Raadsvoorstel vestigen voorkeursrecht Stepelerveld

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 25 februari 2026

nr.

Onderwerp: Vestigen voorkeursrecht Stepelerveld

Voorstel: 1. Op basis van het bepaalde in artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder b van de Omgevingswet, een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en de bij dit besluit behorende lijst met onroerende zaken, voor een periode van maximaal 3 jaar, waarbij binnen deze periode de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd is toegedeeld in het omgevingsplan.

Inleiding / aanleiding Op 26 november 2025 heeft uw gemeenteraad de Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin staat dat de groei en vestiging van nieuwe bedrijven wordt gefaciliteerd door bedrijventerrein Stepelerveld verder uit te breiden. Een doorontwikkeling van Stepelerveld heeft de voorkeur vanwege de optimale bereikbaarheid en ligging ten opzichte van de N18.

Kaart bij omgevingsvisie, deelgebied Haaksbergen-centrum, met uitbreidingsrichting Stepelerveld

In de nota grondbeleid 2025 staat dat we bij uitbreidingslocaties, zowel voor wonen als voor werken, inzetten op actief grondbeleid, voor zover eigenaren geen beroep doen op zelfrealisatie. Ter uitvoering van de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein Stepelerveld heeft uw gemeenteraad op 1 oktober 2025 besloten de grondexploitatie “Stepelerveld, fase II” vast te stellen en een bijbehorend krediet beschikbaar te stellen. Deze grondexploitatie heeft betrekking op de ontwikkeling van fase II van bedrijventerrein Stepelerveld en de realisatie van de hoofdentree. In de grondexploitatie zijn onder meer de kosten opgenomen voor de aankoop van de noodzakelijke gronden en opstallen voor Stepelerveld fase II en de hoofdentree.

Pagina 1 van 5

Situering bedrijventerrein Stepelerveld fase II met hoofdentree

Bij actief grondbeleid kennen we onder andere het instrument van het voorkeursrecht. Uw gemeenteraad heeft eerder, op 28 oktober 2020, al besloten een voorkeursrecht te vestigen op het gehele gebied Stepelerveld. Dit voorkeursrecht is inwerking getreden op 6 november 2020 en is per 6 november 2023 van rechtswege vervallen, omdat er binnen drie jaar na inwerkingtreding van het voorkeursrecht geen bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld voor deze locatie, die de ontwikkeling van bedrijventerrein mogelijk maakt. Binnen twee jaar na het vervallen van het voorkeursrecht kan niet opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op basis van dezelfde grondslag. Sinds het vestigen van het eerdere voorkeursrecht is de planologische situatie niet gewijzigd. De functie van bedrijventerrein is sindsdien opgenomen in (het addendum bij) de structuurvisie en de Omgevingsvisie. Er is vervolgens geen bestemmingsplan/omgevingsplan vastgesteld voor deze nieuwe functie. Inmiddels is de periode van twee jaar voorbij en kan er opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd. Het college heeft op 25 november 2025 besloten een voorkeursrecht te vestigen op het gehele gebied Stepelerveld (en niet alleen op de gronden en opstallen in fase II en de gronden benodigd voor de hoofdentree). Dit voorkeursrecht is inwerking getreden op 28 november 2025.

Uw gemeenteraad moet binnen drie maanden de aanwijzing van het voorkeursrecht bestendigen om geldig te blijven. Uw gemeenteraad kan op grond van artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder b van de Omgevingswet, een voorkeursrecht vestigen op de betreffende onroerende zaken. Grondeigenaren en beperkt gerechtigden hebben de mogelijkheid gehad een zienswijze in te dienen in het kader van dit raadsvoorstel. Hier is geen gebruik van gemaakt. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet Omgevingsbesluit Algemene wet bestuursrecht (Awb) Gemeente Omgevingsvisie Nota grondbeleid 2025 Raadsbesluit van 1 oktober 2025: Het vaststellen van een grondexploitatie voor de uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld II overeenkomstig het beoogde plangebied (inclusief realisatie hoofdentree) Collegebesluit van 25 november 2025: Vestigen voorkeursrecht Stepelerveld

Pagina 2 van 5

Argumenten 1.1 Het voorkeursrecht geeft de gemeente de mogelijkheid sturing te geven aan gewenste ontwikkeling van Stepelerveld, door ongewenste grondtransacties te voorkomen. Het doel van het vestigen van een voorkeursrecht is het creëren van een verplichting voor de huidige eigenaren van de betrokken onroerende zaken, om bij een voorgenomen verkoop van die onroerende zaken eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen deze te verwerven. Kortgezegd is geen sprake van een verkoopverplichting, maar van een aanbiedingsplicht in een vrijwillige verkoopsituatie, waarbij de gemeente het recht van eerste koop heeft. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente afhankelijk wordt van projectontwikkelaars en/of grondspeculanten. De eigenaren van een aantal onroerende zaken in het gebied Stepelerveld fase 2 hebben voor de inwerkingtreding van het voorkeursrecht een koopovereenkomst ondertekend voor de verkoop van deze onroerende zaken. Deze koopovereenkomsten zijn ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De aanbiedingsplicht vanuit het voorkeursrecht is daardoor niet van toepassing voor de onroerende zaken die genoemd worden in deze koopovereenkomsten, mits vervreemding plaatsvindt binnen zes maanden na de dag van inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers. Na deze termijn geldt wel de aanbiedingsplicht.

Gelet op interesse van marktpartijen in het gebied stelt het college voor een voorkeursrecht te vestigen op het gehele gebied en niet alleen op de gronden en opstallen in fase II en de gronden benodigd voor de hoofdentree. Hiermee voorkomen we dat er voor onroerende zaken, gelegen direct naast fase II en de hoofdentree grondtransacties kunnen plaatsvinden. 1.2 Er is geen sprake van beperking van eigendomsrechten. Het te vestigen voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat de grondeigenaar het eigendomsrecht niet meer kan uitoefenen. Het voorkeursrecht heeft uitsluitend tot doel dat de gemeente, indien de grondeigenaar wenst te verkopen, een eerste recht van koop heeft op de onroerende zaken. Mocht de gemeente er met een grondeigenaar niet uitkomen wat betreft de grondprijs, bepaalt een onafhankelijke rechter de grondwaarde (gelet op de mogelijkheden die de onroerende zaak biedt). De rechter beschermt de gemeente zo ook tegen onredelijk hoge vraagprijzen. 1.3 Er wordt voldaan aan de eisen uit de Omgevingswet om het voorkeursrecht te kunnen vestigen.

Op grond van artikel 9.1 aanhef en onder b van de Omgevingswet kan uw gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen op onroerende zaken, voor zover die onroerende zaken deel uitmaken van een locatie, waaraan in een Omgevingsvisie een niet-agrarische functie is toegedacht of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een Omgevingsplan. Het voornemen betreft het realiseren van een bedrijventerrein met bijbehorende voorzieningen. De betreffende onroerende zaken, zoals opgenomen in de grondtekening en lijst met onroerende zaken, hebben op grond van het geldende tijdelijke Omgevingsplan nu nog een voornamelijk agrarische functie. Het gebruik wijkt hiermee af van de toegedachte functie. De toegedachte functie in de Omgevingsvisie betreft een niet-agrarische functie, namelijk: bedrijventerrein met bijbehorende voorzieningen. Daar waar de toegedachte functie voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. 1.4

Bij het besluit behoort een kadastraal overzicht waarop duidelijk de onroerende zaken zijn aangegeven, waarop het voorkeursrecht betrekking heeft en de bijbehorende percelen of perceelgedeelten. Op grond van artikel 7.1 van het Omgevingsbesluit dient bij het voorkeursrechtbesluit duidelijk te worden aangegeven op welke onroerende zaken het voorkeursrecht wordt gevestigd. Daarom is bij dit besluit een grondtekening opgenomen met de daarbij behorende lijst met onroerende zaken. 1.5 Het vestigen van een voorkeursrecht sluit aan bij de nota grondbeleid 2025. Bij de afweging of het voorkeursrecht wordt gevestigd, houdt het college volgens de nota grondbeleid 2025 rekening met de volgende factoren: a. concurrentie: is het te verwachten dat marktpartijen een grondpositie willen innemen op deze locatie? Pagina 3 van 5

Voor een aantal onroerende zaken in fase 2 van Stepelerveld is door een marktpartij al een koopovereenkomst aangegaan. Hierdoor weten we dat in ieder geval één marktpartij een grondpositie wil innemen in het gebied. b. financiering en dekking: kan de gemeente Haaksbergen de aankoop financieren vanuit de grondexploitatie of moet er apart krediet geregeld worden? De aankoop van de gronden en opstallen in Stepelerveld fase 2 en de gronden ten behoeve van de toegangsweg worden gedekt uit de grondexploitatie “Stepelerveld, fase II” en bijbehorend krediet. Voor de aankoop van overige onroerende zaken zijn op dit moment geen financiële middelen beschikbaar. Voordat tot aankoop van deze onroerende zaken kan worden overgegaan zal de gemeenteraad hiervoor krediet beschikbaar moeten stellen. c. prijsontwikkeling: het vestigen van een voorkeursrecht kan een prijsopdrijvend effect hebben voor deze grond wanneer de gemeente deze wil aankopen (rekening houden met toekomstige functie). Elke bestuurlijke stap naar een concrete ontwikkeling zorgt dat de prijzen toenemen. Dit effect wordt niet tegengegaan met de vestiging van het voorkeursrecht. Met het voorkeursrecht wordt wel speculatie op de grondmarkt voorkomen, doordat derde partijen niet meer kunnen bieden op de onroerende zaken. Ook meermaals doorverkopen, wat fors prijsopdrijvend werkt, wordt hiermee voorkomen. d.

planning: het voorkeursrecht geldt voor een bepaalde termijn, is het haalbaar om binnen deze termijn een volgend planologisch besluit te nemen zodat het voorkeursrecht niet vervalt? Binnen drie jaar na bestendiging van het voorkeursrecht door de gemeenteraad moet een omgevingsplan zijn vastgesteld. Binnen een periode van drie jaar is het mogelijk om een omgevingsplan op te stellen. Risico’s 1.1 Het voorkeursrecht vervalt van rechtswege, indien niet binnen de wettelijke termijnen de noodzakelijke vervolgbesluiten worden genomen. Het voorkeursrecht vervalt van rechtswege indien uw gemeenteraad het voorkeursrecht niet binnen drie maanden bestendigt. Vervolgens moet de toegedachte functie binnen 3 jaar worden opgenomen in het Omgevingsplan om het voorkeursrecht van rechtswege te verlengen. De geldingsduur is vervolgens vijf jaar en kan met een beschikking tot verlenging met maximaal vijf jaar verlengd worden. Dus binnen maximaal tien jaar nadat de functie is toegedeeld in het Omgevingsplan, dient de functie gerealiseerd te zijn. Worden bovengenoemde termijnen overschreden, dan is het voorkeursrecht van rechtswege vervallen en zijn eigenaren twee jaar vrij de onroerende zaken te verkopen.

Vervolgproces/communicatie/planning Gezien het bepaalde in artikel 16.82a van de Omgevingswet dient het besluit tot vestiging van een voorkeursrecht na bekendmaking binnen vier dagen te worden ingeschreven in de openbare registers. Het besluit treedt in werking op het tijdstip waarop deze is ingeschreven. Conform artikel 3:41 Awb dient de eigenaar te worden geïnformeerd over uw besluit door toezending van dit besluit. Het besluit met de bijbehorende stukken wordt ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging wordt, op basis van artikel 12 van de Bekendmakingswet, gepubliceerd in het elektronisch publicatieblad. Dat is te raadplegen via www.officielebekendmakingen.nl. Ook wordt de vestiging gepubliceerd op de gemeentepagina in RondHaaksbergen en geplaatst op de gemeentelijke website. Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld bezwaar in te dienen tegen dit raadsbesluit. Bezwaren die zijn ingediend tegen het collegebesluit van 25 november 2025 zijn automatisch ook gericht tegen dit raadsbesluit. Het is dan ook niet noodzakelijk dat de indieners van deze bezwaren, nogmaals bezwaar maken tegen dit raadsbesluit.

Bijlagen: 1. Lijst met onroerende zaken 2. Grondtekening

Pagina 4 van 5

Burgemeester en wethouders

M. (Marcel) Broekhuis gemeentesecretaris

G.J. (Gerard) van den Hengel burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 25 februari 2026

R. (Robin) Meinen griffier

G.J. (Gerard) van den Hengel voorzitter

Pagina 5 van 5