
HOOFDSTUK 6
OMGEVINGSVEILIGHEID .......................................... 27
HOOFDSTUK 7
BESCHERMEN VAN DE WATERBELANGEN ....................... 29
7.1 7.2 7.3 7.4
VIGEREND BELEID ..................................................................................................... 29 WATERASPECTEN ...................................................................................................... 30 WATERTOETSPROCES EN WATERHUISHOUDING PROJECTGEBIED .................................................. 30 CONCLUSIE ............................................................................................................. 31
HOOFDSTUK 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
GELUID DOOR ACTIVITEITEN ......................................................................................... 32 BODEMKWALITEIT ..................................................................................................... 34 LUCHTKWALITEIT ...................................................................................................... 35 GEUR ................................................................................................................... 36 TRILLINGSHINDER ..................................................................................................... 37 GEZONDHEID .......................................................................................................... 38
HOOFDSTUK 9 9.1 9.2 9.3
M.E.R.- BEOORDELING ............................................ 44
ALGEMEEN........................................................................................................... 44 SITUATIE PROJECTGEBIED ......................................................................................... 44 CONCLUSIE .......................................................................................................... 45
HOOFDSTUK 12 12.1
ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE .......................... 42
WETTELIJK KADER .................................................................................................. 42 ARCHEOLOGIE ...................................................................................................... 42 CULTUURHISTORIE ................................................................................................. 42 CONCLUSIE .......................................................................................................... 43
HOOFDSTUK 11 11.1 11.2 11.3
BESCHERMING VAN DE NATUUR .................................39
GEBIEDSBESCHERMING ............................................................................................... 39 SOORTENBESCHERMING .............................................................................................. 40 CONCLUSIE ............................................................................................................. 41
HOOFDSTUK 10 10.1 10.2 10.3 10.4
BESCHERMING GEZONDHEID EN HET MILIEU ................. 32
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ............................. 46
ALGEMEEN........................................................................................................... 46
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief 12.2 12.3
KOSTENVERHAAL ................................................................................................... 46 SITUATIE PROJECTGEBIED ......................................................................................... 46
HOOFDSTUK 13 13.1
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ...................... 47
PARTICIPATIE ....................................................................................................... 47
HOOFDSTUK 14
JURIDISCHE KADERS ............................................... 48
14.1 TOEDELING VAN FUNCTIES .............................................................................................. 48
BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ......................................49 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9
ERFINRICHTINGSPLAN........................................................................................ 50 WATERTOETSRESULTAAT .................................................................................... 51 AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ......................................................... 52 VERKENNEND BODEMONDERZOEK........................................................................... 53 AERIUS-BEREKENING ...................................................................................... 54 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK ................................................................ 55 NADER ONDERZOEK VLEERMUIZEN ......................................................................... 56 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ..................................................... 57 VERBEELDING PROJECTGEBIED .............................................................................. 58
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
HOOFDSTUK 1
1.1
INLEIDING
Aanleiding
Onderhavig voornemen ziet toe op de realisatie van twee appartementengebouwen met maximaal 35 appartementen ter plaatse van de locatie Bartokstraat 23-33 te Haaksbergen. Voor de beoogde woningen ontbreken de gebruiks- en bouwregels ter plaatse. Het afwijken van het planologisch regime betreft in dit geval de activiteit die niet in overeenstemming is met het geldende omgevingsplan. De afwijking bestaat in dit geval uit het planologisch vastleggen van het bouwvlak en de gewenste maatvoeringen van de woningen. Om het voornemen mogelijk te maken, kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hiervoor dient op basis van artikel 8.0 lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) te worden aangetoond dat de BOPA in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin. De vergunning voor de feitelijke omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van de woning(en), die in strijd is met het omgevingsplan, zal op een later moment worden aangevraagd. Voor deze nader uitgewerkte activiteit kan het bevoegd gezag een BOPA-omgevingsvergunning verlenen op basis van artikel 12.27a van het Bkl.
Dit artikel bepaalt dat bij het toepassen van artikel 8.0a, lid 2 Bkl, in ieder geval sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor zover de activiteit niet in strijd is met een eerder verleende omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit.
1.2
Ligging van het projectgebied
Het projectgebied ligt in de bebouwde kom van Haaksbergen. In afbeelding 1.1. is met rode ster en rode omlijning de ligging van het projectgebied in Haaksbergen en de directe omgeving indicatief weergegeven. Het projectgebied staat kadastraal bekend: gemeente Haaksbergen, sectie K, nummers: 4129, 4130 en 7683 (gedeeltelijk).
Afbeelding 1.1:
Ligging projectgebied in Haaksbergen (Bron: plattekaart.nl, bewerkt)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
1.3
Het omgevingsplan
1.3.1
Geldend omgevingsplan
Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan Haaksbergen. Ter plaatse van het projectgebied is sprake van het tijdelijke omgevingsplan zoals deze inwerking is getreden op 1 januari 2024. Ter plaatse van het projectgebied vormen de volgende plannen gezamenlijk het omgevingsplan van rechtswege: -
Bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’ (vastgesteld op 25 maart 2015); Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan terrassen Haaksbergen’ (vastgesteld op 27 oktober 2021).
Voor de duiding van het planologisch regime van het projectgebied is met name het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’ van belang. Het omgevingsplan bevat in de huidige situatie namelijk uitsluitend de regels van de bruidsschat. Afbeelding 1.2 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’. Hierin is het projectgebied met rode omlijning weergegeven.
Afbeelding 1.2:
1.3.2
Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt)
Opheffen strijdigheid
Het projectvoornemen is zowel qua gebruik- als bouwmogelijkheden niet in overeenstemming met het omgevingsplan. De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de realisatie van maximaal 35 appartementen. Op grond van het huidige planologisch regime ontbreekt hiervoor de bouw- en gebruiksmogelijkheden.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Om het gewenste plan mogelijk te maken is voorliggende buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) opgesteld. Voor onderhavig voornemen wordt de korte voorbereidingsprocedure (titel 4.1 Awb) gevolgd. Hierin wordt het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de omgevingsveiligheid, waarna in hoofdstuk 7 de bescherming van de waterbelangen wordt behandeld. Hoofstuk 8 en 9 gaan respectievelijk in op de bescherming van de gezondheid, het milieu en de natuur. Hoofdstuk 10 behandelt de archeologische en cultuurhistorische waarden. In hoofdstuk 11 komt de m.e.r.beoordeling aan bod. Hoofdstuk 12 en 13 behandelen de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
HOOFDSTUK 2
BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE
Het projectgebied bevindt zich in de bebouwde kom van Haaksbergen. Het projectgebied ligt buiten het centrum en de omgeving is gekarakteriseerd door woningen en enkele maatschappelijke percelen. Het projectgebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Bartokstraat. Aan de oostzijde ligt een maatschappelijke bestemming waar in de huidige situatie een basisschool aanwezig is. Deze basisschool is momenteel niet in gebruik. Aan de zuid- en westzijde wordt het plangebied respectievelijk begrensd door de Wiedenbroeksingel en de Wagnerstraat. In afbeelding 2.1 is het projectgebied indicatief met rode contour vanaf de lucht weergegeven. In afbeelding 2.2. is een streetview van het huidige straatbeeld opgenomen.
Afbeelding 2.1:
Huidige situatie projectgebied (Bron: PDOK, bewerkt)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
Afbeelding 2.2:
Huidige situatie projectgebied streetview (Bron: Google.com/maps)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
HOOFDSTUK 3
3.1
PLANBESCHRIJVING
Het voornemen
Het projectvoornemen ziet toe op de realisatie van twee appartementengebouwen met maximaal 35 appartementen. Aan de zijde van de hoek Wagnerstraat wordt een gebouw met maximaal 4 bouwlagen en daarnaast een gebouw met maximaal 3 bouwlagen gerealiseerd. De bouwhoogte bedraagt respectievelijk maximaal 13 meter en maximaal 10 meter. Beide gebouwen worden voorzien van een plat dak. Voor een nadere toelichting en de verbeelding wordt verwezen naar paragraaf 14.1. De appartementen sluiten aan bij de behoefte in de markt, er zal een gedeelte (20%) sociale huur koop gerealiseerd worden, een gedeelte betaalbare huur/koop (50%) en een gedeelte duurdere koopappartementen (30%). Voor het projectgebied is een erfinrichtingsplan opgesteld, dit is nader uitgewerkt en toegelicht in paragraaf 4.3. In paragraaf 13.1 is het onderdeel participatie opgenomen.
3.2
Infrastructuur en openbare ruimte
3.2.1
Algemeen
Op basis van de instructieregels zoals opgenomen in paragraaf 5.1.7 en 5.1.8 houdt het bevoegd gezag bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening met het behoeden van de staat en werking van infrastructuur en het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verkeerssituatie en parkeerbehoefte van het projectgebied. Daarnaast wordt ingegaan op de aanwijzing van woningbouwcategorieën. 3.2.2
Verkeer en parkeren
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’ opgesteld. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Qua functie, verstedelijkingsgraad, stedelijke zone, parkeernorm en verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • •
Verstedelijkingsgraad: ‘weinig stedelijk’ (CBS Statline); Stedelijke zone: ‘rest bebouwde kom’.
In de publicatie van de CROW is de verkeersgeneratie per functie uiteengezet. Daarnaast wordt hierin een minimaal en maximaal aantal verkeersbewegingen voor de functies aangegeven. 3.2.2.1 Parkeerbehoefte Ten aanzien van de verschillende typen appartementen zijn twee varianten opgenomen die de parkeerbehoefte weergeven. Op basis van de vorenstaande uitgangspunten ontstaat er qua parkeerbehoefte het volgende beeld:
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Variant 1 Functie Appartement <100 m2 (incl sociale huur) Appartement 100-150 m2 Totaal
Parkeernorm per woning 1,6
Aantal woningen
Subtotaal
29
(1,6*29) 46,4
1,9
6
(1,9*6) 11,4 Afgerond 58 parkeerplaatsen
Variant 2 Functie Appartement <100 m2 (incl sociale huur) Appartement 100-150 m2 Totaal
Parkeernorm per woning 1,6
Aantal woningen
Subtotaal
25
(1,6*25) 40
1,9
10
(1,9*10) 19 59 parkeerplaatsen
Gelet op bovenstaande normen is er sprake van een totale parkeerbehoefte van 58 of 59 parkeerplaatsen. Op eigen grond worden er 23 extra parkeerplaatsen gerealiseerd, van deze extra parkeerplaatsen worden 13 parkeerplaatsen openbaar beschikbaar en 10 parkeerplaatsen niet openbaar beschikbaar (de 10 niet openbaar beschikbare parkeerplaatsen worden toegewezen aan appartementen en blijven in privé eigendom). Ook zijn er 37 openbare parkeerplaatsen aanwezig in het projectgebied, die grotendeels aan de voormalige winkels en horeca toebehoorden. Omdat deze opstallen vervallen, kunnen de parkeerplaatsen toegerekend worden aan de nieuwe ontwikkeling. Deze grond is in eigendom van de gemeente en wordt als aanvulling voor de parkeerbehoefte van dit voornemen gebruikt. Het aanwezigheidspercentage van de bewoners van de appartementen is (op werkdagen) in de ochtend en middag 50%, en dat van bezoekers respectievelijk 10% en 20%. Deze parkeerplaatsen dienen openbaar toegankelijk te zijn waardoor dubbel gebruik met de basisschool mogelijk is. Aan de overzijde van het projectgebied zijn ook nog 16 parkeerplaatsen aanwezig welke op werkdagen worden gebruikt voor de basisschool. In afbeelding 3.1 zijn de beoogde parkeerplaatsen inzichtelijk gemaakt. Het aspect parkeren vormt daarmee geen belemmering voor onderhavig voornemen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
Afbeelding 3.1:
Beoogde situatie parkeren Bartokstraat (Bron: Adfontem)
3.2.2.2 Verkeersgeneratie Voor de typologieën van de woningen (goedkoop, midden, duur) is gebruik gemaakt van de aangeleverde informatie. De classificering van woningen wordt door CROW aangeduid in prijsniveau. Er zal 20% sociale huur/koop gerealiseerd worden, een gedeelte betaalbare midden huur/koop (+/50%) en een gedeelte duurdere koopappartementen (+/- 30%). Op basis van de vorenstaande uitgangspunten ontstaat er qua verkeersgeneratie het volgende beeld: Functie Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur/sociale koop) Koop, appartement, midden Koop, appartement, duur Totaal
Verkeersgeneratie per woning 4,1
Aantal woningen
Subtotaal
7
(4,1*7) 28,7
6
20
(6*20) 120
7,4
8
(7,4*8) 59,2 Afgerond 208 verkeersbewegingen per weekdagetmaal
Op basis van de genoemde uitgangspunten bedraagt de verkeersgeneratie voor 35 appartementen in totaal 208 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. In de huidige situatie is een detailhandel met een oppervlakte van 700 m 2 bvo aanwezig. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van gemiddeld 65,7 verkeersbewegingen per 100 m2. In totaal gaat het in de huidige situatie om (65,7*7) 460 verkeersbewegingen per weekdagetmaal.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Door de herontwikkeling van het projectgebied komen deze verkeersbewegingen te vervallen. In de beoogde situatie is daarmee juist sprake van een afname in het aantal verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Er wordt daarmee minder druk op het omliggend verkeersnetwerk verwacht. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het voornemen. 3.2.3
Conclusie
Het voornemen houdt in voldoende mate rekening met de staat en werking van de infrastructuur en de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte. Het voornemen voldoet vanuit deze aspecten aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
HOOFDSTUK 4
4.1
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN
Algemeen
In het vorige hoofdstuk is de gewenste ontwikkeling beschreven. Dit hoofdstuk zal ingaan op hoe het plan rekening houdt met de ter plaatse aanwezige landschappelijke en stedenbouwkundige waarden. De waardering van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. Deze kunnen daarom worden benut binnen het ontwerp van een ruimtelijke ontwikkeling. De landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit maken integraal onderdeel uit van de taak van overheden om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit zijn in afdeling 5.1.5 instructieregels opgesteld voor het beschermen van deze kwaliteiten. Deze gaan over de volgende onderwerpen: • • • • •
Kustbescherming; Waddenzee en Waddengebied; Cultureel erfgoed en werelderfgoed; Landelijke fiets- en wandelroutes; Ladder voor duurzame verstedelijking;
Het aspect ‘cultureel erfgoed en werelderfgoed’ zal in hoofdstuk 10 worden behandeld. In onderstaande paragraaf wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking en de gebiedsspecifieke landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten.
4.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
4.2.1
Algemeen
De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: • •
de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte te voorzien zijn verkend.
Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en een ‘stedelijke ontwikkeling’. bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief 4.2.2
Toetsing van het voornemen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking
Onderhavig voornemen ziet toe op de realisatie van 35 appartementen. Wanneer een plan voorziet in woningen niet meer dan 11 woningen dan kan dit niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Een uitgangspunt hiervoor is de rechtsuitspraak ‘ABRvS 16 september 2015;. Voor het realiseren van woningen is de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921’ van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In voorliggend geval is sprake de realisatie van 35 appartementen. Er is dus, op basis van de genoemde uitspraak, sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijke ontwikkeling dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: •
er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
•
indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Hierna wordt ingegaan op de vragen die beantwoordt dienen te worden in de laddertoets. 1. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? De Laddertoets geldt alleen voor ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden. Binnen het projectgebied zijn de gronden voorzien van een horeca- en detailhandelsbestemming. Onderhavig voornemen ziet toe op de realisatie van woningen. Op grond van de huidige bouw- en gebruiksregels van de daar geldende bestemmingen zijn geen woningen toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het toevoegen van 35 appartementen. Er is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is dus van toepassing. 2.
Wat is het ruimtelijke verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in dit geval Haaksbergen. Uit de Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’ blijkt dat de gemeente Haaksbergen graag ook bovenop de basisbehoefte een bijdrage wenst te leveren aan het terugdringen van het woningtekort in de provincie. Voorliggend project sluit hierbij aan en voorziet hierin. 3. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Tevens moet worden aangetoond dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Hierbij moet de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte worden aangetoond. Uit het onderzoek blijkt dat tot 2023 een inbreidingsbehoefte in de bandbreedte 385 tot 445 woningen bestaat (kwantitatief) en dat er behoefte is aan appartementen en nultredenwoningen voor de toenemende groep oudere en/kleine huishoudens. Voorliggend initiatief voorziet in het toevoegen van 35 appartementen.
De sociale huur/koop appartementen, de betaalbare midden huur/koop appartementen en de duurdere koopappartementen passen binnen de geraamde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van de gemeente Haaksbergen. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het project. 4. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: “Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.” Het projectgebied ligt in de bebouwde kom van Haaksbergen. In de nabije omgeving zijn veelal woonfuncties aanwezig. In de huidige situatie is bebouwing op het perceel aanwezig. Het projectgebied is daarmee onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. Conclusie Laddertoets Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Het plan voorziet in de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte in Haaksbergen. Deze woningbehoefte is nader uitgewerkt in paragraaf 5.3.2. De behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Er wordt voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 5.129g Bkl.
4.3
Landschappelijke en/of stedenbouwkundige waarden
4.3.1
Landschappelijke waarden
Het projectgebied aan de Bartokstraat is gelegen in Haaksbergen. Vroeger was dit een kampenlandschap. Onder andere te herkennen aan de bouwlanden, slingerende wegen en organisch gevormde houtwallen rondom de bouwlanden. Voor het voornemen is een erfinrichtingsplan opgesteld. Deze is bijgevoegd als bijlage 1 bij deze toelichting. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van het erfinrichtingsplan opgenomen. Onderstaand wordt een motivering op het erfinrichtingsplan weergegeven.
Afbeelding 4.1:
Erfinrichtingsplan (Bron: BJZ.nu)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Toelichting erfinrichtingsplan De Wiedenbroeksingel is een belangrijke groenstructuur van Haaksbergen. Deze groenstructuur moet dan ook behouden blijven en versterkt worden. Beoogd wordt om het appartementencomplex landschappelijk te laten aansluiten op de omliggende omgeving. De Wagnerstraat en de Bartokstraat hebben ook een groen karakter. Om deze karakteristiek te behouden blijven deze bestaande bomen behouden. Daarnaast wordt aan de Bartokstraat een zomereik aangeplant om de lege plek op te vullen. Deze bomen vormen een belangrijke factor tegen hittestress in de zomermaanden. De 4 bomen gelegen aan de voorzijde van de huidige winkels komen te vervallen en maken plaats voor een beukenhaag en plantenborder. Om de nieuwe parkeerplekken te vergroenen wordt een grasbetontegel gebruikt, zodat het regenwater in de bodem kan infiltreren. Daarbij worden de parkeerplaatsen ten noorden van het appartementencomplex groen ingepast met een beukenhaag, zodat vanuit de Bartokstraat de parkeerplaats een groen karakter krijgt. Ten westen van het appartementencomplex wordt een wadi gerealiseerd. Deze wadi zorgt voor langzame infiltratie van regenwater in de bodem. Aan de noordzijde en de zijkanten van het appartementencomplex wordt een border met 5 heesters zoals hortensia’s en vaste planten aangeplant.
Dit maakt het appartementencomplex aantrekkelijker en groener. Hieromheen wordt een border gerealiseerd met vaste planten en bodembedekkers. Dit draagt bij aan de leefbaarheid en biodiversiteit van de wijk. Met deze landschappelijke maatregelen wordt het nieuwe appartementencomplex groen en duurzaam ingepast. Tot slot worden bestaande groenstructuren versterkt en de inheemse plantensoorten bevorderen de biodiversiteit en aantrekkelijkheid van het projectgebied. 4.3.2
Stedenbouwkundige waarden
Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de karakteristiek van de omgeving. De ontsluiting via de Bartokstraat en de noordelijke ontsluiting op de Wagnerstraat blijven behouden. De zuidelijke ontsluiting op de Wagnerstraat zal vervallen. Het appartementencomplex bestaat uit twee delen en is qua vormgeving en materiaalkeuze passend in de omgeving. De bouwhoogte wordt niet veel hoger dan omliggende bebouwing. Het appartementencomplex bestaat uit 3 en 4 woonlagen. De bebouwing blijft met de voorgevel georiënteerd op de Bartokstraat. En het krijgt een frisse uitstraling passend in de omgeving.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief
HOOFDSTUK 5
BELEIDSKADERS
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.
5.1
Rijksbeleid
5.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
5.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 5.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.
Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.
Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief 5.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 5.1.2
Instructieregels Rijk (Amvb’s)
Artikel 8.0b, eerste lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. b. c.
de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.
Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat: o o o o o o
o
waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).
Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Zie stap 11f van hoofdstuk 3. In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. 5.1.3
Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid
In voorliggend geval betreft het een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgenomen ontwikkeling. In de volgende hoofdstukken wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat. Hoofdstuk 3 en 4 zijn reeds ingegaan op de instructieregels zoals vervat in paragraaf 5.1.5, 5.1.7 en 5.1.8 van het Bkl.
5.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. 5.2.1
Omgevingsvisie Overijssel
De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Leidende thema’s voor de Omgevingsvisie zijn: 1. Duurzaamheid; 2. Ruimtelijke kwaliteit. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: • • • •
5.2.2
door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. Omgevingsverordening Overijssel
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 5.2.3
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristischrecreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.
zoals
veiligheid
of
gezondheid.
Het
Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.
Afbeelding 5.1:
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)
Hierna worden de lagen nader toegelicht. Of – generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. Waar – ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheidt de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.
De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. Hoe – gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden.
De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 5.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel Wanneer het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 5.2.4.1 Of – Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 4.5 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 4.14 (Woonafspraken) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 4.5
Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
lid 1: Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a.
er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;
b.
de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
c.
mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.
In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: dat deel van de fysieke leefomgeving waarvan de gronden niet vallen binnen bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling is gelegen binnen de bebouwde kom van Haaksbergen en is reeds voorzien van stedelijke bestemmingen. Zoals hierna ook blijkt is het projectgebied ook op basis van het ter plekke geldende ‘Ontwikkelingsperspectief’ en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de ‘Stedelijke laag’ in bestaand bebouwd gebied gelegen. Er vindt geen extra ruimtebeslag plaats op de groene omgeving. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 4.5 uit de Omgevingsverordening Overijssel.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief Artikel 4.14
Woonafspraken
1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel De gemeente Haaksbergen heeft haar woonbeleid opgenomen in de woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’. In de paragraaf 5.3.2 wordt het voorliggend plan getoetst aan dit beleid. Hier wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel. 5.2.4.2 Waar – Ontwikkelingsperspectieven In voorliggend geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. In afbeelding 5.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.
Afbeelding 5.2: Overijssel)
Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie
‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
22
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ Het plan voorziet in de herontwikkeling van het winkelcluster Brezan naar 35 appartementen. Het voornemen sluit aan bij de ambitie om ook de komende jaren voor Haaksbergen te voorzien in de lokale woningbehoefte. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor de overige functies zoals in deze onderbouwing nader toegelicht. Het realiseren van het project leidt tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en de bebouwing voegt zich goed tussen de bestaande bebouwing. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. 5.2.4.3 Hoe – Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarischcultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.
De “Natuurlijke laag” en de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied. Daarnaast wordt de “Laag van de beleving” buiten beschouwing gelaten omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. De “Stedelijke laag” In de “Stedelijke laag” ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied ligt in het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 – nu’, dit is in afbeeling 5.3 weergegeven.
Afbeelding 5.3:
Uitsnede van de “Stedelijke laag” (Bron: Provincie Overijssel)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
23
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief ‘Woonwijken 1955 – nu’ De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de realisatie van twee appartementengebouwen waarvan een gebouw met 3 bouwlagen en een gebouw met 4 bouwlagen. In totaal worden 35 woningen gerealiseerd. De bebouwing voegt zich qua aard, maat en karakter naar de omgeving. De bestaande groenstructuur blijft behouden. Geconcludeerd wordt dat het vornemen passend is binnen de ‘stedelijke laag’. 5.2.5
Conclusie toetsing aan het provinciale beleid
Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.
5.3
Gemeentelijk beleid
Het gemeente beleid is verwoord in tal van beleidsplannen het gebied van wonen, gezondheid, veiligheid, goede omgevingskwaliteit en duurzaamheid als centrale thema’s gekoppeld aan maatschappelijke doelen uit artikel 1.3 van de Omgevingswet. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgevingsvisie en andere voor voorliggend initiatief relevante beleidsstukken. 5.3.1
Structuurvisie 2030 Haaksbergen, Groenste Dorp van Twente
5.3.1.1 Algemeen De gemeenteraad van Haaksbergen heeft op 5 maart 2014 de ‘Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’ gewijzigd vastgesteld. De structuurvisie is een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Haaksbergen voor de periode tot 2020 en geeft een doorkijk naar 2030. De visie geeft aan hoe de gemeente omgaat met de thema’s infrastructuur, platteland, economie, wonen en duurzaamheid. Er zijn voor de komende jaren negen ambities opgenomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Verbeteren van de relatie en verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied. Een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt. Stimuleren van een gezonde plattelandseconomie en op peil houden van de ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten van het buitengebied. Versterken van de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur. Benutten van de toeristische potentie van de samenhang tussen dorp en landschap. Versterken van de veelzijdigheid van de Haaksbergse economie. Verbreden van het aanbod aan woonmilieus. Op peil houden en concentreren van het voorzieningenniveau. Verduurzamen en beleefbaar maken van het watersysteem.
In voorliggend geval is met name ambitie 7 ‘Verbreden van het aanbod aan woonmilieus’ van toepassing. Op deze ambities zal onderstaand nader worden ingegaan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
24
Haaksbergen, Bartokstraat Definitief 5.3.1.2 Ambitie ‘Verbreden van het aanbod aan woonmilieus’ Haaksbergen is een geliefd dorp met diversiteit aan woningen en woonmilieus. De gemeente wil graag haar jongere inwoners behouden en/of haar voormalige inwoners laten terugkeren. Daarvoor ligt een belangrijke opgave om het woningaanbod aantrekkelijk en gevarieerd te houden en de voorzieningen en de werkgelegenheid te bieden waarnaar de mensen op zoek zijn. Bij elke ontwikkeling is aandacht nodig voor de levensloopbestendigheid van woningen, zodat ze voor alle doelgroepen aantrekkelijk zijn. Daarmee wordt beoogd dat mensen zoveel mogelijk in hun woonomgeving moeten kunnen blijven wonen. 5.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie Het voornemen ziet toe op de realisatie van 2 appartementengebouwen met in totaal 35 appartementen. De beoogde appartementengebouwen zijn voorzien van lift en tevens levensloopbestendig uitgevoerd. Dit draagt bij aan de wens van de gemeente dat mensen zoveel mogelijk in hun woonomgeving kunnen blijven wonen. De woningen worden gebouwd voor elke leeftijdscategorie, afhankelijk van de prijs is de vraag in hoeverre de beoogde appartementen betaalbaar zullen zijn voor jongeren. Mocht de prijs te hoog zijn dan resulteert het voornemen in doorstroming wanneer middelbare/oudere inwoners er voor kiezen om te verhuizen.
Tevens is een deel van de appartementen beoogd voor sociale huur/sociale koop. 5.3.2
Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’
5.3.2.1 Algemeen De ambitie van de gemeente is groter dan de lange termijnbehoefte op basis van de Primos prognose (2020) en het plus scenario. Dit komt mede voort uit de grote landelijke ambitie (in de Nationale woon- en bouwagenda is een lange termijndoel van 900.000 woningen tot 2030 opgenomen) en de afspraken die de provincie Overijssel vervolgens heeft gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten in het kader van de Woondeal Twente. In de Woondeal Twente, welke op 21 december door partijen is ondertekend, is afgesproken dat elke regionale gemeente, dus ook de gemeente Haaksbergen, een bijdrage levert aan de regionale woningbouwopgave van 14.100 woningen. Het aantal woningen per regiogemeente wordt “fair share” verdeeld. Hierbij is wel de kanttekening gemaakt dat de bijdrage moet passen bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente. Het plus-scenario is gericht op het invullen van de extra (boven-) regionale ambitie: bovenop de basisbehoefte (basis-scenario) om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort in de provincie. In het plus-scenario is er in de periode 2020 tot 2030 behoefte aan 385 tot 445 woningen. Tot 2030 wordt een additionele behoefte voor 20 tot 60 grondgebonden koopwoningen verwacht (in totaal circa 500 woningen). Dit kan verklaard worden door het relatief grotere aandeel jonge stellen en gezinnen in het plus-scenario.
Ook in het plus-scenario is in de gemeente Haaksbergen vooral behoefte aan appartementen en levensloopbestendige woningen, met name door de toename van het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder. 5.3.2.2 Kwantitatieve behoefte De kwalitatieve opgaven doen zich in toenemende mate voor in het segment appartementen en nultredenwoningen. Dit door de eerder genoemde vergrijzing en de kleiner wordende huishoudens. Het grootste deel van de woningvoorraad staat er op dit moment al. Nieuwbouw betreft maar een beperkt deel van de totale opgave op de woningmarkt. De grondgebonden woningen voor gezinnen zijn niet altijd geschikt (te maken) voor de toenemende groep oudere en/kleine huishoudens. Complementair toevoegen aan de voorraad gaat daarom steeds vaker om toevoegen van die woningtypen waar in de bestaande voorraad nog weinig aanbod is. De woningbouwplannen worden daarom adaptief geprogrammeerd. Door adaptief te programmeren is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. 5.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan de woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’ Uit het onderzoek blijkt dat tot 2023 een inbreidingsbehoefte in de bandbreedte 385 tot 445 woningen bestaat (kwantitatief) en dat er behoefte is aan appartementen en nultredenwoningen voor de toenemende groep oudere en/kleine huishoudens.