Raadsvoorstel vestiging van een voorkeursrecht op onroerende zaken in de gebieden Wissinkbrink West, Buurse en St. Isidorushoeve

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 18 december 2024

nr.

Onderwerp: Vestiging van een voorkeursrecht op onroerende zaken in de gebieden Wissinkbrink West, Buurse en St. Isidorushoeve op grond van artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder b van de Omgevingswet

Voorstel: 1. Op basis van het bepaalde in artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder b van de Omgevingswet, een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekeningen d.d. 30-9-2024 en 19-11-2024 en de bij dit besluit behorende lijst van percelen, voor een periode van maximaal 3 jaar, waarbij binnen deze periode de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd is toegedeeld in het omgevingsplan.

Inleiding / aanleiding In de woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” hebben we de ambitie uitgesproken de komende jaren ten minste 500 woningen te realiseren in Haaksbergen. Uit recent uitgevoerd woonbehoefte onderzoek blijkt dat de ambitie 900 woningen is. Deze woningen zullen volgens het principe van “inbreiding voor uitbreiding” bij voorkeur binnen de kernen gerealiseerd moeten worden. Er zijn verschillende inbreidingslocaties in beeld. Er zijn echter onvoldoende locaties (tijdig) beschikbaar waar de volledige woningbouwopgave op korte termijn gerealiseerd kan worden. Omdat niet alle woningbouw binnenstedelijk gerealiseerd kan worden en gezien de grote woningbouwopgave die er ligt en op korte termijn gerealiseerd moet worden, is uitbreiding aan de randen van Haaksbergen onvermijdelijk. U heeft het college met de motie van 31 mei 2023 opgedragen de bouwmogelijkheden en belemmeringen aan de randen van de kernen in kaart te brengen. Wij hebben vervolgens aan Strootman Landschapsarchitecten de opdracht gegeven de geldende structuurvisie Haaksbergen 2030 te actualiseren voor wat betreft de onderdelen wonen en werken. In de structuurvisie, die in 2014 is vastgesteld, werd nog uitgegaan van een krimpscenario. Nu is er weer een grote behoefte aan ruimte voor wonen en werken.

In het ontwerp addendum zijn vervolgens mogelijke woningenbouwlocaties aan de randen van Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve in beeld gebracht en zijn de voorkeurslocaties bepaald. We willen actief sturing geven en regie houden voor wat betreft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op het gebied van woningbouw op deze voorkeurslocaties. Indien we zelf de regie hebben, kunnen we ook beter sturen op de afspraken uit de Woondeal betreffende de verschillende woningbouwcategorieën (30-40-30 afspraak). Om te zorgen dat we het initiatief houden, willen we een voorkeursrecht vestigen op deze locaties. Op 15 februari 2024 heeft u op diverse onroerende zaken binnen de gemeente Haaksbergen een voorkeursrecht gevestigd. Dit voorkeursrecht is gevestigd op de onroerende zaken die in het ontwerp addendum zijn aangewezen als mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw. Naar aanleiding van de vele zienswijzen die zijn binnengekomen op het ontwerp addendum op de structuurvisie, de aanvullende onderzoeken die zijn uitgevoerd naar de haalbaarheid en vervolggesprekken die hebben plaatsgevonden met Strootman Landschapsarchitecten, zijn er zeven aanvullende percelen opgenomen in het definitieve addendum.

Deze zeven aanvullende percelen geven landschappelijk gezien meer kwaliteit op de afronding van de randen en geven een betere samenhang met mogelijke woningbouw op de percelen waar al eerder een voorkeursrecht is gevestigd. Pagina 1 van 5

Op 1 oktober 2024 heeft het college besloten tot voorlopige vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet op een zestal percelen, die zijn toegevoegd in het definitieve addendum. Voor het toegevoegde perceel in St. Isidorushoeve aan de Beckummerweg heeft het college geen voorlopig voorkeursrecht gevestigd, omdat hier geen sprake kan zijn van speculatie. Dit wordt ook wel de voorbescherming genoemd. Het voorkeursrecht wordt gevestigd zonder dat het voor die tijd in de openbaarheid komt om speculatie te voorkomen. Wel is het noodzakelijk dat u binnen drie maanden besluit tot bestendiging van het voorkeursrecht. Indien u niet binnen die termijn besluit, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Na de voorlopige vestiging wordt u voorgesteld met dit raadsvoorstel op grond van artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder b van de Omgevingswet het voorkeursrecht te bestendigen voor een periode van maximaal 3 jaar. Daarnaast heeft u een amendement aangenomen op basis waarvan nog twee gebieden St. Isidorushoeve zijn toegevoegd aan het addendum. Dit betreft: • de uitbreiding van het perceel sectie O, nummer 1622, en • de toevoeging van (een deel van) de percelen M, nummer 506 en 842. Op het perceel sectie O, nummer 1622 dat ten opzichte van het ontwerp addendum is uitgebreid, was op 15 februari 2024 al een voorkeursrecht gevestigd door u.

Omdat op dat moment er onduidelijkheid was over het wel/niet volledig opnemen van dit perceel in het addendum en de exacte begrenzing, is er destijds voor gekozen een voorkeursrecht te vestigen op het volledige perceel. Op de percelen sectie M, nummers 506 en 842 heeft het college nog geen (voorlopig) voorkeursrechten gevestigd, omdat deze percelen niet eerder deel hebben uitgemaakt van het addendum en hier ook geen bouwplannen waren. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet Omgevingsbesluit Algemene wet bestuursrecht (Awb) Gemeente Structuurvisie 2030 “Haaksbergen, groenste dorp van Twente” Motie “Kansrijke bouwlocaties aan de randen van Haaksbergen”, d.d. 31 mei 2023 Addendum op de Structuurvisie Woondeal Twente Actualisatie woonbehoefte onderzoek Nota grondbeleid Collegebesluit voorlopige aanwijzing d.d. 1 oktober 2024 Argumenten 1.1 Het voorkeursrecht geeft de gemeente de mogelijkheid om sturing te geven aan gewenste ruimtelijke woningbouwontwikkelingen in Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve, door ongewenste grondtransacties te voorkomen. Het doel van het vestigen van een voorkeursrecht is het creëren van een verplichting voor de huidige eigenaren van de betrokken onroerende zaken, om bij een voorgenomen verkoop van die onroerende zaken eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen de onroerende zaken te verwerven.

Kortgezegd is geen sprake van een verkoopverplichting, maar van een aanbiedingsplicht in een vrijwillige verkoopsituatie, waarbij de gemeente het recht van eerste koop heeft. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente afhankelijk wordt van projectontwikkelaars en/of grondspeculanten. Door het vestigen van het voorkeursrecht wordt met name de regie genomen op het gebied van woningenbouw, waarbij er bijvoorbeeld gestuurd kan worden op de afspraken zoals gemaakt in de Woondeal (30-40-30 afspraak). Pagina 2 van 5

1.2 Er is geen sprake van beperking van eigendomsrechten. Het te vestigen voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat de grondeigenaar het eigendomsrecht niet meer kan uitoefenen. Het voorkeursrecht heeft uitsluitend tot doel dat de gemeente, indien de grondeigenaar wenst te verkopen, een eerste recht van koop heeft op de gronden. Mocht de gemeente er met een grondeigenaar niet uitkomen wat betreft de grondprijs, dan bepaalt de rechter de grondwaarde (gelet op de mogelijkheden die de onroerende zaken bieden). De rechter beschermt de gemeente zo ook tegen onredelijk hoge vraagprijzen. 1.3

Aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 9.1, lid 1 aanhef en onder b van de Omgevingswet wordt voldaan. Op grond van artikel 9.1 aanhef en onder b van de Omgevingswet kan uw gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen op onroerende zaken, voor zover die onroerende zaken deel uitmaken van een locatie, waaraan in een omgevingsvisie een niet-agrarische functie is toegedacht of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Het voornemen betreft het realiseren van één of meerdere uitbreidingslocatie(s) voor woningbouw rondom de kernen van Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve. De betreffende onroerende zaken, zoals opgenomen in de kadastrale overzichtstekening en perceellijst, hebben op grond van het geldende tijdelijke omgevingsplan nu nog een voornamelijk agrarische functie. Het gebruik wijkt hiermee af van de toegedachte functie. De toegedachte functie in het addendum betreft een niet-agrarische functie, namelijk: Wonen met bijbehorende voorzieningen. Daar waar de toegedachte functie voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. De grondslag in artikel 9 lid 1 aanhef en onder b van de Omgevingswet is de omgevingsvisie. Onze grondslag is geen omgevingsvisie, maar (het addendum bij) de structuurvisie.

De structuurvisie is een planfiguur uit de vervallen Wet ruimtelijke ordening. Het sluit aan de bij gedachte van de Omgevingswet om de grondslag structuurvisie gelijk te stellen met de grondslag omgevingsvisie. Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit artikel 9.1 lid 1 aanhef en onder b van de Omgevingswet om het voorkeursrecht te kunnen vestigen. 1.4 Het vestigen van een voorkeursrecht is mogelijk op basis van de Nota Grondbeleid 2012. In de Nota grondbeleid 2012 is het beleidsuitgangspunt dat de gemeente Haaksbergen actief grondbeleid alleen gebruikt in uitzonderingssituaties, vanwege de ruimtelijke beleidsontwikkelingen (inbreiding gaat voor uitbreiding) en de verbeterde mogelijkheden voor kostenverhaal op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Hierbij is ook aangegeven dat de uiteindelijke keuze voor het te volgen grondbeleid een maatgerichte oplossing blijft. Het uitgangspunt dat inbreiding voor uitbreiding gaat, geldt uiteraard nog steeds. Maar we zien dat het voor de komende jaren niet gaat lukken tijdig voldoende locaties beschikbaar te hebben binnen de kernen waardoor uitbreiding noodzakelijk is. Zodra het gaat om uitbreidingslocaties biedt het faciliterende grondbeleid onvoldoende handvaten om te kunnen sturen op bijvoorbeeld betaalbaarheid.

Het is daarom in dit geval noodzakelijk te kiezen voor een actief grondbeleid, waar het vestigen van een voorkeursrecht onderdeel van uitmaakt. Bij de afweging of het voorkeursrecht wordt gevestigd, moet volgens de Nota Grondbeleid onder meer rekening worden gehouden met de volgende punten: a. financiering en dekking: kan de gemeente Haaksbergen de aankoop financieren vanuit de grondexploitatie of moet er apart krediet geregeld worden? b. concurrentie: is het te verwachten dat marktpartijen een grondpositie willen innemen op deze locatie?

Pagina 3 van 5

c. prijsontwikkeling: het vestigen van een voorkeursrecht kan een prijsopdrijvend effect hebben voor deze grond. Ad a. Op 10 juli 2024 heeft uw gemeenteraad een krediet van € 3.500.000 beschikbaar gesteld voor de aankoop van gronden ten behoeve van bouwen aan de randen. Dit krediet is louter ter beschikking gesteld om gronden te verwerven, waarop ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (inmiddels opgegaan in de Omgevingswet) reeds voorkeursrecht rust. Voor de eventuele aankoop van de onroerende zaken waarop nu een voorkeursrecht wordt gevestigd, is dus nog geen geld beschikbaar. Voor aankoop van deze onroerende zaken zal uw gemeenteraad voorafgaande geld beschikbaar moeten stellen. Ad b. Met name bij woningbouwlocaties aan de randen van de kernen is de kans groot dat marktpartijen grondposities innemen en proberen maximaal rendement te halen uit deze gronden. De gemeente probeert met het voorkeursrecht haar regierol te pakken. Ad c. Elke bestuurlijke stap naar een concrete ontwikkeling van gronden zorgt dat de prijzen van die gronden toenemen. Dit effect wordt niet tegengegaan met de vestiging van het voorkeursrecht. Met het voorkeursrecht wordt wel speculatie op de grondmarkt voorkomen, doordat derde partijen niet meer kunnen bieden op de gronden. Ook meermaals doorverkopen van gronden, wat fors prijsopdrijvend werkt, wordt hiermee voorkomen.

Hierdoor kunnen prijzen niet excessief stijgen. De prijsvaststellingsprocedure is hierbij sluitstuk en zorgt ervoor dat er een prijs vastgesteld wordt die een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper zouden betalen. 1.5

Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het voorgenomen raadsbesluit tot het vestigen van voorkeursrechten in Wissinkbrink West en Buurse. Het besluit van 1 oktober 2024 tot het vestigen van voorlopige voorkeursrechten is op de gemeentepagina in RondHaaksbergen en het elektronisch publicatieblad (Gemeenteblad) algemeen bekend gemaakt, onder vermelding van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen op het concept besluit van uw gemeenteraad. Ook zijn de betreffende grondeigenaren en zakelijk gerechtigden per brief hierover geïnformeerd. Tegen het voornemen tot vestiging van het voorkeursrecht door de gemeenteraad zijn geen zienswijzen ingebracht. Eigenaren van de percelen sectie M, nummers 506 en 842 in St. Isidorushoeve zijn niet in de gelegenheid geweest zienswijzen in te dienen, daar het college geen voorlopig voorkeursrecht heeft gevestigd op deze percelen, omdat deze percelen bij vaststelling van het addendum op de structuurvisie d.d. 27 november 2024 door uw raad zijn toegevoegd. De eigenaren zijn daarom niet in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen.

Bij het vestigen van voorkeursrechten is het college op grond van artikel 4:11 Algemene wet bestuursrecht onder a en c niet verplicht deze gelegenheid te bieden, als de vereiste spoed zich daartegen verzet en het beoogde doel slechts kan worden bereikt, indien de belanghebbende daarvan niet reeds van tevoren in kennis is gesteld. Uw raad is bevoegd direct voorkeursrechten te vestigen op grond van de Omgevingswet, ook wanneer het college niet een voorlopig voorkeursrecht heeft gevestigd.

Risico’s Financieel Aan het vestigen van een voorkeursrecht zijn geen directe financiële consequenties verbonden. Eventuele uit de vestiging voortvloeiende verwervingen zijn onderwerp van een afzonderlijk besluitvormingstraject.

Pagina 4 van 5

Termijnen Het voorkeursrecht vervalt indien de toegedachte functie niet binnen drie jaar is toegedeeld in het omgevingsplan. De geldingsduur is vervolgens vijf jaar en kan met een beschikking tot verlenging met maximaal vijf jaar verlengd worden. Dus binnen maximaal tien jaar nadat de functie is toegedeeld in het omgevingsplan, dient de functie gerealiseerd te zijn. Worden deze termijnen overschreden, dan is het voorkeursrecht van rechtswege vervallen en zijn eigenaren twee jaar vrij de gronden te verkopen. Vervolgproces/communicatie/planning Gezien het bepaalde in artikel 16.82a van de Omgevingswet dient het besluit tot vestiging van een voorkeursrecht na bekendmaking binnen vier dagen te worden ingeschreven in de openbare registers. Het besluit treedt in werking op het tijdstip waarop deze is ingeschreven. Conform artikel 3:41 Algemene wet bestuursrecht dient de eigenaar te worden geïnformeerd over uw besluit door toezending van dit besluit. Het besluit met de bijbehorende stukken wordt ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging wordt, op basis van artikel 12 van de Bekendmakingswet, gepubliceerd in het elektronisch publicatieblad. Dat is te raadplegen via www.officielebekendmakingen.nl. Ook wordt de vestiging gepubliceerd op de gemeentepagina in RondHaaksbergen en geplaatst op de gemeentelijke website.

Wanneer het voorkeursrecht is gevestigd door uw raad, is dit rechtsgeldig voor een periode van drie jaar. Wanneer binnen deze periode de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd niet is toegedeeld in het omgevingsplan, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Bijlagen: 1. Grondtekeningen, d.d. 30-9-2024 en 19-11-2024 2. Lijst van aangewezen percelen 3. Addendum structuurvisie 4. 2024-A17 Amendement De Hoeve behoeft woningen

Burgemeester en wethouders

mr. M.N.J. Broers gemeentesecretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 18 december 2024

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 5 van 5