Document · PDF

Rapportage locatieonderzoek 20181218

Gemeenteraad 20 maart 2025, gemeente HaaksbergenBij agendapunt: Raadsbesluit Huisvesting het Assink lyceum Haaksbergen10.191 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Rapportage locatie-onderzoek vervangende nieuwbouw Het Assink lyceum

Datum: 18 december 2018 Uitgevoerd door: M3V

LEESWIJZER INHOUD 1.

Inleiding 1.1

Aanleiding

Blz. 3

1.2

Proces

Blz. 3-4

1.3

Rapportage

Blz. 4

2.1

Kaders en uitgangspunten

Blz. 5

2.2

Potentiële locaties

Blz. 5-9

Locaties

Afwegingsmatrix 3.1

Beoordelingsaspecten

Blz. 10-13

3.2

Wegingsfactoren

Blz. 13

3.3

Scoringsmethodiek

Blz. 13-16

Beoordeling locaties 4.1

Multicriteria-analyse

4.2

Extra onderzoek locaties ‘shortlist’

4.3 5.

Blz. 17-18

4.2.1

Vraagstukken

Blz. 18-20

4.2.2

Uitwerking extra onderzoek

Blz. 20-34

Voorkeurslocatie(s)

Blz. 34

Conclusies

Blz. 35-38

INLEIDING

1.1.

Aanleiding

In 2017 heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal scenario’s om de huisvesting van Het Assink lyceum (HAL) te optimaliseren. Door de daling van het aantal leerlingen is sprake van een toenemende leegstand in beide locaties van HAL in de Haaksbergen. Dit heeft tot gevolg dat ook de inkomsten en uitgaven uit balans raken en niet meer op te vangen zijn vanuit de reserves. Het is wenselijk en noodzakelijk om te komen tot passende huisvesting voor HAL. Bovenstaand genoemd onderzoek heeft geleid tot een bestuurlijke keuze van zowel HAL als de gemeente Haaksbergen (raadsvergadering 29 november 2017) om het voorkeursscenario van vervangende nieuwbouw voor HAL in Haaksbergen verder te gaan onderzoeken. Geconcludeerd is dat vervangende nieuwbouw op een nader te bepalen locatie de meest passende en duurzame ontwikkelingsrichting is voor HAL. Dit biedt de meeste meerwaarde voor de realisering van de gezamenlijke ambities en de onderwijskundige ambities van HAL. Het vervolgonderzoek omvat in elk geval een locatie-onderzoek om te komen tot een geschikte locatie en de verdere uitwerking van het onderwijs– en huisvestingsconcept, waarbij een businesscase uitsluitsel moet geven over de haalbaarheid van de nieuwbouw.

Omdat ook moet worden voorzien in bewegingsonderwijs en de huidige sportaccommodatie bij HAL (locatie Bouwmeester) binnen afzienbare tijd het nodige onderhoud vraagt, heeft de gemeente besloten om ook nader onderzoek te doen naar de optimalisering van de binnensportaccommodaties. Hoofdvraag hierin is welke toekomstige behoefte er is aan binnensportaccommodaties en op welke wijze hierin moet of kan worden voorzien. Ten behoeve van het voorkeurscenario nieuwbouw – waarbij de beide huidige locaties van HAL in Haaksbergen worden gehuisvest op/in een unilocatie - is besloten tot het onderzoeken van de volgende drie vragen: •

Wat is de beste locatie voor de nieuwbouw van HAL? (Locatie-onderzoek voor de bepaling van de definitieve nieuwbouwlocatie).

•

Wat gaat het kosten en welke dekking is er? (Opstelling van een businesscase voor de nieuwbouw)

•

Hoe kan worden voorzien in voldoende binnensportaccommodaties nu en in de toekomst? (Onderzoek naar behoefte aan binnensportaccommodaties)

In deze rapportage wordt verslag gedaan van het locatie-onderzoek. Het gevolgde proces en de resultaten worden beschreven. 1.2

Proces

In de afgelopen periode is in samenwerking met een breed samengestelde projectgroep van medewerkers van HAL en de gemeente het locatie-onderzoek uitgevoerd. In een aantal interactieve werkbijeenkomsten met de projectgroep zijn de kaders en uitgangspunten voor de mogelijke locaties vastgesteld. Op basis van deze kaders en uitgangspunten zijn de mogelijke

locaties in beeld gebracht en besproken met de projectgroep en vervolgens de stuurgroep (in de stuurgroep participeren de portefeuillehouder onderwijshuisvesting en de bestuurder van HAL). De tussenresultaten zijn tevens besproken met overige medewerkers van HAL en de gemeente en waar nodig zijn aanvullingen aangedragen en meegenomen binnen het overleg van de projectgroep. Tevens is de gemeenteraad door middel van een viertal informele bijeenkomsten geïnformeerd over de voortgang en de resultaten. De diverse locaties, de beoordelingsaspecten en de wegingsfactoren zijn na bespreking vastgesteld door de project- en stuurgroep. In de informele bijeenkomsten met de gemeenteraad zijn de locaties, de beoordelingsaspecten en wegingsfactoren besproken. De geïnventariseerde locaties – aangedragen door HAL en de gemeente (inclusief de leden van de gemeenteraad) - zijn vervolgens geanalyseerd door de leden van de projectgroep waarna een multicriteria-analyse is opgesteld onder leiding van M3V voor de onderlinge vergelijking van de locaties. Deze resultaten zijn besproken binnen de projectgroep, waarna er een ‘shortlist’ van zeven mogelijke locaties is voorgelegd aan en vastgesteld door de stuurgroep. Naar deze zeven locaties is vervolgens extra onderzoek verricht. De te onderzoeken vraagstukken zijn eveneens open vastgesteld door de project- en stuurgroep.

De gemeente heeft met verschillende partijen gesproken om de haalbaarheid van deze locaties te verkennen. Tevens zijn er grove massastudies uitgevoerd van een aantal locaties om de ruimtelijke mogelijkheden te verkennen. Dit nadere onderzoek was nodig om te kunnen komen tot een zorgvuldige en weloverwogen keuze voor een of meer voorkeurslocaties, waarbij er ook specifiek gekeken is naar de ruimtemogelijkheden, haalbaarheid, kosten en de termijn waarbinnen de nieuwbouw gerealiseerd zou kunnen worden. De resultaten van het onderzoek naar de locaties van de shortlist zijn wederom uitvoerig besproken in de projectgroep, waarna de projectgroep een advies voor voorkeurslocaties heeft voorgelegd aan de stuurgroep. De stuurgroep heeft het advies in deze overgenomen en een tweetal voorkeurslocaties vastgesteld. Zoals aangegeven is de gemeenteraad tussentijds regelmatig informeel bijgepraat over de voortgang van het onderzoek en de resultaten. Ook is een raadsinformatiebrief opgesteld. In deze bijeenkomsten heeft de gemeenteraad de gelegenheid gekregen op- en aanmerkingen te maken ten behoeve van het verdere onderzoek. Hoewel sprake was van informele bijeenkomsten heeft de gemeenteraad in algemene zin positief gereageerd op het onderzoeksproces en de tussen- en concept eindresultaten. Er is tevredenheid over de zorgvuldigheid van het proces. 1.3

Rapportage

In deze rapportage wordt verslag gedaan van het locatie-onderzoek en de uitkomst daarvan. Op basis van de inventarisatie, beoordeling, multicriteria-analyse van alle in beeld gebrachte locaties en het aanvullend onderzoek van de locaties op de shortlist, zijn er twee voorkeurslocaties uit het onderzoek naar voren gekomen. De projectgroep heeft deze locaties voorgelegd aan de stuurgroep. In mei 2018 heeft de stuurgroep ingestemd met deze voorkeurslocaties. De portefeuillehouder onderwijshuisvesting zal aan de hand van het advies van de projectgroep de raad een voorstel voorleggen over de locatiekeuze voor de nieuwbouw van de unilocatie van HAL.

LOCATIES

2.1.

Kaders en uitgangspunten

Mede op basis van de uitkomsten van de scenariostudie huisvesting van HAL van augustus 2017 zijn binnen de projectgroep de kaders en uitgangspunten vastgesteld die van belang zijn voor het uit te voeren locatie-onderzoek naar de nieuwbouwlocatie van Het Assink lyceum. Deze kaders zijn op hoofdlijnen: •

Nieuwbouwlocatie dient (minimaal) circa 10.000 m2 (1 hectare) groot te zijn; deze ruimtebehoefte is nodig voor de realisering van het lesgebouw (8.400 m 2 BVO), de ruimte voor parkeren (fietsen en auto’s) en de pauzeruimte voor de leerlingen.

•

Locaties kunnen zowel gemeentelijke locaties zijn als van derden (een of meer ontwikkelaars of particulieren).

• 2.2.

Mogelijke locaties liggen zowel in als aan de rand van de kern Haaksbergen. Potentiële locaties

De gemeente en HAL (en ook de gemeenteraad tijdens de informele raadsbijeenkomsten) hebben naar aanleiding van de vastgestelde kaders en uitgangspunten 19 mogelijke locaties aangedragen. Dit betreft derhalve de totale groslijst waarop het locatie-onderzoek zich richt. Geconcludeerd kan worden dat in het kader van het locatie-onderzoek breed is gekeken naar alle mogelijke locaties (ook al was wellicht van een aantal locaties al te concluderen dat de haalbaarheid erg complex zou worden). Alle locaties zijn minimaal 1 hectare groot. Deze lijst is vastgesteld door de stuurgroep en besproken met de gemeenteraad. Vanwege het informele karakter is deze echter niet vastgesteld door de gemeenteraad. Hieronder is een overzichtskaart weergegeven van alle locaties. Deze locaties worden vervolgens nader beschreven c.q. toegelicht.

Legenda: geel = mogelijke locaties roze = sporthal rood = centrumgebied groen = sportaccommodaties

Figuur 1: Overzicht locaties

A. Bouwmeester Deze locatie is 10.500 m2 groot en is juridisch eigendom van Het Assink lyceum. Het economisch eigendom berust bij de gemeente1. De locatie ligt centraal, gelegen tegen het centrumgebied van Haaksbergen. Op deze locatie staat HAL met de havo-vwo-locatie en de sporthal De Bouwmeester. Tevens maakt het gezondheidscentrum onderdeel uit van deze locatie, deze is echter in de vaststelling van de omvang van de locatie niet meegerekend. De locatie ligt relatief ingeklemd in een verstedelijkte omgeving met een reeds relatief hoge parkeerdruk.

1 In de onderwijswetgeving wordt onderscheid gemaakt tussen juridisch en economisch eigendom. Zolang de

functie onderwijs aanwezig is op een gebouw en locatie is het schoolbestuur eigenaar. Dit wordt juridisch eigendom genoemd. Het economisch eigendom impliceert dat wanneer de onderwijsfunctie verdwijnt het eigendom automatisch terugvalt aan de gemeente. Dit is zo vastgelegd omdat de gemeenten in Nederland de investering voor onderwijshuisvesting financieren en grond om niet ter beschikking moeten stellen.

B. Lourdeskerk e.o. De locatie Lourdeskerk e.o. is 14.019 m2 groot en is eigendom van derden (bisdom en Stichting Keender wat betreft de locatie Pius X). Basisschool Pius X maakt tevens onderdeel uit van deze locatie. Deze locatie grenst aan de oude N18 en ligt aan de rand van Haaksbergen. Met de realisering van de nieuwe N18 zal de oude N18 een verkeersluwe weg worden. In het kader van de vernieuwing van de N18 zal deze locatie en de hier aanwezige infrastructuur opnieuw worden ingericht. C. TTH De locatie TTH is een groot bedrijventerrein met meerdere bedrijven. De locatie is 50.118 m2 groot en is in eigendom van derden (meerdere bedrijven). De locatie ligt in het midden van Haaksbergen, net buiten het centrumgebied. Op dit moment is er sprake van aanwezige industrie c.q. bedrijvigheid. D. Parallelweg Deze locatie is 7.493 m2 groot en is in eigendom van derden. De locatie grenst aan het HAL, locatie van Brakelstraat. De locatie Parallelweg ligt in het midden van Haaksbergen, net buiten het centrumgebied. Qua grootte zou deze samengenomen kunnen worden met de locatie Van Brakelstraat. De locatie is op zichzelf te klein om het volledige programma van eisen te realiseren. De locatie kan alleen in combinatie met een andere locatie gebruikt worden. E. Saalmerink/Livio De locatie Saalmerink is 18.435 m2 groot en is in eigendom van Livio.

Op deze locatie is een woonzorglocatie van Livio gehuisvest. Livio is bezig met vernieuwing van haar vastgoedportefeuille. De locatie grenst aan de oude N18 en ligt aan de rand van Haaksbergen. De locatie ligt in de nabijheid van het centrumgebied. Met de realisering van de nieuwe N18 zal de oude N18 een verkeersluwe weg worden. F1. Scholtenhagen Locatie Scholtenhagen bestaat uit twee locaties. De locatie F1 betreft de locatie aan de huidige N18. Deze grenst aan het naastgelegen zorghuis Twente Scholtenhagen (voormalig Best Western hotel). Het gebied ligt net buiten de kern, aan de rand van Haaksbergen. De locatie is 16.700 m2 groot en in eigendom van derden. In het kader van de vernieuwing van de N18 zal deze locatie en de hier aanwezige infrastructuur opnieuw worden ingericht. F2. Scholtenhagen De tweede locatie Scholtenhage is 13.074 m2 groot en ligt iets zuidelijker, buiten de kern en aan de rand van Haaksbergen. Deze locatie is ook in eigendom van derden. De locatie ligt naast enkele sportaccommodaties zoals HSC ’21, V.V. Haaksbergen, Atletiek vereniging Haaksbergen (AVH) en zwembad De Wilder. Tevens ligt de camping Scholtenhagen hiernaast.

G. Diepenmaat De locatie Diepenmaat is 16.209 m2 groot en is in eigendom van derden. Momenteel is op deze locatie (deels) o.a. Shell Diepemaat gehuisvest en een lege bedrijfshal. De locatie ligt net buiten de kern, aan de rand van Haaksbergen, langs de oude N18. In het kader van de vernieuwing van de N18 zal deze locatie en de hier aanwezige infrastructuur opnieuw worden ingericht. H. Casa Flora De locatie Casa Flora is een locatie met een omvang van 29.213 m2 en is in eigendom van derden. De locatie ligt aan de rand van Haaksbergen. Op de locatie is momenteel (deels) tuincentrum Groenrijk, Welkoop en de Blokker gevestigd. I. Stepelerveld Locatie Stepelerveld is eigendom van derden en is meerdere hectares groot. De locatie ligt in de nabijheid van industrie/bedrijven en ligt buiten de kern van Haaksbergen (noordkant). De locatie ligt dichtbij de nieuwe N18. J. De Greune Locatie De Greune is in eigendom van de gemeente (de sportvelden, niet de kantine en kleedkamers) en is 11.601 m2 groot. Het betreft (een deel van) de huidige sportaccommodatie van SV Bon Boys (voetbal). In de nabijheid ligt industrie/bedrijven. De locatie ligt aan de rand van Haaksbergen. K. Stepelo De locatie Stepelo is 11.420 m2 groot en is eigendom van derden. Het is gelegen aan de Noordsingel, naast o.a. de Kwikfit en de Gamma. In de nabijheid zit veel bedrijvigheid.

Stepelo ligt buiten de kern van Haaksbergen. L. Wissinkbrink Locatie Wissinkbrink is eigendom van de gemeente en is 48.275 m2 groot. De locatie ligt aan de Noordsingel, buiten de kern van Haaksbergen (noordwesten), dichtbij de nieuwe N18. Deze locatie is/was beoogd voor woningbouw. M. Van Brakelstraat De locatie Van Brakelstraat is 15.145 m2 groot en is juridisch eigendom van HAL. Het economisch eigendom berust bij de gemeente (zie voetnoot 1). Op deze locatie staat momenteel de vmbolocatie van HAL, inclusief het gymlokaal. Tevens maakt de voormalige basisschool Theo Scholte deel uit van deze locatie. De locatie ligt in de directe nabijheid van het centrumgebied van Haaksbergen. N. De Els Deze locatie is 9.728 m2 groot en is eigendom van de gemeente. De locatie ligt binnen de kern van Haaksbergen. Sporthal De Els is naast deze locatie gelegen.

O. Albert Cuyplaan Locatie Albert Cuyplaan is 10.790 m2 groot en is in eigendom van derden. De locatie ligt in de wijk De Zienesch, in de kern van Haaksbergen. Enerzijds ligt de locatie aan woningbouw, anderzijds ligt deze locatie in de buurt van bedrijvigheid/industrie. P. Veldmaat Noord Deze locatie is 13.415 m2 groot en is in eigendom van de gemeente. De locatie ligt aan de rand van Haaksbergen (noordkant). In de buurt is bedrijvigheid/industrie gevestigd, evenals een buitensportaccommodatie (voetbal, handbal en tennis). Q. Gronden diaconie De locatie gronden diaconie is 40.930 m2 groot en is in eigendom van derden. De locatie ligt tegenover basisschool Pius X. Het ligt aan de rand van Haaksbergen buiten de kern (zuidkant), aan de oude N18, die opnieuw ingericht wordt. R. Weilanden Westsingel Locatie Weilanden Westsingel is 33.649 m2 groot en is gevestigd aan de westkant, aan de rand van de kern van Haaksbergen. In de nabijheid is bedrijvigheid/industrie gevestigd.

AFWEGINGSMATRIX

3.1

Beoordelingsaspecten

De locaties op de groslijst zijn op meerdere aspecten beoordeeld. Door de projectgroep is hiervoor een afwegingsmatrix opgesteld die vervolgens is vastgesteld door de stuurgroep. Hierin staat benoemd op basis van welke aspecten de locaties worden beoordeeld en welke weging aan de verschillende aspecten wordt toegekend. De locaties zijn beoordeeld op negen aspecten: eigendom, bestemming, ligging, ambities HAL, planning, infrastructuur, veiligheid, investeringskosten en sport. Deze aspecten worden na figuur 2 verder toegelicht.

Figuur 2: Beoordelingsaspecten

a. Eigendom Bij het aspect eigendom is onderzocht of de locatie eigendom is van de gemeente (dan wel het schoolbestuur) of dat deze in eigendom is van derden, zoals ontwikkelaar(s) of particulier(en). Ontwikkeling op locaties die reeds in eigendom zijn van de gemeente is veelal sneller haalbaar dan locaties die nog moeten worden verworven. b. Bestemming Er zijn locaties die al de juiste bestemming hebben en locaties waarvan de bestemming nog niet passend is. Uitgangspunt is dat de bestemming van iedere locatie gewijzigd kan worden. Wanneer een bestemmingsplan gewijzigd moet worden, dient gekeken te worden naar de haalbaarheid daarvan. Belangrijk daarin is ook het te verwachten draagvlak van de omgeving voor deze wijziging. Er moet in beeld gebracht worden of er risico is op planschade of niet. Daarnaast moet bekeken worden of en in hoeverre er sprake is van de aanwezigheid van hindercirkels (milieuwetgeving). c. Ligging Bij het aspect ligging wordt gekeken of de locatie centraal of decentraal ligt. Door de projectgroep is een gebied (rode en witte cirkel) vastgesteld waarbinnen een centrale of decentrale ligging valt, zie figuur 3. Het gebied dat binnen de rode cirkel valt betreft de N18, Wiedenbroeksingel,

Hengelosestraat, Albert Cuyplaan en de Kruisandstraat. Binnen de witte cirkel valt Haaksbergen als geheel, exclusief de rode cirkel.

Figuur 3: Ligging centraal/decentraal

Daarnaast wordt binnen het aspect ligging gekeken naar het voedingsgebied van de leerlingen van HAL. Naast de leerlingen uit Haaksbergen zelf, komt een groot deel van de leerlingen uit de gemeente Berkelland. Voor HAL is deze oriëntatie op Berkelland erg belangrijk vanwege de aanwezige instroomlocaties in Eibergen en Neede. De toekomstige ligging moet geen tot weinig consequenties hebben voor de huidige leerlingenstromen. Hieronder is op een kaart aangegeven wat HAL een gunstiger gebied vindt en een wat minder gunstiger gebied voor de toekomstige locatie. Links van de groene stippellijn is een gunstiger gebied t.b.v. de leerlingen uit Berkelland, rechts van de groene stippellijn is ongunstiger. Hierbij wordt verwacht dat de locatie in dit gebied een negatief effect heeft op leerlingenstromen vanuit Berkelland.

Figuur 4: Voedingsgebied leerlingen

d. Ambities HAL Belangrijk voor de ambities van HAL is de fysieke nabijheid van samenwerkingspartners op het gebied van cultuur, welzijn, bedrijven, sport e.d. Hierbij is gekeken naar de aanwezigheid van deze partners binnen een straal van circa 100 meter. Het is ook een nadrukkelijke ambitie om de nieuwe voorziening in een ruimtelijke/campusachtige omgeving te situeren. Van elke locatie moet in kaart

gebracht worden wat de ruimte is en of daarbij de mogelijkheid is voor een ruimtelijke of campusachtige inpassing/ontwikkeling van de nieuwbouw. e. Planning Voor HAL is ontwikkeling op korte dan wel middellange termijn noodzakelijk. Wanneer de school nog langdurig op twee locaties zal zijn gehuisvest, heeft dit vergaande financiële consequenties. HAL krijgt dan door de leerlingendaling (en de hierdoor ontstane verminderde inkomsten) een negatieve exploitatie. Bij het aspect planning wordt dan ook gekeken of de nieuwbouw binnen 5 jaar is te realiseren of dat de verwachting is dat de realisatie pas na 5 jaar bewerkstelligd kan worden (vanaf het moment waarop de potentiële locaties zijn beoordeeld). f. Infrastructuur Bij dit aspect dient inzichtelijk te worden of de huidige infrastructuur reeds voorzien is van een (goede) ontsluiting/toegang voor snel en langzaam verkeer of dat de (wegen)infrastructuur aangepast moet worden. Daarnaast is de nabijheid van het openbaar vervoer van belang, waarbij gesteld is dat deze (bv. een bushalte) zich binnen 300 meter moet bevinden. g. Veiligheid Veiligheid is een belangrijk aspect, dit betreft zowel fysieke als de sociale veiligheid. Wat betreft de fysieke veiligheid gaat het met name om de mogelijkheid het snel en langzaam verkeer van elkaar te scheiden.

Wat betreft de sociale veiligheid is het van belang of er voldoende zicht en toezicht mogelijk is op de locatie en dat de routes naar de locaties veilig zijn. Dit betekent bijvoorbeeld dat een locatie niet ‘verstopt’ ligt. h. Investeringskosten Naast de kosten van de realisering van de nieuwe voorziening zijn er veelal diverse aanvullende kosten. Het betreft kosten voor bv. het verwerven van een locatie, het bouwrijp maken, kosten van de bestemmingsplanprocedure en kosten voor infrastructurele aanpassingen. Dit maakt dat de ene locatie wellicht kostbaarder wordt dan de andere locatie. Ook van belang is of er tijdelijke huisvesting voor HAL noodzakelijk is. i. Sport De aanwezigheid van voorzieningen voor het bewegingsonderwijs is een pré. Het gaat hier zowel om voorzieningen voor binnen- als buitensport. In die zin is het de vraag of deze sportaccommodaties in de directe nabijheid aanwezig dan wel mogelijk zijn. Hierbij wordt er een splitsing gemaakt tussen de binnensport en de buitensport. Daarnaast is vastgelegd dat de afstand tot een dergelijke accommodatie maximaal 500 meter is. In onderstaand figuur 5 zijn de diverse aspecten schematisch weergegeven. Met de stuurgroep is ten aanzien van het aspect sport besloten dat dit bij gelijke uitkomst van de beoordeling van de locaties een doorslaggevend aspect kan zijn.

Dus als twee locaties dezelfde eindbeoordeling hebben op de aspecten exclusief sport, dan is de aanwezigheid/nabijheid van sport van doorslaggevende betekenis. De diverse aspecten kennen sub-aspecten die in de beoordeling zijn

Figuur 5: Beoordelingsaspecten

3.2

Wegingsfactoren

Binnen de projectgroep is overlegd over de weging van de verschillende aspecten. Moet een bepaald aspect extra zwaar wegen of is sprake van gelijke weging vormt de centrale vraag. De met de projectgroep opgestelde en door de stuurgroep vastgestelde wegingsfactoren zijn hieronder weergegeven in figuur 6. De aspecten “ligging” en de “ambities van HAL” hebben een wegingsfactor 2 gekregen. De projectgroep en stuurgroep vinden dit belangrijke aspecten voor de beoordeling van de locaties. Ligging en ambitie zijn erg belangrijk voor de toekomstige en onderwijskundige ambities van HAL. De aspecten eigendom, bestemming en planning hebben een relatie met elkaar. Dit is reden geweest om de weging van deze aspecten te houden op 1. Wanneer deze een zwaardere wegingsfactor zouden krijgen, zou er een minder reële of “objectieve” beoordeling plaatsvinden.

Figuur 6: Wegingsfactoren

3.3

Scoringsmethodiek

Het scoren per aspect heeft plaats gevonden door middel van het toekennen van een score van 1 tot 5 (1 = negatief, 2 = onvoldoende, 3 = neutraal, 4 = voldoende, 5 = positief). Hieronder is de leidraad beschreven, die de leden van de projectgroep hebben gehanteerd bij het beoordelen van alle locaties op de longlist.

Nabij buitensport

i. sport

Nabij binnensport

Tijdelijke huisvesting

Kosten infrastructuur

h. investeringskosten

Kosten bouwrijp

Toezicht/zicht

g. veiligheid

Scheiding snel en langzaam verkeer

Openbaar vervoer

Realisatie binnen 5 jaar

f. infrastructuur

Ontsluiting

e. planning

Realisatie na 5 jaar

d. ambities HAL

Ruimte/campus/ parkachtig

Voedingsgebied leerlingen

Centraal-decentraal

c. ligging

Hindercirkels

Planschade

Draagvlak

b. bestemming

Haalbaarheid wijziging

Derden (ontwikkelaar, particulier)

Gemeente

a. eigendom

Samenwerkignspartners

bezien en beoordeeld.

a. Eigendom Wanneer de gemeente eigenaar is, is er een 4 of 5 score ingevuld. Wanneer er bij de eigendom sprake is van een particuliere eigenaar in de vorm van 1 eigenaar, is de score 3 toegekend. Wanneer er meerdere particuliere eigenaren zijn, is een 1 of 2 score gegeven. b. Bestemming Als de bestemmingsplanwijziging geen problemen met zich heeft meegebracht en er geen tot weinig weerstand vanuit de omgeving verwacht wordt, is dit aspect beoordeeld met een hoge score. Wanneer er weinig draagvlak is vanuit de directe omgeving, scoorde dit aspect vanzelfsprekend lager dan wanneer er voldoende draagvlak was. Hetzelfde geldt voor het risico op planschade. Een verwachting van planschade scoort lager dan het ontbreken hiervan. Wat betreft de hindercirkels geldt dat als deze er niet zijn er een 5 score toegepast is, zijn deze wel aan de orde dan volgt er een lagere score. c. Ligging Een centrale ligging bij het centrumgebied van Haaksbergen scoorde hoger dan een decentrale ligging. Wat betreft het voedingsgebied (leerlingenstromen) gold dat een locatie dichter ten opzichte van Berkelland een hogere score geeft dan wanneer deze verder weg ligt.

Figuur 7: Scoringskader voedingsgebied

d. Ambities HAL Een of meerdere samenwerkingspartner(s) binnen een straal van 100 meter levert een score 4 of 5 op, wanneer dit in mindere mate het geval is, is er een lagere score gegeven. Bij de mogelijkheid voor ruimtelijke inpassing is gekeken naar de omgeving. Is deze ruimtelijk in te delen en/of campus-/parkachtig dan komt hier een 5 score uit. Hoe mindere mogelijkheid hiertoe is, hoe lager dit aspect beoordeeld is. e. Planning Bij de planning is gekeken of de nieuwbouw te realiseren is binnen 5 jaar. Als dat zo is, levert dit een hoge score op. Als de realisatie na 5 jaar pas mogelijk is, volgt er een 1 tot 3 score.

f. Infrastructuur Is er al een goede bereikbaarheid en/of ontsluiting, dan is dit aspect hoog beoordeeld met een 4 of 5 score. Hoe lager de score hoe minder goed de bereikbaarheid en/of ontsluiting is. g. Veiligheid Indien er een goede scheiding gemaakt kan worden tussen snel en langzaam verkeer, is dit aspect hoog beoordeeld (4/5). Er is een 1 tot 3 score gegeven wanneer deze scheiding in mindere mate het geval is. Bij het zicht en toezicht op de locatie/gebouw gaat het om de sociale veiligheid. Ligt de locatie goed in het zicht dan volgt er een score 5, wanneer dit niet het geval is wordt er een 1 tot 4 score gegeven afhankelijk van de situatie. h. Investeringskosten Indien er hoge kosten verwacht worden voor het bouwrijp maken van de locatie dient er een score 1 gegeven te worden. Wanneer er geen kosten gemaakt hoeven te worden volgt er een 5 score. Afhankelijk van de eventuele kosten wordt er daarnaast een 2 t/m 4 score gegeven. Daarnaast wordt er een score toegekend aan de kosten van de infrastructuur, ook hier geldt hoe hoger de investeringskosten hoe lager de score op dit aspect. Wat betreft de tijdelijke huisvesting geldt dat als er geen kosten gemaakt hoeven te worden, er een 5 score toegekend wordt. Hoe hoger de kosten, hoe lager dit aspect beoordeeld wordt. i. Sport Bij het aspect sport is gekeken naar de aanwezigheid in de nabijheid van binnensport en buitensport.

Bij beide onderdelen geldt de norm van 500 meter. Hoe dichterbij deze mogelijkheid is, hoe hoger de score (zie figuur 8 en 9).

Figuur 8: Scoringskader binnensport

Figuur 9: Scoringskader buitensport

Op basis van de beoordeling van de verschillende locaties op ieder aspect en de sub-aspecten ontstaat met de wegingsfactor van het aspect een totaalscore per locatie. Door het bijeenbrengen van alle scores van de leden van de projectgroep worden vervolgens meerdere voorkeurslocaties zichtbaar. De locaties zijn, los van elkaar, geanalyseerd en beoordeeld door meerdere medewerkers van HAL en de gemeente (zowel HAL heeft gescoord als de gemeente afzonderlijk). De resultaten hiervan zijn in het volgende hoofdstuk beschreven.

BEOORDELING LOCATIES

4.1

Multicriteria-analyse

Op basis van de in het vorige hoofdstuk beschreven (sub-)aspecten en wegingsfactoren zijn de locaties “gewikt en gewogen” in de vorm van een multicriteria-analyse. Zowel de vertegenwoordigers van de gemeente als HAL hebben bepaalde aspecten niet beoordeeld omdat dit niet behoorde tot de competentie van de betreffende geleding. Beide partijen zijn hier van elkaars kennis en expertise uitgegaan. Zo heeft HAL alleen het aspect ambitie HAL beoordeeld en heeft de gemeente de locaties niet op dit aspect beoordeeld. Anderzijds heeft HAL o.a. het aspect eigendom en bestemmingsplan niet beoordeeld omdat dit de competentie van de gemeente betreft. Samengevat ziet deze verdeling er als volgt uit: De gemeente heeft het volgende beoordelingsaspect niet gescoord: •

Ambities HAL (samenwerkingspartners, ruimte/campus/parkachtig)

Het Assink lyceum heeft de volgende beoordelingsaspecten niet gescoord: •

Eigendom (gemeente, derden)

•

Bestemming (haalbaarheid wijziging, draagvlak, planschade en hindercirkels)

•

Infrastructuur (ontsluiting, openbaar vervoer)

•

Veiligheid (scheiding snel/langzaam verkeer, toezicht/zicht)

•

Investeringskosten (kosten bouwrijp en kosten infrastructuur)

Aspecten die door zowel de gemeente als Het Assink lyceum zijn gescoord, betreffen: •

Ligging (centraal-decentraal, voedingsgebied leerlingen)

•

Planning (realisatie binnen of na 5 jaar)

•

Investeringskosten (tijdelijke huisvesting)

•

Sport (nabij binnen- en buitensport)

Op basis van de autonome en gezamenlijke scores op de diverse aspecten, zijn deze in de projectgroep aan elkaar toegelicht en besproken. De uitkomst van de scores door de gemeente en HAL van de 19 locaties op de longlist is hieronder weergegeven in figuur 10.

Figuur 10: Samengevoegde scores beoordeling locaties

In de projectgroep is uitvoerig gesproken over de opstelling van een shortlist van nader te onderzoeken locaties voor de nieuwbouw van HAL. Belangrijk vraagstuk hierin vormde het aantal te onderzoeken locaties. Besloten is nader onderzoek te doen naar de eerste zeven locaties. De locatie De Greune is niet meer meegenomen, omdat deze op de belangrijke onderdelen bestemming en ligging minder scoorde dan de overige locaties. Op basis van deze bespreking en om te komen tot goed en volledig onderzochte locaties en een weloverwogen keuze voor (een) voorkeurslocatie(s), is op basis van de scores van alle locaties op de longlist een ‘shortlist’ van 7 locaties opgesteld waarnaar verder onderzoek diende plaats te vinden. Deze zeven locaties waren volgens de projectgroep waardevol genoeg om verder te bekijken, alvorens te komen tot 1 of 2 voorkeurslocatie(s). De stuurgroep heeft vervolgens ingestemd met deze shortlist en het verdere onderzoek hiernaar. De gemeenteraad is in een informele bijeenkomst geïnformeerd over deze shortlist. Informeel is ingestemd met deze 7 verder te onderzoeken locaties. 4.2

Extra onderzoek locaties ‘shortlist’

4.2.1

Vraagstukken

Naar aanleiding van de besproken resultaten en het vaststellen van de shortlist in de project- en stuurgroep zijn er verschillende vraagstukken voor nader onderzoek opgesteld. Opgemerkt dient te worden dat sommige vraagstukken voor meerdere locaties gelden (bijvoorbeeld draagvlak). De meest essentiële vraagstukken zijn hieronder per locatie weergegeven. Voor alle locaties geldt het vraagstuk dat in beeld gebracht dient te worden of de locatie haalbaar is en op welke termijn dit is. Hieronder worden de verschillende vraagstukken per locatie weergegeven: •

De Bouwmeester Een keuze voor de Bouwmeester betekent dat de bestemming aangepast moet worden (bouwpercentage, bouwhoogte). De locatie is reeds in eigendom waardoor er geen verwervingskosten zijn. Ontwikkeling op deze locatie is mogelijk. Vooralsnog lijkt het alsof

er alleen sprake zal zijn van kosten voor tijdelijke huisvesting. De locatie lijkt voldoende groot, maar vanwege de reeds bestaande bebouwing is het wenselijk een massastudie uit te voeren om een beeld te krijgen van mogelijke ruimtelijke beperkingen. Indien realisatie plaatsvindt van HAL op deze locatie is draagvlak vanuit de buurt een belangrijk aandachtspunt (dit geldt overigens voor alle locaties). •

Van Brakelstraat De locatie is voldoende groot. Op basis van een grove massastudie wordt in beeld gebracht of er ruimtelijke beperkingen zijn. Een keuze voor de Van Brakelstraat betekent dat de bestemming aangepast moet worden (bouwpercentage, bouwhoogte). De locatie is reeds in eigendom waardoor er geen verwervingskosten zijn. Ontwikkeling op deze locatie lijkt weinig belemmeringen te geven. Vooralsnog lijkt het alsof er alleen sprake zal zijn van kosten voor tijdelijke huisvesting.

•

TTH TTH is op dit moment een bedrijventerrein. Realisatie hier vraagt de nodige verplaatsing van bedrijven. Dit moet verkend worden, het is niet ondenkbeeldig dat als dit mogelijk is, dat dit de nodige tijd met zich zal meebrengen. Onderzocht moet dus worden welke partijen/bedrijven aanwezig zijn op deze locatie en in hoeverre er bereidheid is tot ontwikkeling op deze locatie voor Het Assink lyceum.

•

Gronden Diaconie Deze locatie ligt net buiten de kern van Haaksbergen. Onderzocht moet worden of er mogelijkheden zijn om buiten de kern te kunnen ontwikkelen. Dit moet afgestemd worden met de provincie. De gronden moeten eveneens verworven worden van de Diaconie. De haalbaarheid hiervan moet onderzocht worden. En indien ontwikkeling mogelijk is, zal de bestemming gewijzigd moeten worden.

•

Lourdeskerk e.o. Realisatie op deze locatie vraagt integrale planontwikkeling met meerdere partijen (basisschool Pius X/Keender, het bisdom, woningcorporatie Domijn). Er zal in eerste instantie overlegd moeten worden met het bisdom i.v.m. de aanwezige Lourdeskerk en het wel of niet behouden van delen hiervan. Indien ontwikkeling mogelijk is zal de bestemming gewijzigd moeten worden. De locatie is voldoende groot, maar kan door de aanwezige Pius X en de Lourdeskerk wellicht belemmeringen met zich meebrengen. Op basis van een grove massastudie moet in beeld worden gebracht of er ruimtelijke beperkingen zijn, wanneer de Pius X of delen van de Lourdeskerk blijven staan.

•

Saalmerink Het Saalmerink is bezig met vernieuwing van hun huisvesting en lijkt deze locatie te willen verlaten. Overleg met Saalmerink/Livio is nodig over hun planvorming, de planning en eventuele bereidheid om locaties uit te wisselen.

•

De Els De locatie is voldoende groot, maar kan door de vorm en de aanwezige parkeerplaatsen wellicht belemmeringen met zich meebrengen. Op basis van een grove massastudie wordt in beeld gebracht of er ruimtelijke beperkingen zijn. In het verleden is deze locatie in beeld geweest voor De Kameleon. Keuze voor deze locatie vraagt goede communicatie naar de omgeving toe (dit geldt overigens voor elke locatie).

4.2.2

Uitwerking extra onderzoek

Op basis van voorgaande vragen heeft met betrekking tot de locaties van de shortlist nader onderzoek plaatsgevonden door de verschillende partijen binnen de projectgroep. De gemeente heeft met verschillende partijen gesproken en er is van een viertal locaties (Bouwmeester, Van Brakelstraat, De Els en de Lourdeskerk e.o.) een grove massastudie uitgevoerd (een eerste beeld van de massa van de onderwijsvoorziening met de aanvullende buitenruimte voor parkeren en verblijfsruimte in relatie tot de locatie) met als doel om te kijken of er een ruimtelijke beperking is op de locatie. Bij de grove massastudie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd m.b.t. het gebouw, het parkeren, de fietsenstalling en de buitenruimte. Het gebouw (wit) Er is uitgegaan van 8.400 m2 BVO op basis van 1.225 leerlingen (later in het proces is dit n.a.v. berekeningen door Sweco opwaarts bijgesteld naar 8.470 m² BVO). Uitgangspunt is gelaagde bouw deels uit twee lagen en deels uit drie bouwlagen. Dit betekent dat het gebouw een voetprint kent van circa 3.500 m2. Wanneer sprake is van een tweelaagse bouw is er een voetprint van circa 4.500 à 5.000 m2. Een bouwlaag is over het algemeen 4 meter hoog. In de studie is uitgegaan van een breedte van het gebouw van 20 meter.

Deze breedte is gehanteerd op basis van de gedachten dat er aan beide buitenzijde een groepsruimte met een diepte van 7 meter gerealiseerd kan worden en een tussenruimte (bv. leerplein) met een breedte van 6 meter (dit is mede afhankelijk van het onderwijsconcept). Parkeren (grijs) Er is vooralsnog uitgegaan van 100 parkeerplaatsen met een norm van 25 m 2 per parkeerplaats. Dit ligt weliswaar boven de norm die een bandbreedte laat zien van circa 45 à 70 parkeerplaatsen, maar in de scenariostudie is destijds ook uitgegaan van dit aantal van 100 parkeerplaatsen. Wanneer er minder hoeft te worden gerealiseerd, betekent dit vanzelfsprekend een geringer ruimtebeslag. Vooralsnog is voor het totale oppervlak voor het parkeren in de verschillende kaarten uitgegaan van 2.500 m2 (dit is gebaseerd op 100 x 25 m2 per parkeerplaats). De vraag is echter in hoeverre al deze parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd en of deze op eigen terrein moeten worden gerealiseerd, of dat er ook een aantal in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd, waardoor de druk op de locatie evt. kan afnemen. Dit hangt mede af van het lokale parkeerbeleid van de gemeente. Bij de locatie De Els is uitgegaan van gebruik van het openbare parkeerterrein van sporthal De Els. Er is vastgesteld dat er overdag qua bezetting voldoende mogelijkheden zijn om te kunnen parkeren.

Fietsenstalling (oranje) Als uitgangspunt is genomen dat er een fietsenstalling aanwezig moet zijn voor circa 1.000 fietsen, aangezien de leerlingen ook met het openbaar vervoer komen of gebracht worden en niet te allen tijde de leerlingen op hetzelfde moment op school zijn. Uitgegaan is van 1,5 m2 per fiets (dit is een algemeen gehanteerd kengetal voor het parkeren van fietsen). Dit komt neer op 1.500 m 2 in totale oppervlakte voor de fietsenstalling. Tegenwoordig zie je ook oplossingen waarbij er gelaagd geparkeerd wordt voor fietsen, waardoor er minder ruimte noodzakelijk is. Dit vraagt echter veelal meer toezicht. Buitenruimte (groen) Voor de buitenruimte is 1 m2 per leerling aangehouden, totaal is uitgegaan van 1.200 m 2 in de verschillende massastudies. Hieronder is per locatie weergegeven welke informatie het extra onderzoek heeft opgeleverd.

Locatie De Bouwmeester -

De locatie is reeds in eigendom waardoor er geen verwervingskosten zijn. De vergroting van het ruimtelijk programma dan wel het realiseren van een meerlaagse bouw, betekent dat de bestemming onderzocht dan wel aangepast moeten worden daar waar het gaat om bouwpercentage en bouwhoogte. De locatie heeft reeds de passende bestemming (maatschappelijke doeleinden, onderwijs). Hieronder is het bestemmingsplan wat betreft bouwlocatie weergegeven. Te zien is dat het bouwvlak (de ruimte binnen de zwarte doorgetrokken lijn, niet de zwarte dikke stippellijn) voldoende mogelijkheden biedt (het bebouwingspercentage is op dit moment niet bekend).

Figuur 11: Ruimtelijk plan Bouwmeester

Een keuze voor deze locatie betekent dat er sprake zal zijn van kosten voor tijdelijke huisvesting. Op dit moment zitten er circa 1.000 à 1.100 leerlingen op deze locatie, die bij een

keuze voor deze locatie elders gehuisvest moeten worden. Daarnaast is sprake van sloopkosten, kosten bouwrijp maken en kosten voor de bestemmingsplanprocedure. Omdat dit de grootste onderwijslocatie is, zullen de kosten van tijdelijke huisvesting en de sloopkosten hoger zijn dan bij een keuze voor een andere locatie. -

De bereikbaarheid van deze locatie is goed. De bijkomende kosten voor infrastructurele maatregelen zijn wellicht gering wanneer de toegang tot de onderwijslocatie op de huidige plek blijft. Doordat de toegang van de locatie op één plek is, is er echter reeds sprake van een grote, drukke verkeersintensiteit in de directe omgeving (bereikbaarheid van de locatie van snel en langzaam verkeer alleen via de voorzijde). Deze zal toenemen door de nieuwbouw van de unilocatie waardoor sprake is van verdere verdichting en een onveiliger wordende verkeerssituatie. Gezien de huidige infrastructuur - toegangswegen - zal het parkeren (circa 45 à 70 parkeerplaatsen) vooral aan voorzijde moeten worden gerealiseerd. Dit is al een erg drukke (woon-)omgeving. Aan de achterzijde van de school bevindt zich een parkje waardoor de bereikbaarheid met snel verkeer aan die zijde niet mogelijk is.

Wat betreft de planning is de nieuwbouw van HAL op deze locatie in beginsel op korte termijn realiseerbaar (binnen 5 jaar). De locatie is immers al in eigendom van de gemeente. Leerlingen die momenteel gehuisvest zijn in deze locatie kunnen voor een deel ondergebracht worden in de locatie Van Brakelstraat (en de op termijn beschikbaar komende naastgelegen basisschool), daarnaast dient er tijdelijke huisvesting gerealiseerd te worden voor een grote groep leerlingen.

Een keuze voor deze locatie betekent dat er weinig tot geen ruimte overblijft voor eventuele toekomstige ontwikkelingen, waarbij wellicht aanvullende functies willen ‘aanhaken’ bij de verdere ontwikkeling van deze locatie.

Hieronder is de massastudie weergegeven die onderzocht is voor deze locatie.

Figuur 12: Massastudie De Bouwmeester

Uit de massastudie blijkt dat de locatie in z’n geheel groot genoeg is voor de realisering van het programma. Daarbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat door de situering van de sporthal en het gezondheidscentrum de locatie niet optimaal kan worden gebruikt. De locatie geeft ruimtelijk minder mogelijkheden tot variatie en inpassing en vrijheden m.b.t. de stedenbouwkundige invulling. Hoewel de locatie van voldoende omvang is, zijn er echter geen tot weinig mogelijkheden om te komen tot een ruimtelijke en parkachtige invulling van de locatie, hetgeen een belangrijke ambitie is. Er is geen ruimte voor een buitensportterrein (de aanwezigheid hiervan is echter geen wettelijke vereiste). Door een compactere bouw t.o.v. het huidige gebouw ontstaat er wel de nodige ruimte rondom de school voor de fietsenstalling, het parkeren en de buitenruimte. Desalniettemin blijft er sprake van een aanzienlijke verdichting op deze locatie met de nodige consequenties naar de directe omgeving wat betreft verkeersintensiteit. Wanneer er een meer ruimtelijke beleving gecreëerd moet worden op deze locatie, zal de ruimte van het parkeren en de fietsenstalling anders ingevuld moeten worden, hierbij valt bv. te denken aan een fiets- en parkeerkelder. Dit heeft logischerwijs wel financiële consequenties.

Locatie Van Brakelstraat -

De locatie is reeds in eigendom waardoor er geen verwervingskosten zijn. Ontwikkeling op deze locatie lijkt weinig belemmeringen te geven. Het betekent wel dat de bestemmingsmogelijkheden onderzocht dan wel aangepast moeten worden (bouwpercentage, bouwhoogte). Hieronder is het bestemmingsplan wat betreft bouwlocatie

weergegeven. Te zien is dat het bouwvlak (de ruimte binnen de zwarte doorgetrokken lijn) in beginsel voldoende mogelijkheden biedt e.e.a. afhankelijk van de situering van de nieuwbouw op de locatie (het bebouwingspercentage is op dit moment niet bekend). Belangrijk in de eventuele realisering op deze locatie is dat het huidige bestemmingsplan geen belemmering moet zijn. Uitgangspunt is dat er wordt gekozen voor een optimale locatie-invulling en dat het bestemminsplan hierbij gaat aansluiten.

Figuur 13: Ruimtelijk plan Van Brakelstraat

Een keuze voor deze locatie betekent dat er sprake zal zijn van kosten voor tijdelijke huisvesting, sloopkosten/kosten bouwrijp maken en kosten voor de bestemmingsplanprocedure. Voor de infrastructuur zijn er geen extra kosten noodzakelijk.

Wat betreft de planning is de nieuwbouw van HAL op deze locatie op korte termijn realiseerbaar (binnen 5 jaar). De locatie is al in eigendom van de gemeente. Leerlingen die momenteel gehuisvest zijn in deze locatie kunnen voor een deel ondergebracht worden bij de locatie Bouwmeester. Daarnaast dient er tijdelijke huisvesting gezocht te worden.

Op basis van de massastudie is gebleken dat deze locatie geen ruimtelijke beperkingen heeft. De massastudie wordt hieronder verder weergegeven en bestaat voor deze locatie uit meerdere modellen gezien de vorm van het perceel. Uit verschillende modellen is gebleken dat alle ruimtes (het gebouw, het parkeren, de fietsenstalling en de buitenruimte) ruimschoots op deze locatie realiseerbaar zijn en er voldoende ruimte over blijft voor een parkachtige omgeving of een invulling van de buitenruimte ten behoeve van de buitensport. Tevens zijn er meer samenwerkingsmogelijkheden met de buurt mogelijk, bijvoorbeeld inzake het gebruik van de buitenruimte.

Mocht de Van Brakelstraat de locatie worden voor de nieuwbouw, dan wordt geadviseerd het aantal te realiseren parkeerplaatsen tot een minimum te beperken vanwege de aanwezigheid van een grote openbare parkeerplaats bij sporthal De Els (die op loopafstand ligt). Er is vastgesteld dat er overdags qua bezetting voldoende mogelijkheden zijn om te kunnen parkeren. Er kan sprake zijn van medegebruik van het openbare parkeerterrein door

de gebruikers van de school, de sporthal en het fitnesscentrum. Voorgesteld wordt om dan een beperkt aantal bezoeksparkeerplaatsen te realiseren op de locatie Van Brakelstraat. -

Hieronder is de massastudie weergegeven die onderzocht is voor deze locatie.

Figuur 14: Massastudie Van Brakelstraat, model 1

In dit model is het gebouw zo gesitueerd dat de buitenruimte gescheiden is van de fietsenstalling. De lange vleugel van het gebouw is meer van de huizen afgebouwd. De andere vleugel ligt aan de zijde waar meer groen aanwezig is. Alle ruimtes passen binnen de locatie en er blijft voldoende ruimte over. Mocht de Van Brakelstraat de locatie worden voor de nieuwbouw, dan wordt geadviseerd het aantal te realiseren parkeerplaatsen tot een minimum te beperken vanwege de aanwezigheid van een grote parkeerplaats bij sporthal De Els (die op loopafstand ligt). Een beperkt aantal bezoeksparkeerplaatsen zou dan gerealiseerd moeten worden op de locatie Van Brakelstraat. De ambitie inzake een parkachtige omgeving kan goed worden gerealiseerd. Ook ontstaat er dan wellicht ruimte voor een buitensportruimte die ingezet kan worden voor zowel Het Assink lyceum als de buurt.

Figuur 15: Massastudie Van Brakelstraat, model 2

In deze massastudie is het gebouw in een L-vorm geplaatst. Hierdoor is er aan de voorzijde een ruimtelijke omgeving gecreëerd voor de fietsenstalling, het parkeren en de buitenruimte. Een deel van het perceel, waar de huidige basisschool De Kameleon is gehuisvest, wordt niet gebruikt. De ruimte die ‘overblijft’ betreft circa 5.100 m2. Deze oppervlakte is bij benadering, aangezien de vlekken voor parkeren, fietsen of buitenruimte eventueel ook nog iets verschoven kunnen worden en om het gebouw zit ook nog ruimte die hierin niet meegerekend is. Dit beeld is bedoeld dat alle ruimtes passen binnen de locatie en dat er voldoende ruimte overblijft. Wat betreft het parkeren en de buitenruimte geldt hetzelfde als benoemd in model 1.

Figuur 16: Massastudie Van Brakelstraat, model 3

In dit model is de nieuwbouw in compactere vorm gerealiseerd en gesitueerd aan de zijde waar zich de minste bebouwing bevindt. Aan de voorzijde van het gebouw ontstaat hierdoor een ruimtelijke omgeving voor de fietsenstalling, het parkeren en de buitenruimte. Een deel van het perceel, waar de huidige basisschool De Kameleon is gehuisvest, wordt niet gebruikt. De ruimte die ‘overblijft’ betreft circa 4.100 m2. Deze oppervlakte is bij benadering, aangezien de vlekken voor parkeren, fietsen of buitenruimte eventueel ook nog iets verschoven kunnen worden en om het gebouw zit ook nog ruimte die hierin niet meegerekend is. Dit beeld is bedoeld dat alle ruimtes passen binnen de locatie en dat er voldoende ruimte overblijft. Wat betreft het parkeren en de buitenruimte geldt hetzelfde als benoemd in model 1.

Figuur 17: Massastudie Van Brakelstraat, model 3A

In dit model is de nieuwbouw in dezelfde vorm geplaatst als in model 3 en geldt hetzelfde als benoemd in model 3. Het parkeren is echter op een andere wijze opgelost, waarbij het parkeren langs de weg verspreid is over twee parkeervlekken rondom de school, zo wordt de ruimte rondom de school beter benut en blijft er meer ‘ruimte’ over. De ruimte die ‘overblijft’ betreft in deze situatie circa 6.000 m2. Deze oppervlakte is bij benadering, aangezien de vlekken voor parkeren, fietsen of buitenruimte eventueel ook nog iets verschoven kunnen worden en om het gebouw zit ook nog ruimte die hierin niet meegerekend is.

Locatie TTH -

TTH is op dit moment een bedrijventerrein. Realisatie hier vraagt de nodige verplaatsing van bedrijven. Het terrein heeft 7 verschillende eigenaren. Om HAL te realiseren, dient er met 3 eigenaren verder gesproken te worden. Daarnaast is de fabriek VOITH nog in gebruik, die bij een eventuele keuze voor deze locatie verplaatst dient te worden hetgeen de nodige tijd vergt. Daarnaast is er sprake van eventuele hindercirkels die een belemmering kunnen zijn in het verdere proces (wanneer hier bedrijvigheid blijft). De locatie heeft nu de bestemming bedrijven. Hieronder is het bestemmingsplan weergegeven. Het bouwvlak is in beginsel groot genoeg (de ruimte binnen de zwarte lijn in het paarse vlak).

Figuur 18: Ruimtelijk plan TTH

Door een externe partij (via de gemeente) is er gesproken met de directie van Voith, het grootste bedrijf op deze locatie. Dit bedrijf dient verplaatst te worden indien HAL hier wordt gerealiseerd. Het bedrijf zit in een oud, maar goed onderhouden pand zonder hypothecaire lasten en ziet geen noodzaak om te verplaatsen. De Duitse moedermaatschappij heeft ook aangegeven dat een verplaatsing niet aan de orde is. Daarnaast brengt de verplaatsing van de machines en de oven, wat de kern van hun procedé is, de nodige problemen met zich mee. Los van het feit dat het bedrijf hier wil blijven zitten, betekent realisatie op deze locatie een lang en complex traject. Naar aanleiding van het gesprek acht de gemeente deze locatie niet haalbaar voor realisatie van de nieuwbouw van HAL.

Voor deze locatie heeft derhalve geen massastudie plaatsgevonden.

Locatie Gronden Diaconie -

Overleg heeft plaatsgevonden met de provincie over de mogelijkheden van deze locatie, gezien het feit dat deze locatie net buiten de kern van Haaksbergen ligt in het groene buitengebied. Hierbij is aangegeven dat inbreiding binnen de kern altijd voor uitbreiding gaat, uitbreiding in het groene buitengebied is alleen aan de orde wanneer er geen enkele inbreidingslocatie is. Kijkend naar de shortlist zijn er meerdere locaties die binnen de kern liggen en waar ontwikkeling mogelijk is. Op basis van het overleg met de provincie en het feit dat er meerdere locaties binnen de kern liggen, is er geen mogelijkheid dat de locatie Gronden Diaconie beschikbaar komt voor verdere ontwikkeling voor welke functie dan ook. Dit geldt ook voor HAL. Tevens is hieronder te zien dat het deze locatie de bestemming agrarisch heeft, bestemmingsplanwijziging is niet aan de orde.

Figuur 19: Ruimtelijk plan Gronden Diaconie

Locatie Lourdeskerk e.o. -

Deze locatie heeft grotendeels de bestemming maatschappelijk. Wanneer er ook gebruik moet worden gemaakt van de locatie waarop nu de woningen van Domijn zijn gesitueerd, vraagt dit aanvullende bestemmingsplanwijziging. Te zien is dat de huidige gebouwen van de Pius X en de Lourdeskerk ongeveer overeenkomen met de bouwvlakken van het bestemmingsplan (de ruimte binnen de zwarte lijn). Wanneer realisatie plaatsvindt op de locatie met de bestemming maatschappelijk zal vanwege de bouwvlakken hier ook wijziging noodzakelijk zijn.

Figuur 20: Ruimtelijk plan Lourdeskerk e.o.

De gemeente heeft twee keer overlegd met de eigenaren van de kerk. Er is positief gereageerd op de eventuele planontwikkeling. Hierbij is aangegeven dat er kenmerken van de kerk bewaard dienen te blijven. Het gaat hierbij vooralsnog om de toren en het schip. Op basis van deze informatie is er een massastudie uitgevoerd en heeft de stuurgroep een bezoek gebracht aan de Lourdeskerk. Het eventueel inzetten van delen van de huidige kerk vormt wellicht een beperking voor de ontwikkeling op deze locatie. Tevens werkt het duurzaam maken van de Lourdeskerk kostenverhogend.

Door de basisschool Pius X/Keender is positief gereageerd op eventuele ontwikkeling op deze locatie. Woningcorporatie Domijn heeft tevens plannen om de woningen gelegen aan Het Kempke te herstructureren. De planvorming hiervoor is in het beginstadium en kan dus vertragend werken in het proces.

Wanneer basisschool Pius X blijft staan, een deel van de kerk (toren en schip) behouden moet blijven alsmede de woningbouw van Domijn, zal de totale ruimte te klein zijn voor realisatie van de nieuwbouw voor HAL.

Realisatie op deze locatie vraagt integrale planontwikkeling met meerdere partijen (basisschool Pius X/Keender, het bisdom, woningcorporatie Domijn). Daarnaast zal er dus ook gekeken moeten worden naar eventueel vervangende nieuwbouw voor Pius X. Dit brengt de nodige financiële consequenties met zich mee. De kans op vertraging is realistisch vanwege het aantal betrokken partijen en de bestemmingsplanwijziging.

Een keuze voor deze locatie betekent dat er sprake zal zijn van wervingskosten voor de Lourdeskerk, kosten voor de bestemmingsplanprocedure en kosten m.b.t. de infrastructuur. Tevens is er sprake van eventueel vervangende nieuwbouw voor de Pius X (indien een deel van kerk blijft behouden) wat extra kosten met zich meebrengt. Voor tijdelijke huisvesting zijn er geen extra kosten noodzakelijk.

Voor de Lourdeskerk e.o. is onderstaande massastudie uitgevoerd.

Figuur 21: Massastudie Lourdeskerk e.o.

In dit model is de nieuwbouw deels gesitueerd in/op de kerk en is de ruimte van Pius X gebruikt voor de nieuwbouw van HAL. Vervangende nieuwbouw van Pius X is hierin noodzakelijk. Het parkeren is verdeeld in twee parkeervlekken (deels ook gelegen aan de Jordaansingel). Zo wordt de ruimte rondom de school beter benut. Er zijn weinig tot geen mogelijkheden voor het creëren van buitenruimte rondom de school. Realisatie op deze locatie betekent een aanzienlijke verdichting van de ruimte.

Locatie Het Saalmerink -

De locatie is momenteel niet in eigendom van de gemeente. Hieronder is het bestemmingsplan weergegeven. Te zien is dat het bouwvlak (de ruimte binnen de zwarte lijn) in beginsel voldoende mogelijkheden biedt e.e.a. afhankelijk van de situering van de nieuwbouw op deze locatie (het bebouwingspercentage is op dit moment niet bekend). Het betekent wel dat de bestemmingsmogelijkheden onderzocht dan wel aangepast moeten worden (bouwpercentage, bouwhoogte).

Figuur 22: Ruimtelijk plan Saalmerink

In de overleggen met Livio is duidelijk geworden dat de locatie Saalmerink niet beschikbaar is of komt. Uit een enquête onder de bewoners van het Saalmerink is gebleken dat meer dan 80 % van de bewoners aangegeven heeft op de huidige locatie te willen blijven. Livio respecteert deze keuze en heeft besloten om de locatie zelf verder te gaan ontwikkelen.

Locatie De Els -

De locatie is reeds in eigendom van de gemeente waardoor er geen verwervingskosten zijn. Het betekent wel dat de bestemming aangepast moet worden. De locatie heeft nu de bestemming recreatie. Hieronder is het bestemmingsplan wat betreft bouwlocatie weergegeven. Te zien is dat het bouwvlak ongeveer overeenkomt met de voetprint van de sporthal (de ruimte binnen de zwarte lijn).

Figuur 23: Ruimtelijk plan De Els

In het verleden is deze locatie in beeld geweest voor ontwikkeling van basisschool De Kameleon. Op de ontwikkeling daarvan op deze locatie werd destijds negatief gereageerd vanuit de directe omgeving. Voornamelijk het verdwijnen van het groen in de wijk was een belangrijk thema. Wanneer deze locatie gekozen wordt betekent het dat dit wellicht vertraging in het proces kan betekenen en uiteindelijk tot een negatief resultaat kan leiden.

Hieronder is de massastudie weergegeven. Door de vorm van deze locatie is er bij de massastudie uitgegaan van een compacte vorm van het gebouw. Wat betreft het parkeren is ervan uitgegaan dat HAL gebruik kan maken van het huidige parkeerterrein van sporthal De Els, die ernaast gelegen is. Dit vraagt wel goede afspraken met de naastgelegen sporthal De Els en de sportschool (USA Sport & Healthclub).

Voor de locatie De Els is onderstaande massastudie uitgevoerd.

Figuur 24: Massastudie De Els

Op basis van de massastudie voor de locatie De Els is gebleken dat de locatie in z’n geheel groot genoeg is voor de realisering van het programma. Hoewel de locatie van voldoende omvang is, zijn er echter geen tot weinig mogelijkheden om te komen tot een ruimtelijke en parkachtige invulling van de locatie. Er is geen ruimte voor een buitensportterrein. Door de vorm van de locatie is er een compacte vorm van het gebouw gesitueerd. Desalniettemin blijft er sprake van een aanzienlijke verdichting op deze locatie. Wat betreft het parkeren is ervan uitgegaan dat HAL gebruik kan maken van het huidige parkeerterrein van sporthal De Els, die ernaast gelegen is. Wanneer er een meer ruimtelijke beleving gecreëerd wil worden op deze locatie zal de ruimte van de fietsenstalling anders ingevuld moeten worden, hierbij valt bv. te denken aan een fietskelder. Dit heeft logischerwijs wel financiële consequenties. De ruimte die ‘overblijft’ betreft circa 2.100 m 2. Deze oppervlakte is bij benadering, aangezien de vlekken voor parkeren, fietsen of buitenruimte eventueel ook nog iets verschoven kunnen worden en om het gebouw zit ook nog ruimte die hierin niet meegerekend is. 4.3

Voorkeurslocatie(s)

De resultaten van het verdere onderzoek naar de locaties van de shortlist zijn besproken in de projectgroep. Dit heeft geleid tot een voorstel aan de stuurgroep om te komen tot 2 voorkeurslocaties. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op deze voorkeurslocaties.

CONCLUSIE

De diverse locaties van de shortlist zijn op voor- en nadelen, kansen en (on-)mogelijkheden onderzocht en besproken. Op basis van het aanvullende onderzoek naar de 7 locaties van de shortlist’ is er na overleg binnen de project- en stuurgroep besloten dat de locaties: -

TTH;

Gronden Diaconie;

’t Saalmerink;

De Els, en;

De Bouwmeester;

vanwege de redenen die genoemd zijn bij deze locaties geen onderdeel meer uitmaken van het locatieonderzoek. Voor de locaties TTH, Gronden Diaconie en ’t Saalmerink geldt dat deze niet beschikbaar zijn voor ontwikkeling van de unilocatie HAL (dan wel voor enige andere ontwikkeling). Overleg met de betrokken partijen maakte duidelijk dat deze locaties niet ingezet kunnen worden. De locaties De Els en De Bouwmeester zijn wel beschikbaar, maar bieden op basis van nader onderzoek de nodige ruimtelijke beperkingen om te voldoen aan de wensen en ambities van de gemeente en HAL m.b.t. het nieuwe lesgebouw. De ruimtelijke beperkingen hebben betrekking op de vorm van de locatie, de geringe mogelijkheden tot vormgeving en de eventuele toekomstige uitbreiding (met andere functies), de verdichting die ontstaat in de omgeving van de locatie en de toenemende verkeersdrukte. Er is bij de locatie Bouwmeester reeds sprake van een drukke verkeerssituatie (bereikbaarheid van de locatie van snel en langzaam verkeer alleen via de voorzijde), die zal toenemen door de unilocatie. Daarnaast geldt dat voor een keuze voor De Bouwmeester dit hoogstwaarschijnlijk de hoogste kosten met zich meebrengt voor tijdelijke huisvesting omdat hier de meeste leerlingen zijn gehuisvest. Daarnaast is sprake van hogere sloopkosten omdat dit het grootste gebouw is.

De projectgroep en stuurgroep zijn unaniem in de afweging c.q. dat deze locaties niet ingezet worden voor de realisering van een unilocatie voor HAL. De projectgroep en stuurgroep zijn van mening dat de: a.

locatie Van Brakelstraat (huidige vmbo-locatie), en;

de locatie Lourdeskerk e.o.;

voorkeurslocaties zijn voor de realisering van de unilocatie van HAL. Hieronder wordt nader ingegaan op deze onderbouwing van de keuzes voor deze twee voorkeurslocaties.

Ad. a. Locatie Van Brakelstraat De project- en stuurgroep achten de locatie Van Brakelstraat een erg geschikte locatie voor de nieuwbouw (in de eerdere beoordeling van alle 19 onderzochte locaties scoorde deze locatie al hoog). Belangrijk uitgangspunt voor een keuze voor deze locatie is de beschikbaarheid van de gehele locatie; de huidige locaties van HAL en de voormalige Theo Scholte basisschool (in het locatieonderzoek is hier reeds vanuit gegaan) en daarnaast de parkeermogelijkheden bij Sporthal De Els. Op basis van de ruimtelijke verkenningen is te zien dat de locatie veel mogelijkheden biedt om te komen tot een goede invulling van de locatie; er blijft voldoende ruimte over voor diverse aanvullende functies (buitenruimte, parkeren), maar ook eventueel ruimte voor toekomstige ontwikkelingen waarbij wellicht aanvullende functies willen ‘aanhaken’ bij de verdere ontwikkeling van deze locatie. De locatie is reeds in eigendom van de gemeente en heeft reeds de juiste bestemming (maatschappelijk). Wijziging van het bestemmingsplan zal nodig zijn vanwege bouwhoogten en percentages. De bereikbaarheid van deze locatie is positief; van alle kanten is de locatie bereikbaar door snel- en langzaam verkeer.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15260969/1